Cour d'Appel · 3ème chambre — 2 octobre 2024

02/10/2024



ARRÊT N° 378/2024



N° RG 23/02128 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PQMV

PB/KM



Décision déférée du 07 Juin 2023

 Juge de l'exécution de Toulouse 

( 23/01986)

S.SELOSSE

















S.C.I. THEO ET EMMA





C/



S.A. GENERAL PARTS

























INFIRMATION











Grosse délivrée



le 



à 



REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANTE



S.C.I. THEO ET EMMA

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Me Vincent VALADE de la SELARL CAP VERITAS AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMEE



S.A. GENERAL PARTS RCS Toulouse 393 058 284, prise en la personne de son président directeur général

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Arnaud CLARAC, avocat au barreau de TOULOUSE



















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. DEFIX, président délégué par ordonnance modificative du 15/04/2024

E. VET, conseiller

P. BALISTA, conseiller



Greffier, lors des débats : K.MOKHTARI



 



ARRET : 



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par M. DEFIX, président, et par K.MOKHTARI, greffier de chambre









EXPOSE DU LITIGE



La Sa General Parts a pris à bail le 15 janvier 2021 un local commercial auprès de la Sci Theo et Emma, sis [Adresse 2] à [Localité 1], et est tombée en arriérage de loyers.



Sur assignation de la bailleresse et par ordonnance de référé du 5 janvier 2023, signifiée le 19 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a notamment :



-constaté la résiliation du bail liant la Sci Theo et Emma et la Sa General Parts, avec effet au 27.08.2022, 

-condamné la Sa General Parts à payer par provision à la Sci Theo et Emma la somme de douze mille deux cent soixante euros et cinquante-huit cents (12.262,58 euros) à valoir sur les arrérages de loyer arrêtés au mois d'aout 2022 et taxe foncière 2021 inclus, 

-ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail,

-accordé à la Sa General Parts un délai pour se libérer de sa dette en principal, frais et intérêts, moyennant le versement, en sus du loyer courant, de 17 mensualités de 681,20 euros et une 18e mensualité égale au solde dû, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, 

-dit que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu,

-dit qu'en cas de nouvelle défaillance de la locataire dans le respect de ses obligations locatives ou des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire actuellement suspendue reprendra son plein et entier effet, entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail, et permettant à la Sci Theo et Emma de poursuivre l'expulsion de la Sa General Parts, ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

-précisé qu'en cas de respect des obligations susvisées, la clause de résiliation sera réputée n'avoir jamais joué, 

-condamné à titre provisionnel, en cas de déchéance du bénéfice des délais de paiement, la société General Parts à payer à la Sci Theo et Emma à compter du 27.08.2022 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, soit de 1.609,45 euros TTC, et régler à leur échéance normale jusqu'à la libération effective des lieux.



Des paiements sont intervenus postérieurement à la décision laquelle, bénéficiant de l'exécution provisoire de droit, a donné lieu à la délivrance d'un commandement de libérer les lieux le 20 février 2023.



Par acte du 3 mai 2023, la Sa General Parts a fait assigner devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Toulouse la Sci Theo et Emma à l'effet de voir constater que l'intégralité des sommes dues de janvier à février 2023, en vertu de l'ordonnance de référé, avait été réglée et ordonner l'arrêt de la procédure d'expulsion poursuivie par la bailleresse.





Par jugement contradictoire du 7 juin 2023, le juge de l'exécution a :



-ordonné l'arrêt de la procédure d'expulsion à l'encontre de la Sa General Parts, dans la mesure où les termes de l'ordonnance du 5 janvier 2023 ont été intégralement respectés,

-débouté la Sci Theo et Emma de l'ensemble de ses demandes,

-condamné la Sci Theo et Emma à la somme de 1.200€ en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, 

-débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.



Par déclaration du 14 juin 2023, la Sci Theo et Emma a relevé appel de la décision, en critiquant l'ensemble des chefs du jugement.



La Sci Theo et Emma, dans ses dernières conclusions en date du 12 avril 2024, auxquelles il est fait référence pour l'exposé de l'argumentaire, demande à la cour de :



-recevoir la société Theo et Emma en ses écritures,

-l'y déclarer bien fondée, 

-infirmer l'entier jugement entrepris,

-statuant à nouveau, 

-juger bien fondé la procédure d'expulsion engagée par la société Theo et Emma consécutive à la violation des obligations locatives de la société General Parts ayant entrainé la reprise des effets de la clause résolutoire et la résiliation automatique du bail,

-ordonner l'expulsion de société General Parts sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à venir,

-condamner la Sa General Parts à payer à la société Theo et Emma au titre de l'article 700 du Code de procédure civile : la somme de 1 500 euros pour la première instance ; la somme de 1 500 euros pour la procédure d'appel, outre les entiers dépens de l'instance. 



Par ordonnance du 20 septembre 2023, les conclusions déposées le 22 août 2023 par la Sa General Parts ont été déclarées irrecevables par le président de la chambre, en application de l'article 905-2 du Code de procédure civile, motif pris de leur tardiveté.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 avril 2024.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et sur l'expulsion



L'appelante fait valoir que les modalités de suspension des effets de la clause résolutoire n'ont pas été intégralement respectées par le preneur, exposant que la société General Parts aurait dû, dès la signification de l'ordonnance de référé le 19 janvier 2023, payer le loyer de janvier 2023 et dès le 01 février 2023, à la fois le loyer courant et la somme de 681,20 € au titre de l'arriéré, ce qui n'avait pas été le cas.



Elle indique qu'en payant le loyer de janvier 2023 le 9 février 2023 en même temps que la première mensualité due au titre de l'arriéré, l'intimée n'a pas respecté les termes du bail, qui imposaient un paiement par avance du loyer, et de l'ordonnance qui imposaient de continuer à payer le loyer courant.



Elle ajoute que des arriérés postérieurs à l'ordonnance sont intervenus.



Un commandement de quitter les lieux a été délivré par la bailleresse le 20 février 2023.



C'est donc à cette date qu'il convient d'apprécier le respect par le preneur de l'ordonnance de référé et la validité de la procédure d'expulsion, puisque la délivrance d'un tel commandement suppose que les effets de la clause résolutoire ont repris.



Le bail conclu par les parties le 23 décembre 2020 stipulait que le loyer devait être payé 'mensuellement et d'avance, le premier de chaque mois' (p.11 du contrat de bail).



L'ordonnance de référé accordant des délais a été signifiée au preneur le 19 janvier 2023, le premier versement au titre de l'arriéré devant intervenir dans le mois suivant la signification de la décision, en sus du loyer courant.



Il ressort des pièces et il n'est pas contesté que deux virements ont été effectués le 9 février 2023 par la Sa General Parts, l'un de 681,20 € correspondant à une mensualité de l'échéancier prévu par l'ordonnance de référé à compter de février 2023 pour apurer l'arriéré et l'un de 1609,45 € correspondant au loyer de janvier 2023.



Deux autres virements sont intervenus le 22 février 2023 l'un de 681,20 €, correspondant à la deuxième mensualité prévue au titre de l'arriéré, et l'autre de 1609,45 €, correspondant au loyer du mois de février 2023.



Le fait que la décision du juge des référés ait été mise en délibéré au 5 janvier 2023 ne dispensait pas le preneur de continuer à payer, en cours de délibéré, les loyers courants, aux conditions du contrat de bail, c'est à dire le premier du mois.



En l'espèce, le loyer de janvier 2023 n'a été payé que le 9 février 2023 alors qu'il aurait dû l'être le 01 janvier 2023 et le loyer de février 2023 n'a été payé que le 22 février 2023 alors qu'il aurait dû l'être le 01 février 2023.



L'ordonnance de référé du 5 janvier 2023, signifiée à la Sa General Parts le 15 janvier 2023, ayant expressément prévu que l'échéancier prévu à compter de février 2023 pour l'apurement de l'arriéré locatif ne dispensait pas du paiement du loyer courant, il est établi qu'à la date du commandement de libérer les lieux délivré par le bailleur, le 20 février 2023, le preneur n'avait pas respecté à la fois les termes du bail et ceux de l'ordonnance de référé.



Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a ordonné l'arrêt de la procédure d'expulsion, a débouté la bailleresse de ses demandes et l'a condamnée à payer une somme sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



Il n'y a pas lieu pour la cour d'ordonner l'expulsion de société General Parts dès lors qu'elle a déjà été ordonnée par le juge des référés en cas, comme en l'espèce, de nouvelle défaillance de la locataire dans le respect de ses obligations locatives.



L'appelante sera déboutée de sa demande d'astreinte dès lors que l'occupant n'est pas entré par voie de fait dans les locaux, que ce dernier a partiellement réglé les sommes à sa charge et que les dispositions du Code des procédures civiles d'exécution sont suffisantes en elle même pour parvenir à l'expulsion de l'occupant.

 

Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile 



Partie perdante, la Sa General Parts supportera, par voie d'infirmation, les dépens de première instance et supportera également les dépens d'appel.



L'équité ne commande pas application de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.



PAR CES MOTIFS,



La cour statuant dans les limites de sa saisine,

 

Infirme le jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Toulouse du 7 juin 2023 en toutes ses dispositions.



Statuant à nouveau,



Déboute la Sa General Parts de sa demande d'arrêt de la procédure d'expulsion diligentée par la Sci Théo et Emma.



Dit n'y avoir lieu au prononcé de l'expulsion, ordonnée par décision du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse le 5 janvier 2023.



Condamne la Sa General Parts aux dépens de première instance et d'appel.



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel et déboute en conséquence la Sci Theo et Emma et la Sa General Parts des demandes formées à ce titre.







LE GREFFIER LE PRESIDENT





K.MOKHTARI M.DEFIX