Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 1 octobre 2024

COUR D’APPEL DE NÎMES
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON





N° RG 24/00281 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JYTQ 

Minute N° : 24/00742 
JUGEMENT DU 01 Octobre 2024










Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :
Me Anne HUC-BEAUCHAMPS



Le :





Dossier + Copie délivrés à :



Copie au Préfet 
Le :




























DEMANDEUR(S) :


Monsieur [Z] [V]
né le 17 Septembre 1967 à [Localité 6]
de nationalité Française
domicilié : chez SCP ALBERT & BENEDETTI Commissaires de Justice associées
[Adresse 1]
BP 40015
[Localité 4]
représenté par Me Anne HUC-BEAUCHAMPS, avocat au barreau d’AVIGNON


DEFENDEUR(S) :

Madame [E] [D]
née le 25 Janvier 1985 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,


assisté(e) de Madame H. PRETCEILLE, Greffier, 

DEBATS : 3/9/24









EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 décembre 2021, Monsieur [V] [Z] a consenti à Madame [D] [E] un bail meublé portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 326 euros charges non comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, Monsieur [V] [Z] a fait délivrer à Madame [D] [E] un commandement de payer les loyers et charges non réglés à cette date, soit la somme de 743 euros, outre les frais.

C’est dans ce contexte que Monsieur [V] [Z] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Avignon Madame [D] par acte de commissaire de justice délivré le 18 juin 2024 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater l'acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,condamner la requise à lui régler la somme de 1.371,01euros au titre de la dette locative, la condamner à régler une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs,la sommer de fournir une assurance en cours de validité pour le logement sous astreinte de 50 euros par jour de retard,la condamner à lui régler la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.
L'affaire est retenue à l'audience du 3 septembre 2024, lors de laquelle Monsieur [V] [Z], représenté, sollicite oralement le bénéfice de ses écritures précisant que le dernier loyer n’a pas été réglé et que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1.415,68 euros, loyer d’août 2024 inclus.

Madame [D] [E] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être communiqué par la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse, la locataire ne s’étant pas présentée au rendez-vous qui lui a été proposé.

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.


En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.
 
La défenderesse, régulièrement assignée à étude, n'ayant pas comparu ni été représentée lors de l’audience, le présent jugement, susceptible d'appel, sera réputé contradictoire en application de l'article 473 du même code.



MOTIFS DE LA DECISION
 
En application de l'article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».
Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l'espèce (assignation postérieure à la loi du 29 juillet 2023), l’assignation doit être notifiée à la préfecture du VAUCLUSE au moins six semaines avant l'audience, ce qui a été le cas en l'espèce, suivant courrier électronique enregistré le 20 juin 2024 ;

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.


Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

L’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.

Au cas d'espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers à défaut de régularisation des termes du commandement de payer dans le délai de deux mois.

Monsieur [V] [Z] a fait signifier à Madame [D] [E] un commandement de payer en date du 27 mars 2024 portant la somme de 743 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à cette date, outre les frais.

La locataire ne démontre pas d'avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai de 2 mois qui lui était imparti pour y procéder (termes du bail, plus favorables que les nouvelles dispositions législatives), puisqu'à la date de l’assignation, la dette locative avait au contraire augmenté.

Un délai de deux mois s'est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l'assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 28 mai 2024 (commandement de payer + 2 mois) au profit du bailleur et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date. 


Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Monsieur [V] [Z] produit un dernier décompte à l’audience, faisant état d’une dette locative à hauteur de 1.415,68 euros, loyer d’août 2024 inclus.
Cependant, ce dernier décompte ne peut être pris en compte car non transmis contradictoirement au défendeur absent à l’audience. C’est ainsi la somme sollicitée dans l’assignation qui sera retenue en l’espèce, les loyers postérieurs étant pris en compte au titre des indemnités d’occupation.
 
Aussi, Madame [D] [E], qui ne justifie pas du paiement des sommes dues, sera condamnée à régler au bailleur la somme de 1.371,01 euros, décompte arrêté au 1er juin 2024 et loyer de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l'expulsion

L'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l'espèce et compte tenu de l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 28 mai 2024, Madame [D] [E] occupante sans droit ni titre et devra quitter les lieux. 

En l'absence de départ volontaire, il conviendra d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.
Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
*
La demande de condamnation à fournir une attestation d’assurance en cours de validité sous astreinte sera ainsi rejetée au vu de la résiliation du bail et de l’expulsion prononcée


Sur les indemnités d'occupation mensuelles

En application de l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
L'occupation du logement sans droit ni titre par Madame [D] [E] constitue une faute et cause un préjudice à Monsieur [V] [Z] qui se trouve privé du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur.
Il convient ainsi de condamner la défenderesse à verser à Monsieur [V] [Z] une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d'occupation, soit la somme de 363 euros, à compter du 2 juin 2024, lendemain du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Madame [D] [E] qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
L'équité commande de condamner la défenderesse à verser une somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles que le bailleur a pu exposer pour la présente procédure.
Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, 

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par Monsieur [V] [Z] concernant le local à usage d'habitation situé : [Adresse 2], loué par Madame [D] [E] suivant contrat de bail en date du 14 décembre 2021 ;

CONSTATE que la clause résolutoire a produit son effet à compter du 28 mai 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 28 mai 2024 ;

CONDAMNE Madame [D] [E] payer à Monsieur [V] [Z] la somme de 1.371,01 euros, décompte arrêté au 1er juin 2024 et loyer de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024, date de l’assignation,

CONSTATE que [D] [E] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 28 mai 2024,

AUTORISE l'expulsion de Madame [D] [E] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu'à défaut de départ volontaire, cette dernière pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux,

DIT qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [D] [E] à régler à Monsieur [V] [Z] une indemnité d'occupation mensuelle de 363 euros, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, somme due à compter du 2 juin 2024 (lendemain du dernier décompte) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, 

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de Vaucluse ;

CONDAMNE Madame [D] [E] à régler à Monsieur [V] [Z] la somme de 300 euros aux titres des frais irrépétibles, ainsi que le commande l’équité,

CONDAMNE Madame [D] [E] aux entiers dépens de l’instance 

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 1er octobre 2024,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier Le Juge