Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 1 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [F] [M] épouse [U]
Monsieur [L] [U] 

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 22/07609 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYAVO

N° MINUTE : 
5






JUGEMENT 
rendu le mardi 01 octobre 2024


DEMANDEURS
Monsieur [L] [U], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [F] [M] épouse [U], demeurant [Adresse 2]
représentée par Monsieur [L] [U] muni d’un pouvoir

DÉFENDEUR
[Localité 3] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 26 juin 2024

JUGEMENT
Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 octobre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier


Décision du 01 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/07609 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYAVO

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 18 mars 2019, [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à M. [L] [U] et Mme [F] [M] épouse [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 633,69 euros hors provision sur charges.

Par acte d'huissier en date du 27 septembre 2022, M. [L] [U] et Mme [F] [M] épouse [U] ont fait assigner [Localité 3] HABITAT OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
constater l’inexécution continue par [Localité 3] HABITAT OPH de ses obligations légales et contractuelles en vertu du contrat de location du 18 mars 2019,ordonner au bailleur d’effectuer tous travaux de mise en conformité du logement loué aux époux [U], en ce compris notamment la réparation de la chaudière, la réparation de la fuite provenant de l’appartement de Mme [G], la reprise de la peinture et des fissures du logement des époux [U], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,condamner [Localité 3] HABITAT OPH à payer aux époux [U] :la somme de 13 229,88 euros au titre du préjudice de jouissance arrêté au 31 août 2022,la somme de 759,38 euros au titre des frais d’électricité,la somme de 750 euros au titre des frais d’huissier,la somme de 6.000 euros au titre du préjudice moral,condamner [Localité 3] HABITAT OPH à payer aux époux [U] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, M. [L] [U] et Mme [F] [M] épouse [U] font valoir, sur le fondement des articles 6 et 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1986 1240 et suivants et 1719 et suivants du code civil qu’ils subissent depuis leur entrée dans les lieux les dysfonctionnements de la chaudière ainsi qu’une fuite d’eau provenant du logement situé au-dessus, occupé par Mme [G], désordres constatés par deux constats d’huissier en date des 10 janvier 2020 et 15 mars 2022 qui caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et d’assurer la jouissance paisible de celui-ci. Ce dernier manquement est aussi caractérisé selon les demandeurs par l’inertie du bailleur face aux troubles du voisinage causés par Mme [G] ainsi que face à l’attitude raciste de la gardienne. Ils considèrent subir un trouble de jouissance depuis leur entrée dans les lieux dont ils sollicitent la réparation outre le préjudice moral ainsi que les frais d’électricité et d’huissier qu’ils ont dû exposer à la suite des manquements du bailleur.

L’affaire est venue la première fois à l’audience du 17 novembre 2022 et a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 26 juin 2024.

A cette audience, M. [L] [U] et Mme [F] [M] épouse [U] ont comparu et ont déposé des conclusions soutenues oralement au titre desquelles ils ont actualisé leurs demandes d’indemnisation aux sommes suivantes :
condamner [Localité 3] HABITAT OPH à payer aux époux [U] :la somme de 19 072,01 euros au titre du préjudice de jouissance arrêté au mois de février 2024,la somme de 1 544,87 euros au titre des frais d’électricité,la somme de 750 euros au titre des frais d’huissier,la somme de 8.000 euros au titre du préjudice moral.
[Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a déposé ses conclusions, exposées oralement aux termes desquelles il a sollicité du juge des contentieux de la protection, au bénéfice de l’exécution provisoire de :
in limine litis,dire et juger irrecevable l’action des consorts [U] fondée sur le trouble de jouissance car prescrité,à titre principal,dire et juger que les consorts [U] n’ont subi aucun trouble de jouissance,débouter les consorts [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,en tout état de cause,condamner solidairement les consorts [U] à verser à [Localité 3] HABITAT OPH la somme 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil et aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, [Localité 3] HABITAT OPH estime que l’action en réparation des troubles de jouissance évoqués par les locataires est prescrite car ceux-ci se réfèrent à un courrier adressé au bailleur le 26 juillet 2019, soit plus de trois avant l’introduction de la présente procédure. Sur le fond, le bailleur estime que la preuve du dysfonctionnement de la chaudière n’est pas rapportée, que s’agissant de la fuite d’eau la responsabilité du bailleur dans le désordre allégué n’est pas établi, et enfin au sujet des nuisances provenant de la voisine du dessus que celle-ci les contestait fermement et s’est plaint elle-même d’un comportement agressif et harcelant de la part de M. [U].

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties développées à l’audience du 26 juin 2024 pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

Il est précisé que le calendrier de procédure fisé par la juridiction n’ayant pas été respecté par [Localité 3] HABITAT OPH, les dernières conclusions du défendeur ont été écartées des débats et celui-ci a remis au juge des contentieux de la protection et soutenu à l’audience les conclusions prises pour l’audience du 30 janvier 2023.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 1er octobre 2024.

Les conclusions et les pièces des demandeurs adressées au tribunal en vude de l’audience sont parvenues à la juridiction le 1er juillet 2024.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande de travaux 

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le logement doit donc comporter les éléments bâtis nécessaires à la sécurité physique et à la santé du locataire précisés aux termes de l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est enfin tenu de l'obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat.

Ces trois obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.

En outre, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, étant précisé que la preuve des faits est libre.

En l’espèce, s’agissant de l’obligation de délivrance, les époux [U] reprochent le dysfonctionnement de la chaudière et l’existence d’une fuite dans une chambre du logement.

S’agissant de la chaudière, les demandeurs indiquent que celle-ci ne fonctionne pas depuis leur entrée dans les lieux mais que ce dysfonctionnement n’a pas été signalé car au moment où l’état des lieux d’entrée a été établi, la chaudière n’était pas en fonctionnement.

Pour établir le dysfonctionnement de la chaudière, les époux [U] produisent des courriers des 25 et 26 novembre 2019 et 18 décembre 2019 dans lesquels ils font état du dysfonctionnement du thermostat.

Il a été répondu à ces courriers par [Localité 3] HABITAT OPH qui indique dans une lettre du 9 décembre 2019 qu’il a mandaté la société ACORUS laquelle est intervenue et n’a pas relevé de dysfonctionnement de l’installation de chauffage (chaudière et thermostat).

A la suite de ce courrier, les époux [U] ont fait dresser deux constats d’huissier le 10 janvier 2020 et le 15 mars 2022. 

Ces deux constats relèvent que le thermostat indique une température de 23,5°C pour le premier et de 22,5°C pour le second alors que les radiateurs du logement sont froids. 

Le seul fait que les radiateurs soient froids au moment des constatations ne permet pas de démontrer que la chaudière ne fonctionne pas.

En effet, si le thermostat relève une température ambiante de 22,5°C ou de 23,5°C, en raison notamment du fonctionnement de convecteurs électriques, alors la chaudière ne se met pas en marche et les radiateurs restent froids.

Par ailleurs, les constats ne montrent pas que le thermostat indique une température qui ne correspondrait pas à la température réelle du logement.

Il résulte de l’analyse de ces constats qui n’ont pas été réalisés par des techniciens du chauffage que les constatations faites par l’huissier ne permettent pas de démontrer un dysfonctionnement du chauffage.

Le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement dont le système de chauffage fonctionne n’est pas établi et il n’y a donc pas lieu de se prononcer sur le préjudice de jouissance évoqué par les locataires et son éventuelle prescription soulevée par le bailleur.

S’agissant de la fuite d’eau, les locataires font grief au bailleur de l’existence d’une fuite d’eau provenant du logement situé au-dessus du leur, occupé par Mme [G]

Il ressort des pièces produites par les demandeurs que ceux-ci ont signalé à leur bailleur dans un courrier du 26 juillet 2019 la présence d’une infiltration sur le plafond d’une chambre.

[Localité 3] HABITAT OPH a répondu à ce courrier le 23 août 2019 pour indiquer qu’une fuite de radiateur avait été relevée chez la voisine du dessus et que le problème étant en cours de règlement.

Il est à noter que les époux [U] ne se sont plus manifestés auprès de [Localité 3] HABITAT OPH au sujet d’une fuite d’eau persistante.

En effet, les deux constats d’huissier dressés le 10 janvier 2020 et le 15 mars 2022 qui montrent une progression de la fuite n’ont apparemment pas été transmis à [Localité 3] HABITAT OPH au moment où ils ont été établis.

Par ailleurs, les époux [U] ont fait état de dégâts des eaux mais ces dégâts des eaux sont mentionnés dans leurs courriers relatifs aux nuisances reprochées à Mme [G] et il n’est pas sollicité d’intervention technique du bailleur, notamment de recherche de fuite afin de déterminer la cause de cette infiltration.

Il en résulte que faute d’avoir signalé à leur bailleur l’existence d’une fuite postérieurement à l’intervention sur le radiateur de Mme [G] en juillet 2019 et d’avoir transmis une déclaration de sinistre comme il est d’usage de le faire, les époux [U] n’ont pas donné la possibilité à [Localité 3] HABITAT OPH d’intervenir pour déterminer l’origine de la fuite ce d’autant que dans le courrier, les demandeurs laissent entendre que ce dégât des eaux est de la seule responsabilité de leur voisine.

Il apparaît que le manquement de [Localité 3] HABITAT OPH n’est pas établi, le bailleur n’ayant pas été dûment informé par les époux [U] de la persistance de la fuite après l’intervention de juillet 2019.

En conséquence, les demandeurs ne pourront qu’être déboutés de toute demande de réparation d’un trouble de jouissance consécutif à l’existence de la fuite.

Sur le trouble de voisinage 

Il résulte de l'article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de l'article 1725 du code civil que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Il est constant que le locataire qui trouble la jouissance d'un autre preneur ne peut être considéré comme un tiers au sens de l'article 1725 du code civil, et que le locataire troublé peut agir contre le bailleur commun, sauf à ce dernier à mettre en cause l'auteur du trouble pour voir jugé s'il a ou non excédé les droits à lui conférés par le bail.

En l’espèce, les époux [U] font grief à [Localité 3] HABITAT OPH de ne pas avoir agi contre leur voisine Mme [G] alors qu’ils se plaignent de nuisances sonores et de dégâts des eaux provenant de son logement.

A l’appui de leurs allégations, ils produisent plusieurs courriers adressés au bailleur ainsi qu’une plainte déposée par M. [U] le 15 juin 2022.

Cependant, il convient de relever que les nuisances alléguées ne sont établies de manière objective ni par un constat d’huissier, ni par une description précise et circonstanciée des nuisances alléguées, ni enfin par la production d’attestations de voisins ou de visiteurs qui auraient été témoins desdites nuisances.

Il est à noter que Mme [G] est locataire de son logement depuis 50 ans et qu’aucun problème de voisinage n’a été à déplorer durant cette longue période de location antérieure à l’installation des époux [U] en dessous de chez elle.

De plus, [Localité 3] HABITAT OPH produit un courrier du conseil de Mme [G] du 25 mai 2022 se plaignant de harcèlement venant de M. [L] [U].

De son côté, Mme [G] a déposé une main courante le 6 avril 2022 et une plainte le 20 mai 2022, soit antérieurement à la plainte déposée par M. [L] [U].

Or le comportement agressif de M. [L] [U] avait déjà été relevé par la société ACORUS en 2019 et par la gardienne de l’immeuble faisant état à son employeur des inquiétudes de Mme [G], personne âgée de plus de 90 ans face au comportement de son voisin.
A la lumière de ces éléments, il apparaît que les troubles allégués par les demandeurs sont insuffisamment établis de sorte qu’il ne pourra être retenu à l’encontre du bailleur un quelconque manquement à son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement loué à M. et Mme [U].

Sur les demandes accessoires

M. [L] [U] et Mme [F] [M] épouse [U], qui succombent, sera condamnés aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, M. [L] [U] et Mme [F] [M] épouse [U] devront verser à [Localité 3] HABITAT OPH une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [L] [U] et Mme [F] [M] épouse [U] de leurs demandes formées contre [Localité 3] HABITAT OPH,

CONDAMNE in solidum M. [L] [U] et Mme [F] [M] épouse [U] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [L] [U] et Mme [F] [M] épouse [U] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection