Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 4 octobre 2024

Du 04 octobre 2024


5AA


SCI/FH



PPP Référés

N° RG 24/00632 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDWF







OPH GIRONDE HABITAT

C/

[E] [Z], 
[O] [X]










 

- Expéditions délivrées à
M. [E] [Z]
Me Sophie CHIRON

- FE délivrée à 
OPH GIRONDE HABITAT

Le 04/10/2024








TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 octobre 2024


PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,


DEMANDERESSE :

OPH GIRONDE HABITAT
RCS BORDEAUX N° 404 877 086
[Adresse 9]
[Localité 7]

Représenté par Madame [P] [W], salariée, munie d’un pouvoir de représentation spécial

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 8]

Présent

Madame [O] [X]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Représentée par Me Sophie CHIRON, Avocat au barreau de BORDEAUX

(Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, décision du 19/06/2024, n° BAJ : 2024-008312)

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 Juillet 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Février 2024.

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Suivant acte d’assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 27 février 2024 à comparaître à l’audience du 31 mai 2024 à neuf heures auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions de l’office public de l’habitat Gironde Habitat, il est demandé au tribunal à l’encontre de Monsieur [E] [Z] et de Madame [O] [X] de constater le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du logement situé [Adresse 2], d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [Z] des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef, de les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 6610,35 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dus avec intérêts au taux légal jusqu’à la résiliation du bail d’habitation. 

Il est sollicité également leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié jusqu’à libération effective des lieux loués et une indemnité de procédure de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance en ce compris les frais accessoires et les frais de procédure. 

À l’audience du 18 juillet 2024 à laquelle cette affaire a été appelée, la requérante indique que la dette locative s’élève à la somme de 9406,96 euros hors dépens et qu’elle renonce au bénéfice de la clause de solidarité pour madame [O] [X] au regard des éléments et pièces fournies par la défenderesse qui reste redevable solidairement avec Monsieur [E] [Z] de la somme de 234,46 euros à la date du 5 février 2023 à l’expiration du préavis d’un mois de congé et s’oppose à tout délai de paiement à l’encontre de Monsieur [E] [Z] maintenant sa demande de résolution de bail.






Madame [O] [X] demande au tribunal de constater l’existence d’une contestation sérieuse sur les demandes de Gironde Habitat, de prononcer l’irrecevabilité de celles-ci, à titre subsidiaire de la débouter de ses demandes et à titre infiniment subsidiaire de condamner Monsieur [E] [Z] à garantir et relever indemme madame [O] [X] de toute condamnation et à défaut de lui accorder un délai de paiement de 36 mois pour le règlement de l’arriéré des loyers et charges et de condamner Monsieur [E] [Z] à lui payer la somme de 6000 € à titre de provision en réparation de son préjudice moral et économique.

Elle estime qu’après son départ du logement en raison de violences conjugales, Monsieur [E] [Z] s’est maintenu dans les lieux sans jamais régler les loyers ce qui explique l’augmentation conséquente de la dette locative qui atteignait 6505,14 euros au 5 février 2024.

Elle considère que les demandes de la requérante sont irrecevables à son encontre en raison de la force majeure étant fondée à solliciter la résolution du contrat de bail après avoir quitté les lieux par nécessité à la suite de violences conjugales graves de la part de Monsieur [E] [Z], père de ses trois enfants et vis-à-vis duquel elle a déposé plainte le 8 décembre 2022 et le 23 janvier 2023.

Elle ajoute qu’elle ne peut invoquer les dispositions de l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 dès lors qu’elle n’est pas bénéficiaire d’une ordonnance de protection du juge des affaires familiales, cependant les violences graves dont elle a été victime de la part de son compagnon l’autorise à contester la clause de solidarité pour le paiement des loyers et charges échus postérieurement à son départ du logement. 

Monsieur [E] [Z] indique à l’audience qu’il est bénéficiaire du RSA et qu’il n’est pas en mesure de régler l’arriéré des loyers et charges faute de revenus suffisants.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité des demandes à l’encontre de Madame [O] [X] :

Il n’est pas justifié d’une contestation sérieuse au regard de l’article 834 excédant les pouvoirs du juge des référés alors que l’action de la requérante tend à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation.





Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique avec accusé de réception du 28 février 2024 soit dans le délai légal avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi le 15 novembre 2023 la CCAPEX conformément à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 en vue d’établir un plan d’apurement de la dette locative.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc régulière et recevable.

Sur la clause de solidarité :

La requérante ayant renoncé au bénéfice de la clause de solidarité à l’égard de Madame [X] au motif qu’elle aurait subi des violences conjugales ayant justifié son départ du logement et le dépôt d’une plainte, cette dernière n’est donc redevable solidairement avec Monsieur [E] [Z] que de la somme de 234,46 euros hors dépens au 5 février 2023 à l’expiration du préavis d’un mois de congé.

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder un délai de paiement en raison de la modicité de sa dette locative résiduelle.

Il n’y a pas lieu non plus de faire droit à sa demande tendant à être garantie et relevée indemme par Monsieur [E] [Z] s’agissant d’une obligation solidaire entre les locataires conforme au contrat de bail du logement.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans la limite de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable à la date de conclusion du bail d’habitation que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Or en l’espèce il est constant que par acte du 23 novembre 2023 il a été signifié à Monsieur [E] [Z] un commandement de payer aux fins de résiliation du bail pour la somme au total de 5152,17 euros.

Il convient de constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 24 janvier 2024 stipulée dans le contrat de bail d’habitation et d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef faute par lui d’avoir libéré les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Force est de constater en l’espèce que la créance s’établit en deniers ou quittances au jour de l’audience à la somme de 9406,96 euros hors dépens outre les frais de procédure et laquelle n’est pas contestée ni sérieusement contestable de sorte qu’il convient de condamner Monsieur [E] [Z] au paiement de cette somme en deniers ou quittance valable sauf à parfaire à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation dus à la date de l’audience cette somme portant intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Il sera également tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges avec revalorisation de droit à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Il convient également d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs.

Il sera également tenu dans cette hypothèse au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges avec revalorisation de droit et ce jusqu’à libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

La demande d’une provision à titre de dommages-intérêts de Madame [O] [X] sera rejetée celle-ci trouvant sa cause dans les violences conjugales qu’elle aurait subies entraînant son départ du logement, cette demande excédant les pouvoirs du juge des référés au regard des articles de procédure civile précités.

L’équité commande de condamner Monsieur [E] [Z] à payer à L’OPH Gironde Habitat une indemnité de procédure de 150 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens lesquels seront mis à sa charge y inclus le coût du commandement de payer, les frais accessoires et de procédure. 

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort.

Déclare l’action de l’OPH Gironde Habitat régulière, recevable et fondée.

Donne acte à l’OPH Gironde Habitat de ce qu’il renonce à se prévaloir à l’égard de Madame [O] [X] de la clause de solidarité prévue dans le contrat de bail d’habitation.

Constate à la date du 24 janvier 2024 la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire du logement situé [Adresse 3] 

Condamne Monsieur [E] [Z] à payer à L’OPH Gironde Habitat en deniers ou quittance valable la somme de 9406,96 euros sauf à parfaire.






Dit qu’à défaut d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier deux mois après la délivrance commandement de quitter les lieux conformément dispositions des articles L 411–1 et L412–1 du code des procédures civiles d’exécution.

Ordonne en tant que de besoin l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur.

Dit que dans ce cas il sera dû une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées.

Le condamne en tant que de besoin au paiment de ces sommes.

Condamne solidairement Madame [O] [X] et Monsieur [E] [Z] à payer à L’OPH Gironde Habitat la somme de 234,46 euros hors dépens.

Condamne Monsieur [E] [Z] à payer à L’OPH Gironde Habitat une indemnité de procédure de 150 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette le surplus des demandes.

Condamne Monsieur [E] [Z] à payer les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, les frais accessoires et de procédure.

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection