Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 3 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 9]
[Adresse 2]
CS 83047
[Localité 4]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 23/02974 - N° Portalis DB2G-W-B7H-ISEI
Section 2
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 03 octobre 2024

Juge des Contentieux de la protection


PARTIE DEMANDERESSE : 

E.P.I.C. [8] HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [8] AGGLOMERATION, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me François WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71


PARTIE DEFENDERESSE : 

Monsieur [B] [W]
né le 28 Avril 1977 à [Localité 6] (YOUGOSLAVIE), demeurant [Adresse 1] (HAUT-RHIN)

non comparant




Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 23 Juillet 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 octobre 2024 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier 



EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 13 février 2019, l’OPH [8] HABITAT-Office Public de l’Habitat de [8] Agglomération a donné à bail à Madame [F] [K] et Monsieur [W] [B] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 5] en contrepartie du paiement d'un loyer mensuel initial de 750,35 euros hors charge, le loyer étant payable à terme échu.

Le 4 août 2023, l’OPH [8] HABITAT-Office Public de l’Habitat de [8] Agglomération a fait signifier à Monsieur [B] [W] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 3 116,32 euros suivant décompte arrêté au 26 juillet 2023.

Par exploit d’huissier délivré le 30 novembre 2023, l’OPH [8] HABITAT-Office Public de l’Habitat de Saint-Louis Agglomération a fait citer Monsieur [B] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir:
-déclarer la requête recevable et bien fondée ;
En conséquence,
-dire et juger que le contrat de bail signé entre les parties en date du 13 février 2019 est résilié de plein droit aux torts du défendeur, par l’effet du jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, pour laquelle un commandement de payer a été signifié en date du 4 août 2023 ;
Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties aux torts du locataire, du fait de ses manquements répétés à ses obligations ;
-ordonner en conséquence l’évacuation de Monsieur [B] [W], ainsi que tous occupants de son chef, de l’appartement sis [Adresse 1], sous astreinte définitive d’un montant de 30 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir ;
-autoriser la partie requérante à se faire assister d’un serrurier et de la force publique pour évacuer Monsieur [B] [W], ainsi que tous occupants de son chef, dudit appartement et au besoin autoriser le transport et l’entreposage des meubles meublants ;
En toute hypothèse,
-condamner Monsieur [B] [W] au paiement :
° d’un montant de 4 672,12 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au mois de octobre 2023 inclus, augmentés des intérêts au taux légal à compter de la demande ;
° d’une indemnité d’occupation mensuelle de 600 € hors charges à compter du mois de novembre 2023, jusqu’à évacuation définitive des locataires,
° de la somme de 600 € titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-le condamner aux entiers frais et dépens de la procédure ;
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au visa des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Monsieur [B] [W] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

A l'audience du 16 avril 2024, la partie demanderesse, représentée par son avocat, a fait reprendre les termes de l'assignation et a déposé ses pièces. 

Monsieur [B] [W] , assigné à l’étude, n’est ni présent ni représenté. 

Le service logement du département du Haut Rhin n’a pas pu établir de diagnostic social et financier en raison de l’absence de réponse du locataire aux convocations.


Selon jugement avant-dire droit, l’affaire a été réouverte et appelée à l’audience du 23 juillet 2024 car le bail était au nom de Monsieur [B] [W] et de Madame [F] [K]. La partie demanderesse a communiqué un certificat de décès expliquant que les poursuites ne visent que Monsieur [W].

La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, «Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée».

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu'à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu'au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 30 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience. De même, il justifie de la saisine de la CCAPEX.

Sa demande formée à l’encontre de Monsieur [B] [W] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 13 février 2019 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 4 août 2023 à Monsieur [B] [W] pour paiement d’une somme principale de  3 116,32 euros au titre de l'arriéré arrêté au 26 juillet 2023.


Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte du 30 octobre 2023 dont la dette s’élève à la somme de 4 672,12 euros que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.
Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 5 octobre 2023.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à l’OPH [8] HABITAT-Office Public de l’Habitat de [8] Agglomération, Monsieur [B] [W] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.
Il doit donc être condamné à l'évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.
A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente si besoin est.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [B] [W] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Il convient de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution. 

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l'article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte du décompte arrêté à la date du 30 octobre 2023 , que l’arriéré se chiffre à la somme de 4 672,12 euros.

Monsieur [B] [W] ne justifiant d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte, il convient de le condamner à payer à l’OPH [8] HABITAT-Office Public de l’Habitat de [8] Agglomération la somme de 4 672,12 euros au titre du décompte du 30 octobre 2023 relatif à l'arriéré de loyers, charges, avances sur charges, dépôt de garantie inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 et à la demande.

Sur les modalités de paiement

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le tribunal ne dispose d’aucune information sur la situation personnelle et financière de Monsieur [B] [W] qui n’a ni comparu à l’audience pour apporter des explications et des documents, ni répondu aux sollicitations des services de la préfecture. Dès lors que les conditions juridiques ne sont pas réunies, il n'est pas possible d'accorder ni des délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire.

Sur l'indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Il convient de condamner la partie défenderesse au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié et ce à compter du mois de novembre 2023, et jusqu'à la restitution ou la reprise des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. Compte tenu du quittancement fixé à la somme de 709,49 euros pour l’échéance d’août 2023, le montant est fixé à la somme de 709,49 euros.

Sur le surplus

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Monsieur [B] [W] est condamné aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer. 
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.



Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH [8] HABITAT-Office Public de l’Habitat de [8] Agglomération et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [B] [W] est condamné à verser à la demanderesse la somme de 500 € en application de l’article précité

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’OPH [8] HABITAT-Office Public de l’Habitat de [8] Agglomération recevable en ses demandes ;

CONSTATE que le bail conclu entre les parties le 13 février 2019 s’est trouvé de plein droit résilié le 5 octobre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE qu'à défaut pour Monsieur [B] [W] d'avoir libéré les lieux, situés sis [Adresse 1] deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

DIT qu’il n’y a pas lieu à réduire ou supprimer ce délai de deux mois ;

REJETTE la demande d’astreinte formée par L’OPH [Localité 7] HABITAT - Office Public de l'Habitat de [Localité 7] Agglomeration 

RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution; 

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [B] [W] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce sous réserve de la régularisation des charges, soit la somme de 709,49 euros au vu du dernier décompte;

CONDAMNE Monsieur [B] [W] à payer à l’OPH [8] HABITAT-Office Public de l’Habitat de [8] Agglomération cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de novembre 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne ;

CONDAMNE Monsieur [B] [W] à payer à l’OPH [8] HABITAT-Office Public de l’Habitat de [8] Agglomération une somme de 4 672,12 euros selon décompte du 30 octobre 2023 au titre de l'arriéré de loyers, charges, avances sur charges augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

DÉBOUTE l’OPH [8] HABITAT-Office Public de l’Habitat de [8] Agglomération du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [B] [W] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer;

CONDAMNE Monsieur [B] [W] à payer à l’OPH [8] HABITAT-Office Public de l’Habitat de [8] Agglomération la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 03 octobre 2024, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,