Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 4 octobre 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 04 OCTOBRE 2024



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02452 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI3PD



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Décembre 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 3] - RG n°12-13-000114 



APPELANTE

 

Mme [E], [H] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Charles MBONGUE MBAPPE, avocat au barreau de PARIS, toque : D2063

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/512784 du 17/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)



INTIMÉE 



Mme [W] [B]

[Adresse 2]

[Localité 4] (CANADA)



Représentée par Me Olivier HASCOET de la SELARL HKH AVOCATS, avocat au barreau d'ESSONNE

Ayant pour avocat plaidant Me Olivier TAMAIN, avocat au barreau de TOULOUSE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 septembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire 

 

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



Par acte du 2 janvier 2018, Mme [B] a donné à bail à Mme [V] et M. [S] [R] un appartement situé [Adresse 1], à [Localité 3] (Seine-Saint-Denis). M. [S] [R] s'étant désolidarisé du bail, le contrat s'est poursuivi au seul bénéfice de Mme [V]. 



Les loyers n'étant pas régulièrement payés, Mme [B] a délivré, le 28 juillet 2022, à Mme [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour la somme en principal de 2.668,51 euros. 



Par acte du 30 novembre 2022, Mme [B] a fait assigner Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de [Localité 3] et statuant en référé, aux fins, notamment, de constatation de la résiliation du bail, expulsion de la défenderesse et condamnation de cette dernière, par provision, au paiement d'une indemnité d'occupation et de l'arriéré locatif. 



Par ordonnance contradictoire du 7 décembre 2024, le premier juge a : 


constaté, à compter du 28 septembre 2022 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à Mme [V], situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ; 

rejeté la demande de délais pour quitter les lieux ; 

ordonné en conséquence à Mme [V] de libérer les lieux et de restituer les clés ; 

dit qu'à défaut de départ volontaire, Mme [B] pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [V] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; 

statué sur le sort des meubles ; 

condamné Mme [V] à payer à Mme [B] la somme provisionnelle de 16.517,76 euros (octobre 2023 inclus) au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation dus selon décompte arrêté au 28 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2022 sur la somme de 2.668,51 euros et de l'ordonnance pour le surplus ; 

condamné Mme [V] à payer à Mme [B], à compter du 1er novembre 2023 et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, une indemnité d'occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié ; 

dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de Mme [V] ; 

condamné Mme [V] à payer à Mme [B] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 




Par déclaration du 24 janvier 2024, Mme [V] a relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions relatives au rejet de sa demande de délais pour quitter les lieux, au prononcé de son expulsion, à sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif, d'une indemnité d'occupation, d'une indemnité procédurale et aux dépens et au rejet de ses demandes reconventionnelles. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 avril 2024, Mme [V] demande à la cour de : 


la recevoir en ses conclusions ; 

infirmer l'ordonnance entreprise ; 


statuant à nouveau,


lui accorder un délai de trois mois pour libérer les lieux ; 

débouter Mme [B] de sa demande en paiement de la dette locative et d'une indemnité d'occupation ; 











condamner Mme [B] à lui payer la somme de 4.300 euros au titre de la réparation du préjudice financier subi du fait des agissements de son mandataire et des sommes avancées sur l'exécution des travaux de l'appartement ; 

condamner Mme [B] aux entiers dépens. 




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 mai 2024, Mme [B] demande à la cour de :


débouter Mme [V] de l'ensemble de ses demandes ; 


en conséquence,


confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ; 


y ajoutant, 


condamner Mme [V] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

condamner Mme [V] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 




La clôture de la procédure a été prononcée le 3 juillet 2024. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

 

 

SUR CE, LA COUR 



Sur l'étendue de la saisine de la cour 



Il résulte des termes de la déclaration d'appel que Mme [V] a limité son appel aux seules dispositions de l'ordonnance ayant rejeté sa demande pour quitter les lieux, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, prononcé sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif, d'une indemnité d'occupation, d'une indemnité procédurale et des dépens et rejeté ses demandes reconventionnelles. 



La cour ne statuera donc que sur les chefs dont elle est régulièrement saisie.



Sur l'expulsion 



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. 









A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 



Mme [V] ne remettant pas en cause l'acquisition de la clause résolutoire constatée au 28 septembre 2022 par le premier juge et résultant du défaut de paiement des causes du commandement de payer qui lui a été délivré le 28 juillet 2022, dans le délai qui lui était imparti, alors que la dette locative, qui sera ci-après analysée, n'est pas sérieusement contestable, est depuis le 28 septembre 2022 occupante sans droit ni titre de l'appartement qui lui avait été donné à bail par Mme [B]. 



Cette occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite que seule l'expulsion ordonnée peut faire cesser. 



Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef. 



Sur les demandes provisionnelles



Selon l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



L'obligation de Mme [V] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuellement prévu majoré des charges, n'est pas sérieusement contestable ainsi que l'a retenu le premier juge, cette indemnité d'occupation n'étant que la contrepartie de l'occupation sans droit ni titre des locaux. 



Le commandement de payer a été délivré pour la somme en principal de 2.668,51 euros. Le bailleur produit un décompte arrêté au 28 octobre 2023, soumis à l'appréciation du premier juge, révélant un arriéré locatif de 16.517,76 euros, terme d'octobre 2023 compris. Selon le décompte arrêté au 26 mars 2024, il apparaît que la dette s'élevait à cette date à la somme de 23.392,50 euros, terme de mars 2024 inclus. 



Mme [V] ne conteste pas l'arriéré locatif et explique que ces revenus ne lui permettent pas de s'acquitter du loyer contractuellement fixé. 



Elle demande toutefois à être exonérée du paiement des loyers en faisant état de manoeuvres qu'elle aurait subies de la part de deux personnes, M. [K], s'étant présenté comme agent immobilier et qui lui a proposé de la loger provisoirement dans le parc privé en attendant de lui trouver un logement social, et M. [U], qui serait le mandataire du bailleur. Elle indique que ces derniers lui ont fait signer le bail litigieux, après lui avoir demandé le versement d'une somme globale de 2.300 euros pour la constitution du dossier et pour 'un monsieur qui devait faire office de conjoint' pour validation du dossier. 



Elle précise avoir remis à M. [U], après visite de l'appartement qui l'intéressait, la somme globale de 4.127,25 euros, étant assurée qu'elle serait prise en compte dans le cadre du processus d'attribution d'un logement HLM ou qu'elle serait déduite des loyers. 



Elle ajoute que lors de la visite de l'appartement, elle a constaté que des dégâts avaient été causés par l'ancien occupant et qu'il lui a été précisé que des travaux seraient effectués en décembre ; qu'après la signature du bail, le 2 janvier 2018, elle a, à la demande du mandataire du bailleur, réglé la somme globale de 850 euros, destinée à la reprise des travaux, qui devait être déduite du loyer. 



Elle considère que le mandataire du bailleur a, dans le cadre d'un concert frauduleux avec M. [K], exploité son état de détresse en établissant un faux dossier afin de percevoir des honoraires, en apposant une fausse signature attribuée à M. [S] en qualité de compagnon et cotitulaire du bail, que ces fautes, à l'origine d'un préjudice financier, engagent la responsabilité de Mme [B] et justifient l'exonération du paiement des loyers. 



Cependant, Mme [V] ne démontre pas que les manoeuvres frauduleuses dont elle indique avoir été victime tant au cours de la période précontractuelle que lors de la signature du bail, s'agissant de l'engagement de M. [S], qui, à le supposer faux, ainsi qu'elle le soutient, n'a pu lui échapper puisqu'elle a elle-même signé le contrat, sont imputables au bailleur. 



En tout état de cause, elle ne conteste pas occuper le logement litigieux, en vertu du bail dont elle connaissait les conditions, et, notamment, le montant du loyer et ne pouvait donc sérieusement ignorer qu'elle serait tenue de le régler dès lors qu'il constitue la contrepartie de la mise à sa disposition de l'appartement. 



Ainsi, à supposer établies les manoeuvres alléguées, dont aucune des pièces produites ne permet de les imputer à Mme [B], elles ne sauraient justifier une exonération du paiement des loyers. 



Au regard des décomptes susvisés, la dette locative n'a cessé d'augmenter depuis la délivrance du commandement de payer. L'obligation à ce titre de Mme [V] n'étant pas sérieusement contestable, c'est par une exacte appréciation des faits qui lui ont été soumis que le premier juge l'a condamnée au paiement de la somme de 16.517,76 euros outre intérêts au taux légal ainsi que précisé dans l'ordonnance déférée, qui sera donc confirmée de ce chef. 



Sur la demande de délai pour quitter les lieux 



Mme [V] sollicite qu'un délai de trois mois lui soit accordé pour quitter les lieux en expliquant avoir la charge d'un enfant scolarisé, être à la recherche d'un logement et d'un emploi et avoir repris le paiement des loyers courants.



Cependant, il ressort du dernier décompte produit par le bailleur, que le dernier paiement effectué par Mme [V] remonte au 9 septembre 2023, qu'à cette date, la dette s'élevait à la somme de 14.907,49 euros, que seuls trois versements ont été effectués par Mme [V] au cours de l'année 2023, l'un de 100 euros le 11 février 2023, les deux autres d'un montant de 1.352 euros chacun, les 25 août et 9 septembre 2023 ; qu'aucun versement n'a été réalisé au cours du premier trimestre 2024. 



Il apparaît ainsi que Mme [V] n'a pas entrepris d'effort significatif pour faire baisser la dette. En outre, elle ne justifie pas de recherches sérieuses et continues pour trouver un nouveau logement, les pièces produites pour établir les démarches entreprises à ce titre datant de 2021 et de début 2022. 



Il n'y a dès lors pas lieu d'accueillir sa demande de délai. L'ordonnance sera donc confirmée de ce chef. 



Sur la demande en réparation 



Mme [V] sollicite la condamnation de Mme [B] au paiement de la somme de 4.300 euros en réparation du préjudice financier subi du fait des agissements de son mandataire et des sommes qu'elle a avancées pour l'exécution des travaux. 





Il sera toutefois rappelé qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge statuant en référé d'octroyer des dommages et intérêts ; seule une provision à valoir sur la réparation d'un préjudice établi de manière évidente est susceptible d'être allouée, laquelle n'a toutefois pas été sollicitée par l'appelante.



En tout état de cause, la demande de Mme [V] ne peut que se heurter à une contestation sérieuse dans la mesure où l'appréciation de la faute de Mme [B], du préjudice invoqué et du lien de causalité entre celui-ci et la faute ne relève pas de l'appréciation de la juridiction des référés de sorte que l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé de ce chef. 



Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive 



Mme [B] sollicite la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice causé par la présente procédure qu'elle considère abusive. 



L'action en justice, comme l'exercice du droit d'appel, ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d'erreur grossière équipollente au dol ou encore de légèreté blâmable. Ces exigences n'étant pas satisfaites en l'espèce, Mme [B] sera déboutée de sa demande de ce chef. 

 

Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge. 



Succombant en ses prétentions, Mme [V] sera condamnée aux dépens d'appel et à payer à Mme [B], contrainte d'exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense devant la juridiction du second degré, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été relevé appel ; 



Y ajoutant, 



Déboute Mme [B] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 



Condamne Mme [V] aux dépens d'appel et à payer à Mme [B] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT