Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 2 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me BURY (E1446)
 Me HOCHART (L0279)


■


18° chambre 
2ème section

 
N° RG 21/16124 

N° Portalis 352J-W-B7F-CVRIE

N° MINUTE : 12


Assignation du :
15 Décembre 2021









JUGEMENT 
rendu le 02 Octobre 2024 


DEMANDERESSE

Madame [W] [Z] épouse [K], décédée le 15 avril 2022

Monsieur [U] [F] [B] [H], par voie d’intervention volontaire
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Me Sandra BURY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1446



DÉFENDERESSE

S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER (RCS de Paris 492 307 954)
[Adresse 2]
[Localité 4] 

représentée par Maître Baudouin HOCHART du CABINET HOCHART, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0279



Décision du 02 Octobre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/16124 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVRIE


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Vanessa ALCINDOR, Greffier principal, lors des débats et de Henriette DURO, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 14 Juin 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2014, Madame [W] [Z] épouse [K] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER un local, sis [Adresse 2] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2014 moyennant un loyer principal annuel de 48.000 euros, pour l'exercice exclusif de l'activité de "vente d'objets d'art, meubles et antiquités, décoration d'appartements, à l'exclusion de tout autre, étant formellement entendu que l'ensemble des locaux présentement loués forme une location unique et essentiellement commerciale".

Par acte extrajudiciaire du 29 juillet 2021, Madame [W] [Z] épouse [K] a fait délivrer à la S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER un commandement d'avoir à payer la somme de 44.354,30 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 15 décembre 2021, Madame [W] [Z] épouse [K] a assigné la S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER devant la présente juridiction, aux fins essentielles de prononcer la résiliation du bail commercial, de voir ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER et de la voir condamner à payer diverses sommes au titre des arriérés de loyers, dommages et intérêts et indemnités d'occupation.

Madame [W] [Z] épouse [K] est décédée le 15 avril 2022.

Monsieur [U] [F] [B] [H], légataire à titre universel de la totalité en usufruit de la succession de la défunte est intervenu par conclusions en intervention volontaire régularisée le 12 octobre 2022.



Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 24 octobre 2023, feu Madame [W] [Z] épouse [K] et Monsieur [U] [F] [B] [H] demandent au tribunal, aux visas des articles 1103, 1217, 1227, 1728 et 1741 du code civil, L. 145-41 du code de commerce, 328 et suivants du code de procédure civile, 
"- RECEVOIR Monsieur [U] [F] [B] [H] l'exposant en son intervention volontaire à la présente procédure au soutien de l'assignation du 15 décembre 2021 
- CONSTATER que les demandes des exposants sont recevables par suite de la fin des mesures de police affectant les commerces le 1er juin 2021 
- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire, 
- PRONONCER la résiliation du bail liant les parties pour le retard systématique de paiement des loyers de la société STEPHANE OLIVIER, ainsi que pour l'aggravation importante de la dette à ce titre depuis le commandement de payer du 29 juillet 2021, 
- ORDONNER l'expulsion sans délais de la société STEPHANE OLIVIER et de toute personne dans les lieux de son fait, dans les formes de droit et ce avec l'assistance du commissaire de Police et de la Force publique, si besoin est ; 
- ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou dans tout autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toute somme qui pourrait être due ; 
- CONSTATER que la créance du bailleur est établie 
- CONDAMNER la société STEPHANE OLIVIER à lui verser à la somme de 28.270 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté à l'échéance du 31 décembre 2022, majorée du taux d'intérêt légal à compter du 25 juin 2021, date d'envoi de la première mise en demeure et augmenté des 10% due à titre de clause pénale figurant au bail; 
- La CONDAMNER à payer en outre au bailleur une indemnité provisionnelle d'occupation sur la base de l'ancien loyer contractuel de 14 446 euros par trimestre à compter du 1er janvier 2023 jusqu'à son départ volontaire ou forcé. 
- DEBOUTER la société STEPHANE OLIVIER de sa demande de remboursement de la totalité des provisions sur charges dont elle s'est acquittée depuis 2016. 
- CONDAMNER la société STEPHANE OLIVIER à verser au bailleur la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; 
- DEBOUTER la société STEPHANE OLIVIER de sa demande au titre de l'article 700 ainsi que de la condamnation du bailleur aux dépens 
- CONDAMNER la société STEPHANE OLIVIER à verser au bailleur la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens."

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 8 janvier 2024, la S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER demande au tribunal, aux visas des articles 1224, 1343-5 1353, 1728 et 2224 du code civil, L.145-41 du code de commerce et 700 du code de procédure civile,de : 
"IN LIMINE LITIS 
DECLARER IRRECEVABLES les demandes de feu Madame [W] [Z] épouse [K] et de Monsieur [U] [F] [B] [H] intervenant volontaire à la présente procédure au soutien de l'assignation du 15 décembre 2021, 
A TITRE PRINCIPAL 
DEBOUTER feu Madame [W] [Z] épouse [K] et Monsieur [U] [F] [B] [H] intervenant volontaire, de l'ensemble de ses demandes, 
SUBSIDIAIREMENT 
ACCORDER rétroactivement à la société STEPHANE OLIVIER un délai de paiement pour s'acquitter des causes du commandement de payer délivré le 29 juillet 2021, 


Décision du 02 Octobre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/16124 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVRIE

ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'à parfait paiement des causes du commandement de payer du 29 juillet 2021, et en conséquence des paiements intervenus, juger que la clause résolutoire n'a pu produire effet, 
EN TOUT ETAT DE CAUSE 
CONDAMNER le bailleur à rembourser à la société STEPHANE OLIVIER la somme de 46.990,45 € représentant le total des provisions sur charges dont elle s'est acquittée depuis 2016, 
CONDAMNER le bailleur à régler à la société STEPHANE OLIVIER la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 
CONDAMNER le bailleur aux entiers dépens." 

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 20 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience de juge unique du tribunal de céans du 14 juin 2024. 

MOTIFS

Le tribunal constate qu'il est justifié du décès de Madame [W] [Z] épouse [K], survenu le 15 avril 2022, de sorte que, tant les demandes formées en son nom que celles formées à son encontre, ne sont pas recevables.

Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de Monsieur [U] [F] [B] [H]

Selon l'article 370 du code de procédure civile, à compter de la notification qui en est faite à l'autre partie, l'instance est interrompue par le décès d'une partie dans les cas où l'action est transmissible.

Madame [W] [Z] épouse [K] est décédée le 15 avril 2022.

Monsieur [U] [F] [B] [H] a été désigné comme légataire à titre universel de la totalité en usufruit de la succession de la défunte.

Par conclusions en intervention volontaire régularisée le 12 octobre 2022, Monsieur [U] [F] [B] [H] a déclaré reprendre l'action initiée par Madame [W] [Z] épouse [K].

La présente action étant transmissible en ce qu'elle est de nature patrimoniale, il y a lieu de déclarer recevable la reprise d'instance effectuée par Monsieur [U] [F] [B] [H], en sa qualité de légataire à titre universel de la totalité en usufruit de la succession de la défunte.

Sur la recevabilité des demandes de Monsieur [U] [F] [B] [H] dans l'assignation

La S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER soulève l'irrecevabilité des demandes de Monsieur [U] [F] [B] [H]. Elle fait valoir qu'aucune action ne peut être mise en œuvre à son encontre par application de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020.

Monsieur [U] [F] [B] [H] s'oppose à cette demande. Il soutient que les mesures de restrictions ont pris fin le 1er juin ; que la S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER ne justifie pas autrement que par des affirmations qu'elle répondrait aux conditions fixées par de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 ; que la fin de l'urgence sanitaire et l'impossibilité pour le gouvernement de prendre de nouvelles mesures de police permet aux bailleurs de reprendre leur entière liberté d'action à l'encontre des locataires défaillants dans le règlement des loyers. 

L'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 dispose que :
"'I. - Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II. - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en oeuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.

III. - Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l'article 1347 du code civil.

IV. - Le II s'applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.

Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II.

En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la date mentionnée au même premier alinéa [...].

VII. - Le présent article s'applique à compter du 17 octobre 2020 [...]".

Le décret n°2020-1766 pris le 30 décembre 2020 pour l'application de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 a complété les conditions d'éligibilité à ce dispositif en exigeant que l'activité des personnes physiques et morales réponde à certains critères en termes de chiffre d'affaires, de nombre de salariés et de perte de chiffre d'affaires constatée.

Pour bénéficier de ces mesures, le locataire doit ainsi justifier :
- que son effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;
- que le montant de son chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d'euros ou, pour les activités n'ayant pas d'exercice clos, le montant de leur chiffre d'affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d'euros ;
- que la perte de chiffre d'affaires est d'au moins 50%. Ce critère correspond à la différence entre le chiffre d'affaires au cours du mois de novembre 2019 et le chiffre d'affaires réalisé au cours d'une période qui dépend de la date de création de la société locataire.

Il est constant que l'état d'urgence sanitaire a été prolongé par la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 jusqu'au 10 juillet 2020 inclus, puis déclaré une nouvelle fois par décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020 à compter du 17 octobre 2020 et prolongé par les lois n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 et n° 2121-160 du 15 février 2021 jusqu'au 1er juin 2021. Il s'en est suivi un régime de sortie de l'état d'urgence sanitaire jusqu'au 30 septembre 2021 institué par la loi n° 2021-689 du 31 mai 2021, prolongé une première fois jusqu'au 15 novembre 2021 par la loi n° 2021-1040 du 5 août 2021 puis jusqu'au 31 juillet 2022 par la loi n° 2021-1465 du 10 novembre 2021 portant diverses dispositions de vigilance sanitaire. 

En l'espèce, la S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER soutient avoir fait l'objet de mesures de fermeture administrative entre mars 2020 et mai 2021 puis des mesures limitant les conditions d'accès et la présence de la clientèle dans les locaux. 

Il n'est pas contesté que l'effectif de la S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER est inférieur à 250 salariés. 

La S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER produit une attestation de son expert-comptable attestant que le chiffre d'affaires hors taxes entre novembre 2019 et novembre 2020 a connu une baisse de 77,62 %.

Il résulte de cette attestation que la S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER est éligible au dispositif de protection instauré par l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020.

Le dispositif instauré par l'article 14 vise à protéger les locataires notamment des poursuites pendant la période pendant laquelle ils sont affectés par une mesure de police administrative visant à lutter contre la propagation de l'épidémie de covid-19 et jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une telle mesure. Il est constant que la S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER a pu ouvrir et reprendre une activité à compter du mois de mai 2021.

L'assignation délivrée le 15 décembre 2021, l'a donc été plus de deux mois après la fin des mesures restreignant l'accueil du public. Les mesures qui ont subsisté pendant quelques mois par la suite, notamment le pass sanitaire et le pass vaccinal, ne consistaient qu'en des mesures d'hygiène et de respect des "gestes barrières", qui n'avaient pas pour but de restreindre l'accès du public ou la capacité d'accueil de l'établissement, et dont il n'est pas démontré qu'elles ont eu un effet sur la S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER.

En conséquence, le dispositif de protection de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 ne pouvant plus être invoqué à cette date.

Dès lors, le bailleur était en droit d'assigner la S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER aux fins de voir prononcer la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers et charges locatives. Les demandes de Monsieur [U] [F] [B] [H] au soutien de l'assignation du 15 décembre 2021 sont donc recevables.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Sur la recevabilité de la demande

La S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER soulève l'irrecevabilité de la demande d'acquisition de la clause résolutoire. Il soutient que la demande d'acquisition de la clause résolutoire n'était pas formulée dans l'assignation ; qu'elle a été formée pour la première fois dans les conclusions régularisées pour l'audience de mise en état du 12 avril 2023 ; que cette demande reconventionnelle ou additionnelle ne se rattache pas aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Aux termes de l'article 70 du code de procédure civile, les demandes additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l'espèce, la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers et charges par la S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER dans le cadre de la présente instance présente un lien suffisant avec les prétentions originaires. Il convient donc de dire recevable la demande de Monsieur [U] [F] [B] [H] visant à constater de l'acquisition de clause résolutoire.

Sur la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire

Monsieur [U] [F] [B] [H] sollicite l'acquisition de la clause résolutoire ; que la S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER n'a pas réglé l'arriéré locatif dans le délai d'un mois de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

La S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER s'oppose à cette demande. Elle soulève la nullité du commandement de payer sur le fondement des dispositions de l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 ; que cette disposition réputait non écrites les clauses résolutoires pendant la période protégée. Elle soutient également que la créance de loyer n'est pas fondée dans son montant ; qu'il porte sur une créance non échue, celle du 3ème trimestre 2021 ; que le commandement de payer ne pouvait porter sur des créances futures ; que le bailleur est de mauvaise foi ; que la délivrance du commandement de payer est intervenue en cours de négociation entre les conseils respectifs concernant l'aménagement d'une dette locative de deux trimestres en pleine période de pandémie ; que le commandement a été délivré lors de la fermeture annuelle du magasin.

Selon l'article L.145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. La loi prévoyant donc une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d'identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.


Le contrat de bail stipule à l'article intitulé "CLAUSES RÉSOLUTOIRE" que "toutes les charges et conditions du bail sont essentielles et déterminantes, sans lesquelles les parties n'auraient jamais contracté.
En conséquence, l'inexécution totale ou même partielle d'une clause quelconque, pour quelque cause que ce soit, entraînerait de plein droit l'annulation des conventions locatives dans leur entier, conformément aux dispositions de l'article 1231 du Code civil.
A défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer en principal, charges et accessoires, tel qu'il est ou tel qu'il sera révisé.
Du rappel de loyer dû à la suite d'une révision légale ou contractuelle ou d'une fixation judiciaire.
De l'indemnité d'occupation en cas de congé refus de renouvellement, indemnité d'éviction, y compris celle prévue par les articles L 45-28, L 145-29 et L 145-30 du Code de Commerce.
De tous les intérêts légaux, conventionnels ou d'indemnité,
De la clause pénale,
Du réajustement des sommes versées au Bailleur en garantie ou au titre des loyers d'avances,
Des frais et honoraires, droits et taxes, et autres dus portés sur les exploits d'huissiers.
Des droits d'enregistrement, de la C.R.L ou de la T.V.A.
Le bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, un mois après un simple commandement de payer resté infructueux ou une simple mise en demeure d'exécuter la condition en souffrance contenant déclaration par le Bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause sans qu'il soit besoin de remplir aucune autre formalité.
La clause pénale insérée au présent bail s'appliquera de plein droit.
Faute de paiement total des sommes dues dans le mois du commandement de payer ou d'exécuter, il est donné compétence au Président du Tribunal de Grande Instance de Paris statuant en matière de référé pour constater la résiliation encourue de plein droit du contrat.
Dans le cas où le Preneur ou tous occupants de son chef se refuseraient à évacuer les lieux, l'expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur Le Président du Tribunal de Grande Instance compétent racine loci, exécutoire par provision nonobstant l'appel.
Tous les frais de procédure, de poursuites ou de mesures conservatoires, ainsi que tous les frais de levée d'états et de modifications, si celles-ci sont nécessaires conformément à l'article L 143-2 du Code de commerce seront à la charge du Preneur.
En outre, dès la réalisation, le Preneur sera débiteur de plein droit jusqu'à la reprise de possession des lieux par le Bailleur d'une indemnité d'occupation fixée forfaitairement dès à présent, par dérogation aux dispositions de l'article 1231 du Code Civil, au double du loyer alors en vigueur à la date de ladite résolution, outre les accessoires dudit loyer.
En cas de résiliation forcée, par suite de la défaillance du Preneur, le dépôt de garantie demeurera acquis au Bailleur, à titre d'indemnité provisionnelle non susceptible de réduction fût elle judiciaire, sans préjudice de ses droits à tous dommages et intérêts."

Par acte extrajudiciaire du 29 juillet 2021, Madame [W] [Z] épouse [K] a fait délivrer à la S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER un commandement d'avoir à payer la somme de 44.354,30 euros, visant la clause résolutoire.

Comme il l'a été jugé précédemment, la S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER était éligible au dispositif de protection instauré par l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020.

Force est de constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29 juillet 2021 a été délivré pendant la période protégée en application de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020.

Le commandement de payer délivré le 29 juillet 2021 sera donc déclaré nul et de nul effet.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Monsieur [U] [F] [B] [H] sollicite la résiliation judiciaire du bail en raison du retard systématique de paiement des loyers de la S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER, ainsi que pour l'aggravation importante de la dette à ce titre depuis le commandement de payer du 29 juillet 2021.

La S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER s'oppose à cette demande. Elle soutient qu'un retard de quelques mois dans le paiement de loyers échus pendant la période protégée ne saurait être qualifié de manquement "grave et répété" du locataire à ses obligations, susceptible de justifier la résolution du bail ; que les incidents de paiement ont été depuis régularisés

En application des articles 1741 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable au jour du contrat, la demande de résiliation judiciaire du bail peut être accueillie en cas de violation suffisamment grave du contrat. Le caractère de gravité suffisante s'apprécie en fonction de la nature de l'obligation inexécutée et de l'infraction relevée, de la persistance de ces manquements, et de leurs conséquences pour le cocontractant.

Le caractère de gravité suffisante peut encore résulter du caractère multiple des manquements reprochés lesquels, pris isolément, ne présenteraient pas en eux-mêmes un caractère de gravité suffisante.

En l'espèce, Monsieur [U] [F] [B] [H] ne produit aucun décompte actualisé. Il produit un seul décompte portant sur les quatre trimestres 2021. La S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER, quant à elle, justifie régler régulièrement ses loyers. 

Le seul décompte produit par Monsieur [U] [F] [B] [H] ne caractérise pas un défaut de paiement des loyers et des charges répétés qui revêterait un caractère de gravité suffisante justifiant une résiliation judiciaire. 

Monsieur [U] [F] [B] [H] sera donc débouté de sa demande de résiliation judiciaire ainsi que de ses demandes subséquentes d'expulsion, de séquestration mobilière et d'indemnité d'occupation.

Sur la demande de condamnation de S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER

L'article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du preneur.

Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à Monsieur [U] [F] [B] [H] de produire tous les éléments justifiant du bien-fondé de sa demande tant dans son principe que dans son quantum.

En l'espèce, Monsieur [U] [F] [B] [H] expose que la S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER est redevable de la somme de 28.270 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté à l'échéance du 31 décembre 2022, majorée du taux d'intérêt légal à compter du 25 juin 2021, date d'envoi de la première mise en demeure et augmenté des 10% due au titre de clause pénale figurant au bail. 

La S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER s'oppose à cette demande. Elle soutient qu'elle est à jour de ses échéances. 

Monsieur [U] [F] [B] [H] produit uniquement un décompte portant sur les quatre trimestres 2021 et ne produit aucun décompte justifiant de la somme dont il sollicite la condamnation. La S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER justifie, quant à elle être à jour des règlements du loyer et des charges locatives.

Ainsi, force est de constater que la somme réclamée tant dans son principe que dans son quantum n'est pas justifiée.

Par conséquent, Monsieur [U] [F] [B] [H] sera débouté de sa demande en paiement ainsi que de ses demandes subséquentes de majoration du taux d'intérêt légal et de condamnation au titre de la clause pénale.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la régularisation de charges

La S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER sollicite reconventionnellement la condamnation de Monsieur [U] [F] [B] [H] à lui verser la somme de 46.990,45 euros représentant le total des provisions et des charges dont elle s'est acquittée depuis 2016. Elle soutient qu'elle n'a jamais obtenu de justificatif du montant et de la nature des charges réellement acquittées ; que les documents produits par Monsieur [U] [F] [B] [H] ne permettent pas de vérifier si les charges facturées incombent ou non au preneur.

Monsieur [U] [F] [B] [H] s'oppose à cette demande. Il indique produire les justificatifs des décomptes de charges adressées annuellement au bailleur ; que la S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER reçoit chaque année l'avis d'échéance annuelle en avril apurant les charges de l'exercice, courrier donnant le détail des postes de dépenses de l'exercice et le calcul de la quote-part.

Le contrat de bail en cause ayant été conclu le 1er juillet 2014, soit avant l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, les parties pouvaient librement déterminer la répartition des charges entre elles. Il convient donc de se référer aux stipulations contractuelles liant les parties. S'il est prévu le règlement de provision, il doit y avoir une régularisation en fin d'exercice et les charges doivent être justifiées par le bailleur. L'absence de régularisation de charges rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, de sorte qu'en l'absence de régularisation des charges, les provisions versées par le locataire doivent être remboursées.
 
Le contrat de bail stipule à l'article intitulé "CHARGES que 13 «Le Preneur remboursera au Bailleur la quote-part à la charge des locaux loués des prestations communes, assurances, taxes locatives, impôt foncier, taxe sur les bureaux fournitures individuelles, des dépenses nécessaires au fonctionnement, à la propreté, à l'entretien et aux réparations de l'ensemble immobilier en ceux compris les travaux exécutés dans les parties communes et sur les équipements communs, et résultant soit de travaux de second œuvre, soit d'entretien ou de ravalement, de réparations grosses ou menues sans aucune distinction, notamment tous les frais concernant l'entretien et la réparation du chauffage, cours et jardins, ainsi que tous aménagements, mobilier, matériel d'exploitation des parties communes ; remboursera de même la quote-part des salaires de toutes charges concernant tout le personnel affecté à l'immeuble, tels que gardiens, personnels de nettoyage, d'administration, les honoraires du gestionnaire de l'immeuble, ainsi que les avances permanentes de trésorerie appelées par le syndic. 
Le Preneur paiera en outre sa quote-part de l'ensemble des charges, taxes et dépenses de toute nature, afférentes à l'immeuble, y compris les assurances, les taxes de balayage, sur les locaux commerciaux et enlèvement des ordures. 
Et ce, suivant les règles de répartition en vigueur, soit : au prorata des tantièmes des locaux loués. Lesdites charges seront payées à première réquisition du Bailleur. 
Décision du 02 Octobre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/16124 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVRIE

Elles seront réglées au moyen d'une provision payée en même temps que chaque terme de loyer. Un apurement des comptes aura lieu au moins une fois par an. 
Pour tenir compte de la fluctuation des charges, le Bailleur pourra sur présentation des justificatifs modifier le montant de la provision pour charges sur la base du budget de l'immeuble prévue chaque année. A la clôture de chaque période annuelle, le montant des provisions versées sera régularisé en fonction de l'arrêté de compte de charges annuelles. 
Le décompte de régularisation de charges sera adressée au Preneur qui disposera d'un délai de deux mois pour le contester, à compter de la réception de l'avis d'échéance correspondant, délai pendant lequel les pièces justificatives sont tenues à sa disposition.
Il est expressément convenu qu'en cas de modification du règlement de copropriété s'il existe, les répartitions des charges stipulées au règlement de copropriété ou à son modificatif pourront se substituer, sur simple demande du Bailleur, à celles indiquées ci-dessus, sous réserve que lesdites modifications restent en corrélation entre les surfaces occupées et l'ensemble de l'immeuble. 
Le Preneur paiera donc les contributions personnelles, mobilières, taxe professionnelle, locative et autres de toute nature le concernant personnellement ou relatives à son activité, auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis et devra justifier de leur acquit à toute réquisition au Bailleur. 
Il supportera la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, le coût de la location des conteneurs, la taxe de balayage, les impôts et taxes foncières, y compris celles auxquelles sont assujettis les propriétaires à raison de leur immeuble, selon la quote-part attachée aux locaux loués. 
De même, il supportera toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres et augmentations d'impôts pouvant être créées de quelque nature et sous quelque dénomination que ce soit et remboursera au Bailleur les sommes qui pourraient être avancées par lui à ce sujet. 
Il satisfera à toutes les charges de Ville, de police et de voirie, dont les locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière que le Bailleur ne puisse aucunement être inquiété ni recherché à ce sujet ; 
Le Preneur devra justifier du paiement de tous impôts, taxes ou autres, à sa charge au titre du présent bail ainsi que dans le cadre de son activité, huit jours avant son départ pour quelque cause que ce soit, des lieux loués. » 

L'ancien article 1315 du code civil, applicable en l'espèce, dispose que "Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver."

En l'espèce, Monsieur [U] [F] [B] [H], s'il produit un décompte de charges en date du 28 mars 2022 portant sur la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, ne justifie que des régularisations de charges ont été effectuées entre 2016 et 2021.

La S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER produit à l'appui de sa demande un tableau dont elle indique être un relevé des charges locatives appelées et payées du 30 septembre 2016 au 31 décembre 2021. Toutefois, elle ne produit aucune pièce à l'appui de ce tableau afin d'en justifier la réalité. Par ailleurs, elle ne justifie pas s'être acquittée de ces sommes. 

Dès lors, la S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER sera déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [U] [F] [B] [H] à lui verser la somme de 46.990,45 euros représentant le total des provisions et des charges dont elle s'est acquittée depuis 2016. 

Sur la demande au titre des dommages et intérêts

Compte tenu du sens de la présente décision, Monsieur [U] [F] [B] [H] qui est déboutée de l'ensemble de ses demandes sera également débouté de sa demande de dommages intérêts pour préjudice moral qui n'est pas fondée.
Décision du 02 Octobre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/16124 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVRIE

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [F] [B] [H], qui succombe, sera condamné à payer les dépens de l'instance

En revanche, l'équité commande de laisser à chacune des parties ses frais irrépétibles et de rejeter les demandes de Monsieur [U] [F] [B] [H] et de la S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables les demandes formées au nom de feu Madame [W] [Z] épouse [K] ainsi que celles formées à son encontre,

DÉCLARE recevable l'intervention volontaire de Monsieur [U] [F] [B] [H],

DÉCLARE recevables les demandes de Monsieur [U] [F] [B] [H] au soutien de l'assignation du 15 décembre 2021,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [U] [F] [B] [H] visant à constater de l'acquisition de clause résolutoire,

DÉCLARE le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 29 juillet 2021 nul et de nul effet,

DÉBOUTE Monsieur [U] [F] [B] [H] de sa demande de résiliation judiciaire ainsi que de ses demandes subséquentes d'expulsion, de séquestration mobilière et d'indemnité d'occupation,

DÉBOUTE Monsieur [U] [F] [B] [H] de sa demande en paiement ainsi que de ses demandes subséquentes de majoration du taux d'intérêt légal et de condamnation au titre de la clause pénale,

DÉBOUTE la S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER de sa demande de condamnation de Monsieur [U] [F] [B] [H] à lui verser la somme de 46.990,45 euros au titre des provisions sur charges versées,

DÉBOUTE Monsieur [U] [F] [B] [H] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [U] [F] [B] [H] aux entiers dépens,


DÉBOUTE Monsieur [U] [F] [B] [H] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A.R.L. STÉPHANE OLIVIER de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit,


Fait et jugé à Paris le 02 Octobre 2024


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA