Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 7 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [L] [I]
 Madame [M] [H] 

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02668 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HL6

N° MINUTE : 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 octobre 2024

DEMANDERESSE

S.A. [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [I], 
comparant
Madame [M] [H], 
non comparante, ni représentée
demeurant ensemble 
[Adresse 2] 
[Localité 3]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 14 juin 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 octobre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière


Décision du 07 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02668 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HL6


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 avril 2021, [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [L] [I] et Mme [M] [H] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], Escalier 2, 8ème étage, Porte 0039, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 623,42 euros.

Par actes de commissaire de justice du 13 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 854,52 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [I] et Mme [M] [H] le 14 novembre 2023.

Par assignations du 20 février 2024, PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [I] et Mme [M] [H], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2 714,33 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 14 juin 2024, [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 juin 2024, s'élève désormais à 1852,89 euros. Il considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 accepte le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée.

M. [L] [I], qui reconnaît la dette, indique que Madame [M] [H] a quitté les lieux sans en justifier. Il fait savoir qu’il est agent RATP en formation, qu’il perçoit actuellement 1 400 euros par mois mais qu’il devrait, à l’issue de sa formation, gagner 1900 euros mensuels, qu’il souhaite changer de logement mais qu’en attendant, il s’engage à régler sa dette à hauteur de 80 euros par mois en plus du loyer courant afin de bénéficier, pendant ces délais, de la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [M] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
M. [L] [I] a indiqué ne pas faire l’objet d’une procédure de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
Sur la recevabilité de la demande

[Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1854,52 euros dans un délai de deux mois a été signifié aux locataires le 13 novembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 854,52 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 janvier 2024.


Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

M. [L] [I] et Mme [M] [H] sont redevables des loyers, en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 juin 2024, M. [L] [I] et Mme [M] [H] lui devaient la somme de 1 852,89 euros, dont il convient cependant de déduire les frais de contentieux facturés à hauteur de 144,66 euros le 21 novembre 2023 et 93.97 euros le 27 février 2024. 

La somme due s’élève donc à 1 614,26 euros, arrêtée au 07 juin 2024, échéance du mois de mai incluse. 

M. [L] [I] et Mme [M] [H], qui n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant d’ailleurs reconnu par M. [L] [I], seront solidairement condamnés, compte-tenu de la clause prévoyant cette solidarité au contrat de bail, à payer cette somme provisionnelle à la bailleresse avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision. 


Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, M. [L] [I] et Mme [M] [H] ont repris le paiement intégral du loyer courant. 



Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant actuel du loyer et des charges, à partir du 14 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT-OPH ou à son mandataire, rien ne justifiant la majoration de 50% du loyer sollicitée. 

Sur les demandes accessoires

M. [L] [I] et Mme [M] [H], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire et il ne saurait y être dérogé en matière de référé. 


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 avril 2021 entre [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [L] [I] et Mme [M] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], Escalier 2, 8ème étage, Porte 0039 est résilié depuis le 14 janvier 2024,

CONDAMNE solidairement M. [L] [I] et Mme [M] [H] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 1 614,26 euros (mille six cent quatorze euros et vingt-six centimes), à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 juin 2024, échéance du mois de mai incluse, 

AUTORISE M. [L] [I] et Mme [M] [H] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 20 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 80 euros (quatre-vingts euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [I] et Mme [M] [H],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 janvier 2024,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [L] [I] et Mme [M] [H] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [L] [I] et Mme [M] [H] seront solidairement condamnés à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande de condamnation solidaire de M. [I] [L] et de Mme [H] [M] au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges.


DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [L] [I] et Mme [M] [H] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 novembre 2023 et celui des assignations du 20 février 2024.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La Greffière La Juge