Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 2 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/03308 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NAM

N° MINUTE : 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 octobre 2024


DEMANDEUR
Etablissement public PARIS HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, Toque : B 0096

DÉFENDEURS
Madame [G] [K], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
Monsieur [P] [K], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Jennifer BRAY, Greffier, lors des débats et de Clarisse DUMONTET, greffière en préaffectation lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 juin 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 octobre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, greffière en préaffectation 



Décision du 02 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03308 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NAM



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 16 février 2001, l'OPAC de Paris a consenti un bail d'habitation à M. [P] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 3602,72 francs. 

Par acte sous seing privé du 28 mai 2008 à effet au 2 juin 2008, l'OPAC de Paris a consenti un bail à M. [P] [K] portant sur une place de stationnement située [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 59,51 euros.

L'OPAC de Paris est devenu PARIS HABITAT OPH. 

Par actes de commissaire de justice du 27 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à M. [P] [K] et Mme [G] [K] un commandement de payer la somme principale de 7230,08 euros au titre de l'arriéré locatif afférent au logement et à la place de stationnement dans un délai de deux mois, en visant les clauses résolutoires insérées aux contrats.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [K] et Mme [G] [K] le 28 décembre 2023.

Par assignations du 13 mars 2024, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire :
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ; 
- Constater la résolution de plein droit du contrat de bail ; 
- Ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [K] [G] et Monsieur [K] [P] ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement, de la cave et de l'emplacement de stationnement, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; 
- Autoriser PARIS HABITAT-OPH à faire transporter et entreposer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meuble de son choix aux frais et risques de M. [P] [K] et Mme [G] [K] ; 
- Condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [P] [K] et Mme [G] [K] à lui payer la somme provisionnelle de 7.793,69 € (logement et parking), arrêtée au 4 mars 2024, avec intérêts légaux à compter de la date de la signification de la présente assignation; 
- Condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [P] [K] et Mme [G] [K] à payer à PARIS HABITAT - OPH, à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours majoré des charges, jusqu'à libération complète des lieux ; 
- Condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [P] [K] et Mme [G] [K] à verser à PARIS HABITAT- OPH la somme de 400 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 14 mars 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 27 juin 2024, PARIS HABITAT OPH représenté par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 juin 2024, s'élève désormais à 7446,49 euros. Il déclare ne pas être opposé à l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour le logement uniquement. Il considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [P] [K] indique avoir repris le paiement du loyer depuis une année et avoir obtenu un accord du FSL pour le versement de la somme de 6353,42 euros (vu) en apurement la dette. Il souhaite rester dans les lieux. Il explique avoir besoin de la place de parking, située à l'entrée de l'immeuble, eu égard à la situation de handicap de son épouse. 

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [G] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de relever que contrairement à ce que soutient PARIS HABITAT OPH, les deux contrats de location n'ont pas été conclus avec Mme [G] [K]. Aucun élément de la procédure ne permet d'établir que cette dernière soit l'épouse de M. [P] [K] lequel doit être considéré comme seul locataire en titre. Le bailleur sera en conséquence débouté de ses demandes à l'égard de Mme [G] [K]. 

Sur la demande de constat de résiliation des baux 
Concernant le logement

Sur la recevabilité de la demande

PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié à M. [P] [K] le 27 décembre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 7230,08 euros n'a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. 

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 février 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de M. [P] [K] de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. 

Concernant la place de stationnement

En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l'espèce, le bail conclu le 28 mai 2008 contient une clause résolutoire (article 7) permettant la résiliation du bail deux mois - l'emplacement étant l'accessoire du logement - après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 décembre 2023. 

Il convient de constater que ce commandement de payer, s'il vise les deux contrats de location, logement et place de stationnement, ne fait aucune distinction entre la dette née du non-paiement des loyers du logement et celle née du non-paiement de l'emplacement. Or, deux paiements de 538,12 euros et 559,43 euros ont été effectués par M. [P] [K] les 6 janvier 2024 et 5 février 2024 de sorte que le bailleur ne rapporte pas la preuve que le commandement de payer soit demeuré infructueux. Il sera en conséquence débouté de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire visant le contrat de location de la place de stationnement. 

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, PARIS HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'au 6 juin 2024, date de la dernière écriture, M. [P] [K] lui devait la somme de 7446,49 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [P] [K] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024, date de l'assignation. 

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme. 

M. [P] [K] a justifié à l'audience avoir obtenu le versement à venir de la somme de 6353,42 au titre du FSL. Il convient dès lors de l'autoriser à se libérer de la dette locative en 36 mensualités de 100 euros, dette qui devrait être soldée dans le délai d'un an dès versement du FSL. 

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. 

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 28 février 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à PARIS HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE PARIS HABITAT OPH de ses demandes à l'égard de Mme [G] [K] ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 décembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 février 2001 entre PARIS HABITAT OPH, d'une part, et M. [P] [K], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 28 février 2024,

CONDAMNE, [P] [K] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 7446,49 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 6 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024,

AUTORISE M. M. [P] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. M. [P] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 février 2024, 

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. M. [P] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- M. [P] [K] sera condamné à verser à PARIS HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE PARIS HABITAT OPH de ses autres demandes;

CONDAMNE M. [P] [K] aux dépens ;

DÉBOUTE PARIS HABITAT OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge