Tribunal Judiciaire · 6ème chambre 2ème section — 4 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■

6ème chambre 2ème section

 
N° RG 22/01945 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWA4G

N° MINUTE : 

Contradictoire 

Assignation du :
28 Janvier 2022















JUGEMENT 
rendu le 04 octobre 2024 
DEMANDEURS

Madame [U] [K]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Monsieur [F] [K]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentés par Maître Frédéric DANILOWIEZ de la SELAS DFG Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0156



DÉFENDERESSES

S.A.S. AINSI DEVELOPPEMENT
[Adresse 3]
[Localité 5]


représentée par Maître Emmanuelle CUGNET de la SCP TIRARD & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0476


Décision du 04 Octobre 2024
6ème chambre 2ème section
 N° RG 22/01945 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWA4G


Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, Monsieur [Z] [S], demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Nicolas SIDIER de la SELAS PECHENARD & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0047



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame NadjaGRENARD, Vice-présidente
Madame Marion BORDEAU, Juge
Madame Stéphanie VIAUD, Juge

assistée de Madame Audrey BABA, Greffier


DEBATS

A l’audience du 06 juin 2024 tenue en audience publique devant Madame Marion BORDEAU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile.



JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.
- Signé par Madame Nadja Grenard , Présidente de formation et par Madame Audrey BABA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

______________________



EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur et Madame [K] sont propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 4].
 
En 2014, la société AINSI DEVELOPPEMENT a entrepris en qualité de maître d’ouvrage, la surélévation et la rénovation d’un immeuble de deux niveaux, au [Adresse 2] à [Localité 4], situé à l’arrière de la propriété des époux [K].

Les travaux ont été achevés en juillet 2017 et l'immeuble a fait l’objet d’un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par notaire à [Localité 6] le 30 novembre 2017.

Les époux [K] et la société AINSI DÉVELOPPEMENT ont signé le 6 mai 2019 un protocole d’accord transactionnel portant sur la réalisation de travaux de ravalement du pignon de la nouvelle construction et de reprise d’éclat d’enduit de la façade arrière de la propriété des époux [K].

Par acte d'huissier en date du 1er février 2022, les époux [K] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la S.A.S. AINSI DEVELOPPEMENT et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires) sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

Moyens et prétentions des parties

Suivant conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 21 juin 2023, les époux [K] sollicitent du tribunal de :

“Déclarer les époux [K] recevables en leur action :
 
Condamner la société AINSI DEVELOPPEMENT à payer aux époux [K] la somme de 2.994,60 € HT augmentée de la TVA au taux applicable, pour la reprise de la cage d’escalier de leur pavillon, avec indexation selon l’indice BT01 valeur janvier 2018,
 
Faire injonction à la société AINSI DEVELOPPEMENT en sa qualité de maître d’ouvrage d’avoir à compléter le dispositif de rejet de la VMC en toiture afin de le rendre conforme aux normes en vigueur et ce, de manière définitive.
 
Soumettre cette obligation de faire à une astreinte de 100 € par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir.
 
La condamner à justifier de ces travaux aux époux [K] par tout moyen.
 
Recueillir l’accord du SDC du [Adresse 2] pour la réalisation de ces travaux.
 
Juger que la surélévation de l’immeuble du [Adresse 2] occasionne un préjudice de jouissance lié au défaut d’ensoleillement du bien des époux [K],
 
Juger que cette gêne constitue un trouble anormal de voisinage qu’il appartient au maître d’ouvrage d’indemniser.

Condamner la société AINSI DEVELOPPEMENT à indemniser les époux [K] de leur trouble de jouissance à hauteur de 10.000€ outre 150.000 € au titre de la perte de valeur vénale de leur bien.
 
Enfin,
 
Juger que l’aménagement de la terrasse végétalisée au sens du PLU, en espace privatif en contradiction avec l’autorisation administrative et les règles d’urbanisme, constitue un préjudice permanent pour les époux [K] en raison des vues qu’il occasionne.
 
Enjoindre le SDC à déposer l’ensemble des aménagements et à remettre la terrasse dans son état initial et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir.
 
Condamner la société AINSI DEVELOPPEMENT à payer aux époux [K] la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC.
 
La condamner aux dépens dont distraction au profit de Maître Frédéric DANILOWIEZ, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC”.
 
Au soutien de leurs prétentions, les époux [K] font notamment valoir que :

- les murs de leur escalier ne présentaient aucune fissure avant le début des travaux et une fissure est apparue en cours de travaux alors que les démolitions provoquaient des vibrations importantes; 

- la société AINSI DEVELOPPEMENT a mis en œuvre une sortie de VMC en toiture dont le rejet de l’air se fait en direction de leur propriété et la seule intervention réalisée par la société AINSI DEVELOPPEMENT qui a consisté à tourner l’exutoire pour qu’il ne soit plus dirigé en direction de leur propriété n'est pas suffisante dès lors qu'il ne s’agit nullement d’une solution définitive ;

- en raison de la construction voisine ils subissent une perte d'ensoleillement dès lors que la zone d’ombre est deux fois plus importante aujourd’hui qu’elle ne l’était avant la réalisation des travaux ce qui provoque une gêne au quotidien ainsi qu'une perte de valeur de leur bien immobilier;

- l’aménagement de la terrasse végétalisée de l'immeuble litigieux occasionne un préjudice permanent en raison des vues qu'il occasionne.

Suivant conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 22 novembre 2023, la S.A.S. AINSI DEVELOPPEMENT sollicite du tribunal de :

- “débouter monsieur et madame [K] de toutes leurs demandes de condamnation formées à l’encontre de la société AINSI DEVELOPPEMENT,

- condamner solidairement monsieur et madame [K] à payer à la société AINSI DEVELOPPEMENT la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens”.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S. AINSI DEVELOPPEMENT fait notamment valoir que :

- les époux [K] ne rapportent pas la preuve de l'origine de la fissure laquelle est à peine visible et peut être la conséquence de l'état antérieur du bâtiment sans qu'aucun lien avec le chantier ne soit démontré ;

- s'agissant de la VMC les époux [K] ne démontrent pas en quoi le conduit ne serait pas conforme à la réglementation en vigueur étant indiqué que des travaux ont été réalisés pour modifier le sens de la sortie d'air ;

- dans un environnement urbain dense ayant vocation par nature à se densifier, la perte d’ensoleillement ne constitue pas un trouble anormal du voisinage ;

- s'agissant de la terrasse végétalisée, il ressort du procès-verbal de constat du 6 juillet 2022 que des pares-vue ont été mis en place de sorte qu’aucune vue n’est possible ;

- la construction est conforme au PLU ;

- les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l'existence et l'évaluation des préjudices allégués.

Suivant conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 24 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

- “DEBOUTER Madame [U] [K] et Monsieur [F] [K] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

- CONDAMNER Madame [U] [K] et Monsieur [F] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], une indemnité de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- CONDAMNER solidairement Madame [U] [K] et Monsieur [F] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens”.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait notamment valoir que:

- les demandeurs ne rapportent pas la preuve de ce que la VMC de l'immeuble rejetterait de l’air vers leur propriété ni qu'il existerait une non-conformité de l'installation ;

- les demandes formées à son encontre concernant la toiture-terrasse sont mal fondées dès lors qu'il s'agit d'une partie privative comme faisant partie intégrante du lot n°5 ;

- la construction du toit-terrasse n'a pas entraîné la création d’une « vue directe » ;

- l'ouvrage a été réalisé conformément au permis de construire, au PLU et a obtenu un certificat de non contestation de la conformité par la mairie.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I.Sur les demandes principales au titre du trouble anormal du voisinage

A titre principal, les époux [K] fondent leurs demandes sur la théorie du trouble anormal de voisinage en invoquant les griefs suivants qu'il convient d'examiner successivement:

- la présence d'une fissure dans la cage d'escalier du pavillon ;
- la non-conformité de la VMC de l'immeuble voisin ;
- la surélévation de l'immeuble voisin engendrant un défaut d'ensoleillement ;
- la terrasse végétalisée de l'immeuble voisin engendrant des vues sur leur terrain.

Il est acquis que nul ne doit causer à autrui de trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Un trouble anormal du voisinage est constitué dès lors que sont constatés des désagréments excédants ceux inhérents à la vie en société, s'inscrivant dans un rapport de voisinage et à l'origine directe d'un préjudice. Dans ce cadre, la notion de voisin revêt une acception large puisqu'elle regroupe non seulement le locataire du fonds à proximité directe de la construction troublée mais aussi le propriétaire de ce fonds et les entrepreneurs et architectes dont les missions sont en relation de causalité directe avec les troubles subis, peu important que ces derniers n'aient pas matériellement occupé le fonds à l'origine des nuisances.

Cette responsabilité est indépendante de toute faute.

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.


1.Sur la présence d'une fissure dans la cage d'escalier du pavillon

Les époux [K] soutiennent que les murs de l'escalier de leur pavillon ne présentaient aucune fissure avant le début des travaux et que la concomitance entre l'apparition de la fissure litigieuse et la réalisation des travaux sous la maîtrise d'ouvrage de la société AINSI DEVELOPPEMENT suffit à démontrer l'origine du dommage.

Les défendeurs contestent la matérialité du désordre et son imputabilité aux travaux litigieux.

A l'appui de leur prétention, les époux [K] versent aux débats un procès-verbal de constat d'huissier en date du 22 octobre 2015, antérieur aux travaux, dont il est fait état d'un «escalier en bon état général et sans désordre apparent ».

Pour justifier de l'existence d'un désordre consistant en la présence d'une fissure, les demandeurs se contentent de produire des photographies de mauvaise qualité d'un mur, non datées et non contradictoires sans qu'il ne soit certain qu'il s'agisse du mur de l'escalier du pavillon des époux [K]. 

En outre, ils produisent un devis du 22 janvier 2018 de la société GEOP relatif à des travaux de peinture d'une cage d'escalier. Or ce simple devis établi près de trois années après le procès-verbal de constat d'huissier, lequel n'est corroboré par aucune autre pièce probante, est insuffisant à rapporter la preuve de l'existence d'un désordre affectant l'escalier du pavillon et a fortiori son lien de causalité avec le chantier réalisé sous la maîtrise d'ouvrage de la société AINSI DEVELOPPEMENT. 

Par conséquent, les époux [K] seront déboutés de ce chef.

2.Sur la non-conformité de la VMC

Les époux [K] soutiennent que la société AINSI DEVELOPPEMENT a mis en œuvre une sortie de cheminée de VMC en toiture et que le rejet de l’air se faisant en direction de leur propriété constitue un trouble anormal du voisinage.

Ils indiquent que l’arrêté du 20 novembre 1979 du règlement sanitaire de [Localité 6], dispose que l'air doit être rejeté à plus de 8 mètres ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Les défendeurs contestent la matérialité du désordre.

Au soutien de leur prétention, les époux [K] produisent uniquement aux débats une photographie, non datée et non contradictoire, ne permettant pas de caractériser tant la matérialité du désordre ou de la non-conformité (le document ne permet pas de mesurer la distance entre la sortie de cheminée de la VMC de l'immeuble voisin et le pavillon des époux [K]) que la gêne qui pourrait en résulter pour les demandeurs.

En outre, les demandeurs eux-mêmes reconnaissent dans leurs écritures que la société AINSI DEVELOPPEMENT est d'ores et déjà intervenue afin que l’exutoire ne soit plus dirigé en direction de leur pavillon. 

Par ailleurs, il convient de rappeler que le trouble anormal de voisinage ne saurait être constitué par le seul dépassement d'une norme.

Au surplus, il convient enfin de relever que l'article 63 de l’arrêté du 20 novembre 1979 du Règlement sanitaire de [Localité 6] auquel les époux [K] font référence et qui dispose : « L'air extrait des locaux doit être rejeté à au moins huit mètres de toute fenêtre, de toute prise d'air neuf, de tout débouché de conduit de fumée et de tout conduit de ventilation sauf aménagements tels qu'une reprise d'air pollué ne soit pas possible. L'air extrait des locaux à pollution spécifique doit, en outre, être rejeté sans recyclage. » figure dans le TITRE III relatif aux « dispositions applicables aux bâtiments autres que ceux à usage d'habitation et assimilés ». Or, il n'est pas contesté que l'immeuble litigieux est un immeuble d'habitation, occupé par des particuliers et soumis au statut de la copropriété.

Par conséquent, faute pour les époux [K] de rapporter la preuve de la matérialité du désordre, ils seront déboutés de ce chef.

3.Sur la surélévation de l'immeuble

Les époux [K] soutiennent qu'ils subissent une perte d'ensoleillement en raison de la surélévation de l'immeuble voisin ce qui constitue pour eux un trouble anormal du voisinage dans la mesure où le prix de leur maison va diminuer.

Les défendeurs soutiennent qu'il s'agit d'une simple gêne et que le trouble n'est pas anormal en milieu urbain tel que [Localité 6].

Au soutien de leur demande, les demandeurs produisent uniquement deux courriers d'une agence immobilière laquelle évalue leur bien immobilier à 1.760.000 euros en juin 2015 et à la somme de 1.700.000 euros en février 2020 expliquant notamment cette baisse par la construction voisine précisant que le jardin de 35 m2 à l'arrière ne bénéficie plus du même ensoleillement. 

Il convient de relever que la perte d'ensoleillement n'a pas été constatée contradictoirement (ni par un expert ni par un huissier) et que les estimations des agences immobilières ne sauraient à elles seules attester de la matérialité d'un trouble anormal du voisinage étant précisé que les estimations financières ont eu lieu au mois de juin en 2015 et en février en 2020, périodes dans l'année où l'ensoleillement de la parcelle était nécessairement différent.

Par ailleurs, il convient de relever qu'il ne s'agit aucunement d'une privation totale de lumière de l'habitation, les époux [K] évoquant simplement une perte d'ensoleillement sur une partie de leur jardin de 35 m2.

Au surplus, même si la matérialité de la perte d'ensoleillement était caractérisée, il convient de rappeler que le trouble lié à la perte d'ensoleillement est apprécié en fonction de l'environnement de l'immeuble et que n'excède pas les inconvénients normaux du voisinage la perte d'ensoleillement résultant de l'implantation d'un bâtiment dès lors que ces troubles sont la conséquence inévitable de l'urbanisation des communes et plus particulièrement de [Localité 6].

En l'absence de preuve d'un trouble anormal du voisinage, les époux [K] seront déboutés de ce chef.

4.Sur la terrasse végétalisée de l'immeuble voisin

Les époux [K] soutiennent qu'ils subissent un trouble anormal du voisinage dès lors que la terrasse végétalisée de l'immeuble voisin, accessible au public contrairement à ce qui était prévu par le PLU et le permis de construire, occasionne des vues sur leur terrain.

Les défendeurs contestent la matérialité du désordre dès lors que les époux [K] ne rapportent pas la preuve de l'existence de vues sur leur parcelle.

Il convient de rappeler que l'existence du trouble anormal de voisinage ne se déduit pas de la seule infraction à une disposition administrative, en l'espèce le non-respect du permis de construire, mais suppose la démonstration d'un dommage dont le caractère excessif soit établi.

En l'espèce, il ressort du règlement de copropriété que le lot n°5 (dupleix du 2ème étage) de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 4] comprend « un escalier privatif menant à la toiture terrasse privative ».

Au soutien de leur prétention, les époux [K] produisent uniquement aux débats une photographie, non datée et non contradictoire, ne permettant pas de caractériser tant la matérialité du désordre ou de la non-conformité au permis de construire et PLU, que la gêne qui pourrait en résulter pour les demandeurs.

En défense, la société AINSI DEVELOPPEMENT verse aux débats une attestation de la mairie de [Localité 6] datée du 20 novembre 2017 laquelle certifie de la conformité des travaux réalisés par la société AINSI DEVELOPPEMENT consistant notamment en la surélévation d'un étage avec édicule d'accès à une toiture terrasse végétalisée.

Le syndicat des copropriétaires verse également aux débats un procès-verbal de constat d'huissier daté du 6 juillet 2022 lequel fait état de la présence d'une «terrasse aménagée et végétalisée, délimitée par des garde-corps et des claustras doublés par des plantes (palmiers et bambous d'une hauteur de 245 cm minium) ». L'huissier relève que «compte-tenu des aménagements réalisés (…) la partie du toit terrasse ne bénéficie d'aucune vue directe sur le jardin et sur la maison des époux [K], et de même d'aucune vue indirecte ».

Par conséquent, au regard des pièces produites, les époux [K] ne justifiant pas de l'existence d'un trouble anormal du voisinage, seront déboutés de leurs demandes.


II. Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des époux [K] à lui verser la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Les époux [K] n'ont pas conclu sur ce point.

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de l'article 9 du code de procédure civile, la partie qui sollicite l'octroi de dommages et intérêts doit rapporter la preuve de l'abus du droit d'agir. Il est nécessaire de démontrer la mauvaise foi de la partie adverse étant rappelé que la simple introduction d'une action en justice, même si elle ne prospère pas, ne peut s'assimiler à une procédure abusive.

Aussi, le simple fait pour le syndicat des copropriétaires d'indiquer que les demandes formées par les époux [K] à leur encontre ne sont fondées ni en droit ni en fait, est insuffisant à démontrer la preuve d'un abus d'ester en justice permettant l'allocation de dommages et intérêts.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande reconventionnelle.

III. Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, les époux [K] succombant, seront condamnés aux dépens ainsi qu'à verser à la société AINSI DEVELOPPEMENT et au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Statuant par jugement contradictoire rendu par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort 


DÉBOUTE Madame [U] [K] et Monsieur [F] [K] de leurs demandes formées à l'encontre de la société AINSI DEVELOPPEMENT et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] sur le fondement du trouble anormal du voisinage ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Madame [U] [K] et Monsieur [F] [K] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, et à la société AINSI DEVELOPPEMENT une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [K] et Monsieur [F] [K] aux entiers dépens ;

DIT que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



RAPPELLE l'exécution provisoire du jugement ;

Fait et jugé à Paris le 04 octobre 2024



Le Greffier La Présidente