Tribunal Judiciaire · REFERES — 1 octobre 2024

N° Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT
du 
01 Octobre 2024


Numéro de rôle : N° RG 24/02333 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JGZB


DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA VAL DE LOIRE, immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 307 213 249, 
dont le siège social est sis [Adresse 3], 
représentée par Maître Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocats au barreau de BLOIS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [R]
né le 18 Janvier 1947 à [Localité 6] (PORTUGAL), 
demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

Madame [K] [H] [W]
née le 25 Janvier 1946 à [Localité 6] (PORTUGAL), 
demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée



DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Mme D. VERITE, Greffière.

A l'audience publique du 01 Octobre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 01 Octobre 2024.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 01 Octobre 2024, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.


Copie exécutoire délivrée le :
à
Copie certifiée conforme délivrée le :
à



EXPOSE DU LITIGE

 M. [D] [R] et Mme [K] [H] [W] sont propriétaires du lot n°7 dans l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] (37).

Le 15 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE a donné assignation, pas actes déposés en l'étude, à M. [D] [R] et Mme [K] [H] [W] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

condamner in solidum ces derniers à lui payer :la somme de 452,22 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 14 décembre 2021 [dans motifs arrêtés au 29 mars 2024] ;la somme de 257,54 euros au titre des frais de mise en demeure ;la somme de 700 euros au titre des frais de recouvrement et d'ouverture de dossier contentieux ;la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ; avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 
condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir la somme de 452,22 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que les copropriétaires qui ne s'acquittent pas de manière répétée de ses charges de copropriété causent nécessairement des difficultés de trésorerie au syndicat.

A l’audience de renvoi du 3 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.
M. [D] [R] était présent. Madame [K] [H] [W] n'était pas comparante. 

Le conseil du demandeur expose que M. [R] a déposé des photos et élément et qu'une réponse lui a été envoyée par lettre recommandée avec avis de réception.

M. [D] [R] expose qu'il a réglé la somme demandée et qu'il maintient ses contestations sur la somme de 111 € restante à ce jour, relative à la somme correspondant à des travaux qui n'ont pas été effectués sur l'ensemble des garages. Il explique que les travaux votés sur son garage n°5 n’ont pas été faits et il demande le rejet de l'ensemble des frais. Il s’appuie sur le décompte du 21 juillet 2024.

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024 et il a été demandé au demandeur de transmettre le décompte du 21 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi. 

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] verse aux débats :
- le relevé de propriété du bien litigieux ;

- le contrat de syndic ;
- le procès-verbal d'assemblée générale du 14 mars 2024 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01/10/2022 au 30/09/203), qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours ;
- les procès-verbaux antérieurs d'assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l'exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ; 
- les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;
- l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 21 juillet 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 190,22
Frais sollicités 957,54
TOTAL 1147.76

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [D] [R] et Mme [K] [H] [W] n’ont pas réglé à ce jour les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 21 juillet 2024 à hauteur de la somme de 190,22 euros. Le chèque du 19 juillet 2024 a bien été déduit.

Les défendeurs ne démontrent pas en revanche que des travaux auraient été votés et non exécutés. Au surplus, cette non exécution, même si elle était démontrée, ne serait pas imputable au syndicat des copropriétaires, lui-même victime en ce cas.

La lettre de mise en demeure présentée le 15 novembre 2023 puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [D] [R] et Mme [K] [H] [W] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 190,22 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 29 mars 2024 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

- Sur les frais de recouvrement sollicités

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure,
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (170 euros).

S'agissant des frais d'huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (87,54 euros).

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, en revanche ces diligences doivent correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic. 

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de M. [D] [R] et Mme [K] [H] [W] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à plus de 50 % de la créance à recouvrer. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350 euros seront accordées en conséquence.

M. [D] [R] et Mme [K] [H] [W] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 607,54 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

- Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

En ne payant pas leurs charges, et alors que leur défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal judiciaire de Tours du 13 décembre 2022 RG N°22/20200 ), M. [D] [R] et Mme [K] [H] [W] ont mis en péril la gestion de l'immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu'il convient d'indemniser à hauteur de la somme de 150 euros.

- Sur les mesures de fin de jugement

 Perdant le procès, M. [D] [R] et Mme [K] [H] [W] seront tenus solidairement aux dépens.

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement
réputé contradictoire rendu en dernier ressort :

CONDAMNE solidairement M. [D] [R] et Mme [K] [H] [W] à verser, en deniers ou quittance, au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] les sommes suivantes : 
190,22 € (CENT QUARE-VINGT-DIX EUROS VINGT-DEUX CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 21 juillet 2024 ;607,54 € (SIX CENT SEPT EUROS CINQUANTE-QUARE CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d'ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; augmentées des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [R] et Mme [K] [H] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 150,00 € (CENT CINQUANTE EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [R] et Mme [K] [H] [W] aux dépens;

CONDAMNE solidairement M. [D] [R] et Mme [K] [H] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ; 

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière
D. VERITE
La Présidente
C. BELOUARD