Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 2 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 02 OCTOBRE 2024



N° 2024/ 387







N° RG 22/02517



N° Portalis DBVB-V-B7G-BI4LW





[P], [C] [R]





C/



S.A.S. FONCIA [Localité 5] 





Syndicat des copropriétaires de l'immeuble

[3]































Copie exécutoire délivrée le :





à :



Me Marilyne MOSCONI



Me Nicolas MERGER



Me Philippe CORNET





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 04 Février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/01799.





APPELANT



Monsieur [P], [C] [R]

né le 26 Février 1950 à [Localité 7] (TUNISIE), demeurant Chez Mme [D] Résidence [3] [Adresse 4]



représenté par Me Marilyne MOSCONI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué et plaidant par Me Céline SAMAT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEES



S.A.S.U. FONCIA [Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant et domicilié es-qualité audit siège, prise en sa qualité de syndic en exercice du Syndicat prinicipal de copropriété de l'immeuble [3], [Adresse 4], jusqu'à la date du 6 novembre 2019, dont le siège social est sis [Adresse 6]



représentée et plaidant par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3] sis [Adresse 4]

représenté depuis le 6 novembre 2019, par son nouveau syndic en exercice, la société MICHEL DE CHABANNES FERRARI, SAS dont le siège est [Adresse 2]



représentée par Me Philippe CORNET, membre de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Cédric FERRIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE







*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 11 Juin 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



M. [P] [R] est propriétaire des lots 49 et 76 au sein de la copropriété RESIDENCE [3], située [Adresse 4], dont le syndic était jusqu`au 6 novembre 2019 la société FONCIA [Localité 5], puis le cabinet DE CHABANNES.



Le syndicat principal de l'immeuble [3] gère les bâtiments A, B et C.



Le 8 novembre 2018, une assemblée générale des copropriétaires a été organisée, à laquelle M. [R] a participé.



Considérant que les résolutions 5, 21, 22, 23 et 24 n'ont pas été adoptées régulièrement, par assignation en date du 11 février 2019, M.[P] [R] a attrait le syndicat principal de copropriété de l'immeuble [3], [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, et la SAS FONCIA [Localité 5] devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE en annulation de ces résolutions et en responsabilité contre le syndic.



Par jugement rendu le 4 février 2022, le Tribunal:

Déboute M. [P] [R] de ses moyens d'irrecevabilité à l'encontre de la SAS FONCIA [Localité 5],

Déboute M.[P] [R] de ses demandes d'annulation des résolutions 5, 21, 22, 23, et 24 de l'assemblée générale du 8 novembre 2018,

Déboute M. [P] [R] de sa recherche en responsabilité de la société SAS FONCIA [Localité 5],

Déboute M. [P] [R] de sa demande en restitution de frais indus à l'encontre de la société SAS FONCIA [Localité 5],

Condamne M. [P] [R] au paiement de la somme de 1000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3] [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL MICHEL DE CHABANNES FERRARI au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [P] [R] au paiement de la somme de 1000 euros au syndic SAS FONCIA [Localité 5] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [P] [R] aux entiers dépens de l'instance.

Accorde le bénéfice de la distraction des dépens à Me Nicolas MERGER, avocat sur son affirmation de droit.

Ordonne l'exécution provisoire.





Par déclaration au greffe en date du 18 février 2022, M.[R] a interjeté appel de cette décision. 



Il sollicite:

DECLARER le concluant recevable en la forme et bien fondé au fond en son appel et en toutes ses demandes, fins et conclusions formalisées tant à l'encontre de la SASU Foncia [Localité 5] intimée, qu'à l'encontre du syndicat principal de copropriétaire intimé, 



REFORMER en tous ses chefs de dispositifs expressément critiqués et frappés d'appel le jugement entrepris rendu le 4 février 2022 par le tribunal judiciaire de Marseille, 

 

En ce qu'il a débouté le concluant de ses moyens d'irrecevabilité à l'encontre de la S.A.S. FONCIA [Localité 5], 

En ce qu'il a débouté le concluant de ses demandes d'annulation des résolutions N° 5,21,22,24 et 24 du procès-verbal d'assemblée générale de copropriété du syndicat principal de la résidence [3] à [Localité 1], 

En ce qu'il a débouté le concluant de sa recherche en responsabilité de la société FONCIA [Localité 5], 

En ce qu'il a débouté le concluant de sa demande en restitution des frais indus à l'encontre de la société FONCIA [Localité 5], 

En ce qu'il a condamné le concluant au paiement de la somme de 1.000 € au syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble [3] [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. MICHEL DE CHABANNES FERRARI, au titre de l'article 700 du C.P.C., 

En ce qu'il a condamné le concluant au paiement de la somme de 1.000 € au syndic SASU FONCIA [Localité 5] au titre de l'article 700 du C.P.C., 

En ce qu'il a condamné le concluant aux entiers dépens de l'instance, et en ce qu'il a accordé le bénéfice de la distraction des dépens à Me Nicolas MERGER, Avocat, sous son affirmation de droit, 

En ce qu'il a ordonné l'exécution provisoire de la décision intervenue, 

 

ANNULER la résolutions n° 5, d'approbation des comptes de l'exercice 2017 présentement attaquées, pour violation des dispositions suivantes : 

L'article 22, 4 ème alinéa de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965,

et des articles 15 et 26 du décret N° 67-223 du 17 mars 1967, 

Et de l'article numéro du décret numéro 2015 numéro en date du 26 mars 2015 

 

ANNULER les résolutions n° 21, 22, 23 et 24, présentement attaquées, 

Au principal pour violation de l'article 11 3° du décret N° 67-223 du 17 Mars 1967, 

A titre subsidiaire pour violation des articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret du 17 mars 1967, 



A titre plus subsidiaire encore pour violation des dispositions des articles 26 de la loi du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret du 17 mars 1967. 

 

En tout état de cause pour violation des dispositions de la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l'Homme ratifiée par la France et notamment de son article 5 de cette convention, ou encore l'article 2 de son protocole additionnel, protégeant la liberté fondamentale d'aller et venir, et constitutionnellement par les dispositions des articles 2 et 4 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789, et notamment des articles 2 et 4 de cette déclaration, de l'article 66 de la constitution du 4 octobre 1958, de son préambule, ayant reconnu à la liberté d'aller et venir faisant partie intégrante des droits fondamentaux protégés par le bloc de constitutionnalité, et reconnus par décision du 12 juillet 1979 du conseil constitutionnel, 

 

DECLARER que la S.A.S.U FONCIA [Localité 5] a bien commis les fautes qui lui sont reprochées tant dans sa gestion d'ensemble de la copropriété que dans celle de la couverture d'assurances devant garantir tant les parties communes générales à l'ensemble immobilier, que les parties privatives de celui-ci, 

 

DECLARER que la responsabilité du dit syndic est pleine et entière tant dans cette gestion fautive de la copropriété que dans celle dans le non-respect par le syndicat principal de toutes dispositions relatives aux obligations d'assurance résultant tant du règlement de copropriété que des textes législatifs et autres en vigueur susvisés, 

DECLARER entièrement responsable ledit syndic des conséquences préjudiciables pour le concluant desdites fautes, 

 

CONDAMNER le syndicat principal ainsi que ledit syndic à lui payer les légitimes dommages-intérêts et frais irrépétibles auxquels il est en droit de prétendre, 

 

CONDAMNER la S.A.S.U FONCIA [Localité 5] à verser à notre concluant, à titre de dommages-intérêts une somme qui ne saurait être inférieure à 2.000 € (DEUX MILLE EUROS), 

CONDAMNER la S.A.S.U FONCIA [Localité 5] à verser à notre concluant, en application des dispositions de l'article 700 du C.P.C. au titre des frais irrépétibles qu'il serait manifestement inéquitable de laisser à sa charge, une somme qui ne saurait être inférieure à 2.000 € (DEUX MILLE EUROS), au titre de la première instance et la même somme de 2.000 € (DEUX MILLE EUROS) au titre de l'instance d'appel, 

 

CONDAMNER la S.A.S.U FONCIA [Localité 5] à lui rembourser cette somme de 45,00 €, avec intérêts de droit à compter du 6 Novembre 2019, 

 

CONDAMNER le Syndicat Principal de copropriété de la Résidence [3] à verser à notre concluant, en application des dispositions de l'article 700 du C.P.C. au titre des frais irrépétibles qu'il serait manifestement inéquitable de laisser à sa charge, une somme qui ne saurait être inférieure à 2.000 € (DEUX MILLE EUROS), au titre de la première instance et une somme qui ne saurait être inférieure à 2.000 € (DEUX MILLE EUROS), au titre de l'instance d'appel 

ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, 

RAPPELER qu'aux termes de l'article 10-1 de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965, 

 

« Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ». 

 

Et dès lors ORDONNER que M. [R] sois dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, 

 

CONDAMNER en application des dispositions des articles 695 et suivants et 699 du C.P.C. le syndicat des copropriétaires requis « in solidum » avec la S.A.S.U FONCIA MARSEILLE aux entiers dépens de la première instance, et de ceux d'appel, lesquels seront distraits au profit de Maître Maryline MOSCONI, Avocat au Barreau de Marseille, sous sa due affirmation qu'il y a pourvu sans avoir été provisionnée à cet effet.



A l'appui de son recours, il fait valoir:

-que le directeur du syndic en exercice au moment de l'AG litigieuse a empêché un membre du conseil syndical chargé de vérifier les comptes du syndic d'en faire un rapport verbal à l'AG, ce qui l'a mis dans l'impossibilité d'approuver en toute connaissance de cause les comptes ce qui a vicié la délibération d'approbation des comptes, face à un président de séance qui a manqué d'autorité, d'autant que sont établies les irrégularités comptables quand bien même elles seraient mineures,

-que les résolutions 21 à 24 ont été adoptées sans aucun devis descriptif dans la convocation, alors même que le procès verbal mentionne 'selon descriptif joint à la convocation', et sans mise en concurrence privant les copropriétaires des informations nécessaires au vote éclairé, 

-que le syndic a une responsabilité pleine et entière dans les cause d'annulation des résolution 5 21 22 23 et 24, ainsi que dans le respect des règles d'assurance devant garantir tant les parties communes que les parties privatives,

-qu'il y a lieu de remboursé des frais indûment retenus.



Le syndicat principal des copropriétaires conclut:



CONFIRMER intégralement le jugement entrepris en ce qu'il a notamment : 

 

- Débouté M. [P] [R] de ses demandes d'annulation des résolutions 5, 21, 22, 23, et 24 de l'assemblée générale du 8 novembre 2018, 



- Condamné M. [P] [R] au paiement de la somme de 1000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3] [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL MICHEL DE CHABANNES FERRARI au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

- Condamné M. [P] [R] aux entiers dépens de l'instance. 

 

Et statuant de nouveau : 

 

REJTER l'ensemble des demandes, fins et prétentions formulées par M. [P] [R] en cause d'appel ; 

 

CONDAMNER M. [P] [R] à verser au syndicat des copropriétaires intimé la somme de 2 500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens. 



Il soutient:

sur la demande de nullité de la résolution 5 relative à l'approbation des comptes

-que la présence d'un préposé de la société FONCIA à l'AG du 8 novembre 2018 qui n'a pas reçu mandat pour représenter un copropriétaire ni présidé l'AG ne saurait contrevenir à l'article 22 4ème alinéa de la loi du 10 juillet 1965, d'autant qu'il n'a pu intervenir pour empêcher Mme [V] membre du conseil syndical de faire son rapport sur son inspection des comptes de la copropriété, 

-que l'appelant ne prouve pas que la résolution 5 serait nulle parce que des factures auraient été incluses dans les comptes de l'exercice du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 sans réelle justification, 

-que concernant la facture 869, il ne prouve pas qu'il y a eu une seule intervention de l'entreprise qui en facture plusieurs,

-que concernant la facture 926, si l'appelant indique qu'elle est relative à une intervention qui n'aurait pas dû selon lui être effectuées et facturées, il ne démontre pas une irrégularité comptable, cette facture faisant suite à une intervention effective et ayant été payée, les comptes n'étant donc pas faussés,

-que concernant la facture 985, là encore l'appelant se contente d'affirmer que cette intervention n'avait pas lieu d'être mais il ne prouve pas l'irrégularité des comptes, 

-que l'appelant n'établit pas que la facturation pour l'immatriculation du syndicat principal à la préfecture serait excessive et quoi qu'il en soit il n'y a pas irrégularité comptable, 

-que l'appelant ne rapporte pas la preuve de ce que la facture relative aux diligences effectuées dans le cadre d'une procédure de référé serait injustifiée parce que déjà facturée pour l'exercice 2016

sur la demande en nullité des résolutions 21 à 24

-que pour installer un nouveau digicode ou tout autre système de fermeture dans le but de sécuriser l'accès aux parties communes c'est bien la majorité de l'article 25 qui est requise et non celle de l'article 26 comme le prétend l'appelant, 

-que lors de l'AG un document relatif aux travaux d'installation des platines INTRATONE a été distribuée aux copropriétaires auxquels a été communiqué le devis de la société KONE de sorte que contrairement à ce qui est allégué ils ont pu voter en toute connaissance de cause, 

-que le système de sécurité INTRATONE adopté par de nombreuses copropriétés n'est pas dangereux et guère différent du système actuel qui fonctionne également électriquement, et ne saurait porter atteinte à la liberté d'aller et venir, 

-que l'appelant ne peut à la fois soutenir que ce système de sécurité pourrait être dangereux en cas de coupure électrique et indiquer qu'il est peu efficient dans la journée du fait des mouvements constants,

-qu'en outre la liberté religieuse individuelle ne saurait primer sur l'intérêt général des copropriétaires, 

-que la société KONE qui doit s'occuper de la mise en place des platines INTRATONE a la charge de la maintenance des systèmes d'accès et de fermeture du portail et des portillons de sorte que sa mise en concurrence n'était pas nécessaire, la mise en oeuvre d'un nouveau système entrant dans le cadre du contrat passé avec elle, 

-que la demande de dommages et intérêts est infondée.





Le syndic conclut:

Confirmer le jugement du 4 février 2022 en ce qu'il a débouté M.[P] [R] de toutes ses demandes ; 

 

Statuant à nouveau, 

 

Dire et juger que les résolutions n°5, 21, 22, 23 et 24 votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 novembre 2018 sont parfaitement régulières ; 

 

Dire et juger que la concluante n'a commis aucune faute au préjudice de M.[P] [R]; 

 

En conséquence, rejeter toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

 

Condamner M. [P] [R] à payer à la concluante la somme de 4.000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

 

Condamner M. [P] [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Maître Nicolas MERGER, Avocat, qui affirme y avoir pourvu ; 



Il fait valoir:

-que l'appelant confond la question de l'approbation des comptes et celle de l'utilité des dépenses, 

-qu'il n'est pas sérieux de soutenir qu'un des préposés du syndic aurait menacé un membre du conseil syndical pour éviter tout rapport sur les comptes,

-qu'un devis ne doit pas nécessairement être joint à la convocation il suffit qu'il soit présenté lors de l'AG avant le vote

-que le syndicat est lié à la société KONE par un contrat d'entretien de sorte qu'aucune mise en concurrence n'était nécessaire.

-qu'il appartient au syndicat de justifier du contrat d'assurance dont il bénéficie,

-qu'en tout état de cause aucun préjudice n'est établi.

 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2024.





MOTIFS DE LA DECISION





Sur la régularité de l'intervention de la SAS FONCIA [Localité 5]



Si M.[R] a fait appel de ce chef du jugement qui a retenu que la SAS FONCIA [Localité 5] avait été valablement attraite à la procédure par voie d'assignation, il ne développe dans ses conclusions en appel aucun moyen pour contester ce chef de jugement qui est en conséquence confirmé.





Sur la nullité de la résolution 5 de l'AG du 8 novembre 2018



La résolution 5 de l'AG du 8 novembre 2018 est relative à l'approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 du syndicat principal.



Les irrégularités dénoncées par M.[R], quand bien même elles seraient établies, sont relatives à l'utilité des dépenses, mais pas à la régularité des comptes, objet de l'approbation sollicitée.



En outre, l'absence de rapport du conseil syndical sur les comptes, quand bien même elle serait établie par la seule production de l'attestation de Mme [V], membre du conseil syndical en charge de ce rapport, n'est pas, à elle seule, susceptible n'entraîner la nullité de la résolution approuvant les comptes, d'autant que les irrégularités dénoncées sont modiques et potentiellement pas de nature à générer un refus de l'AG d'approuver ces comptes.



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution 5 sollicitée par M.[R].





Sur la demande en annulation des résolutions 21 à 24



Il résulte des pièces versées aux débats que par procès verbal d'AG du 23 novembre 2020 par une résolution 28 la copropriété annulé purement et simplement les résolutions contestées de sorte que la demande d'annulation est devenue sans objet.





Sur l'action en responsabilité contre l'ancien syndic 



Il résulte de l'article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



L'article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.



Il est constant que le syndic est débiteur d'une obligation de moyen. Pour que sa responsabilité soit engagée, il convient d'établir une faute directement à l'origine d'un préjudice subi par celui qui recherche cette responsabilité.



M.[R] reproche au syndic des fautes dans la convocation ou le déroulé de l'AG du 8 novembre 2018.



Pour autant, la demande d'annulation de la résolution 5 a été rejetée et celle des résolution 21 à 24 jugée sans objet, sans que M.[R] ne rapporte la preuve du moindre préjudice subi par lui, de sorte qu'il est débouté de sa demande indemnitaire à ce titre.



Par ailleurs, M.[R] recherche la responsabilité du syndic pour des fautes commises dans l'exercice de son mandat en violation de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Il reproche au syndic de l'époque d'avoir souscrit une assurance avec une couverture des risques insuffisante et de ne pas avoir fait respecter par un copropriétaire son obligation d'assurer ses parties privatives.



Pour autant, quand bien même ces fautes ou négligences seraient établies, M.[R] ne justifie d'aucun préjudice subi par lui du fait de ces fautes, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge l'a débouté de sa demande indemnitaire à ce titre également.





Sur la demande en restitution des frais indus



Il n'est pas contesté que la provision pour charge du 29 septembre 2019 de 135,25€ incombant à M.[R] n'était toujours pas réglée lors de l'AG du 6 novembre 2019 au cours de laquelle le mandat du syndic n'a pas été renouvelé.



Pour autant, l'ancien syndic a pu par lettre du 6 novembre 2019 faire une relance et solliciter 45 € de frais relatif à cette relance faite le dernier jour de son mandat, sans que M.[R] n'établisse en quoi ces frais de relance n'étaient pas dus, de sorte que le jugement est confirmé par substitution de motifs.





Sur les autres demandes



Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.



M.[R] est condamné aux entiers dépens d'appel, avec distraction au profit de Me MERGER pour la part lui revenant.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 février 2022 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE,



Y ajoutant



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,



DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE M.[R] aux entiers dépens de l'appel recouvrés au profit de Me MERGER avocat, pour la part lui revenant.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT