Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 2 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Alexandra BOISSET


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/08820 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JGU

N° MINUTE : 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 octobre 2024


DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE
Madame [G] [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier lors des débats et de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 juin 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 octobre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation lors du délibéré





Décision du 02 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08820 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JGU

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 avril 2019, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (ci-après la RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [G] [B] et M. [K] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1092,64 euros et d’une provision pour charges de 260 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer à Mme [G] [B] un commandement de payer la somme principale de 5151,64 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [G] [B] le 19 juin 2023.

Par assignation du 3 novembre 2023, la RIVP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 11446,70 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif mois d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
−1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre les entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation, de sa notification au préfet et des commandements de payer les loyers des 28 janvier 2021, 12 août 2022 et 16 juin 2023.


L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Par décision du 17 mai 2024, la commission de surendettement des particuliers de Paris a déclaré le dossier de Mme [G] [B] recevable avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. 

À l'audience du 27 juin 2024, la RIVP représentée par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s'élève désormais à 17005,06 euros.

Sur l’existence en qualité de co-preneur de M. [K] [Y], elle indique que ce dernier a donné congé mais qu’elle n’est pas en mesure d’en justifier. Elle considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement. Elle indique que Mme [G] [B] n’a jamais contesté les sommes dues. 

Mme [G] [B], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement demande :
- Constater que la RIVP ne justifie pas du caractère certain et exigible de la dette réclamée dans son intégralité, en conséquence déduire les sommes non justifiées, 
- Constater que la commission de surendettement a été saisie par Mme [G] [B], 
- Débouter la RIVP de sa demande au titre de l’article 700 et laisser les dépens à sa charge. 

Elle soutient sur le fondement de l’article 1353 du code civil que la RIVP ne justifie pas des sommes appelées au titre des charges d’eau chaude et d’eau froide sur les trois dernières années ni de la régularisation impôts et taxes portée sur l’échéance du mois d’avril 2023. Sur sa situation personnelle elle indique vivre seule avec ses deux enfants et avoir dû supporter seule le loyer à la suite du congé donné par M. [Y] lequel a quitté le logement à la suite d’une condamnation pour violences. Elle indique avoir repris le paiement du loyer courant et avoir déposé un dossier de surendettement. Elle demande des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1 Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2 Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des VI et VII dudit article lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision définitive dans le cadre de la procédure de surendettement. Pendant le cours de ces délais les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 16 juin 2023. 

Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5151,64 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. 

C’est de façon erronée que Mme [G] [B] soutient que les provisions sur charges d’eau chaude et d’eau froide et d’impôts ne sont pas justifiées, la RIVP ayant produit les notifications individuelles adressées à Mme [G] [B] de régularisation des charges pour les années 2021 à 2023. 

En conséquence, les contestations de Mme [G] [B] sur les sommes dues sont dénuées de caractère sérieux. 

La décision du 17 mai 2024 de la commission de surendettement des particuliers de Paris prononçant la recevabilité du dossier de surendettement de Mme [G] [B] (toujours en instruction) est postérieure à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. 

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 août 2023.

En l’espèce, il ressort du décompte que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

En application de l’article 24 VI 1° de la loi du 6 juillet 1989 il y a lieu d’accorder des délais de paiement à Mme [G] [B], le juge y étant tenu, selon les modalités exposées ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 août 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire.

Il convient de préciser que la RIVP n’a pas justifié du congé délivré par M. [Y] de sorte que s’il n’a pas été valablement délivré, ce dernier demeure titulaire du bail. 

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 juin 2024, Mme [G] [B] lui devait la somme de 17005,06 euros. 

Mme [G] [B] ne justifiant d’aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023 sur la somme de 5151,64 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 6295,06 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Eu égard aux délais de paiement ci-dessus octroyés, dans l’attente de la décision de la commission de surendettement, elle s’acquittera de cette dette par des mensualités de 50 euros pendant 36 mois, en plus du loyer courant, la dernière échéance correspondant au solde de la dette. 



3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [G] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût de l’assignation, de sa notification au préfet et du seul commandement de payer du 16 juin 2023

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande de la RIVP au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

RAPPELLE que la commission de surendettement des particuliers de Paris a déclaré recevable le 17 mai 2024 le dossier de surendettement déposé par Mme [G] [B], sans autre décision à ce jour, 

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 avril 2019 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, d’une part, et Mme [G] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 17 août 2023,

CONDAMNE Mme [G] [B] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS la somme de 17005,06 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023 sur la somme de 5151,64 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 6295,06 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT que Mme [G] [B] se libèrera de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [G] [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 août 2023,

- Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

- Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Mme [G] [B] sera condamnée à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,


CONDAMNE Mme [G] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 juin 2023, de l'assignation du 3 novembre 2023 et de sa notification au préfet ; 

DEBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge