Tribunal Judiciaire · Référé président — 3 octobre 2024

N° RG 24/00842 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NE2P

Minute N° 2024/865 




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 03 Octobre 2024




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S.A.S. BALE
S.A.S. PROMOTION OUEST IMMOBILIERE

C/

[C] [T]
S.E.L.A.R.L. AGEIS
[O] [Z]
[O] [U]
[N] [B], [V] [K] épouse [J]
[L] [M], [F] [J]


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copie exécutoire délivrée le 03/10/2024 à :

Me Gaëlle VIZIOZ - 353
copie certifiée conforme délivrée le 03/10/2024 à :



la SELARL EFFICIA
la SELARL HAROLD AVOCATS I - 283
la SELARL RACINE - 57la SCP COMOLET MANDIN (Paris)
Me Gaëlle VIZIOZ - 353
dossier






MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

(Loire-Atlantique)


_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
_________________________________________



Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON


DÉBATS à l'audience publique du 12 Septembre 2024

PRONONCÉ fixé au 03 Octobre 2024

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe


ENTRE :

S.A.S. BALE (RCS NANTES 812 254 654) agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Adresse 14]
[Localité 13]

S.A.S. PROMOTION OUEST IMMOBILIERE (RCS NANTES 808 624 589) agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 
dont le siège social est sis [Adresse 15]
[Adresse 7]
[Localité 11]

Toutes deux représentées par Maître Cyril TOURNADE de la SELARL HAROLD AVOCATS I, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSES

D'UNE PART

ET :

S.E.L.A.R.L. AGEIS (RCS NANTES 508 623 972) agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 
dont le siège social est sis [Adresse 6]
[Localité 12]
Rep/assistant : Maître Stanislas COMOLET de la SCP COMOLET MANDIN, avocats au barreau de PARIS
Rep/assistant : Maître Eve NICOLAS de la SELARL RACINE, avocats au barreau de NANTES

Maître [C] [T], 
domicilié : chez S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL DES BORDS DE LOIRE, [Adresse 3]
[Localité 8]
Rep/assistant : Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES

Maître [O] [Z], 
domicilié : chez S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL DES BORDS DE LOIRE, [Adresse 3]
[Localité 8]
Rep/assistant : Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES

Maître [O] [U], 
domicilié : chez S.C.P. Yannick THEBAULT et [O] [U], 
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 10]
Rep/assistant : Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES

Madame [N] [B], [V] [K] épouse [J], 
demeurant [Adresse 1]
[Localité 9]
Rep/assistant : Me Gaëlle VIZIOZ, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [L] [M], [F] [J], 
demeurant [Adresse 1]
[Localité 9]
Rep/assistant : Me Gaëlle VIZIOZ, avocat au barreau de NANTES


DÉFENDEURS

D'AUTRE PART















PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte notarié dressé le 6 avril 2023 par Maître [O] [U], notaire associé à [Localité 10] avec la participation de Maître [O] [Z] notaire à [Localité 8], la S.A.S. BALE et la S.A.S. PROMOTION OUEST IMMOBILIERE ont fait l’acquisition auprès de Monsieur et Madame [L] [J] d'un ensemble de parcelles d'une contenance de 1 ha 44 a et 20 ca situées [Adresse 4] composé de lots de terrain à bâtir et de la voirie d'un lotissement autorisé par permis d'aménager du 10 octobre 2022 obtenu sur une demande préparée par la SELARL AGEIS, ainsi qu'une parcelle de 9 a et 34 ca sur laquelle se trouve un bâtiment en pierre (ancienne laiterie) le tout moyennant le prix de 660 000,00 €.

Se plaignant d'avoir découvert à l’occasion du lancement des travaux de nombreux déchets et matières toxiques résultant de l'ancienne exploitation de poids lourds des vendeurs, la S.A.S. BALE et la S.A.S. PROMOTION OUEST IMMOBILIERE ont fait assigner en référé Monsieur et Madame [L] [J], Maître [O] [U], Maître [O] [Z] et Maître [C] [T] notaires associés de la SELARL Office Notarial des Bords de Loire et la SELARL AGEIS selon actes de commissaires de justice du 31 juillet et du 1er août 2024 afin de solliciter l’organisation d’une expertise.

Monsieur et Madame [L] [J] concluent au rejet de la demande avec condamnation solidaire des demanderesses aux dépens et à leur payer une somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en objectant que :
- les demanderesses font un amalgame entre ICPE soumises à autorisation ou enregistrement et ICPE soumises à déclaration,
- aucune ICPE soumise à déclaration ou enregistrement n'a été exploitée sur les terrains vendus ainsi que viennent le confirmer l'étude FONDASOL annexée à la promesse de vente et les données consultables sur le site Géorisque,
- les acquéreurs ont été parfaitement informés du fait qu'une exploitation soumise à simple déclaration avait occupé les lieux,
- l'article L 514-20 du code de l'environnement n'est pas applicable aux installations soumises à déclaration et l'article L 512-12-1 n'impose pas de dépollution pour un usage d'habitation,
- il n'était nullement prévu que la dépollution serait à leur charge,
- le rapport FONDASOL réalisé à leurs frais a été transmis à l'agent immobilier chargé de la vente, annexé à la promesse de vente puis à la vente et les acquéreurs n'ont pas fait réaliser d'étude complémentaire pour l'adapter à leur projet,
- ils n'ont commis aucune dissimulation et le prix a été négocié à un niveau peu élevé par des professionnels de l'immobilier.

Maître [O] [U], Maître [O] [Z] et Maître [C] [T] notaires associés de la SELARL Office Notarial des Bords de Loire formulent toutes protestations et réserves.

La SELARL AGEIS formule toutes protestations et réserves en soulignant qu'elle est étrangère au litige portant sur l'absence de réalisation d'une étude de la qualité des sols mentionnée à la promesse de vente.


MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de la simple lecture du résumé non technique de l'étude FONDASOL du 11 mars 2021 annexé à la promesse de vente et à l'acte de vente que dès avant la vente les investigations menées avaient mis en évidence : « la présence de composés volatils, d'anomalies en métaux et de contaminations concentrées en hydrocarbures notamment au centre du site et à proximité de l'aire de lavage et des anciens bacs de décantation à l'ouest du site » (4ème paragraphe de la page 132). 

Compte tenu des résultats, FONDASOL recommandait « la réalisation d'une seconde campagne d'investigations sur les sols afin de délimiter les contaminations concentrées en hydrocarbures qui devront être retirées du site, ainsi que la réalisation d'une campagne de prélèvements d'eaux souterraines, d'une étude de vulnérabilité, d'un plan de gestion et d'un dossier de cessation d'activité ».

Le choix d'acquérir le site en pleine connaissance de son état de pollution imparfaitement évaluée faute de réalisation des études préconisées avant la vente par des professionnelles de l'immobilier que sont la S.A.S. BALE et la S.A.S. PROMOTION OUEST IMMOBILIERE à un prix négocié pendant plusieurs années ne peut en aucun cas avoir été affecté par une réticence dolosive ou un manquement à une obligation environnementale non identifiée parmi les références à de multiples textes du code de l'environnement dont la plupart ne sont pas pertinents.

Ce n'est pas la découverte de quelques déchets sur le site en cours de travaux qui peut constituer un motif légitime d'ordonner une expertise alors que les demanderesses ont pris un risque en connaissance de cause.

Il convient donc de rejeter la demande, faute de motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du prétendu litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, les éléments allégués étant totalement de mauvaise foi.

Les dépens incomberont aux demanderesses selon le principe de l'article 696 du code de procédure civile et il est équitable de fixer à 1 500 € l'indemnité qui sera due par les demanderesses in solidum aux époux [J] en application de l'article 700 du code de procédure civile.


DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la S.A.S. BALE et la S.A.S. PROMOTION OUEST IMMOBILIERE de leur demande, 

Les condamnons in solidum à payer aux époux [L] [J] une somme de 1 500,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons in solidum la S.A.S. BALE et la S.A.S. PROMOTION OUEST IMMOBILIERE aux dépens.


 Le Greffier, Le Président,

 

 Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE