Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 4 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français



Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 4 octobre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00715 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QHIU

PRONONCÉE PAR 

Virginie BOUREL, Vice-Présidente, 
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 3 septembre 2024 et lors du prononcé

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 14], situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DES REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION (SERGIC)
dont le siège social est situé [Adresse 7], pris en son établissement secondaire SERGIC [Localité 11] situé [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.C.C.V. SCI [Adresse 14]
dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART


ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice, la SAS SERGIC, a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SCCV SCI [Adresse 14], au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile et des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil, aux fins de voir :

A titre principal,

Condamner la SCCV SCI [Adresse 14] à lever ou faire lever les réserves telles que listées dans l'acte introductif d'instance ;

Condamner la SCCV SCI [Adresse 14] à remettre au syndic de la copropriété la [Adresse 14] les éléments suivants :
- 1. Fournir les DOE, RFCT, PV...
- 2. Organigramme des clefs,
- 3. Fournir les clefs,
- 4. PV de conformité des eaux,
- 5. Fournir rapport de passage caméra des réseaux,
- 6. PV conformité feu,
- 7. PV sur absence de flocage,
- 8. Fournir fiches techniques des nouvelles pompes de relevage,
- 9. Fournir code maître des platines digicode ;

Assortir chacune de ces condamnations d'une astreinte comminatoire de 500 euros par jour de retard et par réserve et élément à remettre, passé le premier mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir ;

A titre subsidiaire,

Désigner un expert judiciaire ;

En tout état de cause,

Réserver l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] expose que :

- la SCCV SCI [Adresse 14] a fait édifier l'immeuble [Adresse 14], en sa qualité de maître d'ouvrage de ladite construction,
- le procès-verbal de réception n'a pas été remis au syndicat des copropriétaires ni au syndic,
- la livraison des parties communes est intervenue le 30 juin 2023 avec de nombreuses réserves, lesquelles n'ont pas été levées malgré les diverses sollicitations,
- il a mis en demeure, par l'intermédiaire de son syndic, la société TAS PROMOTION de procéder à la levée des réserves, en vain.





L'affaire a été appelée à l'audience du 3 septembre 2024 au cours de laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice, la SAS SERGIC, lui-même représenté par son conseil, s'est référé à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SCCV SCI [Adresse 14] n'a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de relever que la pièce n°1 intitulée «RCP» énumérée dans le bordereau de communication de pièces du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] n'est pas jointe au dossier.

Sur les demandes principales

1) Sur la demande visant à lever les réserves

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit au soutien de sa demande un compte-rendu de visite établi contradictoirement par l'agence Imperium lors de la livraison des parties communes de l'immeuble. Ce document daté du 30 juin 2023 reprend l'ensemble des réserves alléguées par la partie demanderesse avec, pour chacune, la mention «à réaliser avant le 31/10/2023».

Il convient de constater qu'il ne s'agit pas d'un procès-verbal de réception avec réserves

Il y a lieu de relever qu'aucune liste actualisée et précise des réserves non levées et désordres apparus durant l'année de la garantie de parfait achèvement n'est versée aux débats ni même un procès-verbal de constat par commissaire de justice des désordres et réserves rapportés.

Dès lors, en l'absence d'élément probant objectif actuel permettant d'établir, avec l'évidence requise en référé, l'existence actuelle des réserves et désordres allégués, il n'y a pas lieu de condamner quiconque à lever les réserves et remédier aux désordres allégués.

Cette demande se heurte donc à des contestations sérieuses, l'existence de réserves et de désordres, puis leur levée ou résolution, relèvent d'un examen précis, détaillé et contradictoire qui ressort de l'office du juge du fond.

Par conséquent, il n'y a lieu à référé sur l'ensemble des prétentions relatives à la levée des réserves.

2) Sur la demande de communication de documents

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
 
Pour être prononcée, la condamnation à une obligation de remise d'un document ou d'un objet suppose de démontrer la détention vraisemblable du document en cause par le défendeur et le refus de celui-ci de le livrer.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne motive ni ne justifie sa demande de communication de pièces. Il importe également de relever que n'est produit aucune preuve d'une vaine demande adressée à la société défenderesse afin d'obtenir les éléments sollicités.

Dès lors, il y a lieu de constater, faute de démontrer un refus ou une absence de réponse à une absence de communication des documents sollicités, l'existence de contestations sérieuses ne permettant pas de faire droit aux demandes présentées en référé.

Par conséquent, il n'y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande subsidiaire d'expertise

Selon l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel. 

En l'espèce, il résulte des explications des parties et de l'ensemble des pièces versés aux débats, en particulier du compte-rendu de visite du 30 juin 2023 et du courrier valant mise en demeure adressé par le syndic de l'immeuble à la société TAS PROMOTION, l'existence d'un commencement de preuve des désordres allégués.


En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] justifie d'un motif légitime à voir ordonner une mesure d'expertise afin de déterminer les causes et l'étendue des désordres et ce contradictoirement à l'égard de toutes les parties en cause, dans la perspective d'une action judiciaire.

Par suite, il y a lieu d'ordonner une expertise judiciaire dans les termes du dispositif et ce au contradictoire de l'ensemble des parties, étant rappelé que l'expert judiciaire pourra solliciter, dans le cadre de la mesure d'expertise, l'intégralité des documents dont il estime la production nécessaire.

Les mesures réclamées avant tout procès sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile ne sont pas destinées à éclairer le juge qui les ordonne mais le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite en vue d'un éventuel procès au fond. En conséquence, la provision à valoir sur les frais d'expertise sera mis à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice, la SAS SERGIC.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 491 du code de procédure civile, les dépens ne peuvent être réservés. Il en est de même des frais irrépétibles.

En l'espèce, en équité, il convient de dire que chacune des parties gardera la charge de ses frais irrépétibles et de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], partie demanderesse, aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la SCCV SCI [Adresse 14] à lever les réserves telles que listées dans l'assignation ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de communication de documents formée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] ;

ORDONNE une expertise, au contradictoire de l'ensemble des parties, et désigne en qualité d'expert :
Monsieur [O] [D]
Expert judiciaire près la cour d'appel de Paris
Cabinet Artus France
[Adresse 6]
[Localité 8]
tél : [XXXXXXXX01]
email : [Courriel 12]

lequel pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;
avec mission de :
- se rendre sur les lieux, résidence [Adresse 14] située [Adresse 5] à [Localité 15],
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,

- relever et décrire les désordres allégués expressément dans l'assignation et le compte-rendu de visite du 30 juin 2023 et pièces jointes affectant l'immeuble litigieux,
- en détailler l'origine, les causes, l'étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions,
- indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,
- donner son avis sur les solutions appropriées pour remédier aux désordres et évaluer le coût des travaux utiles à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties,
- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,
- rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties,
- fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu'ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance,

DIT qu'en cas d'urgence reconnu par l'expert la demanderesse pourra exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, ces travaux étant dirigés par le maître d'œuvre de la demanderesse, exécutés par des entreprises qualifiées de son choix, sous le contrôle de bonne fin de l'expert, les intervenants étant réputés avoir agi dès l'origine pour le compte de celui de qui il appartiendra ;

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d'un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d'Evry, [Adresse 10] à [Localité 11], dans le délai de 6 mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l'expert devra, dès réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu'à l'issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :
- en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,
- en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent,
- en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,
- en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

INVITE les parties, dans le but de limiter les frais d'expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l'outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l'expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d'expertise ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelons qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 14] A [Localité 15] entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 10] à [Localité 11] ([Courriel 13] / Tél: [XXXXXXXX02] ou [XXXXXXXX09]), dans le délai de 6 semaines à compter de la délivrance par le greffe de la présente ordonnance, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] aux dépens de la présente instance.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 4 octobre 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,