Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 3 octobre 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 3 OCTOBRE 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08586 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFXZO



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mars 2022 -Tribunal de proximité de PARIS - RG n° 1121008235





APPELANTE

 

S.C.I. MARC SEINE SCI MARC SEINE

inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 793 024 852

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Hugues MAISON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0600







INTIMEE 



Madame [U] [J] [N] 

domiciliée chez Madame [W] [N]-[S] 

[Adresse 2]

[Localité 5]



Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 4 août 2022, déposée à l'Etude de Commissaire de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Président de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller 





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE





ARRET :



- rendu par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant contrat de location du 1er août 2012, la SCI Gloric a loué à Mme [U] [J] [N] un box n°37 destiné uniquement au stationnement d'un véhicule situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 98 euros.



Suivant contrat de location du 9 octobre 2012, la SCI Gloric a loué à Mme [N] un box n°42 destiné uniquement au stationnement d'un véhicule à la même adresse moyennant un loyer mensuel révisable de 112 euros.



La SCI Marc Seine est devenue le nouveau propriétaire des box suite à son acquisition du 12 juin 2013.



Le 1er octobre 2020, la SCI Marc Seine a fait délivrer à Mme [N] un commandement de payer la somme principale de 2172,68 euros au titre du box n°42, visant la clause résolutoire insérée au bail.



Le 23 novembre 2020, la SCI Marc Seine a fait délivrer à Mme [N] un commandement de payer la somme de 798,93 euros au titre du box n°37, visant la clause résolutoire insérée au bail.



Par acte d'huissier du 29 juillet 2021, la SCI Marc Seine a fait assigner Mme [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : 

- constater et prononcer l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans les deux contrats de bail, ordonner la libération des deux emplacements de parking n°37 et 42 avec séquestration du mobilier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard et par emplacement,

- le paiement d'une somme de 898,24 € au titre des loyers dus au 23/12/2020 inclus au titre de l'ernplacement n°37 et la somme de 2284,68 euros au titre des loyers dus au 1er novembre 2020 au titre de l'emplacement n° 42 ; 

- le paiement des sommes de 28,68 euros et 84,84 euros au titre de l'application de l'indice du coût de la construction rétroactivement sur 5 années au titre des deux emplacements respectifs ;

- la fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer de chaque emplacement respectif et la condamnation de la défenderesse à son paiement,

- les intérêts légaux,

- ordonner la compensation entre les loyers impayés et le dépôt de garantie pour chacun des emplacements à hauteur de 196 euros pour le box n°37 et 224 euros pour le box n°42,

- condamner Mme [N] à payer les sommes suivantes au titre de la clause pénale contractuelle : 79,89 euros et 217,26 euros,

-la condamnation au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens,

-l'exécution provisoire du jugement.





Par jugement contradictoire entrepris du 28 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Rejette l'ensemble des demandes de la SCI MARC SEINE,

Dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande formulée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Dit que les dépens restent à la charge du demandeur,

Dit que l'execution provisoire est de droit.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 27 avril 2022 par la SCI Marc Seine,



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 juillet 2022 par lesquelles la SCI Marc Seine demande à la cour de :

INFIRMER en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 28 mars 2022 par le juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris 

Et statuant de nouveau, 

A titre principal, 

JUGER que les effets de la clause résolutoire stipulée au bail conclu le 1er août 2012 concernant le box n°37 sont acquis à la date du 23/12/2020, et que Madame [N] [U] [J] est devenue occupante sans droit ni titre 

JUGER que les effets de la clause résolutoire stipulée au bail conclu le 09 octobre 2012 concernant le box n°42 sont acquis à la date du 01/11/2020, et que Madame [N] 

[U] [J] est devenue occupante sans droit ni titre 

A titre subsidiaire, 

'ORDONNER la résiliation judiciaire du contrat de bail du 1er aout 2012 concernant le box n°37 est résilié compte tenu des manquements contractuels de la locataire dans le paiement des loyers'. 

'ORDONNER la résiliation judiciaire du contrat de bail du 9 octobre 2012 concernant le box n°42 est résilié compte tenu des manquements contractuels de la locataire dans le paiement des loyers'

En tout état de cause, 

ORDONNER l'expulsion, dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir de Madame [N] [U] [J] et de tous les occupants de son chef du box 37 situés [Adresse 3] ainsi que de ses biens, et AUTORISER la SCI MARC SEINE à expulser Madame [N] [U] [J] et tous occupants de son chef des lieux en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et SEQUESTRER les effets mobiliers, les voitures qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives, 

ORDONNER l'expulsion, dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir de Madame [N] [U] [J] et de tous les occupants de son chef du box 42 situés [Adresse 3] ainsi que de ses biens, et AUTORISER la SCI MARC SEINE à expulser Madame [N] [U] [J] et tous occupants de son chef des lieux en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et SEQUESTRER les effets mobiliers, les voitures qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives, 

CONDAMNER à titre principal Madame [N] [U] [J] à payer la somme de 1.363,62 euros et subsidiairement la somme de 944,48 € au titre des loyers et frais dus pour l'occupation du box n°37 pour un compte arrêté au mois d'avril 2022,

CONDAMNER à titre principal Madame [N] [U] [J] à payer une somme de 3.337,80 euros et subsidiairement condamner Madame [N] [U] [J] à payer une somme de 2.841,12 € au titre des loyers et frais dus pour l'occupation du box n°42 pour un compte arrêté au mois d'avril 2022,

CONDAMNER Madame [U] [N] à payer la somme de 106,81 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation pour l'occupation du box 37 et ce à compter du mois de mai 2022 jusqu'à la libération effective des lieux,

CONDAMNER Madame [U] [N] à payer la somme de 118,85 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation pour l'occupation du box 42 et ce à compter du mois de mai 2022 jusqu'à la libération effective des lieux, 

CONDAMNER Madame [U] [N] à payer une somme de 4.000 euros à la SCI MARC SEINE sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront le coût du commandement.



Mme [U] [J] [N] n'a pas constitué avocat. 



La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées le 4 août 2022 à étude d'huissier. 



L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimée était tenue de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement. 



Sur les arriérés locatifs



La SCI Marc Seine fait grief au jugement entrepris de l'avoir déboutée de l'intégralité de ses demandes, au motif que le 'décompte versé aux débats par le bailleur ne tient pas compte des deux derniers versements justifiés par Mme [N] soit 118,85 euros et 111,93 euros', alors qu'elle souligne que ces versements effectués le matin même de l'audience du 2 février 2022 ont été portés au crédit des décomptes dès le 7 février 2022 à réception des virements, et qu'il appartenait au demeurant au premier juge de déduire ces deux versements ou de condamner en deniers ou quittances, mais non de la débouter intégralement, alors qu'elle justifiait de sa créance. 



Selon l'article 1728 du code civil, 'le preneur est tenu (...) de payer le prix du bail aux termes convenus'.



L'article 1353 dispose que : 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'.



* Au titre du box n°37 



La SCI Marc Seine justifie par le décompte actualisé produit en pièce 6 que Mme [N] est redevable de la somme totale de 944,38 euros au 15 avril 2022, terme d'avril 2022 inclus, déduction faite de la somme totale de 419,24 euros au titre des frais figurant au décompte.



Mme [N] n'a pas allégué ni établi avoir procédé à des paiements qui n'auraient pas été pris en compte dans ce décompte.



Il convient donc de la condamner au paiement de ladite somme, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



* Au titre du box n°42



La SCI Marc Seine justifie par le décompte actualisé produit en pièce 7 que Mme [N] est redevable de la somme totale de 2841,12 euros au 15 avril 2022, terme d'avril 2022 inclus, déduction faite de la somme totale de 496,68 euros au titre des frais figurant au décompte.



Mme [N] n'a pas allégué ni établi avoir procédé à des paiements qui n'auraient pas été pris en compte dans ce décompte.



Il convient donc de la condamner au paiement de ladite somme, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



Sur la résiliation des baux



La SCI Marc Seine fait grief au jugement entrepris de l'avoir déboutée de l'intégralité de ses demandes, alors qu'elle fait valoir que les deux baux prévoient une clause résolutoire et que les causes des commandements de payer n'ont pas été apurées dans le délai d'un mois suivant ces actes. A titre subsidiaire, elle sollicite le prononcé de la résiliation des baux compte tenu de l'ampleur des arriérés locatifs.



Selon l'article 1103 du code civil, 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

En l'espèce, les deux baux des 1er août et 9 octobre 2012 contiennent une clause résolutoire identique, selon laquelle : 'en cas d'inexécution constatée d'une des clauses du présent contrat et notamment à défaut du paiement intégral à son échéance exacte des loyers, taxes et charges, le bailleur pourra résilier de plein droit la présente location un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer resté infructueux, et ce même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration du délai ci-dessus, sans qu'il soit besoin de former aucune demande judiciaire ; si dans ce cas, le preneur refusait de quitter les lieux, il suffirait pour l'y contraindre d'une simple ordonnance de référé rendue à titre d'exécution d'acte'.



A la date du commandement de payer du 23 novembre 2020, Mme [N] était redevable de la somme de 472,82 euros hors frais au titre des loyers impayés du box n°37. La consultation du décompte précité permet de constater qu'elle ne s'est pas acquittée de cette somme dans le délai d'un mois suivant la délivrance de l'acte, de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 24 décembre 2020 s'agissant du box n°37.



A la date du commandement de payer du 1er octobre 2020, Mme [N] était redevable de la somme de 1822,55 euros hors frais au titre des loyers impayés du box n°42. La consultation du décompte précité permet de constater qu'elle ne s'est pas acquittée de cette somme dans le délai d'un mois suivant la délivrance de l'acte, de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 2 novembre 2020 s'agissant du box n°42.



Il convient donc de constater la résiliation des baux aux dates respectives d'acquisition de la clause résolutoire précitées, et d'ordonner l'expulsion suivant les modalités décrites au dispositif du présent arrêt, infirmant le jugement entrepris sur ces points.



Sur les indemnités d'occupation



Le maintien de Mme [N] dans les lieux sans droit ni titre à compter de la résiliation des baux crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.



Il convient dès lors de condamner Mme [N] au paiement des sommes mensuelles de:

- 106,81 euros correspondant au loyer en cours en avril 2022 au titre du box n°37,

- 118,85 euros correspondant au loyer en cours en avril 2022 au titre du box n°42,

et ce à compter du mois de mai 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens du présent arrêt commande d'infirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [N], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, qui incluront les coûts des commandements de payer des 1er octobre et 23 novembre 2020.



L'équité commande de la condamner au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt par défaut,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,



Constate la résiliation du bail du 1er août 2012 liant les parties et portant sur le box n°37 à la date du 24 décembre 2020 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire,



Constate la résiliation du bail du 9 octobre 2012 liant les parties et portant sur le box n°42 à la date du 2 novembre 2020 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire,



Ordonne, à défaut de libération spontanée des lieux situés boxes n°37 et 42, [Adresse 3], l'expulsion de Mme [U] [J] [N] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



Condamne Mme [U] [J] [N] à payer à la SCI Marc Seine la somme de 944,38 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échus et impayés au 15 avril 2022, terme d'avril 2022 inclus, s'agissant du box n°37,



Condamne Mme [U] [J] [N] à payer à la SCI Marc Seine la somme de 2841,12 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échus et impayés au 15 avril 2022, terme d'avril 2022 inclus, s'agissant du box n°42,



Condamne Mme [U] [J] [N] à payer à la SCI Marc Seine, au titre des indemnités d'occupation, les sommes mensuelles de :

- 106,81 euros au titre du box n°37,

- 118,85 euros au titre du box n°42,

et ce à compter du mois de mai 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,





Condamne Mme [U] [J] [N] à payer à la SCI Marc Seine la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [U] [J] [N] aux dépens de première instance et d'appel, qui incluront les coûts des commandements de payer des 1er octobre et 23 novembre 2020,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président