Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 3 octobre 2024

AFFAIRE : N° RG 23/00137  



 ARRÊT N° 



 NLG 





 ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CAEN en date du 16 Décembre 2022 

 RG n° 22/00014





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 03 OCTOBRE 2024

 



 



APPELANT :



Monsieur [E] [V] [S] [H]

né le 13 Juillet 1945 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représenté et assisté par Me Jean DELOM DE MEZERAC, substitué par Me Amandine NAUD, avocats au barreau de CAEN



 



INTIME :



Monsieur [W] [N]

né le 05 Avril 1944 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représenté et assisté par Me Franck THILL, substitué par Me Boris LAIR, avocats au barreau de CAEN









DEBATS : A l'audience publique du 10 juin 2024, sans opposition du ou des avocats, Mme COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme LE GALL, greffier





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,





ARRET prononcé publiquement le 03 octobre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier 



*



* *





Suivant actes sous seing privé successifs, M. [W] [N] a donné à bail à M. [E] [H]

une maison d'habitation sise à [Localité 7] :

- un premier bail pour la période du 1er avril 2008 au 31 mars 2011 moyennant un loyer mensuel de 880 euros, prévoyant un usage exclusif d'habitation principale ;

- un second bail pour la période du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2011, portant le loyer à 1.000 euros par mois ;

- un troisième bail en date du 28 août 2012, consenti pour une période de 3 ans à compter du 10 septembre 2012 jusqu'au 9 septembre 2015 moyennant un loyer mensuel de 750 euros, prévoyant une destination à usage d'habitation.



Par acte d'huissier de justice du 22 février 2021, M. [N] a signifié à M. [H] un congé pour motif légitime et sérieux pour le 9 septembre 2021, sur le fondement de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, au motif qu'il n'occupait pas le bien loué à titre de résidence principale, mais à usage de résidence secondaire, ce en violation de la destination contractuelle du bail et de l'article 2 de la loi susvisée.



Par acte huissier du 9 décembre 2021, M. [N] a fait assigner M. [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins notamment d'expulsion.



Par jugement du 16 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a : 

- dit que M. [W] [N] a valablement donné congé à M. [E] [H] pour le 9 septembre 2021 ; 

- ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de M. [E] [H], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 1], [Localité 7], au besoin avec le concours de la force publique, étant rappelé que le logement ne sera considéré comme libéré qu'à condition qu'il soit vide et que les clefs soient restituées à M. [W] [N] ; 

- condamné la partie défenderesse, M. [E] [H] à vider le logement de tous objets et meubles entreposés par elle ou tous occupants de son chef ; 

- dit qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place, ou entreposés en un autre lieu approprié, et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer ; 

- condamné M. [E] [H] à payer à M. [W] [N] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer (éventuellement indexé) et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail et jusqu'à parfaite libération des lieux ; 

- condamné M. [E] [H] à payer à M. [W] [N] une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. [E] [H] aux dépens ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

- écarté l'exécution provisoire du présent jugement.



Par déclaration du 18 janvier 2023, M. [E] [H] a interjeté appel de cette décision.





Par dernières conclusions déposées le 15 mai 2024, M. [E] [H] demande à la cour de : 

- Infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a écarté l'exécution provisoire ;

En conséquence, statuant à nouveau, 

- Confirmer la soumission volontaire du bail en date du 28.08.2022 à la loi du 6 juillet 1989, 

En toute hypothèse,

- Prononcer la nullité du congé délivré le 22 février 2021 à effet au 9 septembre 2021,

- Débouter M. [W] [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 

- Condamner M. [W] [N] à verser à M. [E] [H] une indemnité de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral, 

- Condamner M. [W] [N] à verser à M. [E] [H] une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner M. [W] [N] aux dépens de première instance et d'appel.



Par dernières conclusions déposées le 13 mai 2024, M. [W] [N] demande à la cour de : 

- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, 

- Débouter M. [E] [H] de l'ensemble de ses demandes,

- Condamner M. [E] [H] à verser à M. [W] [N] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner M. [E] [H] aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2024. 



Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. 





MOTIFS



L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce : 'Les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.'



L'article 7 de la même loi ajoute que le locataire est obligé d 'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.



A l'appui de sa demande d'expulsion, M. [N] fait valoir que le bail d'habitation litigieux est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui est d'ordre public et qui impose au locataire d'occuper effectivement les lieux à titre d'habitation principale ; que le non-respect par M. [H] de cette destination constitue un motif légitime et sérieux de congé, même en l'absence de clause de destination spécifique dans le bail.



M. [H] réplique notamment que les parties se sont volontairement soumises à la loi du 6 juillet 1989 et qu'elles ont volontairement exclu la destination à usage d'habitation principale. 

Le bail du 28 août 2012 mentionne qu'il s'agit d'un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il prévoit une destination à usage d'habitation sans plus de précision.



M. [N] démontre par les nombreux éléments produits (témoignages, attestation du diagnostiqueur immobilier constatant la faible consommation électrique, avis de taxe d'habitation) que M. [H] occupe le bien loué à titre de résidence secondaire, sa résidence principale étant située [Adresse 4] à [Localité 8], cette adresse figurant d'ailleurs sur chacun des baux successivement conclus avec l'intimé.



Au regard de la relation d'amitié unissant les parties depuis 50 ans (pièces de l'appelant n°7,8, 23, 24), de l'adresse parisienne de M. [H] figurant sur le contrat de location et de la disparition dans le dernier bail de la clause imposant un usage d'habitation 'principale', il est manifeste que M. [N] savait que son locataire occupait la maison en tant que résidence secondaire et qu'il a accepté, en pleine connaissance de cette situation, de conclure le contrat de bail du 28 août 2012 sans obligation d'habitation principale, tout en soumettant volontairement la location au régime de la loi du 6 juillet 1989.



Par suite, M. [N] ne peut valablement se prévaloir du défaut d'usage des lieux comme résidence principale pour fonder la délivrance du congé.



Au vu de ces éléments, il convient de prononcer la nullité du congé signifié le 22 février 2021, dénué de caractère légitime et sérieux, et de débouter M. [N] l'ensemble de ses demandes.



M. [H], qui ne justifie pas du préjudice moral allégué du fait de la délivrance du congé irrégulier et de l'attitude de M. [N], est débouté de sa demande indemnitaire.



M. [N] succombant, est condamné aux dépens de première instance et d'appel, à payer à M. [H] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et est débouté de sa demande formée à ce titre.



Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont infirmées.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,



INFIRME le jugement entrepris des chefs de dispositions dont il a été interjeté appel sauf en ce qu'il a débouté M. [N] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;



Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,



PRONONCE la nullité du congé signifié le 22 février 2021 ;



DEBOUTE M. [W] [N] de l'ensemble de ses demandes ; 

 

CONDAMNE M. [W] [N] à payer à M. [E] [H] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE M. [W] [N] aux dépens de première instance et d'appel. 



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT









N. LE GALL F. EMILY