Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 7 octobre 2024

Du 07 octobre 2024


5AA


SCI/DC


PPP Contentieux général

N° RG 23/03646 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YNLD



S.A. HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

C/

[Z] [H]
[K] [X]




Expéditions délivrées à :
Me DAVID
Me MAZET

FE délivrée à :
Me DAVID

Le 07/10/2024

 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 07 octobre 2024



JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE



DEMANDERESSE :

S.A. HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT
[Adresse 2] 

Représentée par Me Chantal DAVID, avocat au barreau de Bordeaux loco Me Marie-Anne BUSSIERES de la SELARL MARIE-ANNE BUSSIERES, avocat au barreau de La Rochelle


DEFENDEURS :

1°) Monsieur [Z] [H] né le 18 Avril 1976 à [Localité 5] (CONGO), demeurant [Adresse 3]

2°) Madame [K] [X] née le 25 Septembre 1987 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Représentés par Me Laurette MAZET loco Me David BENSAHKOUN, avocat au barreau de Bordeaux


DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Juin 2024


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 

 

 



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé du 16 mars 2022, la Société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [Z] [H] et à Madame [K] [X], portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 711,51 €, provisions sur charges comprises. 

Par acte sous seing privé du même jour, la Société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT leur a, également, consenti une place de stationnement n° A 504, situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 24,50 € et d'une avance sur charges d'un montant de 7,56 €. 

Suivant acte du 26 septembre 2022 visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par les deux contrats de bail, la Société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait délivrer à Monsieur [Z] [H] et à Madame [K] [X] un commandement de payer la somme de 2.212,33 € au titre des loyers échus.

Par acte délivré le 19 octobre 2023, la Société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège, afin de faire constater l'acquisition des clauses résolutoires contractuellement prévues et la résiliation de plein droit de baux. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 27 juin 2024, au cours de laquelle elle a été retenue après plusieurs renvois contradictoires justifiés par la nécessité pour les parties d'échanger leurs conclusions et pièces. 

A l'audience, la Société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 1103 et 1225 du code civil et de la loi du 7 juillet 1989 et sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

à titre principal :
▸ de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue par les baux suite au commandement de payer demeuré infructueux signifié à Monsieur [Z] [H] et à Madame [K] [X] le 26 septembre 2022, 
▸ d'ordonner la résiliation du bail du logement signé le 16 mars 2022 entre eux pour défaut de paiement du loyer et des charges, 

▸ d'ordonner la résiliation du contrat de location de l'emplacement de parking signé le 16 mars 2022 entre eux, pour défaut de paiement du loyer et des charges,

en conséquence :
▸ de condamner solidairement Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [X] au paiement de la somme de 6.451,30 € au titre de loyers arriérés, charges dûment justifiés, et indemnités d'occupation selon décomptes arrêtées au 24 juin 2024 avec intérêts de droit au taux légal à dater de leur échance, en application de l'article 1344-1 du code civil, cette somme étant à parfaire au jour des plaidoiries, 
▸ d'accorder à Monsieur [Z] [H] et à Madame [K] [X] un délai pour s'acquitter de leur dette locative relative au logement par 36 échéances mensuelles en plus du loyer courant, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement,
▸ d'ordonner qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à sa date exacte, l'intégralité de la dette deviendra exigible,
▸ de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement, 

à défaut de respect d'une seule mensualité : 
▸ d'ordonner que la clause résolutoire reprendra son plein effet,
▸ d'ordonner que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
▸ d'ordonner à compter de la signification de la décision à intervenir l'expulsion de corps et de biens de Monsieur [Z] [H] et de Madame [K] [X] et de tous occupants de leur chef et au besoin avec le concours de la force publique,
▸ de l'autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde de meuble de son choix, aux frais et périls de Monsieur [Z] [H] et de Madame [K] [X], 
▸ de fixer à compter de la résiliation du bail une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges révisables au même titre qu'un loyer dans les conditions du bail par Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [X] jusqu'à leur départ effectif et les condamner au paiement, 

en tout état de cause :
▸ de condamner Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [X] à leur payer la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 
▸ de condamner Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [X] aux entiers dépens de l'instance sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile. 

En défense, Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [X], représentés par leur conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions de l'article 1343-5 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989 : 
▸ de leur octroyer un délai de grâce leur permettant de se libérer de leur dette sur une période de 36 mois à compter de la signification du jugement à intervenir tout en les autorisant à se maintenir dans les lieux, 
▸ de limiter strictement le montant de la dette dont se prévaut la bailleresse aux impayés de loyers et charges, excluant du calcul du tribunal tout autre frais, pénalité ou indemnité qui serait listée au décompte bailleur, 
▸ de suspendre les effets de la clause résolutoire figurant au contrat de bail d'habitation du 16 mars 2022, 
▸ d'ordonner qu'il n'y ait pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Pour l'exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties. 

La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024.

La présente décision, susceptible d'appel, sera contradictoire en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile. 

MOTIFS : 

Sur la recevabilité de l'action : 

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 20 octobre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience fixée au 9 janvier 2024. 

La Société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, le 27 septembre 2022.

La procédure est donc régulière et l'action recevable au regard de ces dispositions.


Sur la résiliation des baux : 

Le bail signé par les parties concernant le logement contient une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges : «à défaut de paiement à son échéance d'un seul temer de loyer ou de charges ou de dépôt de garantie au bailleur, le contrat de location peut être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet». 

Le contrat de location d'emplacement de parking signé par les parties contient, également, une clause résolutoire : «à défaut de paiement intégral d'un seul terme de loyer (y compris les charges) à son échéance ou en cas d'inexécution constatée d'une des clauses des conditions du présent engagement, et un mois après un commandement de payer ou d'exécuter resté sans effet, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au propriétaire, et l'expulsion aura lieu au moyen d'une simple ordonnance de référé rendue à titre d'exécution d'acte». 

Par acte du 26 septembre 2022 visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, la Société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait délivrer à Monsieur [Z] [H] et à Madame [K] [X] un commandement de payer la somme de 2.212,33 € au titre des loyers et charges échus du logement et du parking. 

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est régulier et ses causes, selon le décompte produit, n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification tel que mentionné par le commandement de payer. À l'inverse la dette locative a augmenté de façon significative. 
 
Ce défaut de régularisation fonde la Société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT à se prévaloir de la résiliation :
• du bail concernant le logement à la date du 27 novembre 2022, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit,
• du bail concernant le parking à la date du 27 octobre 2022, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. 

Néanmoins, s'agissant du logement, l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l'audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l'article 24 V, soit dans la limite de 3 années. 

Cet article précise, en outre, que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

Il ressort des débats et des pièces produites que Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [X] ont repris le paiement de leurs loyers courants et versent une somme supplémentaire pour apurer leur dette locative. Ils sont en situation de régler leur dette dans le délai prévu par la loi. En effet, il apparaît que :
• Monsieur [Z] [H] est employé en tant qu'agent de quai et dispose d'un revenu mensuel d'un montant de 1.650,81 € selon le net imposable apparaissant sur son bulletin de salaire du mois de décembre 2023, 
• Madame [K] [X], employée, perçoit un revenu mensuel net de 1.316,67 € selon son revenu net imposable apparaissant sur son bulletin de paie du mois de janvier 2024.

Ils assument la charge de 3 enfants âgés de 12 à 2 ans et bénéficient de prestations sociales mensuelles d'un montant total de 920,93 €. 

Dans ces conditions, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s'il y a lieu.

En cas de non-respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets et étant d'ores et déjà acquise, la Société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT sera autorisée à poursuivre l'expulsion de Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [X] et une indemnité d'occupation sera fixée. Due jusqu'à libération effective des lieux, son montant sera égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables.

S'agissant de l'expulsion, elle interviendra dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, rien ne justifiant de supprimer le délai de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux. En revanche, il n'y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d'expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution le déterminent.

Concernant le parking, il convient de prononcer l'expulsion de Monsieur [Z] [H] et de Madame [K] [X] avec si besoin, le concours de la force publique. 

Il convient de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération parfaite des locaux, à un montant équivalent au loyer et charges mensuels avec revalorisation telle que prévue au bail, Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [X] seront condamnés à en payer le montant.

Sur la créance de la Société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT : 

En application de l'article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l'obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu'il a payé lesdits loyers.

Au soutien de sa demande, la Société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT produit un décompte actualisé à la date du 24 juin 2024, selon lequel sa créance s'établit à 6.451,30 €.

Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [X] ne contestent ni le principe ni le quantum des sommes réclamées au titre des seuls loyers et charges impayés apparaissant dans le décompte locatif, ils seront, en conséquence, condamnés à payer cette somme, laquelle produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En application des dispositions contractuelles, Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [X] seront condamnés solidairement au paiement. 

Dans l'hypothèse où Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [X] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront, en outre, solidairement condamnés, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation.

Sur les demandes accessoires : 

En application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision. 

Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [X] seront condamnés aux entiers dépens. 

Compte tenu de la situation respective des parties, l'équité commande de laisser à la Société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que la Société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail du logement conventionné pour défaut de paiement des loyers ; 

CONSTATE que la Société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le contrat de location d'emplacement de parking pour défaut de paiement des loyers ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [X] à payer à la Société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 6.451,30 € au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 24 juin 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE à Monsieur [Z] [H] et à Madame [K] [X] des délais de paiement sur le fondement de l'article 24 V etVII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour acquitter leur dette locative ;

LES AUTORISE à s'acquitter de leur dette en 35 mensualités de 180 € chacune et une 36ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d'échéance ; 

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens (et indemnité de procédure) ;



SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail ; 

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté cette clause de résiliation sera réputée n'avoir jamais joué ; 

DIT qu'en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard le dernier jour de chaque mois, ainsi que du loyer courant et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivant la date d'échéance, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail : 

CONDAMNE, en ce cas, Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [X] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] ; 

DIT qu'à défaut pour Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [X] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [X] à son paiement à compter de la résiliation immédiate du bail jusqu'à la libération des lieux ;

PRONONCE à compter du 27 octobre 2022, la résiliation du contrat de bail à usage d'emplacement de stationnement conclu le 16 mars 2022 entre la Société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT et Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [X] concernant une place de stationnement n° A 504, situé [Adresse 6] ;


EN CONSEQUENCE, ORDONNE à Monsieur [Z] [H] et à Madame [K] [X] de libérer les lieux dans le delai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux, la Société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

FIXE à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation, due jusqu'à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [X] à payer à la Société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 27 octobre 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 

DIT n'y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] ET Madame [K] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision. 

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et le Greffier. 

LA GREFFIERE LA VICE PRÉSIDENTE 
 chargée des contentieux de la protection