Cour d'Appel · 2ème chambre section C — 3 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 24/00711 - N° Portalis DBVH-V-B7I-JDOP 



SI



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'ALES

22 janvier 2024 RG :23/00290



[W]

[S]



C/



S.C.I. NICOLAS FERNANDEZ



































Grosse délivrée

le 

à Me Gay

Me Sanchez-Vinot









COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C



ARRÊT DU 03 OCOTBRE 2024





Décision déférée à la cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d'ALES en date du 22 Janvier 2024, N°23/00290



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Sandrine IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Laure MALLET, Conseillère

Sandrine IZOU, Conseillère



GREFFIER :



Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 04 Juillet 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2024, prorogé à ce jour 

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTS :



Mme [H] [W] épouse [S]

née le 15 Octobre 1961 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Coralie GAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-01207 du 08/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)



M. [B] [S]

né le 09 Octobre 1964 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Coralie GAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-01206 du 08/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)





INTIMÉE :



S.C.I. NICOLAS FERNANDEZ Société Civile Immobilière au capital de 1 000 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NÎMES sous le numéro 811 340 397, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Céline SANCHEZ-VINOT de la SARL ALBA JURIS AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES





Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile





ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 03 octobre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour





EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 6 juin 2014, la SCI du plan d'[Localité 3] a consenti à Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] un bail portant sur un logement sis [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 481 € et 11 € de provision sur charges.



Le 15 septembre 2020, le bien a été racheté par la SCI Nicolas Fernandez.



En l'état de loyers impayés, la SCI Nicolas Fernandez a fait délivrer le 22 février 2022 à Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] un commandement visant la clause résolutoire, leur enjoignant de payer la somme en principal de 779,23 € au titre du solde des loyers et charges non réglés, hors frais et indemnités. Ce commandement est demeuré infructueux.



Par exploit délivré par commissaire de justice le 6 juillet 2023, la SCI Nicolas Fernandez a fait assigner Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] devant le juge des contienteux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès, statuant en référé.



Par ordonnance de référé contradictoire du 22 janvier 2024, le juge des contienteux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès a :



- déclaré la juridiction compétente,

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 22 avril 2022,

- ordonné à Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] de libérer les lieux et restituer les clés dès la signification de laprésente ordonnance,

- dit qu'à défaut pour Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] d'avoir volontairemen libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Nicolas Fernandez pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- condamné solidairement Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] à payer à la SCI Nicolas Fernandez à titre provisionnel la somme de 1.166,28 € (décompte au 24 novembre 2023) avec les intérêts au taux légal à compter du 22 février 2022 sur la somme de 779,23 €, sur la somme de 834,14 € à compter du 6 juillet 2023 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

- condamné solidairement Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] à payer à la SCI Nicolas Fernandez à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle à compter du jour de la résiliation du bail jusqu'à la date de la libération définitve des lieux et la restitution des clés,

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges soit la somme de 533,69 € outre les intérêts légaux selon les modalités précitées,

- ordonné la capitalisation des intérêts légaux,

- rejeté l'intégralité des autres demandes,

- rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidim Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

- rappelé que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de droit.



Par déclaration reçue le 23 février 2024, Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] ont interjeté appel de cette ordonnance en l'ensemble de ses dispositions.



Par des conclusions notifiées le 12 avril 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S], appelants, demandent à la cour, de :



- INFIRMER la décision rendue le 22 janvier 2024 par le juge du contentieux et de la protection prèsle Tribunal judiciaire d'ALES et statuant à nouveau :

A titre principal,

- DECLARER le juge des référés incompétent. 

- DEBOUTER la SCI NICOLAS FERNANDEZ de toutes ses demandes.

A titre reconventionnel,

- CONDAMNER la SCI NICOLAS FERNANDEZ à réaliser dans le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] appartement 1 er étage à gauche, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir les travaux suivants conformément aux préconisations des services d'hygiène :

- mise aux normes de la porte d'entrée qui présente une étanchéité insuffisante avec infiltrations d'air parasite

- mise aux normes de l'escalier des parties communes par l'apposition d'une main courante afin d'éviter les risques de chute

- mise aux normes de la salle de bains, salon/séjour et chambres par un système de ventilation efficace et changement des chauffages voir apposition de chauffage pour éviter les moisissures présentes dans l'ensemble des pièces citées et reprise de l'ensemble des peintures une fois les travaux réalisés

- remplacement douille de chantier par des douilles permanentes

- mise en sécurité du système électrique par l'apposition d'un disjoncteur différentiel 30m2

- réparation du WC car présence d'une fuite.

- DESIGNER tel expert qu'il vous plaira afin de vérifier la réalité des travaux conformes au rapport des services d'hygiène de la Mairie d'[Localité 3] en date du 27 février 2023 et lui donner mission habituelle en la matière.

- DIRE que les frais de consignation de l'expert seront mis à la charge du bailleur ou dispenser les locataires de cette charge tenant compte du bénéfice de l'aide juridictionnelle totale.

- SUSPENDRE les loyers auxquels sont tenus les époux [S] dans le cadre de leur contrat de bail et ce tant que les travaux n'auront pas été réalisés dans le logement loué situé [Adresse 1] à [Localité 3].

- CONDAMNER la SCI NICOLAS FERNANDEZ à titre de provision à verser la somme de 1678,48 euros au titre du trop-perçu de loyers et la somme de 3000 euros au titre du préjudice moral subi du fait de l'insalubrité du logement loué, aux époux [S].

- CONDAMNER la SCI NICOLAS FERNANDEZ à la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du cpc à verser aux époux [S].

- CONDAMNER la SCI NICOLAS FERNANDEZ aux entiers dépens.

Et à titre subsidiaire,

- DEBOUTER la SCI NICOLAS FERNANDEZ de toutes ses demandes.

- CONDAMNER la SCI NICOLAS FERNANDEZ à réaliser dans le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] appartement 1 er étage à gauche, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir les travaux suivants conformément aux préconisations des services d'hygiène :

- mise aux normes de la porte d'entrée qui présente une étanchéité insuffisante avec infiltrations d'air parasite

- mise aux normes de l'escalier des parties communes par l'apposition d'une main courante afin d'éviter les risques de chute

- mise aux normes de la salle de bains, salon/séjour et chambres par un système de ventilation efficace et changement des chauffages voir apposition de chauffage pour éviter les moisissures présentes dans l'ensemble des pièces citées et reprise de l'ensemble des peintures une fois les travaux réalisés

- remplacement douille de chantier par des douilles permanentes

- mise en sécurité du système électrique par l'apposition d'un disjoncteur différentiel 30m2

- réparation du WC car présence d'une fuite.

- DESIGNER tel expert qu'il vous plaira afin de vérifier la réalité des travaux conformes au rapport des services d'hygiène de la Mairie d'[Localité 3] en date du 27 février 2023 et lui donner mission habituelle en la matière.

- DIRE que les frais de consignation de l'expert seront mis à la charge du bailleur ou dispenser les locataires de cette charge tenant compte du bénéfice de l'aide juridictionnelle totale.

- SUSPENDRE les loyers auxquels sont tenus les époux [S] dans le cadre de leur contrat de bail et ce tant que les travaux n'auront pas été réalisés dans le logement loué situé [Adresse 1] à [Localité 3].

- CONDAMNER la SCI NICOLAS FERNANDEZ à titre de provision à verser la somme de 1678,48 euros au titre du trop-perçu de loyers et la somme de 3000 euros au titre du préjudice moral subi du fait de l'insalubrité du logement loué, aux époux [S].

- CONDAMNER la SCI NICOLAS FERNANDEZ à la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du cpc à verser aux époux [S].

- CONDAMNER la SCI NICOLAS FERNANDEZ aux entiers dépens.



Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] exposent qu'ils étaient à jour de leurs loyers lorsque l'assignation leur a été délivrée. Ils font valoir que la caisse d'allocations familiales a régularisé un rappel et que leur compte était créditeur en juillet 2023.



Ils considèrent qu'il n'est, dès lors, justifié d'aucune urgence pour saisir le juge en référé et qu'en tout état de cause, il existe une contestation sérieuse, produisant une quittance ne relevant aucun arriéré, cette difficulté devant être examinée au fond. Ils font valoir que le juge des référés n'était dès lors pas compétent pour statuer. Ils concluent au débouté de la SCI Nicolas Fernandez et ce d'autant que leur logement ne répond pas aux critères de décence.



Ils sollicitent l'infirmation de l'ordonnance et demandent la condamnation de la SCI Nicolas Fernandez à réaliser des travaux dans le logement, sous astreinte outre des dommages et intérêts pour cause de logement insalubre ainsi que le remboursement d'un trop perçu de loyers.



Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] demandent la désignation, si nécessaire d'un expert pour évaluer les désordres ou s'assurer de la réalisation conforme des travaux.



Par des conclusions notifiées le 20 juin 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI Nicolas Fernandez, intimée, demande à la cour de :

 

- CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 janvier 2024 par le Jude des contentieux de la protection du Tribunal Judicaire d'ALES 

En conséquence, 

- DEBOUTER purement et simplement Monsieur et Madame [S] de leurs demandes fins et prétentions ; 

- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de la SCI NICOLAS FERNANDEZ, 

- PRONONCER la résiliation survenue le 22/04/2022 du fait de l'acquisition des clauses résolutoires insérées dans le bail conclu entre la SCI NICOLAS FERNANDEZ et les époux [B] et [H] [S] née [W], 

- DIRE ET JUGER que Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] à compter du 22/04/2022, en raison de l'acquisition de cette clause, entraînant la résiliation du contrat de bail, 

En conséquence : 

- ORDONNER l'expulsion immédiate de Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S], ainsi que de tout occupant de leur chef, avec, si besoin est, l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique, dudit logement occupé indûment, 

- DIRE et JUGER qu'à défaut par Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] d'avoir libérés les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3], au plus tard deux mois après la notification au Préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, la SCI NICOLAS FERNANDEZ sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, 

et au transport des meubles laissés dans les lieux à leur frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par la SCI NICOLAS FERNANDEZ, 

- CONDAMNER conjointement et solidairement Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] au paiement à titre provisionnel de la somme de 1.512,59 euros, correspondant au montant des loyers dus au 04/10/203, et des charges outre intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance à intervenir sur le fondement de l'article 1231-7 du Code civil, 

- CONDAMNER conjointement et solidairement Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, soit 533,69 euros par mois, et des charges telles qu'ils auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective effectif des lieux par Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S], outre intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance à intervenir sur le fondement de l'article 1231-7 du Code civil , 

- CONDAMNER Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] à remettre les clefs et à faire toutes les réparations locatives nécessaires, 

Vu l'article 1343-2 du Code civil 

- DIRE et JUGER que les intérêts ayant plus d'un an d'ancienneté seront eux-mêmes productifs d'intérêts, ce au taux de l'intérêt légal ; 

- CONDAMNER conjointement et solidairement Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] à verser à la SCI NICOLAS FERNANDEZ la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, 

- CONDAMNER conjointement et solidairement Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] aux entiers dépens de première instance et de l'instance d'appel, qui comprendront notamment le coût les frais du commandement de payer en date du 22/02/2022 ainsi que les frais de signalement à la CCAPEX, de l'assignation, de la signification de l'ordonnance de référé 

 

La SCI Nicolas Fernandez expose que Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] ne se sont pas acquittés des sommes qu'ils devaient, dans le délai prévu, par le commandement de payer, la régularisation de la caisse d'allocations familiales étant intervenue 8 mois après et qu'ils n'ont justifié que partiellement de la souscription d'une assurance malgré plusieurs courriers de rappel et de mises en demeure. Elle considère qu'il n'existe pas de contestation sérieuse, la clause résolutoire étant acquise. Quant à l'arriéré locatif, elle demande la confirmation de la provision fixée par le premier juge.



Sur les demandes formalisées par les appelants, elle expose avoir fait les travaux nécessaires à l'exception de ceux dans les parties communes ou des wc, cette dernière réparation pesant sur les locataires.



La SCI Nicolas Fernandez indique que le juge de l'exécution a été saisi, suite à la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, ce dernier ayant accordé, le 6 juin 2024, à Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] un délai de 4 mois, soit jusqu'au 6 octobre 2024 pour quitter les lieux, ayant relevé qu'il n'était notamment justifié ni du règlement de l'indemnité d'occupation dans son intégralité ni des ressources de Monsieur [B] [S].



L'affaire a été fixée à l'audience du 4 juillet 2024, date à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré au 19 septembre 2024. 



MOTIFS DE LA DECISION



Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.



1) Sur l'acquisition de la clause résolutoire



En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Selon les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 'dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.'



Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.



L'article 24-I alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l'espèce, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement demeuré infructueux.



Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement dans le délai imparti, le preneur ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, laquelle doit s'apprécier à la date de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.



Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] sollicitent l'infirmation de la décision critiquée ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire, considérant qu'il existe une contestation sérieuse en ce qu'ils étaient à jour de leurs loyers lorsque l'assignation a été délivrée et qu'il n'est pas justifié d'une urgence pour saisir le juge des référés.



En l'espèce, la clause résolutoire est clairement exprimée dans le contrat de bail et a joué conformément aux dispositions contractuelles. Le commandement de payer du 22 février 2022 vise et reproduit la clause résolutoire et a été délivré régulièrement selon les modalités de l'article 658 du code de procédure civile. 



Il n'apparaît pas sérieusement contestable que Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] étaient débiteurs d'une dette locative, lorsque le commandement de payer a été délivré le 22 février 2022, ayant préalablement reçus une lettre de relance et un courrier de mise en demeure de l'agence immobilière les 19 janvier et 27 janvier 2022 au titre d'impayés des mois de décembre 2021 et janvier 2022, pour un montant de 582,24 €, le commandement étant, quant à lui, d'un montant totalde 859,37 €, incluant les frais de l'acte.



Il résulte des relevés de compte produits par la SCI Nicolas Fernandez qu'ont été créditées les prestations versée par la caisse d'allocations familiales sur la période considérée au titre de l'allocation pour le logement. Quant aux règlements par Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] du résiduel de leur loyer, il n'apparaît qu'un seul règlement en espèces, pour 300 € le 6 avril 2022, aucun autre versement n'étant justifié de décembre 2021 à mars 2022, les concernant. 



Il en résulte qu'au 22 avril 2022, soit à l'issue du délai des deux mois, ces derniers restaient devoir la somme en principal de 873,21 €, outre le coût de l'acte, les causes du commandement n'ayant pas été remplies.



Il est dès lors constant que les locataires n'ont pas honoré le paiement de la totalité des loyers et que ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter à compter du commandement de payer.



Il n'est justifié d'aucune contestation sérieuse de ce chef, le juge des référés n'ayant pas à prononcer la résolution qui est encourue de plein droit mais devant uniquement en tirer les conséquences juridiques.



Quant à la condition de l'urgence contestée par Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S], celle-ci s'apprécie au regard de la nature du litige et des circonstances de l'espèce. 



Il est constant que la procédure initiée par la SCI Nicolas Fernandez tend à lui permettre de retrouver la jouissance d'un logement dont elle entend faire valoir que ses locataires seraient devenus sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire et ainsi mettre fin à un trouble manifestement illicite, comme l'a justement relevé le premier juge, la condition d'urgence étant ainsi remplie en l'état d'une atteinte à son droit de propriété.



C'est à bon droit que le premier juge a estimé que les conditions justifiant sa saisine étaient remplies et a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 22 avril 2022. 



La décision critiquée de ce chef est confirmée. 



Concernant les effets liés à l'acquisition de la clause résolutoire, ces derniers n'étant pas critiqués par Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] qui ont, en outre, saisi le juge de l'exécution d'une demande de délai pour quitter les lieux, il convient de confirmer la décision critiquée en ce qu'elle a ordonné leur expulsion, sauf à tenir compte du délai octroyé par le juge de l'exécution et les a condamnés à régler par provision une indemnité d'occupation jusqu'à libération ou reprise effective des lieux, étant devenus occupants sans droit ni titre. 



2) Sur l'arriéré locatif et le trop-perçu



La SCI Nicolas Fernandez sollicite la confirmation de l'ordonnance critiquée et demande la condamnation de Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] à payer la somme de 1.512,59 € à titre provisionnel, correspondant au montant des loyers dus au 4 octobre 2023.



Or, il est constant que la décision critiquée a fixé la provision due par Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] à la somme de 1.166,28 € au titre de l'arriéré locatif au vu du décompte arrêté au 24 novembre 2023 et ayant inclus une dernière facture de novembre 2023, et non à la somme de 1.512,59 €.



Il s'agit manifestement d'une erreur matérielle quant au montant repris dans le dispositif, au vu des prétentions et moyens développés par l'intimée, la SCI Nicolas Fernandez entendant voir confirmer l'ordonnance.



Quant aux appelants, ils contestent le moindre arriéré, évoquant un trop-perçu de loyers et dont ils demandent la condamnation par provision de la SCI Nicolas Fernandez. 



La condamnation au versement d'une provision ne doit se heurter à aucune contestation sérieuse.



La SCI Nicolas Fernandez a produit plusieurs décomptes actualisés mentionnant les opérations au débit et au crédit s'agissant du relevé de compte des époux. Il en résulte qu'en juin 2023, Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] ont perçu un arriéré de la CAF et qu'une somme de 1.590 € a été versée au bailleur, leur solde étant devenu créditeur à hauteur de 622,17 €. Or, dès août 2023, le solde est à nouveau redevenu débiteur, la dette ayant augmenté, du fait de l'absence du moindre règlement des appelants entre juillet 2023 et le 14 novembre 2023.



Il n'est aucunement démontré que des sommes versées au crédit du relevé de compte locatif de Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] n'auraient pas été comptabilisées.



Faute pour eux de justifier du bien-fondé de leur demande de provision au titre d'un trop-perçu, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de ce chef en l'état d'un solde négatif.



Quant à l'arriéré locatif, il n'apparaît pas sérieusement contestable, la demande de provision présentée par la SCI Nicolas Fernandez à ce titre étant justifiée.



La décision sera confirmée de ces chefs.



3) Sur les demandes présentées par Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] 



Selon l'article 1719 du code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il se doit d'entretenir le logement en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



En vertu de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.



Il n'est pas contesté que l'obligation faite à la bailleresse d'exécuter sous astreinte certains travaux est liée à l'obligation de délivrance d'un logement décent et paisible à son locataire, cette obligation pesant sur le bailleur tant que dure le bail.



Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] sollicitent la condamnation de la SCI Nicolas Fernandez à la réalisation de travaux dans leur logement, suite au diagnostic habitat réalisé par le service communal d'hygiène santé publique de la ville d'[Localité 3] le 27 février 2023 outre la désignation d'un expert, la suspension de leurs loyers et une provision au titre de leur préjudice moral.



Il résulte des éléments du dossier qu'à la demande de Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S], les services communaux d'[Localité 3] ont procédé à la visite de leur logement le 24 février 2023 et ont relevé des désordres. 



Un rapport de non-conformité a été dressé le 27 février 2023 relevant des problèmes relatifs à :



- la porte d'entrée, celle-ci n'étant pas suffisamment étanche à l'air, 

- l'absence de main courante dans l'escalier des parties communes, 

- la présence de moisissures dans les chambres, salon/séjour et salle de bains, la cause devant en être recherchée, 

- des problèmes électriques, une douille de chantier devant être remplacée et le logement n'ayant pas de disjoncteur différentiel et présentant un défaut électrique, nécessitant une mise en sécurité,

- une fuite au niveau de la cuvette des toilettes.



Il est constant qu'à cette date, la procédure devant le premier juge n'avait pas été initiée. Néanmoins, la clause résolutoire était acquise au 22 avril 2022 et le contrat de bail avait pris fin.



Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] étaient de fait, devenus occupants sans droit ni titre lors de la réalisation du rapport.



Il existe dès lors une contestation sérieuse quant à la demande de travaux présentée,le bailleur n'étant tenu à l'obligation de délivrance d'un logement décent que le temps de l'exécution du contrat.



Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] n'ayant plus la qualité de locataires, ces derniers ne peuvent solliciter de la SCI Nicolas Fernandez la réalisation de travaux.



C'est à bon droit que le premier juge a ainsi rejeté les demandes tendant à la réalisation des travaux ainsi qu'à la demande de désignation d'un expert. 



Quant à la demande de suspension des loyers, celle-ci est prévue à l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et peut être invoquée au soutien d'une indécence du logement, le temps de la réalisation de travaux nécessaires à la mise en conformité du bien.



Outre qu'il n'a pas été fait droit à la demande de travaux, une telle demande ne peut être sollicitée que par un locataire. Or, Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] sont devenus occupants sans droit ni titre et sont redevables d'une indemnité d'occupation et non plus d'un loyer, ne pouvant dès lors prétendre à une diminution ou une suspension de celle-ci. Il y a lieu de rejeter la demande de ce chef.



Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] sollicitent enfin une provision au titre de leur préjudice moral pour cause de logement insalubre.



Il appartient aux appelants d'établir l'existence d'un préjudice non sérieusement contestable. Le rapport a été établi en février 2023, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer. Cette demande de provision se heurte à une contestation sérieuse quant à la nature et l'étendue du préjudice invoqué, Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] devant justifier et établir un comportement fautif de la SCI Nicolas Fernandez, le temps de l'exécution du bail, ce dont ils ne rapportent pas la preuve.



C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté les demandes à ces titres.



La décision critiquée de ces chefs est confirmée. 

 

4) Sur les autres demandes 



Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] ont fait appel de l'ensemble des dispositions de l'ordonnance critiquée. 



Ils n'ont cependant formalisé dans le dispositif de leurs dernières conclusions aucune demande s'agissant des dépens de première instance, la cour n'étant en conséquence saisie d'aucune demande à ce titre.



La décision critiquée de ce chef est confirmée.







Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] succombant en leur appel, il n'est pas inéquitable de les condamner solidairement à payer à la SCI Nicolas Fernandez la somme de 600 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



 Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS 



La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,



Dans la limite de sa saisine,



Confirme l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection d'[Localité 3] le 22 janvier 2024,



Y ajoutant,



Condamne solidairement Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] à payer à la SCI Nicolas Fernandez la somme de 600 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum Monsieur [B] [S] et Madame [H] [W] épouse [S] aux dépens d'appel.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,