Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 3 octobre 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 03 OCTOBRE 2024



(n° 2024/ , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08936 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFYY6



Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Juillet 2021 - Juge des contentieux de la protection de Saint-Maur-des-Fossés - RG n° 11-20-0003





APPELANT

 

Monsieur [H] [E] [D] [N]

né le 28 juin 1971 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 7]



Représenté par Me Bettina FERREIRA HOUDBINE de la SELAS JDS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0612 substituée par Me Gabriela GRECO, avocat au barreau de PARIS







INTIMES 



Madame [V] [A]

chez M. [U] [K]

[Adresse 2]

[Localité 8]



Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 8 août 2022, déposée à l'Etude de Commissaire de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile



Madame [Y] [Z]

chez M. [C] [Z]

[Adresse 9]

[Localité 1]



Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 1er août 2022, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l'article 659 du code de procédure civile



Monsieur [J] [V]

demeurant chez M. [D] [M], [Adresse 5]

[Localité 6]



Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 29 juillet 2022, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l'article 659 du code de procédure civile



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO, Président de Chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Président de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller 



Greffier, lors des débats : Mme Coralie CHANUT 

 



ARRET :



- rendu par défaut



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 23 février 2018 à effet du même jour, M.[H] [N] a donné à bail d'habitation à Mmes [I] [O], [V] [A] et [Y] [Z], en colocation, un appartement situé [Adresse 3], à [Localité 7] moyennant un loyer hors charges de 1.090 euros, outre 310 euros de charges forfaitaires.



Mme [O] a donné congé et quitté les lieux le 17 mars 2018, remplacée par M. [J] [V], sans formalisation d'un avenant au contrat.



Mme [A] a notifié son congé le 22 août 2018, à effet au 22 septembre 2018.

Mme [Z] a notifié son congé le 20 novembre 2018, à effet au 20 décembre 2018.

M. [V] a notifié son congé le 24 novembre 2018, à effet au 24 décembre 2018.



M. [N], soutenant que M. [V] s'était maintenu dans les lieux irrégulièrement et que les clés avaient été laissées dans la boîte à lettre sans qu'il en soit informé, a fait constater la vacance du logement par procès-verbal d'huissier de justice du 18 mars 2019.

Invoquant un arriéré locatif et des dégradations, il a, par actes d'huissier de justice des 3, 15 et 17 juillet 2020, assigné Mme [V] [A], Mme [Y] [Z] et M. [J] [V] en condamnation solidaire à lui payer :

 

- 3.130,20 euros à titre d'arriéré de loyer et d'indemnité d'occupation ;

- 499,87 euros au titre de l'arriéré de charges locatives ;

- 3.582,37 euros au titre des frais de remise en état du logement ; 

- 2.000 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers issus de la location ; 

- 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat de vacance du logement.



Devant le premier juge Mme [A] et M. [V] ont contesté les dégradations locatives et les impayés de loyers ; Mme [Z], bien que régulièrement citée à domicile, n'a pas comparu et a adressé un courrier à la juridiction demandant des délais de paiement.





Par jugement réputé contradictoire entrepris du 23 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés a ainsi statué : 



-DÉBOUTE M. [H] [N] de l'ensemble de ses demandes,

-CONDAMNE M. [H] [N] aux dépens,

-RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 4 mai 2022 par M. [N] ;



Vu les premières et seules écritures remises au greffe le 28 juillet 2022 par lesquelles M. [N] demande à la cour de :



INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de proximité de SAINT MAUR DES FOSSES en date du 23 juillet 2021 ;



Et, statuant à nouveau,



-CONDAMNER solidairement [V] [A], [Y] [Z] et Monsieur [J] [V] à payer à Monsieur [H] [N] la somme de 41,20 € au titre de l'arriéré de loyer ;

-CONDAMNER solidairement [V] [A], [Y] [Z] et Monsieur [J] [V] à payer à Monsieur [H] [N] la somme de 499,87 € au titre de l'arriéré de charges locatives ;

-CONDAMNER solidairement [V] [A], [Y] [Z] et Monsieur [J] [V] à payer à Monsieur [H] [N] la somme de 2.544 € à titre d'indemnité d'occupation ;

-CONDAMNER solidairement [V] [A], [Y] [Z] et Monsieur [J] [V] à payer à Monsieur [H] [N] la somme de 3.608,47 € au titre des frais de remise en l'état du logement ;

-CONDAMNER solidairement [V] [A], [Y] [Z] et Monsieur [J] [V] à payer à Monsieur [H] [N] la somme de 2.000 € au titre de la perte de chance de percevoir des loyers issus de location du bien ;

-CONDAMNER solidairement [V] [A], [Y] [Z] et Monsieur [J] [V] à payer à Monsieur [H] [N] la somme de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en appel ;

-CONDAMNER solidairement [V] [A], [Y] [Z] et Monsieur [J] [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du procès-verbal de constat de vacance du logement





Les intimés n'ont pas constitué avocat.



La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante leur ont été signifiées :

-à Mme [A], le 8 août 2022 à étude, 

-à Mme [Z], le 1er août 2022 par PV de recherches infructueuses en application de l'article 659 du code de procédure civile,

-à M. [V], le 29 juillet 2022 par PV de recherches infructueuses en application de l'article 659 du code de procédure civile. 



Les actes de signification de la déclaration d'appel faisaient mention de la formule selon laquelle les intimés étaient tenus de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.



M. [V] a notifié un congé le 24 novembre 2018 ; devant le premier juge, il a admis avoir occupé les lieux en qualité de colocataire, dans les conditions du bail initialement consenti à Mme [O] ; le jugement n'est pas critiqué en ce qu'il a retenu l'existence d'un bail verbal le concernant, dans les conditions qui sont celles du bail du 23 février 2018.



Le VI de l'article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que :

 

" La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. "



Le bail comporte en l'espèce une clause de solidarité 2.9, 7°aux termes de laquelle'" en cas de pluralité de locataires, ces derniers seront solidairement tenus à l'exécution des obligations résultant du présent bail ".



La validité des congés n'est pas discutée et il est constant qu'aucun nouveau colocataire n'a figuré au bail avant l'expiration d'un délai de six mois suivant la date d'effet des congés ; la solidarité a donc pris fin, pour Mme [A] le 22 mars 2019, pour Mme [Z] le 20 juin 2019, pour M. [V] le 24 juin 2019 et ils sont ainsi solidairement tenus à l'égard de M. [N] des dettes nées du contrat de bail litigieux, c'est à dire des loyers, charges et éventuelles réparations locatives.

Les indemnités d'occupation éventuellement dues après la date de fin du bail ne relèvent en revanche pas de cette clause de solidarité puisqu'elles sont extra-contractuelles.



Sur la dette locative



M. [N] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de paiement au titre de l'arriéré de loyers, de charges et des réparations locatives.



Sur l'arriéré de loyers



M. [N] demande le paiement de la somme de 41,20 euros au titre du loyer et des charges restant dus pour le mois de décembre 2018 selon le calcul suivant :



1.083,87 euros (soit le loyer mensuel de1.090 euros + 310 de charges (1.400 euros), au prorata des 24 jours jusqu'à la date d'effet du congé donné par M. [V] ([1.400 euros /31 jours)] x 24 jours) sous déduction de la somme payée 1.042,67 euros = 41,20 euros.



En application de l'article 1353 du code civil, il incombe au bailleur de prouver l'obligation du preneur de lui verser les sommes dont il réclame le paiement au titre du contrat de bail. Il appartient au locataire de démontrer qu'il s'est acquitté de son obligation de paiement. 



En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire a l'obligation essentielle de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

 

Les intimés ne rapportent pas la preuve du paiement complet du loyer et des charges pour le mois de décembre 2018, s'élevant à 1.083,87 euros selon le calcul effectué exactement par l'appelant ; il convient donc d'accueillir la demande de M. [N], infirmant le jugement sur ce point.

Les intimés seront condamnés solidairement au paiement de la somme restant due à ce titre, soit 41,20 euros. 



sur les charges



M. [N] sollicite la somme de 499,87 euros, au titre des charges locatives régularisées, pour la période allant de février 2018 au 18 mars 2019, déduction faite de la somme de 3.100 euros qu'il qualifie de "provision sur charges" de mars à décembre 2018 (310 x10).



Le premier juge a rejeté cette demande faute de justificatifs des régularisations de charges.



Des justificatifs sont certes produits devant la cour d'appel mais en tout état de cause, le V de l'article 8-1 précité dispose que :

" - Les charges locatives accessoires au loyer principal d'un contrat de bail d'une colocation sont récupérées par le bailleur au choix des parties comme prévu par ce contrat :



1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.".



Ces dispositions sont dérogatoires au régime instauré par l' article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les parties au bail ayant ainsi le choix entre deux modalités de récupération des charges locatives: soit dans les conditions prévues à l' article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ; soit sous forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peuvent donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.



En l'espèce, le bail stipule en sa clause 1-8 intitulée "Charges (...). Montant forfaitaire : ", 

"S'il s'agit d'un bail de colocation (...) les parties peuvent convenir d'un montant forfaitaire de charges. (')

Les charges sont forfaitairement fixées à un montant de 310 euros par mois. Elles seront acquittées en même temps que le loyer, c'est-à-dire mensuellement et d'avance, et révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal.".



Compte tenu de ces stipulations contractuelles, M. [N] ne peut donc solliciter de sommes au titre de la "régularisation des charges" que ce soit pour l'année 2018 dans le cadre du bail ou, a fortiori pour l'année 2019, alors que le bail a été résilié au 24 décembre 2018 par l'effet du dernier congé donné.



Il ne soutient pas, par ailleurs, que les charges forfaitaires mensuelles de 310 euros prévues par le contrat n'ont pas été payées ; à cet égard, la somme résiduelle manquante, pour le mois de décembre 2018, a déjà été intégrée au titre du paragraphe précédent, dans le calcul de l'arriéré d'impayés pour le mois de décembre 2018.



La demande de paiement de charges sera donc rejetée, le jugement étant confirmé sur ce point.



sur les réparations locatives



L'article 1732 du code civil prévoit que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute »



L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé: 

 

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; 

d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.



Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l'existence des dégradations locatives.



Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Les réparations locatives n'impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d'un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté (Civ. 3ème 7 mars 1972, Bull 151, pourvoi 70-14.409, Civ. 3ème 17 octobre 1990, Bull 188, pourvoi 88-20.194).



S'agissant des plafonds et murs intérieurs, il appartient au locataire de les maintenir en état de propreté et de procéder aux menus raccords de peintures, de remettre en place ou remplacer quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique.

S'agissant des parquets, moquettes et autres revêtements de sol, il appartient au locataire de procéder à l'encaustiquage et à l'entretien courant de la vitrification, de remplacer quelques lames de parquets, poser des raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

S'agissant de la plomberie, l'entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération, le remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement incombe au locataire.



Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à titre de résidence principale prévoit en son article 4 qu' "En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.".





Aux termes de l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

"Un état des lieux est établi (...) dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.



Seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation ; c'est la remise de toutes les clés au bailleur en mains propres ou à son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués (Civ 3ème 5 novembre 2003 bull n 189), sans que le bailleur ait à les réclamer (3e Civ., 18 février 2014, pourvoi n°12-28.678).

L'état des lieux de sortie doit en principe être établi au moment de la restitution des clefs du logement.



Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.



A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties....."



Les commissaires de justice ont seuls qualité pour établir les constats d'état des lieux dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 3-2 (Ord. n 2016-728 du 2 juin 2016, art. 1er, I, 8 )



Il n'est pas interdit aux parties de se prévaloir d'un état des lieux non contradictoire établi par un huissier de justice et de le soumettre à la libre discussion des parties. En ce cas, le juge doit examiner ce mode de preuve régulièrement versé aux débats (3e Civ., 17 mars 2016, pourvoi n 14-15.325; 3e Civ., 13 octobre 2021, pourvoi n° 20-14.206; 3e Civ., 9 mars 2023, pourvoi n° 21-20.358 ;3e Civ., 13 juin 2024, pourvoi n° 22-22.498).



En revanche, il résulte de l'article 3-2 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 qu'un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire (3e Civ., 16 novembre 2023, pourvoi no 22-19.422).

 

S'il est admis que pour être probant, l'état des lieux de sortie, quelle que soit sa forme, doit être établi rapidement après le départ du locataire (3e Civ., 5 février 2014, pourvoi n 13-10.804, Bull., civ. 2014, III, n 16), un délai de plusieurs mois ne peut cependant permettre d'écarter les constatations effectuées par huissier de justice sans un examen in concreto, par le juge, des preuves produites par le bailleur et des circonstances de l'occupation des lieux (précité 3e Civ., 9 mars 2023, pourvoi n° 21-20.358 ).



En l'espèce, le contrat de bail a été conclu le 23 février 2018 et le dernier congé a été donné pour le 24 décembre 2018 soit une occupation des locaux loués très brève, de moins d'un an.



L'état des lieux entrant du 22 février 2018 fait état de murs et de plafonds à l'état neuf ; l'ensemble du reste du logement est à l'état d'usage. 



Aucun état des lieux de sortie n'a en revanche été effectué contradictoirement avec Mmes [A] et [Z] et M. [V].

Cependant, pour rapporter la preuve de dégradations du logement loué, M. [N] produit un procès-verbal de constat d'huissier de justice de vacance des lieux, établi le 18 mars 2019.



Le premier juge a écarté ce document en raison de son caractère non contradictoire, du fait qu'il a été réalisé trois mois après la fin du bail et que les défendeurs contestaient à l'audience avoir commis des dégradations et au motif qu'aucun état des lieux de sortie n'avait été effectué au départ de Mme [I] [O].



Devant la cour d'appel, M. [N] produit une attestation de Mme [I] [O] et l'état des lieux de sortie qui a été réalisé avec elle, à l'issue de son congé, le 17 avril 2018.

Il résulte du premier de ces documents qu'elle a choisi de quitter cette location en raison des comportements de ses colocataires, notamment leurs nuisances sonores, qui ont donné lieu à plusieurs plaintes du voisinage et du syndic, et des dégradations commises dans les lieux, dans un contexte de prise de drogue, « soirée à répétition » et mode de vie « insalubre ».

Ces déclarations sont confirmées par un courriel du syndic relatif aux troubles de voisinage causés par les locataires, et par l'état des lieux du 17 avril 2018 d'où il résulte que sa chambre est dans le même état qu'à l'entrée dans les lieux mais que des tags et des graffitis ont été effectués sur les murs des chambres des deux autres colocataires.

Des dégradations volontaires importantes sont donc avérées à cette date, dont Mmes [A] et [Z] ne peuvent s'exonérer.



Il résulte en outre des éléments du dossier que :



-les intimés ont quitté les lieux à des dates différentes (fin décembre 2018 s'agissant de Mmes [A] et [Z] et à une date ultérieure mais inconnue s'agissant de M. [V]) et que toutes les clés n'ont pas été remises en main propre au bailleur ; elles ont finalement été laissées dans la boîte à lettres par M. [V] à une date indéterminée ; 



-en tout état de cause M. [V] a adressé au bailleur un courrier du 2 février 2019 d'où il résulte qu'il occupe alors encore les lieux, contrairement à ce qu'il a soutenu devant le premier juge ;



-M. [N] n'a eu connaissance de son départ que par des voisins, qu'il a ensuite constaté, en mars 2019, que les clés de l'appartement se trouvaient dans la boîte à lettres et qu'il a alors très rapidement fait faire le procès-verbal de constat précité .



Les intimés ne rapportent ainsi pas la preuve d'une remise des clés adéquate au bailleur à l'issue des congés donnés.

Il résulte de ces circonstances que leur comportement a fait obstacle à une reprise des lieux dans les conditions légales et à l'établissement d'un état des lieux de sortie contradictoire.

Le bailleur, qui n'a pas repris les lieux avant le 18 mars 2019 en présence de l'huissier de justice, est donc légitime à se prévaloir du procès-verbal de constat établi par ce dernier, qui a été soumis à la discussion contradictoire des parties.



Il résulte de ce procès-verbal que :



-la fermeture à clé de la boîte aux lettres n'est pas assurée, 

-la poignée de la porte palière est cassée, 

-le parquet flottant est détruit ou en très mauvais état (lattes disjointes et manquantes) dans l'entrée, le séjour et dans une chambre, 

-de nombreux meubles se trouvent sur place, dont certains souillés, 

-dans la cuisine : le carrelage au sol est souillé, de la nourriture en putréfaction se trouve dans le réfrigérateur et des "matières ont coulé dessous", le meuble d'évier est dégradé et l'utilisation en est impossible, il y a une fuite sur le siphon, le mitigeur est couvert de calcaire, deux plaques de cuisson sont sales et rayées ;

-WC : la grille de la VMC manque, la cuvette des WC est souillée et salie de calcaire ;

-des volets roulants sont bloqués, des dessins et des graffitis ont été faits sur les murs de deux chambres, lesquels sont hors d'usage ;

-le débarras est encombré de déchets ;

-l'odeur est pestilentielle en raison de l'état de putréfaction de nourriture dans le réfrigérateur.



Ces désordres constituent des dégradations et excèdent manifestement ce qui résulterait d'un usage normal des lieux et de la vétusté pour une occupation d'à peine une année.



Il ressort en outre de l'ensemble des circonstances ci-dessus rappelées que les intimés sont solidairement responsables des dégradations constatées ; ils devront donc être condamnés aux frais de remise en état.





M. [N] demande au titre des réparations locatives la somme de 3.608,47 euros, en produisant divers devis et factures qui correspondent aux dégradations constatées, sous réserve des éléments suivants :



- 47 euros au titre des meubles de cuisine hauts ; cependant le procès-verbal de constat ne démontre pas la nécessité de cette dépense ;



-le devis de chantier produit (pièce 7) comprend la réfection de la peinture dans les trois chambres, à hauteur de 615 euros au total, alors que le procès-verbal de constat précise que les murs et plafonds de l'une des chambres sont en bon état ; un tiers de cette somme sera donc déduit des réparations retenues, soit 205 euros ;



-la réfection d'une partie du parquet comptabilisée par le bailleur à hauteur de 59,70 euros (facture des lattes stratifiées) et 495 euros (devis) , soit 554,70 euros au total, doit faire l'objet d'une prise en compte de ce que les parquets n'étaient pas neufs mais en état d'usage à l'entrée dans les lieux; la somme de 100 euros sera donc déduite des sommes mises à la charge des intimés.



La dette de réparations locatives des intimés s'élève donc à la somme de 3.156,47 euros (soit: 3.608,47 euros - 47 euros -205 euros - 200 euros).



Il convient d'en déduire aussi la somme de 545 euros correspondant au dépôt de garantie que le bailleur admet avoir conservé (page 9 des conclusions) et qu'il déduit, à tort, de la somme sollicitée au titre de l' indemnité d'occupation qui sera mise à la charge de M. [V] seul (voir plus bas) .



Au vu de l'ensemble de ces éléments il convient de condamner solidairement les intimés à payer au bailleur la somme totale de 2.611,47 euros au titre de la remise en état, le jugement étant infirmé sur ce point.



Sur l'indemnité d'occupation 



L'appelant demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande d'indemnité d'occupation, en estimant que la preuve du maintien de M. [V] dans les lieux après le 24 décembre 2018, terme de son préavis, n'était pas rapportée.



Il évalue ainsi les sommes dues à ce titre à hauteur de 3.089 euros :



- indemnité d'occupation du 25 au 31/12/18 (1.090 / 30 x 7)= 255 euros

- indemnité d'occupation janvier 2019=1.090 euros 

- indemnité d'occupation février 2019 =1.090 euros 

- indemnité d'occupation du 1er au 18/03/19 (1.090 / 30 x 18) =654 euros 

 

et en déduit la somme de 545 euros au titre du dépôt de garantie.



M. [N] demande donc à la cour de condamner solidairement les intimés à lui payer la somme restante de 2.544 euros.



Si la clause de solidarité prévue au bail ne vise pas l'indemnité d'occupation, son paiement ne saurait être réclamé aux colocataires qui n'occupaient plus les lieux à la suite de leur congé (Civ. 3e, 13 juin 2001, n° 99-18.382, 3 déc. 2015, n° 14-23.111, 14 juin 2018, n° 17-14-365), la solidarité ne se présumant pas.



En l'espèce, quand bien même Mme [A] et [Z] ne rapportent pas la preuve des circonstances dans lesquelles elles ont remis leurs clés au bailleur, il est constant qu'elles avaient concrètement quitté les lieux le 24 décembre 2018 et que seul M. [V] s'y est effectivement maintenu.



Il a par ailleurs déjà été indiqué plus haut que, contrairement aux allégations de ce dernier devant le premier juge, cette occupation est avérée en février 2019, qu'il a laissé les clés dans la boîte à lettres et que la reprise effective des lieux par M. [N] n'a pu être effective que le 18 mars 2019.



Des indemnités d'occupation sont donc dues par M. [V], seul, pour la période allant du 25 décembre 2018 au 18 mars 2019.



L'indemnité due par l'occupant sans droit ni titre d'un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.

 

En l'espèce, il est conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de fixer celle-ci à la somme sollicitée, de 3.089 euros, sans déduction du montant du dépôt de garantie qui a déjà été retiré par la cour de la dette locative solidaire (voir plus haut).

M. [V] sera donc condamné à payer à M. [N] la somme de 3.089 euros, le jugement étant infirmé sur ce point.



Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la perte de chance



M. [N] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande d'indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers issus de la location du bien et réitère devant la cour cette demande, d'un montant de 2.000 euros.



Il fait valoir que les manquements des locataires et les dégradations constatées lui ont causé un manque à gagner, que "compte tenu de la durée des travaux puis de la période des vacances scolaires, peu propice à la location, il n'a pu proposer son bien à la location qu'en septembre 2019", que le bien n'a ainsi pu être reloué que le 4 septembre 2019 ; il analyse cette perte de chance à environ 30 % du montant des loyers de mars 2019 au 4 septembre 2019 (6.786 euros) et demande ainsi la somme de 2.000 euros. 



Toutefois il ne produit aucune pièce attestant de la durée des travaux en question et des démarches de recherches de nouveaux locataires ; il ne démontre ainsi pas avoir subi un préjudice distinct de celui qui est par ailleurs réparé par les sommes qui lui sont allouées au titre des réparations locatives et indemnités d'occupation. 



Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les termes de la présente décision justifient d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens de première instance qui seront mis à la charge des intimés, ainsi que les dépens d'appel, en ce inclus le coût du procès-verbal de constat de vacance du logement qui a été nécessaire au bailleur pour reprendre possession des lieux.



Il est équitable d'allouer à M. [N] une indemnité de procédure de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l'instance d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [H] [N] au titre de l'arriéré de charges locatives et de la perte de chance;



Et statuant à nouveau,



Condamne solidairement Mme [V] [A], Mme [Y] [Z] et M. [J] [V] à payer à M. [H] [N] la somme de 41,20 euros au titre du solde du loyer du mois de décembre 2018, au titre du bail portant sur l'appartement situé [Adresse 3], à [Localité 7] ;



Condamne solidairement Mme [V] [A], Mme [Y] [Z] et M. [J] [V] à payer à M. [H] [N] la somme de 2.611,47 euros au titre des frais de remise en état du local précité ;



Rejette la demande de M. [H] [N] en condamnation solidaire de Mme [V] [A], Mme [Y] [Z] et M. [J] [V] à lui payer une indemnité d'occupation du local précité ; 



Condamne M. [J] [V] à payer la somme de la somme de 3.089 euros à titre d'indemnité d'occupation du local précité ; 



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Condamne in solidum Mme [V] [A], Mme [Y] [Z] et M. [J] [V] à payer à M. [H] [N] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum Mme [V] [A], Mme [Y] [Z] et M. [J] [V] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du procès-verbal de constat de vacance du logement établi le 18 mars 2019;



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président