Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 3 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 03 OCTOBRE 2024

(n° , 15 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/07379 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHP2O



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 07 Décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de [Localité 11] - RG n° 21/00237





APPELANT

Monsieur [X] [F]

[Adresse 6]

[Localité 11]

représenté par Me Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : B1098







INTIMÉES

S.A. SOREQA - SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS 

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131



DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Division Missions Domaniales

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par Madame [A] [V], en vertu d'un pouvoir général









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Juin 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Marie MONGIN, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère





Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats











ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA,greffier présent lors de la mise à disposition.



*



Monsieur [X] [F] et Mme [Y] [N] épouse [F] étaient propriétaires des lots n° 224, 225 et des deux tiers indivis du lot n° 230 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 11], sur la parcelle cadastrée section V n° [Cadastre 1] d'une superficie de 760 m².



Il s'agit de deux appartements réunis en un seul, composé de deux chambres, deux cuisines et de sanitaires (lots n° 224 et 225) ainsi que d'un WC commun (deux tiers indivis du lot n° 230) 



Madame [Y] [N] épouse [F] est décédée le 7 mars 2009.



Selon acte notarié du 10 juin 2022, l'indivision successorale est composée de Monsieur [X] [F] et des six enfants du couple :

' Monsieur [K] [F]

' Monsieur [H] [F]

' Monsieur [E] [F]

' Monsieur [C] [F]

' Madame [M] [F]

' Monsieur [D] [F].



Le bien est situé dans le périmètre du projet d'aménagement de l'ensemble immobilier du [Adresse 4] à [Localité 11] qui a fait l'objet :

- d'une déclaration d'utilité publique (DUP), selon l'arrêté préfectoral n° 2021 ' 04 16 12 du 12 février 2021 ;

' d'une déclaration de cessibilité, selon l'arrêté préfectoral n° 2021 - 1624 du 15 juin 2021 ;

' d'une ordonnance d'expropriation du 16 décembre 2021, emportant transfert de propriété.



La SOREQA a notifié cette offre indemnitaire à Monsieur [X] [F] par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 mai 2021.



Par requête reçue le 22 novembre 2021 par le greffe, la SOREQA a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de [Localité 11] aux fins de fixation de la valeur du bien appartenant à Monsieur et Mme [F].



Par jugement contradictoire du 7 décembre 2022, après transport sur les lieux le 23 mars 2022, le juge de l'expropriation a :

' annexé à la décision le PV de transport du 23 mars 2022 ; 

' annexé à la décision des termes de comparaison produits par la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA), les termes de comparaison versés par le commissaire du gouvernement et les termes de comparaison présentés par la partie expropriée;

' précisé que l'indivision [F] est composée de Monsieur [X] [F], Monsieur [K] [F], Monsieur [H] [F], Monsieur [E] [F], Monsieur [C] [F], Madame [M] [F] et Monsieur [D] [F].

' Constaté que l'indivision [F] demande à bénéficier du droit de priorité pour l'attribution ou l'acquisition d'un local dans l'immeuble réhabilité du [Adresse 4] à [Localité 11], sur la parcelle cadastrée section V n° [Cadastre 1]; 

' fixé à 108 800 euros en valeur occupée, l'indemnité due par la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à l'indivision [F] au titre de la dépossession des lots n°224, 225 et des deux tiers indivis du lot n°230 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 11], sur la parcelle cadastrée section V n° [Cadastre 1] ;

' dit que la somme de 108 800 euros se décompose de la façon suivante :

' 98 000 euros au titre de l'indemnité principale (49 m² X 2000 euros/m²) ;

' 10 800 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

' condamné la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à payer à l'indivision [F] la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

' condamné la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) aux dépens.



M. [F] a formé appel le 21 avril 2023 par RPVA sur les dispositions de fond du jugement.



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/déposées au greffe par M. [X] [F] le 21 juillet 2023 notifiées le 21 juillet 2023(AR appelant du 24 juillet 2023 et AR CG du 24 juillet 2023) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

- Réformer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à 98000 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 10800 euros ;

' confirmer le jugement en ce qu'il a :

' précisé que l'indivision [F], défenderesse, est composée de Monsieur [X] [F], Monsieur [K] [F], Monsieur [H] [F], Monsieur [E] [F], Monsieur [C] [F], Madame [M] [F] et Monsieur [D] [F].

' constater que l'indivision [F] demande à bénéficier du droit de priorité pour l'attribution ou l'acquisition d'un local dans l'immeuble réhabilité du [Adresse 4] à [Localité 13] auprès de la SOREQA ;

- condamné la SOREQA à payer à M. [F] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance ;

- déclarer M. [F] recevable et bien fondé en son appel, y faire droit, infirmer le jugement et statuant à nouveau :

' ne pas appliquer l'abattement pour occupation en l'espèce ;

- fixer la valeur de l'appartement de M. [F] sur la base de 4000 euros/m² ;

- recalculer le montant de l'indemnité de remploi en fonction de l'indemnité principale qui sera allouée par la cour ;

- en conséquence,

- fixer à 196 000 euros en valeur libre, l'indemnité principale due par la SOREQA à l'indivision [F] au titre de la dépossession des lots n°224, 225 et des deux tiers indivis du lot n°230 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 11], sur la parcelle cadastrée section V n°[Cadastre 1] ;

- fixer à 28 600 euros l'indemnité de remploi,

soit une indemnité totale de 224 600 euros,

- lui allouer une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamner la SOREQA aux entiers dépens de l'instance d'appel.



2/adressées au greffe par le commissaire du gouvernement le 22 septembre 2023 notifiées le 9 octobre 2023(AR appelant et intimé du 11 octobre 2023) aux termes desquelles il est demandé à la cour de confirmer le jugement.



La SOREQA n'a pas adressé ou déposé de conclusions.





EXPOSÉ DES MOYENS DES PARTIES



 M. [X] [F] expose que :



Procédure d'expropriation



L'arrête préfectoral de cessibilité du 15 juin 2021 a fait l'objet d'un recours qui a été rejeté par le tribunal administratif de Paris.



Rappel des faits



Le terrain correspond à la parcelle cadastrée V n°[Cadastre 1] d'une superficie de 760m².



L'immeuble est constitué de deux bâtiments A et B en R+5, avec une cour intérieure et un jardin.



La construction est régie par le statut de la copropriété, avec 77 lots appartenant à 24 copropriétaires privés et à deux propriétaires publics ou institutionnels, la SOREQA et le syndicat des copropriétaires.



L'ensemble est composé de 70 logements pour une superficie de plancher de 2000 m².



L'immeuble comporte une particularité à savoir deux toilettes par paliers, soit 22 au total dont la propriété est divisée entre deux ou trois propriétaires selon les cas.



Il existait un salon de coiffure et une épicerie situés dans un local commercial au rez-de-chaussée d'une superficie de 40 m² et une loge appartement au syndicat des copropriétaires.



Les travaux étaient envisagés dans les parties communes pour faire lever l'insalubrité qui était remédiable ; les travaux ont été votés et devaient être financés par les fonds versés par les copropriétaires avec l'aide de 50 % obtenus auprès de l'ANAH, ce qui a été caché par le syndicat SABIMO et les travaux n'ont finalement pas été mis en 'uvre par le syndicat à l'encontre duquel une procédure en responsabilité a été engagée.



Pour les locaux expropriés :

' lot n°224 : représentant 121/10'122èmes des parties communes générales, constitué d'un logement situé dans le bâtiment A sur rue, troisième étage, dans le couloir de droite du palier, au fond du couloir donnant sur la cour composée d'une entrée, deux pièces et un débarras. La surface loi Carrez est de 24 m².

' Lot n° 225 : représentant 123/10'122 èmes des parties communes générales, constitué d'un logement situé dans le bâtiment A sur rue, troisième étage, dans le couloir de droite du palier à gauche dans ce couloir, donnant sur la rue composée d'une entrée et de deux pièces. La surface loi Carrez est de 25 m².

' Lot n° 230 : représentant 7/10'122 èmes parties communes générales, constitué d'un WC commun, dont Monsieur [F] est propriétaire des deux tiers indivis.



Il est produit des photographies.



L'immeuble se situe à proximité du centre-ville, dans une rue pavillonnaire, proche des commodités, de la crèche, du lycée, du centre commercial, de la mairie et la préfecture, dans un quartier résidentiel à cinq minutes à pied des stations de bus, métro et tramway Hôtel de Ville et La Ferme.







L'accès à l'immeuble bénéficie d'une desserte routière rapide vers l'est de [Localité 16] par l'A86 qui se situe à proximité.



La date de référence en application de l'article L213-4 du code de l'urbanisme correspond au PLUI Est Ensemble approuvé le 4 février 2020 et rendu public le 27 mars 2020.



Le bien est situé en zone UH.



Discussion :



Il est rappelé la chronologie des faits concernant l'immeuble.

2015 : Vote par l'assemblée des copropriétaires de travaux de réhabilitation. 

2016 : appel de fonds, réunion pour mettre en place la réalisation des travaux.

2017 : vote à l'assemblée générale pour que les travaux soient entrepris et que l'arrêté d'insalubrité remédiable soit levé.

2018 : information de la procédure d'expropriation et résolutions prises lors de l'assemblée générale du 24 mai 2018.

Le 15 mai 2018 le cabinet MIALO avocats, en qualité de conseil de 23 copropriétaires, a adressé une mise en demeure au syndic d'avoir à exécuter les travaux prescrits par l'arrêté d'insalubrité remédiable du 10 mai 2005 sous astreinte.

Une requête en référé a été diligentée pour faire constater la carence du syndic SABIMO dans l'exécution de ses obligations et sa responsabilité du fait de son absence de diligence à exécuter les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et de la sécurité des occupants, mais le juge s'est déclaré incompétent.

2019 : lors de l'assemblée du 19 septembre 2009, le syndic LESUR immobilier a été désigné comme nouveau syndic de l'immeuble.

2020 : le syndic a eu des échanges de mails avec la SOREQA , ce qui confirme la forte présomption d'une complicité au détriment des intérêts de la copropriété.

2021 : saisine du tribunal administratif pour contester l'arrêté de déclaration d'utilité publique.

Le tribunal administratif a rendu un jugement d'irrecevabilité de la requête.

Lors de l'assemblée du 27 septembre 2021,la SOREQA a voté contre les travaux réalisés.

2022 : le syndic ne répond plus aux lettres recommandées.

La SOREQA a pris l'initiative de faire désigner le cabinet LESUR immobilier comme liquidateur de la copropriété.



Il résulte de cet historique qu'une véritable stratégie a été mise en place pour acheter tous les lots des copropriétaires de l'immeuble à des prix dérisoires et avec des techniques d'intimidation pour aboutir à des accords amiables en dessous du prix du marché.



1° sur la réformation du jugement relativement à l'absence d'application de l'abattement pour occupation



Le premier juge a considéré le bien comme occupé.



Monsieur [F] ne peut accepter l'interprétation faite par le premier juge que le bien soit évalué en valeur occupée du fait de la seule constatation, lors du transport sur les lieux, de la présence de lits, de valises, de manteaux suspendus à une paterne et de la nourriture, alors que :

' il est expressément précisé au tribunal dans son mémoire de première instance que les affaires qui étaient dans les lieux appartenaient à ses enfants qui venaient dormir dans les lieux ponctuellement et à tour de rôle pour éviter l'occupation par des squatters qui ont été nombreux dans l'immeuble ;

' il n'a sollicité aucun relogement et il a demandé une valeur libre ;

' la SOREQA n'a produit aucun document permettant d'apporter la preuve qu'elle aurait relogé un locataire occupant des deux appartements constituant les lots n° 224 et 225 lui appartenant ;







' le commissaire du gouvernement, dans ses conclusions du 7 juin 2022 établies après le transport sur les lieux, a levé l'alternative sur l'occupation qu'il avait formulée dans ses premières conclusions du 9 mars 2022 et a expressément sollicité une estimation en valeur libre d'occupation.



Il est donc demandé l'infirmation du jugement et de fixer l'indemnité dépossession en valeur libre d'occupation sans application d'un quelconque abattement pour occupation.



À titre subsidiaire, si la cour considérait que l'appartement devait être indemnisé en valeur occupée, celle-ci ne devrait pas être différente de la valeur libre, du fait que les termes de comparaison produits ne démontrent pas une différence de valeur selon que les biens ont été acquis ou occupés, conformément à la jurisprudence de la cour sur l'application de l'abattement pour occupation.



À titre encore plus subsidiaire, sur l'abattement pour logement, à supposer qu'il soit démontré par la SOREQA, ne pourra pas être supérieur à la somme de 3 500 euros correspondant à la décote de la valorisation du bien proposé par le commissaire du gouvernement dans ses conclusions de première instance.



À titre infiniment subsidiaire, l'abattement pour logement ne pourra pas être supérieur à la somme de 6 500 euros évaluée par la SOREQA, elle-même, dans son étude réalisée en avril 2017.





2° sur la demande de fixer la valeur de l'appartement à 4000 euros/m²



Il ressort des éléments de comparaison évoqués en première instance pour la vente de biens de type T2 avec une chambre et une surface Carrez proche du bien exproprié entre 25 et 39 m², récents et tous situés dans des copropriétaires anciennes dans un périmètre inférieur à 500 m sur la commune de [Localité 11] que la fourchette de prix est de 3 568 euros à 4 731 euros pour des locaux en valeur libre, soit un ratio moyen de 4 000 euros/m².



Il a fait établir plusieurs rapports d'estimation de ses appartements par des agences immobilières locales situées à proximité du bien connaissant donc bien le centre de [Localité 11], à savoir ORPI [Localité 14] immobilier (pièce n° 16), CENTURY 21(pièce n° 17), CABINET IMMO (pièce n° 18) et LEMASSON CONSEIL.



Toutes ces agences, sur la base de référence récentes pour des biens similaires ont proposé une estimation de la valeur vénale de l'appartement par comparaison entre 3 800 et 4 400 euros/m².

 

S'agissant des parties communes de l'immeuble, l'état de celles-ci est étranger à l'exproprié. Il convient d'appliquer la jurisprudence des juridictions d'expropriation écartant la moins-value des appartements liés au défaut d'entretien des parties communes.



Il a payé en outre sa part des travaux et il est à jour du paiement de ses charges au 31 décembre 2021.



Il est donc sollicité une indemnité principale de :

 49 m² X 4 000 euros= 196 000 euros.



3° sur l'indemnité de remploi



Il est sollicité uneindemnité de remploi d'un montant de 28 600 euros.











Le commissaire du gouvernement conclut que :

En application des articles L 213-1 et L 2123-4 du code de l'urbanisme, la date de référence correspond au 27 mars 2020, date d'opposabilité aux tiers du PLUI d'Est Ensemble.



Le bien est situé en zone UH, correspondant aux secteurs de préservation des formes urbaines existantes qui n'ont pas vocation à évoluer vers une autre forme urbaine.



Le premier juge a considéré que le bien était occupé. Il s'agit d'une erreur matérielle, le bien étant libre conformément à l'assertion de l'exproprié lors de la demande en première instance.



L'abattement pour occupation 15 % n'est ainsi pas retenu.



Il est proposé la confirmation de la valeur unitaire fixée en première instance soit 2 000 euros/m² notamment par la prise en compte des constatations effectuées par exproprié sur l'état MAUVAIS du bien, soit une indemnité principale de 98'000 euros et une indemnité de remploi de 10'800 euros.







SUR CE, LA COUR





- Sur la recevabilité des conclusions



Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 21 avril 2023, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.



Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 



Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.



Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.



En l'espèce, les conclusions de M. [F] du 21 juillet 2023 et du commissaire du gouvernement du 22 septembre 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.









- Sur le fond



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



L'appel incident de M. [F] porte sur la valeur unitaire à retenir, soit 4 000 euros/m²et sur une fixation de l'indemnité de dépossession en valeur libre.



Le commissaire du gouvernement demande la confirmation du jugement. 



S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, le plan d'urbanisme intercommunal (PLUi) Est ensemble adopté le 4 février 2020, opposable aux tiers depuis le 27 mars 2020.



Les parties retenant la même date, à savoir celle du 27 mars 2020, le jugement sera confirmé sur ce point. 



S'agissant des données d'urbanisme, à cette date de référence le bien est situé en zone UH, correspondant au secteur de préservation des formes urbaines existantes qui n'ont pas vocation à évoluer vers une autre forme urbaine.



La copropriété du [Adresse 4] est composée de deux immeubles, comprenant 70 logements :





' le bâtiment A, en front de rue, est composé d'un rez-de-chaussée de 5 étages ; la façade en brique rouge, d'une vingtaine de mètres le long de la [Adresse 17] selon la partie expropriée, souffre d'une grande fissure entre le rez-de-chaussée et le premier étage ; au rez-de-chaussée, il y a une loge de concierge ainsi qu'une pièce attenante à usage de logement du gardien ; au sous-sol, il y a la chaudière assurant un chauffage collectif ; l'entrée abrite les boîtes aux lettres ;



' le bâtiment B, à l'arrière est d'une construction similaire.



Des WC se trouvent dans les couloirs communs et sont indivis entre deux ou trois propriétaires. Ils ne sont plus utilisés à ce jour et servent de débarras, les copropriétaires ayant installé dans leur logement un WC et une salle d'eau.



Les immeubles ne sont pas équipés d'un ascenseur.



Les deux bâtiments sont séparés par une petite cour intérieure de la longueur des immeubles et dont le sol est en béton ; une petite construction annexe s'y trouve.



M. [F] produit des mails (pièce n°15) émanant de la direction de la coordination des politiques publiques et de l'appui territorial faisant état de l'arrêté d'insalubrité du 10 mai 2016, mais indiquant qu'il ne disposait pas d'autres pièces ayant trait à un péril.



Il ressort du procès-verbal de transport que les parties communes (entrée, cour intérieure, escalier, couloir d'accès au logement) sont dégradées, dans un mauvais état d'entretien. Le revêtement des cages d'escalier se décolle, la peinture est écaillée, il y a du salpêtre sur les murs, le sol du couloir est fissuré, des fils électriques pendent. Les façades présentent des fissures et souffrent d'un manque d'entretien.



M. [F] demande dans la fixation de la valeur unitaire, de ne pas tenir compte du mauvais état des parties communes.



Cependant, les désordres sont anciens et les actions mises en 'uvre n'ont pas permis une levée de l'arrêté péril et n'ont pas fait obstacle à déclaration d'utilité publique préfectorale, étant précisé que des travaux ont été votés en 2017 et des fonds avancés, soit trois à quatre années antérieurement à la déclaration de la déclaration d'utilité publique, mais qui n'ont finalement pas été réalisés.



En outre, si M. [F] fait état du fait que la SOREQA est devenue majoritaire et a voté contre les travaux, il n'est pas mentionné dans le long historique des actions mises en 'uvre, d'action dans le cadre du droit de la copropriété permettant de contourner cette difficulté.



Le premier juge a donc exactement considéré que l'état d'entretien de la copropriété est constitutif de la consistance du logement à évaluer et qu'il doit être pris en considération, sans qu'il ne soit appliqué cependant d'abattement pour vétusté.



S'agissant des biens expropriés :



*pour le lot n° 224 correspondant à deux appartements réunis en un seul, un petit couloir dessert :

' une pièce à usage de chambre (deux lits superposés, soit quatre couchages)

 avec une fenêtre donnant à l'arrière du bâtiment ;

' dans le prolongement, une cuisine équipée d'un évier et d'un ballon d'eau chaude, sale et encombrée.



*pour le lot n° 225, une petite entrée dessert :

' une pièce à usage de chambre (deux lits superposés et un lit de deux personnes, soit six couchages et une armoire) avec deux fenêtres donnant sur la [Adresse 17], dans un état d'entretien moyen ;

' une cuisine peut aménagée (évier, ballon d'eau chaude), dont la surface est amputée à l'avant par une salle d'eau, dans un mauvais état d'entretien ;

' des sanitaires.



Il ressort du procès-verbal de transport que l'agencement des lieux est empirique, puisqu'il s'agit de la réunion des deux lots n° 224 et 225, initialement deux appartements et du bout du couloir (parties communes générales) et que le lot n° 224 ne dispose pas d'une salle d'eau, mais de 2/3 indivis de WC dont le fonctionnement n'est pas certain.



En outre, l'état d'entretien est mauvais, étant précisé que logement est peu équipé, avec une décoration ancienne et qu'il est sale.



Les appartements ne disposent ni d'une cave, ni d'un parking.



Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.



S'agissant de l'environnement, la [Adresse 17] est située en centre-ville de la commune de [Localité 11], dans un quartier d'habitation composé de pavillons et de petits immeubles.



La voie est à proximité de la mairie, de la maison de la culture, d'une crèche, de l'école [15], de commerces ainsi que du tribunal judiciaire implanté de l'autre côté de l'[Adresse 12], axe routier majeur de la commune de [Localité 11].



L'immeuble est desservi par :

' le réseau routier : A 86

' le réseau de transport en commun : le tramway T1, station Hôtel de Ville, la ligne 5 du métro, station [Localité 11] - Pablo Picasso, et plusieurs lignes de bus.



S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit 7 décembre 2022.





- Sur l'indemnité principale



1° Sur les surfaces



Les parties s'accordent comme en première instance à retenir une surface globale de 49m².



Le jugement sera confirmé sur ce point.





2° Sur l'application d'un abattement pour relogement



Le premier juge a considéré que les biens appartenant à l'indivision [F] sont occupés et il les a donc évalués comme tel.



Aux termes de l'article L322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation, soit en l'espèce la date du 16 décembre 2021.



M. [F] demande l'infirmation du jugement en indiquant qu'il a expressément précisé au tribunal que les affaires qui étaient dans les lieux appartenaient à ses enfants qui venaient dormir dans les lieux ponctuellement et à tour de rôle pour éviter l'occupation par des squatters qui ont été nombreux dans l'immeuble ; qu'il n'a sollicité aucun relogement et qu'il a demandé une valeur libre ; que la SOREQA n'a produit aucun document permettant d'apporter la preuve qu'elle aurait relogé un locataire ayant occupé les deux appartements constituant les lots n° 224 et 225 ; que le commissaire du gouvernement dans ses conclusions du 7 juin 2022 établi après transport sur les lieux, a levé l'alternative sur l'occupation qu'il avait formulée dans ses premières conclusions du 9 mars 2022 et expressément sollicité une estimation en valeur libre d'occupation.



Le commissaire du gouvernement, s'il demande la confirmation du jugement dans ses conclusions récapitulatives, indique que le jugement a considéré que le bien était occupé, qu'il s'agit dune erreur matérielle, que le bien est libre conformément à l'assertion de l'exproprié lors de la demande en première instance et que l'abattement pour occupation un 15 % n'est ainsi pas retenu.



La SOREQA n'ayant pas adressé ou déposé de conclusions pour contester les affirmations de M. [F], aux termes dequelles l'occupation n'a été que ponctuelle pour éviter des squats, l'indemnité d'expropriation sera fixée en valeur libre.



Le jugement sera infirmé en ce sens.



3° Sur la méthode



Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.



Comme en première instance, M. [F] et le commissaire du gouvernement s'accordent pour retenir comme méthode d'évaluation celle de la comparaison.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.





4° Sur les références des parties 



Après examen des références de la SOREQA, de M. [F] et du commissaire du gouvernement, le premier juge a retenu une valeur unitaire de 2 000 euros/m².



M. [F] a formé appel incident sur ce point et demande de retenir une valeur unitaire de 4000 euros/m².



Le commissaire du gouvernement demande la confirmation de la valeur retenue par le premier juge.



Il convient en conséquence d'examiner les références des parties : 





A) Les références de M. [F]



M. [F] invoque des rapports d'estimation de son appartement par des agences immobilière locales situées à proximité du bien et connaissant donc bien le marché de [Localité 11], à savoir ORPI [Localité 14] immobilier( pièce n°16), CENTURY 21 (pièce n°17), CABINET IMMO (pièce n°18), LEMASSON Conseil (pièce n°19), proposant une estimation de la valeur vénale entre 3800 et 4400 euros/m².



Ces estimations ne correspondent pas à des mutations effectives :

- le rapport ORPI cite six ventes mais sans les références de publication ;

- le courrier de CENTURY 21 correspond uniquement à une estimation de valeur ;

- il en est de même pour le CABINET IMMO et LEMASSON.



Il invoque en outre huit termes situés à moins de 300 mètres à [Localité 11] avec les références de publication :







N du terme



Date de vente



Adresse



Surface Carrez/m²



Prix en euros



Prix en euros/m²



Observations





I1



22 avril 2021



[Adresse 7] à [Localité 11]



38



146'500



3899



valeur libre

T2 au 4e étage au sein d'une copropriété de 1960, sans ascenseur, avec une cave de 2 m²





I2



14 avril 2021



[Adresse 2] à [Localité 11]



37



140'000



3784



valeur libre

T2 au 8e étage au sein d'une copropriété de 1975, avec parking





I3



1er mars 2021



[Adresse 2] à [Localité 11] 



39



147'000



3769



valeur libre

appartement T2 au 7e étage au sein d'une copropriété de 1975, avec parking





I4



9 septembre 2020



[Adresse 3] à [Localité 11]



37



132'000



3568



valeur libre

appartement T2 au premier étage au sein d'une copropriété de 1975, avec parking





I5



23 octobre 2020



[Adresse 3] à [Localité 11]



39



142'000



3641



valeur libre

appartement T2 au premier étage au sein d'une copropriété de 1975, avec parking





I6



27 avril 2021



[Adresse 5] à [Localité 11]



38,91



184'100



4731



valeur libre

 appartement T2 au 4e étage au sein d'une copropriété de 2013, avec un parking





I7



11 mai 2021



[Adresse 5] à [Localité 11]



38,51



173 000



4492



valeur libre

appartement T2 au 5e étage au sein d'une copropriété de 2013, avec un parking





I8



27 juillet 2021



[Adresse 5] à [Localité 11]



36



150'000



4166



valeur libre

appartement T2 au premier étage au sein d'une copropriété de 2013, avec un parking





moyenne



















4006













Ces termes avec une moyenne de 4006 euros/m² correspondent à des cessions de biens situés dans des immeubles autres que celui du [Adresse 4], mais situés à proximité.



Ils sont comparables en localisation et consistance et seront donc retenus.



Il s'agit cependant d'appartements situés dans des immeubles bien plus récents et de meilleure facture.



En outre, ils disposent tous d'un parking, alors que le bien de M. [F] en est dépourvu.



De plus, l'immeuble au [Adresse 4] a été construit en 1925, sans ascenseur, et avec un état d'usure bien supérieur dans les parties communes en l'absence de rénovation. 



Il invoque également trois références citées en première instance, ayant appartenu à M. [J], M. [Z] et Mme [I] dans une fourchette de prix de 2298 euros à 2434 euros soit un ratio moyen pour des logements occupés et très dégradés (pièce n°13).



Il ne demande pas cependant de retenir ces trois termes.



Enfin, le bien exproprié est en mauvais état.



Cette moyenne correspond donc à une valeur haute.



B/ Les références du commissaire du gouvernement



Le commissaire du gouvernement en appel ne propose pas de termes de référence.



La moyenne des références retenues par la cour correspond aux références de M. [F] pour une moyenne de 4006 euros.



Cependant, il convient de prendre en compte les éléments suivants :

-en première instance M. [F] avait revendiqué une valeur de 3500 euros/m² ;

-la moyenne des références correspond à une valeur haute ;

-l'état d'entretien du bien est mauvais, le logement ayant un agencement empirique, le logement est peu équipé, la décoration est ancienne et le logement est sale.



Il sera donc retenu une valeur inférieure à la moyenne fixée à 2500 euros/m².



L'indemnité principale est donc de :



49 m² X 2500 euros/m²= 122 500 euros en valeur libre.



Le jugement sera infirmé en ce sens.











- Sur l'indemnité accessoire de remploi



Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit : 

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur (122 500 -15 000=107 500) x 10% = 10 750 euros

soit un total de 13 250 euros.



Le jugement sera infirmé en ce sens.





L'indemnité de dépossession est donc de :

122 500 (indemnité principale) + 13 250 (indemnité de remploi)= 137 750 en valeur libre. 

Le jugement sera infirmé en ce sens.





- Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SOREQA à payer à l'indivision [F] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande de condamner la SOREQA à verser à l'indivision [F] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



- Sur les dépens



Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.



La SOREQA perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel.







PAR CES MOTIFS, 





La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Statuant dans la limite de l'appel,



Déclare recevables les conclusions des parties ; 



Infirme partiellement le jugement entrepris ;



Statuant à nouveau,



Fixe à la somme de 135 750 euros en valeur libre l'indemnité due par la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à l'indivision [F] composée de Mr [X] [F], Mr [K] [F], Mr [H] [F], Mr [E] [F], Mr [C] [F], Mme [M] [F] et Mr [D] [F] au titre de la dépossession des lots n° 224, 225 et des 2/3 individus lot n° 230 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 11], sur la parcelle cadastrée section V n° [Cadastre 1] se décomposant comme suit :







' indemnité principale : 122'500 euros ;

' indemnité de remploi : 13'250 euros ;



Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;



Condamne la SOREQA à verser à l'indivision [F] composée de Mr [X] [F], Mr [K] [F], Mr [H] [F], Mr [E] [F], Mr [C] [F], Mme [M] [F] et Mr [D] [F] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SOREQA aux dépens. 





 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT