Tribunal Judiciaire · EXPROPRIATIONS — 3 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE


JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le JEUDI TROIS OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE


N° RG 24/00041 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y3TH
NUMERO MIN: 24/00077

Nous, Madame [T] [E], Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier 

A l’audience publique tenue le 11 Juillet 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 03 Octobre 2024, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A. SNCF RESEAU 
immatriculée au RCS de Bobigny sous le n°412 280 737
[Adresse 1]
[Localité 14]
[Localité 9]
représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Monsieur [W] [M]
[Adresse 8]
[Localité 7]
représenté par Maître Sylvain GALINAT de la SELARL GALINAT BARANDAS, avocats au barreau de BORDEAUX


En présence de Madame [B] [X], Commissaire du Gouvernement


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Grosse délivrée le:
à :
Expédition le :
à :
FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [M] [W] est propriétaire d’une parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 6] sise [Adresse 12] à [Localité 16], d’une superficie de 394 m². Cette parcelle est issue de la division de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 2], d’une surface totale de 1556 mètres carrés. 

Par arrêté du 25 novembre 2015, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de SNCF RESEAU, les travaux nécessaires à la réalisation des aménagements ferroviaires au Sud de [Localité 13]. Les effets de cette déclaration d’utilité publique ont été prorogés par arrêté du préfet de la Gironde du 26 septembre 2022. 

SNCF RESEAU a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde en adressant un mémoire valant offre par lettre recommandée avec accusé de réception reçu au greffe 29 février 2024 aux fins de voir fixer l’indemnisation pour la dépossession du bien appartenant à monsieur [M] à la somme de 28 959 euros au titre de l’indemnité principale et à la somme 3 895,90 euros de l’indemnité de remploi. Cette offre a été réduite dans le mémoire récapitulatif du 28 juin 2024.

Le transport sur les lieux fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 14 mars 2024 s’est déroulé le 8 avril 2024 en présence du représentant de SNCF Réseau, de son conseil, du commissaire du gouvernement et de Monsieur [M].

Par mémoire reçu au greffe du juge de l’expropriation le 26 mars 2024, le commissaire du gouvernement a proposé au juge de l’expropriation d’allouer à l’exproprié une somme de 20 685 euros au titre de l’indemnité principale et une somme de 3 069 euros au titre de l’indemnité de remploi. 

Maître Sylvain GALINAT, avocat, s’est constitué dans l’intérêt de monsieur [M] le 15 mai 2024.

Par ordonnance du 14 mai 2024, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement expropriée, pour cause d’utilité publique la parcelle précitée, propriété de monsieur [M] [W].

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 28 juin 2024, SNCF RESEAU demande au juge de l’expropriation de rejeter l’ensemble des demandes de monsieur [M], de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 20 685 euros tenu compte d’un abattement de 50% pour encombrement, de fixer à la somme de 3068,50 euros l’indemnité de remploi. 
Au soutien de ses demandes, SNCF RESEAU expose que l’emprise est en nature cadastrale de taillis et en nature réelle de terrain d’agrément. Elle est issue de la division de la parcelle A [Cadastre 2] supportant plusieurs constructions à usage d’habitation. Elle est proche de la voie ferrée et accessible par un chemin. 

S’agissant de la date de référence, SNCF RESEAU soutient que l’emprise à exproprier est située en totalité sur un emplacement réservé destiné à une réserve d’emprise pour l’aménagement de la voie ferroviaire. En application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et de la jurisprudence, SNCF RÉSEAU souligne que la date de référence est la date de publication de l’arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique les travaux nécessaires aux aménagements ferroviaires du Sud de [Localité 13] du 25 novembre 2015 emportant mise en compatibilité du PLU, soit le 4 décembre 2015, soulignant que la modification du PLU de [Localité 16] en 2020 n’a pas modifié la zone 1AU dans laquelle est située le bien. A la date de référence, la parcelle cadastrée section A [Cadastre 6] formait une unité foncière avec la parcelle A [Cadastre 5] qui était située pour partie en zone 1AU à hauteur de 94% et pour partie en zone N à hauteur de 6%. Elle indique toutefois que la parcelle [Cadastre 11] objet de cette procédure est intégralement située en zone 1AU, soit une zone à caractère naturel de la commune, destinée à être ouverte à l’urbanisation, sous forme d’opération d’ensemble d’une superficie de 5000 m². SNCF RESEAU en déduit que les constructions isolées, dissociées ou indépendantes de toute opération d’aménagement groupé sont interdites au sein de la zone et que les opérations d’ensemble doivent porter sur une superficie minimale de 5000 m². Elle ajoute qu’en l’état, l’emprise considérée n’est pas raccordée aux différents réseaux de la commune, de sorte qu’elle n’est pas immédiatement constructible. SNCF RESEAU en déduit que le potentiel de constructibilité de la parcelle est très limité. Elle ajoute que la parcelle est située en zone bleue du PPRI et qu’elle est en outre concernée par une orientation d’aménagement et de programme n°3 l’Eysterrole prévoyant sur l’emprise une voirie nouvelle et la création d’une frange végétale incompatible avec tout projet de construction. Le bien est également soumis à une servitude d’utilité publique T1 « servitudes relatives aux chemins de fer », zone en bordure de laquelle s’appliquent de servitudes ferroviaires qui restreignent l’usage la parcelle et imposent des obligations notamment d’élagage. 
Elle souligne qu’à la date de référence, l’emprise non bâtie se rattachait à la parcelle encombrée de bâtis, section [Cadastre 10], formant l’unité foncière A [Cadastre 2]. Elle en déduit que la construction déjà édifiée sur la parcelle A [Cadastre 2] réduit le potentiel de constructibilité du terrain justifiant un abattement pour encombrement à hauteur de 50%, soulignant que selon le PLU, dans la zone 1AU, la surface de l’emprise totale des constructions autorisées dans la zone est limitée à 30% de la surface de l’unité foncière. Elle déduit de l’ensemble de ces éléments que la parcelle doit être évaluée en fonction de son usage effectif en nature de terrain d’agrément.
L’offre d’indemnité principale est fondée sur une méthode d’évaluation par comparaison, au regard de 3 mutations intervenues entre 2018 et 2022, lui permettant d’aboutir à une offre de 105 euros le m². SNCF RESEAU demande que soit appliqué un abattement pour encombrement de la parcelle à hauteur de 50% au regard des constructions présentes sur l’unité foncière prise dans son ensemble et tenant compte du fait que les termes de comparaison portent sur des surfaces supérieures et bénéficient d’une constructibilité plus favorable. 
Elle s’oppose à la demande d’indemnité principale formée par monsieur [M] qui ne s’appuie sur aucun terme de comparaison. Elle s’oppose également à la demande d’indemnité pour dépréciation du surplus dès lors que n’est pas démontrée une éventuelle perte de valeur du surplus qui bénéfice toujours d’un important terrain accessible et que l’accessibilité au terrain sera maintenue. Elle estime qu’il ne justifie pas davantage d’une dépréciation du reste du terrain. 

Dans ses conclusions du 11 juin 2024, Monsieur [M] demande au juge de l’expropriation de fixer à 80 000 euros le montant de l’indemnité principale, de lui allouer une indemnité de remploi et de fixer à la somme de 72 500 euros l’indemnité pour dépréciation du surplus. Il demande également la condamnation de SNCF RESEAU à lui verser 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, il expose que l’indemnité proposée par SNCF RESEAU est sous évaluée et produit uen attestation du maire de la commune selon laquelle les transactions sur sa commune se réalisent entre 200 euros et 400 euros le m², ce qui lui apparaît conforté par l’attestation de l’agence immobilière versée aux débats. Il soutient que son terrain situé en zone 1AU doit être qualifié de terrain à bâtir, peu important son usage effectif. Il conteste le fait que la parcelle soit encombrée, seule la parcelle voisine étant bâtie. Subsidiairement, il demande de réduire le taux d’abattement pour encombrement. Sur les indemnités accessoires, il est demandé, outre l’indemnité de remploi, une indemnité pour dépréciation du surplus au motif que la parcelle [Cadastre 6] forme une unité foncière avec les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 3] ; le fait d’amputer une parte de cette unité foncière va conduire à dévaloriser le surplus. Il estime cette dévalorisation à 25% du prix global estimé.

Dans ses dernières conclusions du 5 juillet 2024, le commissaire du gouvernement propose de retenir comme date de référence le 4 décembre 2015, correspondant à la date de publication de l’arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique les travaux nécessaires aux aménagements ferroviaires du Sud de [Localité 13] du 25 novembre 2015, emportant mise en compatibilité du PLU. Il estime qu’au regard des caractéristiques de l’unité foncière dont elle est détachée, la parcelle [Cadastre 11] s’analyse comme un terrain à bâtir encombré de constructions mais qu’au regard des contraintes d’urbanisme l’affectant, il ne peut être considéré comme constructible. Il ajoute que le titre de propriété relatif à cette parcelle mentionne qu’elle n’est pas constructible. Pour ces raisons, le commissaire du gouvernement propose de pratiquer un abattement maximal de 50%. Il considère par ailleurs qu’aucune dépréciation du surplus n’est démontrée compte tenu du fait que la maison d’habitation présente sur le reste de l’emprise sera encore éloignée de la nouvelle route qui sera créée. S’agissant de son évaluation, il se fonde sur 3 mutations identiques à celles de l’expropriant.


MOTIVATION

Sur la consistance du bien exproprié
Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique: “Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.”
En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 14 mai 2024. A cette date, la consistance du bien était identique à celle qui a pu être constatée lors du transport sur les lieux.

Il s’agit d’une parcelle non bâtie, cadastrée A [Cadastre 6], d’une superficie de 394 m², en nature de sol enherbé et de graviers. Un portique de jeux pour enfants, déplaçable, est installé. La parcelle est délimitée sur un côté par une haie appartenant au fonds voisin et sur le côté longeant le chemin par un grillage. Elle est issue de la division de la parcelle anciennement cadastrée section A [Cadastre 2], division parcellaire intervenue dans le cadre de la procédure d’expropriation.

Sur la date de référence

La parcelle expropriée est située en intégralité dans un emplacement réservé. 

En application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation et de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, lorsque l’expropriation porte sur terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-3 du code de l’expropriation est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est située l’emplacement réservé.
En l’espèce, l’expropriant et le commissaire du gouvernement s’accordent pour retenir comme date de référence celle de la date de publication de l’arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique les travaux nécessaires aux aménagements ferroviaires du Sud de [Localité 13] du 25 novembre 2015 emportant mise en compatibilité du PLU, soit le 4 décembre 2015. L’exproprié ne s’est pas prononcé sur ce point. 
Il y a lieu de retenir la date du 4 décembre 2015
A cette date, la parcelle expropriée était située en zone 1AU du PLU de [Localité 16], correspondant à une zone à caractère naturel de la commune, destinée à être ouverte à l’urbanisation sous forme d’opération d’ensemble d’une superficie de 5000 m² (0,5ha).
Sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence
Aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :/1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;/2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone./Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. »
Les deux critères posés au 1° et 2° de l’article L. 322-3 précité sont cumulatifs. S’ils ne sont pas remplis, le terrain doit être évalué en fonction de son seul usage effectif. L’article L. 322-4 du même code prévoit toutefois que l’indemnisation doit tenir compte des possibilités effectives de construction et des servitudes. 
En l’espèce, la parcelle cadastrée [Cadastre 11] est située en zone AU du PLU de [Localité 16]. 
Aux termes de l’article R. 151-20 du code de l’urbanisme : « Les zones à urbaniser sont dites " zones AU ". Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation. / Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone et que des orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d'aménagement et d'équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement./ Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme comportant notamment les orientations d'aménagement et de programmation de la zone. »

En application de cet article, l’article 1AU du PLU de [Localité 16] prévoit que dans ce secteur, les opérations d’ensemble sont autorisées, sous réserve qu’elles respectent les conditions d’aménagement et d’équipement de la zone définies par le document d’orientations et d’aménagement (non produit), qu’elles portent sur une superficie minimale de 0,5ha ou qu’elles comportent au moins 10 logements et qu’elles comprennent un minimum de logements sociaux. Ces opérations d’ensemble doivent être immédiatement raccordées à tous les réseaux communaux existants. Les constructions isolées indépendantes d’une opération d’ensemble ne sont pas autorisées.

L’emprise considérée constitue une unité foncière avec la parcelle A [Cadastre 5], l’ensemble correspondant à l’ancienne parcelle cadastrée A [Cadastre 2]. La surface totale est de 1556 mètres carrés, soit bien en deçà de la surface minimale de 0,5 ha requise pour la mise en œuvre d’une opération d’ensemble. Même en tenant compte de l’ensemble des autres parcelles appartenant soit en propre soit en indivision aux époux [M], la surface cumulée ne dépasse pas 2947 m², selon les informations ressortant de leur titre de propriété.

En l’état, outre qu’il n’est pas démontré que le raccordement aux réseaux existants serait immédiatement possible et que ces réseaux permettraient de desservir une opération d’ensemble, il y a lieu de considérer que la parcelle A [Cadastre 4] est à la date de référence classée dans une zone non immédiatement constructible.

Ainsi, sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres contraintes urbanistiques évoquées par SNCF RESEAU et le commissaire du gouvernement, il y a lieu de prendre en considération son usage effectif à la date de référence, soit un terrain en nature de terrain d’agrément.

Sur l’indemnité principale
Par application des articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.
La consistance matérielle et juridique du bien n’a pas été modifiée depuis l’ordonnance d’expropriation.

L’expropriant, faisant usage de la méthode par comparaison, se fonde sur 3 termes de comparaison, lesquels sont identiques à ceux sélectionnés par le commissaire du gouvernement. Ils concernent des cessions intervenues à [Localité 16], dans un périmètre ne dépassant pas 760 mètres, relatives à des terrains situés en zone 1AU. Les superficies vont de 9918 m² à 13405 m². Ces parcelles peuvent donc accueillir des opérations d’ensemble. Le prix moyen au m² de ces cessions est de 105 euros.

Pour s’opposer à ces termes de comparaison, monsieur [M] produit une attestation du maire de la commune indiquant que « les terrains constructibles se vendent actuellement entre 200 et 400 euros le m² ». Or, outre que cela ne se fonde sur aucune transaction précise, cette attestation concerne des terrains immédiatement constructibles, ce qui n’est pas le cas ici. Les estimations réalisées par un agent immobilier ne peuvent pas davantage constituer des termes de comparaison pertinents dans le cadre d’une procédure d’expropriation. 
En conséquence, il y lieu de retenir comme pertinents les termes de comparaison fournis par l’expropriant et le commissaire du gouvernement.

Ainsi que cela a été indiqué plus haut, les termes de comparaison portent sur des terrains dont les possibilités effectives de construction sont plus probables puisqu’au moins, leur superficie permet d’envisager une opération d’ensemble ; d’ailleurs, l’un des actes notariés mentionne l’existence d’une permis de construire. Ainsi, une décote doit nécessairement être appliquée, tenant compte par ailleurs de l’ensemble des restrictions d’urbanisme applicables au terrain litigieux, et en particulier son emplacement en zone bleue du plan de prévention risque inondation, de la servitude T1 relative aux chemins de fer empêchant toute construction autre qu’un mur de clôture à moins de 2 mètres de la voie ferrée et l’orientation d’aménagement du quartier [Adresse 15] qui prévoit une voirie nouvelle sur l’emprise expropriée et une frange végétale. L’ensemble ce ces éléments justifie d’appliquer une décote de 40% par rapport au prix moyen issu des transactions relatives à des terrains immédiatement constructibles.

S’agissant de l’abattement pour occupation, il convient de souligner que celui-ci n’a vocation à s’appliquer pour l’évaluation d’un terrain à bâtir, évalué comme tel, qui supporte d’ores et déjà une construction. Or, pour les motifs exposés plus haut, l’emprise ne peut être évaluée comme un terrain à bâtir. La circonstance qu’une construction soit néanmoins érigée sur la parcelle voisine ne doit pas conduire à considérer que celle-ci est venue limiter les droits à construire qui en l’état n’existent pas. 

Ainsi, pour un terrain de 394 m², l’indemnité principale sera de : 105 x 394 = 41 370 euros.
Moins abattement de 50% : -20685
Soit : 20 685 euros. 

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 3068,50 euros (5000x 20% + 10000 x 15% + 5685 x 10%).


Sur l’indemnité accessoire

Il est sollicité une indemnité pour dépréciation du surplus de l’unité foncière restante.

L'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoit que « les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ».
En l’espèce, il ressort du transport sur les lieux et des plans versés aux débats que la parcelle restante est d’une superficie de 1162 m². L’accès ne sera pas compliqué par l’expropriation. La portion expropriée est de forme triangulaire : la configuration du reste de la parcelle n’est aps affectée. De plus, il est constant que les constructions présentes sur le reste de l’unité foncière ont été érigées sans autorisation. Il ne peut en conséquence être sérieusement soutenu que l’expropriation de l’emprise emportera une dépréciation des biens immobiliers restant sur la propriété en raison de la diminution du jardin d’agrément. 
La demande d’indemnité accessoire sera en conséquence rejetée.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, SNCF RESEAU supportera les dépens. 

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Au vu des circonstances du litige, il apparaît équitable de condamner SNCF RESEAU à verser une somme de 800 euros à monsieur [M] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

FIXE la date de référence au 4 décembre 2015, 

Fixe les indemnités revenant à monsieur [M] [W] pour l’expropriation de parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 6] d’une contenance de 394 m² à [Localité 16] aux sommes suivantes :

- indemnité principale 20 685 euros.

- indemnité de remploi 3068,50 euros 

Rejette la demande d’indemnité accessoire au titre de la dépréciation du surplus

Condamne SNCF RESEAU aux dépens.

Condamne SNCF RESEAU à verser à monsieur [M] [W] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation