Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 1 octobre 2024

COUR D’APPEL DE NÎMES
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON





N° RG 24/00291 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JXX6 

Minute N° : 24/00744 
JUGEMENT DU 01 Octobre 2024










Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :
Me Jordan BAUMHAUER



Le :





Dossier + Copie délivrés à :




Le :
























DEMANDEUR(S) :

Société AXA FRANCE IARD
Activité : 
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me BRUMM, avocat au barreau de LYON substitué par Me Jordan BAUMHAUER, avocat au barreau d’AVIGNON
Société AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE
Activité : 
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me BRUMM, avocat au barreau de LYON substitué par Me Jordan BAUMHAUER, avocat au barreau d’AVIGNON
S.A. JURIDICA
Activité : 
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me BRUMM, avocat au barreau de LYON substitué par Me Jordan BAUMHAUER, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [Y] [C] épouse [D]
née le 02 Juillet 1986 à [Localité 7] (MAROC)
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée
Monsieur [M] [D]
né le 17 Février 1977 à [Localité 9] (MAROC)
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame H. PRETCEILLE, Greffier, 

DEBATS : 3/9/24






.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 mars 2018 avec prise d’effet au 11 avril 2018, Madame [E] [N] née [V] et Monsieur [B] [N] (ci après dénommés « les époux [N] ») ont consenti à Monsieur [M] [D] et à Madame [Y] [D] née [C] (ci-après dénommés «  les époux [D] ») un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 8] - [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 700 euros, outre 70 euros de provisions sur charges, bail conclu pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction. 

La gestion du bien a été confié à SAS NEXITY LAMY. Un contrat d’assurance de garantie loyers impayés et réparations locatives a été souscrit auprès des sociétés AXA FRANCE IARD, AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE et JURIDICA.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 700 euros.

Un état des lieux était établi le 11 avril 2018, pour une entrée des locataires dans les lieux le même jour.

Suite à la restitution des lieux, un compte définitif a été arrêté mais n’a pas été réglé intégralement.

Le 12 juillet 2022, un état des lieux de sortie du logement a été dressé par constat d'huissier, en l'absence des locataires, malgré la convocation par lettre recommandée avec AR qui leur avait été faite en date du 30 juin 2022 d'y assister ; il ressort de ce constat et des photographies qui y sont annexées diverses saletés et dégradations au sein du logement.

Par acte d’huissier le 14 décembre 2023, une sommation de payer a été adressée aux les époux [D] aux fins de les voir régler les dégradations locatives constatées à leur départ de l’appartement qu’ils occupaient. Une somme de 5.265,41 euros outre intérêts légaux était demandée au titre des travaux de remise en état du lieu loué. Cet acte a été remis à l’étude en l’absence des intéressés.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, une nouvelle sommation de payer a été adressée aux époux [D] aux fins de les voir régler les dégradations locatives constatées à leur départ de l’appartement qu’ils occupaient, la première sommation étant restée vaine. Une somme de 5.265,41 euros outre intérêts légaux était demandée au titre des travaux de remise en état du lieu loué. Le commissaire de justice s’est rendu sur le lieu de travail de Monsieur [D] [M] où l’acte a pu lui être signifié.

En l’absence de paiement des sommes réclamées et par acte signifié le 24 mai 2024, les sociétés AXA FRANCE IARD, AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE et JURIDICA ont fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON les époux [D] aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de :

la somme de 5.143,58 euros au titre des travaux de remise en état du lieu loué outre intérêts au taux légal,la somme de 700 euros in sodium au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de l'instance.

L'affaire est retenue à l'audience du 3 septembre 2024.

Au cours de cette audience, les époux [D] n'ont pas comparu et n'ont été pas été représentés. Le présent jugement, susceptible d'appel, sera ainsi réputé contradictoire à l'égard de toutes les parties en application de l'article 474 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.




MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée».


Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Par ailleurs, il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d'une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, d'autre part, et enfin de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
En outre, l'article 1732 du code civil dispose que « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ».


Enfin, aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987 notamment relatif aux réparations locatives, sont considérées comme telles les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au décret, ci-dessous reportées :
« I. - Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.
a) Jardins privatifs :
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
b) Auvents, terrasses et marquises :
Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
c) Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières :
Dégorgement des conduits.
II. - Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages :
Réfection des mastics ;
Remplacement des vitres détériorées.
c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
Graissage ;
Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
d) Serrures et verrous de sécurité :
Graissage ;
Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
e) Grilles :
Nettoyage et graissage ;
Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.
III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
IV. - Installations de plomberie.
a) Canalisations d'eau :
Dégorgement :
Remplacement notamment de joints et de colliers.
b) Canalisations de gaz :
Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;
Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
c) Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance :
Vidange.
d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
e) Eviers et appareils sanitaires :
Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
V. - Equipements d'installations d'électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.


L'article 2306 du code civil dispose que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ».

Il est constant que la subrogation suppose de la part de celui qui s'en prévaut un paiement préalable.

Il est également constant que le paiement avec subrogation, s'il a pour effet d'éteindre la créance à l'égard du créancier, laisse toutefois subsister la créance au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.



*
Au cas d'espèce, il résulte des pièces produites qu'un procès-verbal de constat des lieux, valant état de sortie contradictoire, la locataire ayant été régulièrement avisée, a été dressé par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2022.

Cet état des lieux constate diverses dégradations, reproduites pour certaines par des photographies, et notamment :

l'état général de saleté du logement et de l'ensemble de ses équipements ;Dans l’entrée : la porte du logement est sale et présente des rayures du coté extérieur;Cuisine, séjour : le radiateur électrique situé coté dégagement est très sale comme celui situé coté porte fenêtre. Les vitres sont très sales. Une vitre du battant gauche de la porte fenêtre coté cuisine est cassée. Le carrelage est très sale et comporte de nombreuses taches noires, de graisse et diverses saletés. Il y a de nombreuses traces de reprises sur les murs avec des trous avec chevilles à de nombreux endroits. Le plafond comporte des traces noirâtres et des coups avec arrachement d’enduits par plaques entières coté porte d’entrée. Il manque une ampoule sur la douille DCL ainsi qu’au plafond devant la hotte aspirante de la cuisine. L’évier est très sale et de nombreux produits d’entretien sont présents. Le plan de travail est en très mauvais état et disloqué au niveau de la jonction avec la crédence. La plaque de cuisson est cassée avec une fissure diagonale. La plinthe en bois au niveau de la plaque de cuisson est posée sur le sol. Le câble de la plaque de cuisson est posé à même le sol. Il manque plusieurs plinthes coté évacuation d’eau. Les meubles sous plan de travail sont en très mauvais état avec des traces d’infiltration d’eau. Il manque une porte sous le plan de travail. Les portes des placards haut de cuisine sont très sales, l’intérieur est taché et poussiéreux. La hotte aspirante est très sale et le filtre graisseux.Dégagement et WC : Présence d’un meuble abandonné par les locataires sortants. La porte est tachée et très sale comme le carrelage. Le lavabo et la glace au dessus sont très sales. Il est noté un trou dans le mur situé à gauche de la porte quand on entre dans la pièce. La bouche d’aération est très sale. Le placard du chauffe-eau présente un branchement pirate avec un tuyau relié à un jerricane. La porte coulissante donnant sur le chauffe-eau est très sale.Chambre 3 : La porte est rayée et sale ainsi que le carrelage. A gauche en entrant, huit gros trous sont rebouchés grossièrement. Le convecteur est très sale. L’enduit est en très mauvais état. On aperçoit huit gros trous traversants qui ont été faits dans le mur de la chambre 2.Salle de bains et WC : La porte est très sale et le bois de la porte est abimé en partie basse. Le sol est collant. A gauche en entrant, on note la présence de six trous dans le mur en partie basse de la bouche d’aération. L’enduit du pan de mur situé à droite du WC est parti par plaques entières. La baignoire est très sale et le joint en très mauvais état avec des traces de rouille dans l’axe du mitigeur. Le point d’éclairage est très sale et seule une ampoule fonctionne. Le lavabo présente des taches diverses.Jardin : A droite en sortant de la cuisine, on note la présence d’une terrasse carrelée qui n’est pas finie. Il est laissé sur place un barbecue en fer rouillé, une chaise en mauvais état et divers encombrants. Le jardin est en friche. Le volet gauche de la porte fenêtre de la cuisine est abimé au niveau de l’arrêtoir avec arrachement et rayures du bois.

Les bailleurs justifient d’une facture de travaux réalisés afin de remédier aux diverses dégradations constatées dans le logement étant de la SAS ENTRETIEN PEINTURE BATIMENT pour un montant de 9451,42 euros.

Cette facture correspond aux différences entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie.

A ce montant a été appliqué une grille de vétusté contractuelle selon le bail du 13 mars 2018 mentionnant l’accord collectif local du 21 janvier S013 conclu entre l’OPH UGINE HLM et les représentants de l’association CNL des locataires.

Les époux [D], co-titulaires du bail, ne démontrent pas que les dégradations sont le fait d'un cas de force majeure, de la faute du bailleur ou encore de l'introduction sans leur accord d'un tiers dans le logement.

Par ailleurs, les sociétés AXA FRANCE IARD, AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE et JURIDICA justifient d’une quittance subrogative en date du 12 mai 2023 dans laquelle les bailleurs attestent avoir reçu de la part des compagnies d’assurance la somme totale de 17.221,60 euros, dont 5.143,58 euros au titre des dégradations immobilières, quittance qui permet aux sociétés demanderesses d’être subrogées dans les droits du bailleur pour le recouvrement des sommes.

Aussi et compte tenu des stipulations contractuelles, le bail comportant une clause de solidarité, les époux [D] seront solidairement condamnés à payer aux sociétés AXA FRANCE IARD, AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE et JURIDICA la somme de 5.143,58 euros au titre des réparations locatives.



Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,

Les époux [D] qui succombent à l'instance seront condamnés aux entiers dépens.


Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de condamner les défendeurs à verser une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles que les sociétés AXA FRANCE IARD, AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE et JURIDICA ont pu exposer pour la présente procédure.


Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

















PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, 

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [D] et Madame [Y] [D] née [C] à payer aux sociétés AXA FRANCE IARD, AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE et JURIDICA la somme de 5.143,58 euros au titre des réparations locatives et de la remise en état du logement,

DIT que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024, date de l'assignation.

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [D] et Madame [Y] [D] née [C] à régler aux sociétés AXA FRANCE IARD, AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE et JURIDICA la somme de 500 euros aux titres des frais irrépétibles,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [D] et Madame [Y] [D] née [C] aux entiers dépens,

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,



Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 1er octobre 2024,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier Le Juge