Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 7 octobre 2024

Du 07 octobre 2024


5AA


SCI/DC


PPP Contentieux général

N° RG 24/00359 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YXPH



Société GIRONDE HABITAT

C/

[D] [E] [W]




Expéditions délivrées à :
Me BOUSQUET

FE délivrée à :
Me BOUSQUET

Le 07/10/2024

 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 07 octobre 2024



JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE



DEMANDERESSE :

Société GIRONDE HABITAT - [Adresse 3]

Représentée par Me Ludovic BOUSQUET, avocat au barreau de Bordeaux



DEFENDERESSE :

Madame [D] [E] [W], demeurant [Adresse 2] -[Localité 4]

Ni présente, ni représentée


DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Juin 2024


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 













EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Par acte sous seing privé du 30 décembre 2019, GIRONDE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Madame [D] [E] [W], portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (33), moyennant un loyer mensuel révisable de 486,27 €, outre une provision mensuelle sur charges de 94,97 €.

Arguant de plusieurs violations par la preneuse de ses obligations contractuelles, GIRONDE HABITAT a fait assigner, Madame [D] [E] [W] par acte de commissaire de justice délivré le 3 janvier 2024, devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de BORDEAUX, aux fins de voir, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 : 
▸ prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [D] [E] [W], 
▸ ordonner en conséquence son expulsion du logement donné en location ainsi que celle de toute personne y demeurant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier, 
▸ condamner Madame [D] [E] [W] à lui payer la somme de 13.006,68 €, outre à compter de la résiliation du contrat, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer conventionné d’un montant de 605,16 € et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, 
▸ condamner Madame [D] [E] [W] à lui payer la sommme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d’instance. 

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine. 

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 mars 2024 puis mise en délibéré. 

Par jugement rendu le 17 mai 2024, le juge des contentieux de la protection a : 
○ ordonné la réouverture des débats à l’audience du 27 juin 2024, 
○ invité Madame [D] [E] [W], dans le respect du contradictoire, à :
• produire la preuve de la notification de l’assignation au Préfet et de la saisine de la CCAPEX et, en tout état de cause, à s’expliquer sur la recevabilité de son action, 
• s’expliquer sur la recevabilité de la créance actualisée qu’elle produit dans son dossier de plaidoirie, 
○ sursis à statuer sur l’ensemble des demandes de GIRONDE HABITAT en ce compris sur celle fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
○ réservé les dépens. 

A l’audience du 27 juin 2024, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, GIRONDE HABITAT, représentée par son conseil, abandonne sa demande en résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers, la situation d’impayés et l’assignation n’ayant pas été dénoncées à la CCAPEX et à la Préfecture. Elle demande, en revanche, au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de :
▸ prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [D] [E] [W] pour sous-location interdite, défaut d’assurance locative et refus de faire exécuter des travaux d’entretien,
▸ d’ordonner en conséquence, son expulsion du logement donné en location situé [Adresse 2] à [Localité 4], ainsi que celle de toute personne y demeurant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier, 
▸ condamner Madame [D] [E] [W] à lui payer la somme de 21.839 €, suivant décompte arrêté au 20 juin 2024, outre à compter de la résiliation du contrat de bail, une indemnité d’occupation mensuelle équivalent au loyer conventionné d’un montant de 640,24 € et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, 
▸ condamner Madame [D] [E] [W] à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’instance. 

En défense, Madame [D] [E] [W] n’a ni comparu ni été représentée, bien que régulièrement citée en l’étude, une expédition de la décision de réouverture des débats lui ayant été transmise par lettre simple par le greffe. 

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2024. 

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile. 

Par courrier reçu en cours de délibéré, GIRONDE HABITAT justifie avoir adressé à Madame [D] [E] [W] ses conclusions et son décompte actualisé au 20 juin 2024 par courrier récommandé avec accusé de réception expédié le 21 juin 2024, non réclamé. 

MOTIFS 

Il ressort des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé”.

Sur la résiliation du bail : 

Aux termes des dispositions de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements. 

L’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé :
e) de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique, 
- g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En application des dispositions de l’article 8 de la même loi, «le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf, avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer». 

Le contrat de bail reprend ces dispositions légales dans le paragraphe 5.2 - Obligations du locataire et souligne plus particulement dans le d) que «le locataire ne pourra, sous louer totalement ou partiellemet le logement, ni céder son contrat de location. Toutefois, le locataire, après information du bailleur par écrit, pourra sous-louer une partie de son logement :
○ à des personnes de plus de 60 ans ou à des personnes adultes présentant un handicap,
○ à des personnes de moins de 30 ans, et ce pour une durée d’un an renouvelable, 
avec lesquelles ils ont conclu un contrat respectant les obligations fixées par la loi en matière de prix de loyer». 

Le manquement à ces obligations essentielles qui pèsent sur le locataire sont de nature à justifier la résiliation du bail.

En outre, l’article 1229 du code civil prévoit au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. 

GIRONDE HABITAT soutient que le logement loué est occupé par des personnes d’origine kurde ayant déclaré réglé un loyer à Madame [D] [E] [W] alors que le contrat n’autorise de sous-location que dans des cas très particuliers et après en avoir informé le bailleur. Elle affirme que la locataire ne justifie pas d’une assurance couvrant les risques locatifs en cours de validié et qu’elle a réfusé que des entreprises qu’elle a missionnées procèdent à des travaux de mise en sécurité du logement. Elle ajoute avoir été dans l’obligation d’obtenir une ordonnanc»e de référé pour lui permettre d’exécuter ces travaux. 

En l’espèce, GIRONDE HABITAT verse aux débats un procès-verbal de constat établi, le 14 novembre 2023, par Maître [X] [I], commissaire de justice, lequel montre que les locaux loués par Madame [D] [E] [W] sont occupés par une famille composée de deux personnes et 4 enfants, d’origine turc, laquelle reconnaît payer un loyer à Madame [D] [E] [W]. Aucun élément ne permet d’établir que les conditions contractuellement prévues permettant une sous-location sont réunies et encore moins que le bailleur en ait été informé. Il apparaît, en conséquence, que Madame [D] [E] [W], en violation de ses obligations de locataire, a sous-loué les locaux loués. 

GIRONDE HABITAT justifie, au surplus, avoir réclamé à Madame [D] [E] [W] une attestation d’assurance habitation en cours de validité, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 17 novembre 2023, non réclamée. Il n’est pas établi que Madame [D] [E] [W] a déféré à ce courrier et que les locaux loués sont assurés. 

Enfin, il ressort de l’ordonnance rendue le 13 octobre 2023, que GIRONDE HABITAT a été contrainte de solliciter en référé l’autorisation de pouvoir pénétrer dans les locaux loués par Madame [D] [E] [W] afin de faire procéder aux travaux de mise en sécurité, et ce besoin au besoin avec le concours de la force publique, cette dernière n’ayant pas déféré à la mise en demeure qui lui avait été adressée le 30 novembre 2022 et l’empêchant, ainsi, d’intervenir dans le logement. 

Il apparaît, ainsi, que Madame [D] [E] [W] manque à ses obligations légales et contractuelles essentielles de locataire puisqu’elle :
• a sous-loué les lieux loués,
• ne justifie pas que les lieux sont assurés, 
• ne permet pas l’accès aux lieux loués pour faire exécuter des travaux, au surplus, de mise en sécurité. 

Le manquement aux obligations principales du locataire étant ainsi suffisamment caractérisé, la résiliation du bail à effet du présent jugement et l'expulsion du locataire et de toute personne y demeurant de son chef, seront prononcées. Cette expulsion sera ordonnée dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. 

Sur l’indemnité d’occupation : 

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l'indemnité d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges. Madame [D] [E] [W] sera condamnée à en payer le montant.

Sur la demande en paiement des loyers : 

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

L’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit que «l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article». 

Par ailleurs il découle de ce qui précède l’obligation pour Madame [D] [E] [W] de régler une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges.

En l’espèce, il ressort du contrat de location que GIRONDE HABITAT a loué les lieux à Madame [D] [E] [W] dans le cadre de la législation sur les habitations à loyer modéré. 

GIRONDE HABITAT justifie avoir adressé à Madame [D] [E] [W], le 11 janvier 2023, dans le cadre de l’enquête Supplément de loyer solidarité 2023, un courrier lui réclamant les justificatifs de revenus afin de déterminer si elle est redevable d’un supplément de loyer. En l’absence de réponse, elle lui a adressé, le 23 février 2023, une mise en demeure de lui communiquer ces pièces reproduisant les dispositions de l’article L. 441-9 sus-mentionné. Le procès-verbal de constat établi par Maître [X] [I], commissaire de justice, permet de prouver l’envoi de cette mise en demeure. 

Aucun élément ne permet d’établir que Madame [D] [E] [W] a communiqué ses pièces à son bailleur, de sorte qu’elle est redevable d’un supplément de loyer mensuel. 

Il résulte, en conséquence, de ces éléments, du bail et du décompte locatif versé aux débats par le bailleur qu’il est dû une somme de 21.539,28 € au titre des loyers et charges échus à la date du 20 juin 2024, après déduction de la somme de 300 € portée au débit du décompte locatif le 5 décembre 2023 correspondant aux indemnités de l’article 700 du code de procédure civile allouée à GIRONDE HABITAT par l’ordonnance de référé rendue le 13 octobre 2023 et pour lesquelles elle dispose donc déjà d’un titre exécutoire. 

En l’absence de preuve du paiement des sommes visées par ce décompte, Madame [D] [E] [W] sera condamnée à payer la somme de 21.539,28 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Elle sera, en outre, condamnée à payer les loyers échus impayés du jour de l’audience, soit le 27 juin 2024, jusqu’à la date du présent jugement et des indemnités d'occupation courant à compter du présent jugement jusqu’à la libération des lieux. 


Sur les demandes accessoires : 

Madame [D] [E] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens. 

Succombante, elle sera condamnée à payer à GIRONDE HABITAT la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort ;

PRONONCE à effet du présent jugement la résiliation du bail pour sous-location interdite, et pour manquement aux obligations d’assurance et de laisser l’accès aux lieux loués pour faire exécuter des travaux ; 

CONDAMNE Madame [D] [E] [W] à quitter les lieux loués situés n° [Adresse 2] à [Localité 4] (33) ; 

DIT qu'à défaut pour Madame [D] [E] [W] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation, due jusqu'à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges ;

CONDAMNE Madame [D] [E] [W] à payer à GIRONDE HABITAT la somme de 21.539,28 € au titre des loyers et charges impayés échus à la date du 20 juin 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi qu’aux loyers échus impayés du jour de l’audience, soit le 27 juin 2024, jusqu’à la date du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [D] [E] [W] à payer à GIRONDE HABITAT les indemnités d'occupation ci-dessus fixées à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération complète des lieux ;

DEBOUTE GIRONDE HABITAT du surplus de ses demandes ; 

CONDAMNE Madame [D] [E] [W] à payer à GIRONDE HABITAT la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [E] [W] aux dépens. 

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et le Greffier. 

LA GREFFIERE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection