Tribunal Judiciaire · SCHILTIGHEIM Civil — 1 octobre 2024

N° RG 24/04372 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MYAY



Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 1]
[Localité 7]

SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/04372 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MYAY


Minute n°





copie le 01 octobre 2024

à la Préfecture



copie exécutoire le 01 octobre

2024 à :

- Me Steeve WEIBEL

- M. [I] [F]

- Mme [C] [Z] Epouse [F]



pièces retournées

le 01 octobre 2024


Me Steeve WEIBEL


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 01 OCTOBRE 2024


DEMANDERESSE :

S.A.E.M.L LE FOYER MODERNE DE [Localité 11]
immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n°588 502 997
ayant son siège [Adresse 5]
représentée par Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG



DEFENDEURS :

Monsieur [I] [F]
né le 24 Octobre 1981 à [Localité 9] (ALLEMAGNE)
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [C] [Z] épouse [F]
née le 18 Juin 1982 à [Localité 10] (CHILI)
demeurant [Adresse 2]
non comparante et non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection 
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier 


DÉBATS :

Audience publique du 30 Juillet 2024


JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort, 
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier



EXPOSE DU LITIGE

La Société anonyme d’économie mixte locale LE FOYER MODERNE DE [Localité 11] (ci-après la SAEML LE FOYER MODERNE DE [Localité 11]) a donné à bail à Monsieur [I] [F] et à Madame [C] [Z] épouse [F] un appartement à usage d’habitation avec cave situé au [Adresse 3] [Localité 6] (logement N° 3.22 – 2 ème étage) par contrat du 15 juillet 2020 avec effet au 22 juillet 2020, pour un loyer mensuel de 356,20 € ; 55,28 € de provision sur charges et 4,40 € au titre de la redevance pour le câble.

Par contrat de bail conclu en date du 23 février 2023, les mêmes parties ont conclu un contrat de bail relatif à un garage aérien N° 0002 situé [Adresse 8] à [Localité 11], pour un loyer mensuel de 47,99 €.

Les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus, et n’ont pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance.

Dès lors, la SAEML LE FOYER MODERNE DE [Localité 11] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier de la souscription d’un contrat d’assurance le 29 janvier 2024, puis a fait assigner les locataires devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

À l’audience du 30 juillet 2024, la SAEML LE FOYER MODERNE DE [Localité 11], représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et demande, sous exécution provisoire :

Concernant le bail du logement :

À titre principal,
De constater l’acquisition de la clause résolutoire ;De condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 941,44 € par mois à compter du 29 février 2024, date d’effet du commandement de payer, payable dans les mêmes conditions que le bail ;À défaut, de condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la mensualité exigible telle que si le bail n’avait pas été résilié, payable dans les mêmes conditions que le bail, jusqu’à évacuation complète et définitive, et ce à compter de la date de résiliation du bail, soit à compter du 29 février 2024 ;
À titre subsidiaire,
De prononcer la résiliation judiciaire du bail ;De condamner solidairement Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F] à verser, en quittances et deniers, les loyers à échoir à dater du 17 avril 2024 jusqu’au jugement à intervenir, à hauteur du montant de la mensualité exigible telle que si le bail n’avait pas été résilié, avec intérêt au taux légal à dater de l’assignation ;De condamner solidairement Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F] à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 941,44 € par mois à compter du jugement à intervenir, payable dans les mêmes conditions que le bail, jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux ;À défaut, de condamner solidairement Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F], à compter du jugement à intervenir, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la mensualité exigible telle que si le bail n’avait pas été résilié, payable dans les mêmes conditions que le bail jusqu’à évacuation complète et définitive ;
Concernant le bail du garage :

À titre principal,
De constater l’acquisition de la clause résolutoire ; De condamner Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F] à payer une indemnité d’occupation de 103,34 € par mois, à dater du 29 février 2024, date d’effet du commandement de payer, payable dans les mêmes conditions que le bail jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux ; À défaut, de condamner solidairement Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F], à compter du jugement à intervenir, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la mensualité exigible telle que si le bail n’avait pas été résilié, payable dans les mêmes conditions que le bail jusqu’à évacuation complète et définitive ;
À titre subsidiaire,
De prononcer la résiliation du bail ;De condamner solidairement Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F] à verser, en quittances et deniers, les loyers à échoir à dater du 17 avril 2024 jusqu’au jugement à intervenir, à hauteur du montant de la mensualité exigible telle que si le bail n’avait pas été résilié, avec intérêt au taux légal à dater de l’assignation ;De condamner solidairement Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F] à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 103,34 € par mois à compter du jugement à intervenir, payable dans les mêmes conditions que le bail, jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux ;À défaut, de condamner solidairement Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F], à compter du jugement à intervenir, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la mensualité exigible telle que si le bail n’avait pas été résilié, payable dans les mêmes conditions que le bail jusqu’à évacuation complète et définitive ;
En tout état de cause,
De condamner solidairement Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F] au paiement de la somme de 3 136,60 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 16 avril 2024, tant concernant le logement que le garage, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;D’ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [I] [F] et de Madame [C] [Z] épouse [F] du logement ainsi que du garage, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement ;D’ordonner le transport des meubles laissés sur les lieux aux frais de Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F] dans tel garde-meubles ou local approprié, à défaut d’évacuation volontaire ;D’ordonner que l’indemnité d’occupation sera augmentée des avances et charges normalement dues en cas de non résiliation, avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance ;D’ordonner l’application de la clause d’indexation du loyer figurant dans le contrat de bail résilié à l’indemnité d’occupation, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date d’effet du commandement de payer, soit le 29 février 2024 ; De condamner solidairement Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F] au paiement d’une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;D’ordonner la capitalisation des intérêts ;De condamner in solidum Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F] au paiement d'une somme de 776,04 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;De les condamner in solidum aux dépens, y compris les frais du commandement de payer, ainsi que l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’Huissier et, en particulier, tous les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier.
Le Conseil de la bailleresse indique que la dette s’élève, au jour de l’audience, à la somme de 4 690,35 €. Le versement des APL est suspendu. 

Monsieur [I] [F] comparait en personne. Il propose de payer 300 € en plus du loyer courant. Aucun dossier de surendettement n’a été déposé.

Le Conseil de la bailleresse ne s'oppose pas à la demande de délais de paiement, à condition que les éventuels délais accordés soient assortis d’une clause cassatoire. 

Madame [C] [Z] épouse [F], bien que régulièrement citée par acte de Commissaire de justice signifié le 3 mai 2024, par dépôt à l’Étude, n’est ni présente, ni représentée. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au Greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.

MOTIFS

SUR LA RÉSILIATION

- Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du BAS-RHIN par la voie électronique le 6 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAEML LE FOYER MODERNE DE [Localité 11] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 septembre 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat conclu, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que « Le Juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Les baux conclus le 15 juillet 2020 et le 23 février 2023 contiennent une clause résolutoire (article VII et article 13) et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 29 janvier 2024, pour la somme en principal de 1 688,01 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail de l’appartement étaient réunies à la date du 29 mars 2024. S’agissant du garage, le délai de la clause résolutoire étant, selon le contrat, d’un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du garage aérien étaient réunies à la date du 29 février 2024.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SAEML LE FOYER MODERNE DE [Localité 11] produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F] restent devoir la somme de 4 690,35 € à la date du 1er août 2024.

Monsieur [I] [F], comparant à l’audience, reconnaît cette dette. En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de cette somme de 4 690,35 €.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. 

SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l'espèce, Monsieur [I] [F] propose de verser un montant de 300 € par mois en plus du loyer courant. Le Conseil de la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement demandés.

En conséquence, et eu égard à ces éléments, il y a lieu d'octroyer à Monsieur [I] [F] et à Madame [C] [Z] épouse [F] des délais de paiements sur une durée de 36 mois, selon les modalités prévues dans le dispositif de la présente décision.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [I] [F] et de Madame [C] [Z] épouse [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

Il ressort de l’article 1231-1 du Code civil que : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F] à verser à la société bailleresse un montant de 200 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. 




SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAEML LE FOYER MODERNE DE [Localité 11], Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 776,04 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, il y lieu de constater que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juillet 2020 entre la Société anonyme d’économie mixte locale LE FOYER MODERNE DE [Localité 11], d'une part, et Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F], d'autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave situé au [Adresse 4] (logement N° 3.22 – 2 ème étage) sont réunies à la date du 29 mars 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 février 2023 entre la Société anonyme d’économie mixte locale LE FOYER MODERNE DE [Localité 11], d'une part, et Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F], d'autre part, concernant un garage aérien N° 0002 situé [Adresse 8] à [Localité 11] sont réunies à la date du 29 février 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F] solidairement à verser à la Société anonyme d’économie mixte locale LE FOYER MODERNE DE [Localité 11] la somme de 4 690,35 € (décompte arrêté au 1er août 2024, incluant les loyers d’août 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

AUTORISE Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 130 € chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
Que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;Qu'à défaut pour Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société anonyme d’économie mixte locale LE FOYER MODERNE DE [Localité 11] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Que Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F] soient condamnés solidairement à verser à la Société anonyme d’économie mixte locale LE FOYER MODERNE DE [Localité 11] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; 
CONDAMNE Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F] solidairement à verser à la Société anonyme d’économie mixte locale LE FOYER MODERNE DE [Localité 11] la somme de 200 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F] in solidum à verser à la Société anonyme d’économie mixte locale LE FOYER MODERNE DE [Localité 11] une somme de 776,04 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [F] et Madame [C] [Z] épouse [F] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge