Tribunal Judiciaire · Référés — 1 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé 
N° RG 24/00181 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X6AV
SL/ST 

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 01 OCTOBRE 2024




DEMANDERESSE : 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1] représenté par son syndic FONCIA HAUTS DE FRANCE
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE



DÉFENDEUR : 

M. [V] [P]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me Michaël MOKROWIECKI, avocat au barreau de LILLE






JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 10 Septembre 2024

ORDONNANCE du 01 Octobre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Au sein de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 5], M. [V] [P] est propriétaire des lots 3 et 116 à 120 correspondant aux caves numérotées de 1 à 7 situées au sous-sol ainsi que des tantièmes afférents s’agissant des parties communes.

L’article 10 du règlement de la copropriété indique notamment que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. L’article 11 du même règlement précise les conditions de cette jouissance. L’article 15 du même document précise notamment que tout copropriétaire restera responsable, à l’égard des autres copropriétaires, des conséquences dommageables entrainées par sa faute ou sa négligence (…).

Suite à des désordres liés à de l’humidité affectant l’appartement du rez-de-chaussée non loué, le syndic a sollicité un diagnostic auprès de la S.A.S. SOD.I.A. Il ressort notamment des conclusions de ce diagnostic établi après visites sur les lieux les 6 juillet 2018, 17 et 23 août 2018, les préconisations suivantes :
- rétablir la ventilation de la cave en réouvrant les soupiraux condamnés en façade arrière ainsi que les murs de maçonnerie de briques empêchant la circulation de l’air,
- supprimer le stockage d’éléments en bois dégradés dans la cave,
- établir un raccordement des descentes d’eau au réseau d’évacuation des eaux pluviales et améliorer l’étanchéité des trappes de la cour.

Suite à ce rapport, le syndic a entrepris des diligences auprès de M. [P] notamment par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 19 janvier 2019 sollicitant de lui de vider la cave des éléments de bois dégradés qui y sont stockés et de rétablir la ventilation de la cave, les bouches d’aération étant obstruées.

Un constat d’état parasitaire établi par le cabinet QUALICONSULT le 8 février 2019 a relevé la présence d’agents de dégradation biologiques du bois sur les meubles contenus dans les caves de l’intéressé. De nouveau, une lettre recommandée datée du 25 février 2019 avec accusé de réception était adressée à l’intéressé afin de lui demander de procéder aux diligences attendues.

Les désordres se poursuivant, le syndic a mandaté le cabinet PREVENTEC, son rapport du 15 décembre 2022 relève de multiples désordres en lien avec l’humidité, que les bouches d’aération n’ont pas été rétablies ainsi que la présence de phénomènes de nature à préjudicier à la bonne conservation des structures de l’immeuble, notamment la présence de pièces de bois très humides propices au développement de la mérule, l’oxydation de fers et pièces métalliques stockés au sol ou montés en linteaux ainsi que la fragilisation des structures porteuses en deux endroits contre mitoyen au 171 ou des fissures de faible amplitude apparaissent. Les préconisations formulées rejoignent celles déjà faites par les précédents professionnels mandatés.

Une nouvelle lettre recommandée avec accusé de réception était adressée par le syndic à M. [P], qui la recevait le 11 avril 2023, le mettant en demeure de procéder aux diligences attendues.

L’intéressé n’a pas répondu aux demandes formulées par le syndicat de copropriétaires avant la délivrance de l’assignation.

Par acte délivré à sa demande le 29 janvier 2024, le syndicat de copropriétaires [Adresse 2] a fait assigner [V] [P] devant le juge des référés de Lille au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Le défendeur a constitué avocat.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 2 septembre 2024, soutenues à l’audience, le syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 2] demande :
- que soit ordonné au défendeur de :
procéder au démontage de ses installations illicites en cave,
procéder au débarras de l’ensemble des pièces de mobiliers, bois, cartons, se trouvant dans ses lots 3, 116, 117, 118, 119 et 120 et à la réouverture des soupiraux et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- que ces injonctions soient assorties d’une astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- à être autorisé, en tant que de besoin, à procéder à la réouverture des soupiraux afin d’assurer la ventilation de l’immeuble aux frais du défendeur et mettre fin au problème d’humidité affectant l’immeuble,
- de débouter le défendeur de ses demandes,
- condamner le défendeur aux dépens,
- condamner le défendeur à lui verser 2 000 € au titre des frais irrépétibles.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2024, soutenues à l’audience, [V] [P] sollicite que le syndicat de copropriétaires demandeur :
- soit débouté de sa demande fondée sur l’article 835 du code de procédure civile,
- soit débouté de l’ensemble de ses demandes fondées sur l’article 834 du code de procédure civile,
- soit débouté de l’ensemble de ses demandes,
- soit condamné aux dépens, en ce compris les frais du constat dressé par Me [B],
- soit condamné à lui verser 2 000 € au titre des frais irrépétibles.

Il est renvoyé à ces écritures pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments des parties au visa de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 1 er octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’injonctions avec astreinte

L’article 834 du code de procédure civile confère, « dans tous les cas d’urgence », au président du tribunal judiciaire le pouvoir d’ordonner en référé « toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».
En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le syndicat demandeur observe que suite à la délivrance de l’assignation, M. [P] a entrepris la réouverture des soupiraux et a fait dresser procès-verbal de constat par huissier le 21 mars 2024. Il relève que cela manifeste une reconnaissance du bouchage qu’il n’avait entrepris comme du lien entre ce bouchage et l’humidité affectant l’immeuble depuis plusieurs années.
Le syndicat demandeur considère cependant que cette réouverture est insuffisante pour prévenir le dommage imminent résultant notamment de la présence de cartons gorgés d’eau jonchant le sol qui sont susceptibles de nourrir les champignons lignivores et la présence de pièces de bois très humides propices au développement de la mérule relevées par le rapport PREVENTEC. En outre, il souligne que l’inertie prolongée de M. [P] a participé à l’aggravation de ces phénomènes.
Le syndicat demandeur conteste toute inertie s’agissant du phénomène de ruissellement des eaux pluviales mis en évidence dans les rapports de la S.A.S. SOD.I.A. et QUALICONSULT. Il fait valoir avoir notamment entrepris la réfection de la descente de l’évacuation des eaux pluviales selon facture du 13 décembre 2018, le remplacement de la canalisation enterrée avec la pose d’un nouveau puisard selon facture du 1er août 2019 outre la rénovation de l’écoulement des eaux pluviales au niveau de la cour intérieure suivant facture du 2 novembre 2020. Il produit les factures afférentes. Le syndicat remarque qu’il n’est fait état par M. [P] d’aucuns travaux qui lui incomberaient en lien avec les désordres concernant la résidence du [Adresse 2]

Pour sa part, M. [P] conteste l’existence d’un dommage imminent. Il soutient qu’une partie des préconisations concerne des diligences incombant à la copropriété. Il fait valoir que le rapport de PREVENTEC du 10 janvier 2023 met en cause l’absence d’étanchéité de la cour pavée, absence ne pouvant lui être imputée. Il souligne que ce rapport indique que l’association de l’absence presque totale de ventilation et l’absence d’étanchéité de la cour pavée provoque un taux d’humidité très élevé dans le sous-sol pouvant provoquer une dégradation très rapide des infrastructures.
Il relève que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] mentionne, de manière explicite, que le rapport PREVENTEC est « tout à fait rassurant sur l’état de solidité du bâti ».
En outre, M. [P] indique ne pas contester la réalisation de travaux par le syndic concernant le réseau des eaux pluviales mais considère qu’ils n’ont pas épuisé la question de l’étanchéité de la cour pavée.

Le défendeur prétend, sans fournir d’éléments objectifs pour l’étayer, qu’il n’aurait pas eu accès à ses caves pendant plusieurs années. Il ne rapporte pas plus de pièces de nature à évoquer une réponse de sa part aux multiples diligences, et notamment aux mises en demeure, entreprises depuis 2018 par le syndicat demandeur avant la délivrance de l’assignation.

Le 21 mars 2024, il a fait constater la réouverture au sein de la résidence située [Adresse 1] à [Localité 5]. Le rapport concernant un autre immeuble ne pourra être pris en compte faute pour M. [P] de rapporter d’éléments étayant la pertinence de son évocation concernant l’ensemble immobilier qui intéresse le syndicat demandeur.

L’inertie prolongée de M. [P] est manifeste comme sont manifestes les conséquences préjudiciables de son inertie s’agissant des locaux affectés par l’humidité.

Le procès-verbal d’assemblée générale dont il se prévaut indique également que le rapport PREVENTEC, celui concernant le bâtiment B, a notamment formulé les préconisations suivantes : « il nous paraît indispensable de vider tout le sous-sol afin d’y extraire les cartons, les pièces de bois (planches, agglomérés et autres), les éléments en métal (ferrailles, tôles…) et éviter le départ de champignons lignivores. Par ailleurs, il faut assurer une large ventilation naturelle, homogène et uniforme sur tous les volumes de caves, afin d’assécher ces espaces et préserver les structures de la désorganisation des joints entre éléments de briques ou de pierres car ce sont eux qui assurent la bonne tenue des voûtes et leur stabilité. Il serait utile de vérifier aussi la qualité des réseaux d’alimentation en eau des logements situés en caves car leur état de corrosion est très préoccupant et laisse imaginer de prochaines fuites susceptibles d’être préjudiciables aux fondations des immeubles par affouillements localisés (…) ». Ce procès-verbal mentionne l’existence d’une procédure judiciaire diligentée contre M. [P] compte tenu de préconisations lui incombant comme de l’engagement de démarches en vue de faire procéder à la vérification des réseaux d’eau en cave et surtout l’étanchéité de la cour ».

Il est donc manifeste que seule la délivrance de l’assignation pour la présente instance a conduit M. [P] à prendre en compte les demandes du syndicat demandeur et à entreprendre pour part de suivre les préconisations faites depuis fin 2018 s’agissant des locaux dont il est propriétaire au sein de l’immeuble concerné.
Outre le sort des bouches d’aération, que le défendeur justifie avoir débouchées, ce que le syndicat ne conteste pas, une préconisation concerne le retrait d’effets mobiliers affectés par l’humidité, notamment du mobilier en bois, de tôles et de cartons.
Or, ce retrait est également sollicité depuis plusieurs années, notamment à raison du risque, aggravé par l’inertie de M. [P], pouvant en résulter pour l’immeuble à raison du développement de champignons.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer, notamment au regard de l’inertie prolongée du défendeur, tant l’existence d’une urgence qu’elle a nourrie que le risque d’un dommage imminent en résultant comme établis par la présence d’effets affectés depuis plusieurs années par les conséquences d’une humidité importante dont les conséquences représentent un risque de dommage imminent manifeste pour l’immeuble en cause. 
En outre, il n’est pas sérieusement contestable que M. [P] ait notamment l’obligation de procéder aux diligences figurant dans les préconisations débattues à ce titre.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande d’injonction sous astreinte s’agissant du retrait des effets personnels. En revanche, s’agissant de la réouverture des bouches d’aération, dès lors qu’elle n’est pas contestée et que sa complétude n’est pas non plus mise en cause, il y a lieu de considérer qu’elle est devenue sans objet.

Le surplus de la demande concernant la remise en état des lieux ne pourra prospérer faute d’être déterminable pour appréciation de la juridiction par manque de précisions.

Compte tenu de l’inertie prolongée dont a fait preuve M. [P], il convient d’assortir d’une astreinte provisoire l’injonction prononcée contre lui, ses modalités en étant précisées au dispositif.

Sur les dépens

Au vu des circonstances propres à l’espèce, il convient de condamner M. [P] aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile 

En l’espèce, au vu des circonstances dans lesquelles le syndicat de copropriétaires a été contraint par le comportement de M. [P] de saisir la justice, il y a lieu, sans que cela soit contraire à l’équité, de condamner le défendeur à lui verser 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. 


DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort,

Dit y avoir lieu à référé ;

Enjoint à M. [V] [P] de procéder au retrait de tous les effets mobiliers affectés par l’humidité, notamment les pièces de mobilier en bois, les pièces métalliques et les cartons affectés par l’humidité et entreposés dans les caves numérotées 1 à 7 dont il est propriétaire au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] correspondant aux des lots 3 et 116 à 120 de la copropriété et ce, dans le délai de dix jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et, au besoin, l’y condamne ;

Assortit, passé ce délai de dix jours, cette injonction d’une astreinte provisoire à la charge de M. [V] [P] pendant six mois d’un montant de 50 € (cinquante euros) par jour de retard ;

Se réserve le contentieux concernant la liquidation de l’astreinte fixée par la présente ordonnance ;

Déboute le syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 5] pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA HAUTS DE FRANCE, du surplus de sa demande d’injonction compte tenu des travaux finalement entrepris par M. [V] [P] depuis la délivrance de l’assignation ;

Condamne M. [V] [P] aux dépens, en ce compris ;

Déboute M. [V] [P] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. [V] [P] à verser 1 500 € (mille cinq cents euros) au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 5] pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA HAUTS DE FRANCE ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. 


LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS







Sébastien LESAGE Samuel TILLIE