Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [Z] [T]


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Maître Frédéric CATTONI 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/05108 - N° Portalis 352J-W-B7I-C45ER

N° MINUTE : 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 octobre 2024


DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 3] HABITAT - OPH, 
[Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [T], 
[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 21 juin 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 octobre 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier


Décision du 03 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05108 - N° Portalis 352J-W-B7I-C45ER

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 mars 1996, la société anonyme de gestion immobilière aux droits de laquelle vient [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 617,89 euros et d’une provision pour charges de 152,24 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 17487,10 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [T] le 19 octobre 2023.

Par assignation du 25 avril 2024, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majorée de 25 %, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,17447,54 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 21 juin 2024, [Localité 3] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 juin 2024, s'élève désormais à 18372,87 euros. [Localité 3] HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [Z] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

[Localité 3] HABITAT OPH ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[Localité 3] HABITAT OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [Z] [T].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

[Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 18 octobre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 17487,10 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 décembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [Localité 3] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 juin 2024, Mme [Z] [T] lui devait la somme de 18372,87 euros.

Mme [Z] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme soustraction faite des frais de procédure., soit la somme de 17975, 49 euros au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023 sur la somme de 17487,10 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 783,45 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de [Localité 3] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 mars 1996 entre la société de gestion immobilière aux droits de laquelle vient [Localité 3] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [Z] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 19 décembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Z] [T], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [Z] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Z] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 783,45 euros (sept cent quatre-vingt-trois euros et quarante-cinq centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [Z] [T] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 17975,49 euros (dix-sept mille neuf cent soixante-quinze euros et quarante-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023 sur la somme de 17487,10 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [Z] [T] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 octobre 2023 et celui de l'assignation du 25 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge