Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [S] [G] épouse [J]
Monsieur [Z] [B]


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Maître Rémy HUERRE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/03908 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SMA

N° MINUTE : 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 octobre 2024


DEMANDERESSE

S.A. CCR RE, 
[Adresse 1]

représentée par Maître Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [S] [G] épouse [J], 
[Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [Z] [B], 
[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 21 juin 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 octobre 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 03 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03908 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SMA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 janvier 2012, la société CCR RE a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [B] et Mme [S] [G] épouse [J] sur des locaux outre un emplacement de stationement situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1755 euros et d’une provision pour charges de 180 euros.

Les 17 et 21 janvier 2023, ont signé une convention parentale orgaisant les modalités de leur séparation et aux termes de laquelle le droit au bail de l'appartement a été attribué à Mme [S] [G] épouse [J].

Par actes de commissaire de justice du 14 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6561,99 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [B] et Mme [S] [G] épouse [J] le 18 décembre 2023.

Par assignations du 26 mars 2024, la société CCR RE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [B] et Mme [S] [G] épouse [J] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 13065,71 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 21 juin 2024, la société CCR RE maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 juin 2024, s'élève désormais à 11512,80 euros. La société CCR RE considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique que la convention parentale ne lui est pas opposable, que M [Z] [B] n'a pas donné congé et apparait toujours sur le bail, elle maintient en conséquence sa demande de condamnation solidaire. Elle s'oppose à l'octroi de délai suspensifs.

Mme [S] [G] épouse [J] expose être séparée de M.[B], qu'il n'est plus dans les lieux et qu'il ne doit plus être tenu des loyers. Elle indique avoir fait un versement important en mars 2024 de plus de 6000 euros pour faire diminuer sa dette; elle sollicite l'octroi de délais suspensifs et indique être en mesure de payer l'intégralité de la dette au plus tard courant juillet 2024 une fois son solde de tout compte perçu dans le cadre d'un changement d'emploi.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [Z] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [S] [G] épouse [J] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société CCR RE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 14 décembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6561,99 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 février 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, notamment de la convention parentale indiquant un revenu mensuel de 7900 euros et un revenu locatif complémentaire de 1000 euros outre des primes à l'année, que les revenus du foyer de Mme [G] épouse [J] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 500 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler la dette.

Dans ces conditions, il convient d'accorder accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société CCR RE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 juin 2024, Mme [G] épouse [J] et M [Z] [B] lui devait la somme de 11512, 80 euros euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [G] épouse [J] ayant indiqué pourvoir verser l'intégralité de la somme après le 30 juin, et conformément à l'autorisation donnée par le juge à l’audience, le bailleur a adressé en délibéré un relevé au 2 juillet 2024 démontrant un nouveau versement duloyer mais pas d'apurement total de la dette.

Mme [G] épouse [J] et M [Z] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [G] épouse [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Bien que M [B] ait quitté les lieux et nonobstant les dispositions de la convention parentale sur l'attribution du droit au bail, ce dernier figurant toujours sur la bail et son départ n'ayant pas été porté à la connaissance du bailleur, il reste solidarement tenu des dettes de loyer envers la bailleur, à charge pour lui ensuite de se retourner contre Mme [G].

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 2256, 40 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CCR RE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [G] épouse [J] et M [Z] [B], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la société CCR RE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 janvier 2012 entre la société CCR RE, d’une part, et M. [Z] [B] et Mme [S] [G] épouse [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 15 février 2024,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [B] et Mme [S] [G] épouse [J] à payer à la société CCR RE la somme de 11512,80 euros (onze mille cinq cent douze euros et quatre-vingts centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023 sur la somme de 6561,99 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [Z] [B] et Mme [S] [G] épouse [J] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 500 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [B] et Mme [S] [G] épouse [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 février 2024,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [G] épouse [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [S] [G] épouse [J] sera condamné à verser à la société CCR RE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [B] et Mme [S] [G] épouse [J] à payer à la société CCR RE la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [B] et Mme [S] [G] épouse [J] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 14 décembre 2023 et celui des assignations du 16 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge