Tribunal Judiciaire · Référés — 3 octobre 2024

LE 03 OCTOBRE 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS
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 N° RG 24/152 - N° Portalis DBY2-W-B7I-HPA4
N° de minute : 24/392

O R D O N N A N C E 
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Le TROIS OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, Nous, Nadine GAILLOU, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, assistée de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition, avons rendu la décision dont la teneur suit :


DEMANDERESSE :

S.C.I. VPC, immatriculée au RCS de NANTES sous le n° 922 036 082, représentée par Madame [F] [M], gérante, venant aux droits de [N] [L] et [A] [S] au terme d’un acte authentique du 27 décembre 2022, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Cyrille GUILLOU de la SELARL BOIZARD - GUILLOU, Avocat au barreau d’ANGERS, Avocat postulant et par Maître Elise MALTETE de la SELARL CAD, Avocate au barreau de NANTES, Avocate plaidante,

DÉFENDEURS :

Madame [T] [B]
née le 19 Décembre 1992 à [Localité 7] (74)
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Gwenhael VIEILLE de la SELARL RESOJURIS, Avocat au barreau D’ANGERS, substitué par Maître Jérome BENION, Avocat au barreau d’ANGERS,

Monsieur [U] [Z]
né le 11 Mars 1983 à [Localité 5] (49)
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Gwenhael VIEILLE de la SELARL RESOJURIS, Avocat au barreau D’ANGERS, substitué par Maître Jérome BENION, Avocat au barreau d’ANGERS,


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Vu l’exploit introductif du présent Référé en date du 29 Février 2024; les débats ayant eu lieu à l’audience du 27 Juin 2024 pour l’ordonnance être rendue le 12 Septembre 2024. A cette date le délibéré a été prorogé au 26 Septembre 2024 puis au 03 octobre 2024, ce dont les parties comparantes ou représentées ont été avisées 

C.EXE : Maître Cyrille GUILLOU
Maître Gwenhael VIEILLE
C.C : 
Copie Dossier 
le



EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 28 juin 2016, M. [N] [L] et Mme [A] [S] ont donné à bail à M. [U] [Z] et Mme [T] [B] un ensemble immobilier à usage de commerce et d’habitation situé au [Adresse 1]) à [Localité 4], d’une durée de neuf ans et à effet du 1er juillet 2016, moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros hors taxe.

Les locaux commerciaux ont été affectés à un usage de boulangerie.

En raison d’un premier incident de paiement, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Angers a, à la demande de M. [L] et de Mme [S], par ordonnance en date du 04 avril 2019, constaté la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 29 décembre 2018, mais a accordé des délais de paiement aux locataires.

Suivant acte authentique en date du 27 décembre 2023, la SCI VPC a acquis de M. [L] et Mme [S] la propriété des locaux objets du bail.

En janvier 2024, M. [Z] et Mme [B] ont annoncé la cessation de leur activité de boulangerie.

M. [Z] et Mme [B] ayant de nouveau laissé des loyers impayés depuis le mois d’août 2023, la SCI VPC leur a, par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 5.900 euros au principal, outre la somme de 162,68 correspondant au coût de l’acte, soit un montant total de 6.062,68 euros.

*

Au motif que ce commandement de payer serait resté infructueux, M. [Z] et Mme [B] n’ayant réglé dans les délais impartis qu’une partie des sommes réclamées, la SCI VPC les a, par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024, fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Angers, aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire, ainsi que de voir ordonner toutes mesures subséquentes.

Par voie de conclusions n°2, la SCI VPC sollicite du juge, sur le fondement des articles L145-1 et suivants du code de commerce, des articles 1103,1343-2 et 1741du code civil, ainsi que de l’article 835 du code de procédure civile, de : 

“ - débouter M. [Z] et Mme [B] de l’ensemble de leurs demandes ; 
- constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 26 février 2024 et, subséquemment, la résiliation du bail commercial conclu le 28 juin 2016 ; 
- ordonner l’expulsion de M. [Z] et de Mme [B] et de tous occupants de leurs chefs des lieux, ainsi que l’évacuation de leurs biens, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; 
- dire, qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et, à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 
- condamner à titre provisionnel M. [Z] et Mme [B] à lui payer la somme de 4.600 euros au titre des loyers impayés, augmentée des intérêts au taux légal majoré de 8 points à compter de chaque échéance de loyer impayée ; 
- condamner, à titre provisionnel, M. [Z] et Mme [B] à lui payer une indemnité d’occupation fixée à la somme mensuelle de 1.500 euros HT, jusqu’à la libération effective des lieux ; 
- condamner à titre provisionnel M. [Z] et Mme [B]  à lui verser la somme de 5.713,72 euros au titre de l’indexation des loyers depuis juillet 2019 ;
- condamner M. [Z] et Mme [B] à lui verser la somme de 2.500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- les condamner aux dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’état d’endettement”.

A l’appui de ses prétentions, s’agissant de l’exception d’incompétence du juge des référés du tribunal judiciaire d’Angers, la SCI VPC fait valoir que les parties auraient expressément décidé de soumettre le bail au statut des baux commerciaux et de donner compétence au président du tribunal judiciaire pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire. Elle rappelle que ledit bail est à usage de commerce et d’habitation, de sorte que la location présenterait pour le tout un caractère commercial.

Par ailleurs, la SCI VPC soutient que les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile ne serait pas applicable au présent cas puisqu’il s’agit d’une demande indéterminée visant principalement à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

La SCI VPC déclare également que le moyen soulevé par les défendeurs, tendant à dire que la demande de résiliation leur serait inopposable à défaut pour la société VPC d’avoir dénoncé l’assignation aux créanciers inscrits, serait inopérant dès lors qu’elle produit, en cours de procédure, le procès-verbal de signification de l’assignation au Crédit Agricole Mutuel de l’Anjou et du Maine en date du 1er mars 2024 (pièce n°8).

S’agissant de l’exception de nullité de l’assignation, la SCI VPC réaffirme que son action ne serait pas soumise à une tentative de conciliation préalable, de sorte que les dispositions de l’article 54 5° du code de procédure civile n’auraient pas été méconnues. De surcroît, les défendeurs auraient déjà été informés, par un courriel en date du 10 janvier 2024, des sommes dont ils étaient redevables. Elle leur reproche également de ne pas avoir régularisé la situation à la réception du commandement de payer visant la clause résolutoire.

S’agissant de l’imprécision du commandement allégué par les défendeurs, la SCI VPC considère que le décompte joint à celui-ci aurait détaillé de manière précise les sommes dues, toutes taxes comprises et, ainsi, aurait permis à M. [Z] et Mme [B] de vérifier la réalité et l’étendue de la créance revendiquée. 

Par ailleurs, la SCI VPC réfute avoir été de mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire, ainsi que d’avoir manqué à son obligation de délivrance conforme, dès lors que, d’une part, M. [Z] et Mme [B] ne l’auraient jamais informé de l’existence de désordres empêchant l’exploitation des locaux et, d’autre part, que ce ne serait que le 02 janvier 2024, la veille de l’annonce de la cession de leur activité, que les défendeurs l’auraient informée de l’existence d’un dégât des eaux, sinistre pour lequel ils n’auraient réalisé aucune diligence auprès de leur assureur. De sorte que la décision des locataires de cesser leur activité de boulangerie serait étrangère de tout manquement du bailleur. La société VPC ajoute que les travaux liés à la vétusté auraient été contractuellement mis à la charge du locataire et que les factures produites par M. [Z] et Mme [B], soit correspondraient à des réparations relevant de l’obligation des preneurs du bail, soit concerneraient les anciens propriétaires.

Elle s’estime en outre fondée, eu égard aux stipulations contractuelles, à solliciter une provision de 5.713,72 euros au titre des l’indexation annuelle du loyer sur l’indice des loyers commerciaux à compter du 1er juillet 2017.





En outre, elle explique que M. [Z] et Mme [B] auraient été informés du changement de propriétaire dès le mois d’octobre 2022 et qu’ils auraient renoncé à l’exercice de leur droit de préférence. 

Enfin, elle s’oppose à la suspension des effets de la clause ainsi qu’à l’octroi de délai dès lors que la cessation d’activité des preneurs induirait in fine la perte du statut des baux commerciaux.

*

Par voie de conclusions n°2, M. [Z] et Mme [B] sollicitent du juge des référés :

“ Vu l’article 75 du code de procédure civile et des articles L213-4-4 et R211-4 du code de l’organisation judiciaire, de : 
- se déclarer incompétent au profit du juge des référés des contentieux de la protection de [Localité 6] ; 

Vu les articles 122 et suivants et 750-1 du code de procédure civil, de : 
- constater que l’assignation introductive d’instance a été délivrée le 29 février 2024 ; 
- constater qu’aucune situation des dispenses prévues à l’alinéa 2 de l’article 750-1 du code de procédure civile ne saurait être appliquée en l’espèce, ni n’est invoquée par la demanderesse; 
- constater que la demanderesse a fondé exclusivement son action sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, de telle sorte que le motif tiré de l’urgence pour se dispenser d’une telle obligation ne saurait constituer une dispense valable ; 
- déclarer la SCI VPC irrecevable en son action ; 

Vu l’article L143-2 alinéa 1 du code de commerce, de : 
- constater l’absence de justificatif de dénonciation effective au créancier inscrit de la présente assignation antérieurement à la date de l’assignation ; 
- dire la dénonciation irrégulière et sans effets, avec toutes conséquences de droit ; 

Vu les articles 54 et 112 et suivants du code de procédure civile, de : 
- constater que ces diligences ne sont pas précisées dans le cadre de l’assignation ; 
- dire qu’il s’agit d’un vice de forme ; 
- juger que cette absence de diligence porte atteinte et cause un grief aux défendeurs, qui ont notamment été privés de la faculté de remédier sans frais supplémentaires de justice à cette situation litigieuse, de présenter en temps utile leurs moyens de défense, et de s’apurer de leurs dettes éventuelles avant toute action judiciaire ; 
- constater qu’aucun cas de dispense lié à des circonstances particulières n’est invoqué par les demandeurs, ni n’est justifié par les pièces versées au débats ; 
- en conséquence, prononcer la nullité de l’assignation introductive d’instance délivrée le 29 février 2024 ; 

Vu les articles L145-41 et suivants du code de commerce et de l’article 1162 du code civil, de: 
- constater que le commandement de payer les loyers du 25 janvier 2024 méconnaît les principes de clarté et de précision afin que le locataire puisse sans aucune ambiguïté, savoir ce qu’il lui appartient de faire dans le délai imparti, et notamment de vérifier l’étendue de sa dette et sa nature précise ; 
- prononcer en conséquence la nullité dudit commandement ; 

Subsidiairement, vu l’article 1104 du code civil, de: 
- constater la mauvaise foi de la SCI VPC dans la demande d’application de la clause résolutoire, celle-ci ne procédant que de l’intention de se voir dispenser de son obligation principale de délivrance d’un local conforme à ce jour affecté de désordres majeurs et dangereux affectant les locaux loués ; 
- juger n’y avoir lieu à faire application de la clause résolutoire et débouter la SCI VPC en toutes ses demandes, fins et conclusions de ce chef et de ses demandes subséquentes ; 
- enjoindre à la SCI VPC de communiquer aux consorts M. [Z] et Mme [B], dès à présent et à défaut sous astreinte de 100 euros par jour de retard au-delà d’un délai de 15 jours à compter de l’ordonnance à intervenir, l’intégralité des quittances de loyer afférentes au local mixte loué, et ce jusqu’à parfaite remise ; 
- constater que la SCI VPC réclame un montant de loyer avec TVA (1.200 euros) non prévu au contrat (1.000 euros) ; 
- la débouter de toute ses demandes, fins et conclusions de ce chef ; 
- constater que la SCI VPC ne justifie pas de quelconques charges qui resteraient dues au titre du bail mixte litigieux ; 
- la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions de ce chef ; 
- constater que la SCI VPC n’a pas immédiatement informé l’acquéreur de sa qualité de nouveau propriétaire dès l’origine, laissant penser aux locataires que les loyers devaient être versés à l’ancien propriétaire ; 
- condamner la SCI VPC à leur rembourser les sommes indûment perçues dans ce cadre, soit du 1er janvier 2023 et 31 avril 2023, la somme de 4000 euros ; 
- enjoindre à la SCI VPC de communiquer et de verser au débat, avant tout débat, l’intégralité de l’acte authentique du 27 décembre 2022, dont elle se prévaut pour revendiquer sa qualité de nouveau propriétaire venu aux droits de M. [N] [L] et Mme [A] [S] ; 

Très subsidiairement, vu l’article 145 du code de procédure civile, de : 
- constater l’existence de désordres majeures affectant le local litigieux loué à titre d’habitation et de commerce ; 
- dire y avoir motif légitime à expertise ; 
- ordonner une mesure d’expertise judiciaire dudit local ; 
- débouter la SCI VPC de sa demande d’indemnité d’occupation et de toutes demandes subséquentes ou accessoires, en l’absence de contrepartie effective à la jouissance des lieux compte tenu de l’absence de délivrance conforme liée aux désordres majeurs affectant les lieux loués et empêchant en l’état toute exploitation commerciale ; 

Vu les articles 1343-5 du code civile et L145-41 du code de commerce, de :
- suspendre les effets de la clause résolutoire ; 
- accorder des délais aux locataires pour une durée de trois mois pour toutes sommes qui pourraient rester dues ; 
- dire que les échéances reportées ne porteront qu’intérêt au taux légal, et dire que les majorations des pénalités prévues en cas de retard ne seront pas encourues pendant le délai fixé; 
Vu les articles 1217 et 1219 du code civil, de : 
- dire n’y avoir lieu à accueillir l’exception d’inexécution des consorts [Z] [B] au paiement de tout loyer, charges et autres sommes, indemnités ou paiement ; 
- suspendre, du fait de l’absence de délivrance du bailleur, en l’absence de réparations effectives des désordres dudit local par le preneur de tout paiement de loyer, et de toutes autres sommes, indemnités et dommages-intérêts qui pourraient être dues au titre du bail mixte litigieux et ce depuis le 02 janvier 2024, date d’information du cabinet ABD, mandataire de la SCI VPC, et ce jusqu’à parfaite remise en état permettant l’exploitation et l’habitation du local loué ; 
- condamner, à titre de provision, la SCI VPC à leur verser une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi et préjudice moral dans l’exécution du contrat de bail mixte, et de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice commercial, toute activité commercial étant en l’état impossible ; 
- condamner la SCI VPC aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier et d’avis d’expert entrepris pour les nécessités de la clause par les bailleurs ; 
- condamner la SCI VPC à leur payer une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit ; 
- débouter la SCI VPC en toutes ses demandes, fins et conclusions.”

A l’appui de leurs prétentions, s’agissant de l’exception d’incompétence d’attribution du juge des référés du tribunal judiciaire d’Angers au profit du juge des contentieux et de la protection de Cholet, M. [Z] et Mme [B] font valoir qu’en vertu de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux et de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion. De sorte qu’au cas présent, le juge des contentieux de la protection serait compétent dès lors que l’immeuble loué est à usage de commerce et d’habitation, que la partie habitation constitue leur résidence principale et que le statut des baux commerciaux ne saurait déroger aux dispositions protectrices et d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [Z] et Mme [B] soutiennent que l’action de la SCI VPC serait irrecevable à défaut d’avoir précédé son acte introductif d’instance d’une tentative de résolution amiable du litige, conformément aux dispositions de l’article 750-1du code de procédure civile, lesquelles seraient applicables pour les instances introduites à compter du 1er octobre 2023.

M. [Z] et Mme [B] déclarent également que la demande de résiliation leur serait inopposable à défaut pour la SCI VPC d’avoir dénoncé la procédure aux créancier inscrits. Ils considèrent en effet que la pièce n°7 produite par la demanderesse ne justifierait pas de la dénonciation alléguée.

S’agissant de la nullité de l’assignation, M. [Z] et Mme [B] indiquent que la méconnaissance des dispositions de l’article 54 du code de procédure civile par la SCI VPC, lesquelles exigent du demandeur d’avoir à préciser les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable, leur aurait causé un grief en ce qu’ils auraient été privés de la faculté de remédier amiablement à cette situation.

Enfin, M. [Z] et Mme [B] soulèvent la nullité du commandement en date du 25 janvier 2024 au motif qu’il serait imprécis et ambigu, notamment en ce qu’il ne leur aurait pas permis de vérifier l’étendue de la dette et sa nature.

Subsidiairement, M. [Z] et Mme [B] soutiennent que la SCI VPC serait de mauvaise foi et que son action n’aurait d’autre but que d’évincer abusivement ses locataires. Ils expliquent que les locaux commerciaux seraient inexploitables du fait des manquements de la société VPC à ses obligations contractuelles d’avoir à procéder aux travaux importants dans les lieux, notamment pour remédier à l’absence de clos et couverts ainsi qu’à la vétusté des lieux. Ils produisent un procès-verbal de constat de commissaire de justice, en date du 02 janvier 2024, qui ferait état de ces désordres, telles que des infiltrations et traces de moisissures. Ils communiquent également des échanges de courriels avec la SCI VPC aux termes desquels ils l’informeraient de ces problèmes.

M. [Z] et Mme [B] font également valoir que : 
- la SCI VPC aurait manqué à son obligation d’avoir à remettre à ses locataires des quittances de loyers ; 
- le loyer prévu par le bail est de 1.000 euros mensuel, hors taxe, sans TVA, de sorte que les sommes réclamées par la SCI VPC, dépassant ce montant, ne seraient pas dues ; 
- la SCI VPC aurait tardé à les informer de sa qualité de nouveau propriétaire des lieux, leur laissant ainsi penser que les loyers étaient toujours dus aux anciens propriétaires ;
- le montant de l’indemnité d’occupation serait infondée dans son principe et dans son montant puisque les locataires, en raisons des désordres non résolus par le bailleur, n’ont pu jouir des locaux conformément à leur destination contractuelle.

Ils font ainsi valoir, pour ces raisons, l’exception d’inexécution. 

Ils précisent enfin vivre dans le local d’habitation avec leurs enfants et déclarent que leur commerce de boulangerie était leur seule source de revenus.

*

A l’audience du 27 juin 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI VPC a repris oralement ses demandes, tandis que M. [Z] et Mme [B] ont déposé leurs écritures, qu’ils réitèrent. 

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, puis prorogée au 26 septembre puis au 03 octobre 2024.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.


MOTIFS DE LA DECISION

I.Sur l’exception d’incompétence matérielle du juge des référés

En application de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection est seul compétent pour connaître de l'action dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion.

L'article R 211-3-26 11° du même code énonce que le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements s'agissant notamment des baux commerciaux, à l'exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d'occupation précaire en matière commerciale.

Ainsi, sont exclus de la compétence des juges des contentieux de la protection les litiges intéressants les baux commerciaux ainsi que toutes les contestations en matière de locaux à usage commercial ou artisanal ou à usage mixte d'habitation et commercial ou artisanal régis par les articles L 145-1 et L 145-2 du code de commerce.

En revanche, le juge des contentieux de la protection demeure compétent en matière de baux mixtes à usage d'habitation et à usage professionnel autre que commercial ou artisanal en application de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial et d’habitation liant les parties que celles-ci ont décidé de soumettre le contrat aux dispositions des articles L.145-4 et suivants du code de commerce, portant sur des baux commerciaux. Elle ont également convenu, dans le cas où une demande de constat de la résiliation du bail serait sollicitée par l’une des parties, de soumettre le litige au président du tribunal de grande instance territorialement compétent, désormais le tribunal judiciaire.

En conséquence, il y a lieu de se déclarer compétent pour connaître de la présente affaire et de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par M. [Z] et Mme [B].

II.Sur la recevabilité de la demande en justice

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.






L’article 750-1 de ce même code dispose que : 

“ En application de l’article 4 de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:
1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision;
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’une conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites; 
4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ; 
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L.125-1 du code des procédures civiles d’exécution.”

En l’espèce, le litige objet de la présente instance porte sur une demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, de sorte qu’il s’agit d’une demande indéterminée pour laquelle l’article 750-1 du code de procédure civile ne trouve pas à s’appliquer. De ce fait, aucune démarche amiable n’était obligatoire avant l’introduction de l’instance. 

Est ainsi recevable la demande en justice de la SCI VPC.

III.Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits 

Aux termes de l’article L 143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscription doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits. 

En l’espèce, la SCI VPC justifie avoir dénoncé la procédure aux créanciers inscrits par la production du procès-verbal de signification de l’assignation au Crédit Agricole Mutuel de l’Anjou et du Maine, en date du 1er mars 2024.

M. [Z] et Mme [B] seront donc déboutés de leur demande à ce titre, celle-ci étant devenue sans objet.

IV.Sur l’exception de nullité de l’assignation

L’article 114 du code de procédure civile dispose que : 

“ Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. 

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.”

L’article 54, alinéa 2 de ce même code dispose quant à lui que : “ A peine de nullité, la demande initiale mentionne : [...] 5° Lorsqu’elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative.”.

En l’espèce, comme vu précédemment, la SCI VPC n’avait pas l’obligation de faire précéder sa demande en justice d’une tentative préalable de résolution amiable. De surcroît, M. [Z] et Mme [B] ont eu un mois à compter de la délivrance du commandement de payer pour s’apurer de leur dette et, ainsi, pour éviter l’engagement d’une action judiciaire, ce qu’ils n’ont pas fait. Ils ne démontrent pas non plus avoir été privés du temps nécessaire pour préparer utilement leur défense.

De sorte que M. [Z] et Mme [B] ne justifient d’aucun grief. Ils seront ainsi déboutés de leur demande de nullité de l’acte introductif d’instance pour vice de forme.

V.Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article suivant ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. 

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions sus-visées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail mixte à usage commercial et d’habitation soumis au statut des baux commerciaux, dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse. 

En outre, il revient au bailleur qui sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de rapporter la preuve de sa créance. 

Le juge des référés peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire, à condition que :

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

- le créancier soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Ainsi, l'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire interdit au créancier de délivrer un commandement de mauvaise foi en réclamant dans des circonstances inhabituelles des sommes faisant l'objet de contestations sérieuses, cette mauvaise foi s’appréciant à la date de signification du commandement.

L'article 2274 du code civil rappelle que la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver.

*

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 

1-Sur la nullité du commandement de payer 

En l’espèce, par un commandement de payer du 25 janvier 2024, la SCI VPC a réclamé à M. [Z] et Mme [B] le paiement de la somme de 5.900 euros au titre des loyers impayés pour les mois d’août à décembre 2023, selon décompte joint, tout en précisant qu’à défaut de règlement dans un délai d’un mois, le contrat se trouverait résilié de plein droit, par application de la clause résolutoire reproduire à l’acte. En outre, le décompte joint fait état d’un loyer mensuel de 1.200 euros TTC.

Il sera rappelé qu’un commandement de payer n’en demeure pas moins valable à hauteur des sommes justifiées. Si une contestation sérieuse existe quant à savoir ce que comprend le surplus de 200 euros réclamé chaque mois au titre du loyer TTC, le quantum visé par le commandement fait par ailleurs état des sommes dues au titre des loyers, à hauteur de 1.000 euros HT mensuel, dont ni le principe ni le quantum ne font l’objet d’une contestation.

Du reste, le commandement de payer est suffisamment précis et dénué d’ambiguïté.

C’est donc à bon droit que la SCI VPC sollicite le bénéfice de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, étant précisé qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité d’un commandement de payer, dont la compétence revient au seul juge du fond.

M. [Z] et Mme [B] seront ainsi déboutés de leur demande à ce titre.

2-Sur la mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire 

Le bailleur est en application des dispositions du droit commun du bail, tenu d’une obligation de délivrance des locaux, en conformité avec leur destination, le locataire étant en contrepartie tenu au paiement des loyers aux termes convenus.

Sauf impossibilité d’exercer son droit de jouissance qui s’analyse comme une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le locataire ne peut opposer l’exception d’inexécution au bailleur qui n’exécute pas correctement ses obligations.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats par M. [Z] et Mme [B] que : 

- le 02 janvier 2024, les locaux commerciaux objets du bail ont été inondés suite à un épisode de fortes pluies, engendrant un certain nombre de désordres répertoriés dans un procès-verbal de constat dressé le 02 janvier 2024 par Me [G] [C], commissaire de justice ; 

- M. [N] [V], expert de justice près la cour d’appel de Poitiers, sollicité de manière amiable par M. [Z] et Mme [B], a émis un avis, en date du 19 février 2024, aux termes duquel il a notamment indiqué que les infiltrations dans le local loué étaient liées à la vétusté de la couverture et a conclu à la nécessité de faire procéder à d’importants travaux, y compris de la couverture, afin d’empêcher que l’eau ne pénètre dans le bâtiment;

- par courriels des 02 et 04 janvier 2024, M. [Z] et Mme [B] ont avisé le cabinet ABD, mandataire de la SCI VPC, de ces désordres ainsi que de la fermeture de leur commerce de boulangerie.



Par ailleurs, le bail liant les parties stipule que “le bailleur n’aura à sa charge que les grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 du code civil : réfection en leur entier des couvertures, des poutres et des gros murs : toutes les autres réparations sont à la charge du locataire, même dans le cas où elles seraient rendues nécessaires par la vétusté ou par des vices cachés, ou encore en cas de cas fortuit ou de force majeure.”

Pour toutes ces raisons, la contestation soulevée par M. [Z] et Mme [B] pour s’opposer au constat de la résiliation du bail est sérieuse en ce que le juge du fond serait susceptible de retenir que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi par la SCI VPC.

*

Ainsi, il n’a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire sollicitée par la SCI VPC ainsi que sur toutes les demandes subséquentes.

VI.Sur les demandes reconventionnelles des défendeurs

Aux termes des dispositions de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aussi, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. 

En l’espèce, en raison de contestation sérieuse quant au montant du loyer TTC, en particulier quant à l’obligation pour les défendeurs d’avoir à s’acquitter de la TVA en sus du loyer hors taxe, M. [Z] et Mme [B] seront déboutés de leur demande de provision à valoir sur les sommes prétendument indues.

Ils seront également déboutés de leur demande tendant à voir enjoindre à la SCI VPC de leur communiquer l’intégralité des quittances de loyers, sous astreinte, ainsi que l’acte authentique du 27 décembre 2022, ces demandes n’étant pas fondées.

VII.Sur les demandes accessoires

1-Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

En l’espèce, la SCI VPC, qui succombe, seront condamnée aux dépens.

2-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. 

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [Z] et Mme [B] les sommes engagées par eux pour faire valoir leurs droits. Par conséquent, la SCI VPC sera condamnée à leur payer à une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et sera déboutée du surplus de sa demande;






PAR CES MOTIFS

Nous, Nadine Gaillou, vice-présidente du tribunal judiciaire d'Angers, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Vu les dispositions des articles L 213-4-4 et R 211-3-26 11° du code de l’organisation judiciaire;
Vu les dispositions des articles L 143-2 et L145-1 et suivants du code de commerce ; 
Vu les dispositions des articles 1103, 1104 et 2274 du code civil ; 
Vu les dispositions des articles 54, 114, 122, 696, 700, 750-1, 834 et 835 du code de procédure civile ;
Vu le contrat de bail commercial liant les parties ;

Rejetons l’exception d’incompétence matérielle soulevée par M. [U] [Z] et Mme [T] [B]; 

Nous déclarons compétent pour connaître de l’action de la SCI VPC; 

Déclarons recevable l’action de la SCI VPC ;

Constatons la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits ; 

Déboutons M. [U] [Z] et Mme [T] [B] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation pour vice de forme ; 

Déboutons M. [U] [Z] et Mme [T] [B] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties ;

Condamnons la SCI VPC aux dépens ; 

Condamnons la SCI VPC à payer à M. [U] [Z] et Mme [T] [B] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la SCI VPC du surplus de ses demandes ; 

Déboutons M. [U] [Z] et Mme [T] [B] du surplus de leurs demandes ; 

Rappelons que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, la présente ordonnance a été signée par Nadine Gaillou, vice-présidente, juge des référés, et par Aurore Tiphaigne, greffière, 




 Aurore Tiphaigne, Nadine Gaillou,