Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 7 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [L] [R] divorcée [R]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/03235 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MPM

N° MINUTE : 13







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 octobre 2024

DEMANDERESSE

E.P.I.C PARIS HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSE

Madame [L] [R] divorcée [R], 
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 4]
comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 14 juin 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 octobre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière


Décision du 07 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03235 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MPM


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 mars 2010, la société PARIS HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], Escalier 12, 5ème étage, Porte 140, outre une cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 425,17 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 514,39 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [R] le 6 septembre 2023.

Par assignation du 27 février 2024, la société PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [R], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2 714,84 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été lues lors de l’audience.

À l'audience du 14 juin 2024, la société PARIS HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 juin 2024, s'élève désormais à 2 453,82 euros. Elle demande que l’accord des parties sur l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire soit constaté, en dépit de l’absence de reprise de paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [L] [R] reconnaît le montant de la dette locative et demande en effet à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros, en plus du loyer courant.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [L] [R] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
Sur la recevabilité de la demande

La société PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1 514,39 euros dans un délai de deux mois, délai applicable au contrat tacitement reconduit, pour la dernière fois le 17 mars 2022 au moment de la délivrance du commandement, a été signifié à la locataire le 4 septembre 2023. 

Or, d’après l'historique des versements, cette somme n’a pas été réglée dans son intégralité dans le délai imparti et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 novembre 2023.





Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Mme [L] [R] est redevable des loyers, en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

En l’espèce, la société PARIS HABITAT OPH verse aux débats un décompte laissant apparaître, à la date du 04 juin 2024, un solde débiteur de 2 453.89 euros. 

Il convient cependant de soustraire de ce montant, en application des dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, les frais de contentieux s’élevant, au total à la somme de 419.15 euros. 

Par conséquent, Mme [L] [R], qui ne conteste pas le montant de la dette, sera condamnée à payer à la société PARIS HABITAT OPH la somme provisionnelle de 2 034.74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 04 juin 2024, échéance du mois de mai incluse. 

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 578.91 euros et à compter du prononcé de la décision pour le surplus, compte-tenu des versements effectués par la débitrice depuis la délivrance de l’assignation, en application des articles 1231-6, 1342-10 et 1344-1 du code civil.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, les parties font état, le jour de l’audience d’un accord entre elles pour que soient octroyés à Mme [L] [R] des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, à hauteur de 100 euros par mois. 

Il convient de prendre acte de cet accord qui sera ainsi constaté et dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant actuel du loyer et des charges, à partir du 05 novembre 2023 jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société PARIS HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Mme [L] [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 mars 2010 entre la société PARIS HABITAT OPH, d’une part, et Mme [L] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4][Adresse 1], outre une cave est résilié depuis le 5 novembre 2023,

CONDAMNE Mme [L] [R] à payer à la société PARIS HABITAT OPH la somme de 2034,74 euros (deux mille trente-quatre euros et soixante-quatorze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 578.89 euros et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [L] [R], conformément à l’accord des parties, à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 25 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND, conformément à l’accord des parties, les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [L] [R],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 novembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [L] [R] sera condamnée à verser à la société PARIS HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société PARIS HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [L] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 septembre 2023 et celui de l'assignation du 27 février 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 Octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La Greffière La Juge