Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 2 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 24/02734 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y7PD
Minute n° 24/00066












EXPERTISE ET MÉDIATION











Grosse délivrée
le :
à















JUGEMENT RENDU LE DEUX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 03 Juillet 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 02 Octobre 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. [V] immatriculée au RCS de Bayonne sous le n°391 268 679, représentée par Mme [T] [V], dont le siège social est sis [Adresse 10]

Monsieur [D] [H] [O] [S]
demeurant [Adresse 11]

Monsieur [W] [N] [L] [S]
demeurant [Adresse 12]

Madame [B] [I] [A] épouse [S]
demeurant [Adresse 9]
représentés par Maître Laurence TASTE-DENISE de la SCP RMC ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX,

ET :

S.A.R.L. LES TOQUES immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n°819 187 493, représentée par M. [Z] [C], M. [E] [F]et M. [H] [G], co-gérants, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Eugénie RESSIE de la SELAS DIXERA, avocats au barreau de BORDEAUX,

Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 23 juillet 2012, la SCI [V] a donné à bail commercial à la société LE BAR TOQUE, aux droits de laquelle vient la SARL LES TOQUES suite à une cession du fonds de commerce en 2016, à compter du 23 juillet 2012 pour une durée de neuf ans, un local situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer annuel initial de 12.000 euros hors taxes et hors charges pour l'exploitation d'un fonds de commerce destiné à tous commerces de bouche. 

Par contrat du 23 juillet 2012, monsieur [J] [S], aux droits duquel viennent monsieur [D] [S] et monsieur [W] [S], et madame [B] [A] épouse [S] ont donné à bail commercial à la société LE BAR TOQUE, aux droits de laquelle vient la SARL LES TOQUES suite à une cession du fonds de commerce en 2016, à compter du 23 juillet 2012 pour une durée de neuf ans, un local situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer annuel initial de 10.800 euros hors taxes et hors charges pour l'exploitation d'un fonds de commerce destiné à tous commerces de bouche.

Le 15 avril 2022, la SARL LES TOQUES, le preneur, a notifié aux bailleurs une demande de renouvellement du bail.
Le 12 juillet 2022, la SCI [V] a fait signifier au preneur son accord pour le renouvellement du bail, en sollicitant que le montant du loyer soit fixé à la somme annuelle de 24.000 euros.
Le 12 juillet 2022, messieurs [D] et [W] [S], et madame [B] [A] épouse [S] ont fait signifier au preneur leur accord pour le renouvellement du bail, en sollicitant que le montant du loyer soit fixé à la somme annuelle de 24.000 euros.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d'un mémoire préalable le 20 juillet 2023, la SCI [V] a, par acte du 08 mars 2024, fait assigner la SARL LES TOQUES devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022. Le dossier a été enregistré sous le numéro RG 24/2734.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d'un mémoire préalable le 20 juillet 2023, messieurs [D] et [W] [S], et madame [B] [A] épouse [S] ont, par acte du 08 mars 2024, fait assigner la SARL LES TOQUES devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022. Le dossier a été enregistré sous le numéro RG 24/2736.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l'audience, la SCI [V], soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 25 juin 2024 et déposé au greffe le 20 juin 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit, de: 

o à titre principal :
➣fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 18.000 euros hors taxes et hors charges,
➣ condamner la SARL LES TOQUES à lui payer les arriérés de loyers correspondant aux compléments de loyers à compter du 1er juillet 2022 avec intérêts au taux légal, et avec capitalisation des intérêts,
➣ condamner la SARL LES TOQUES au paiement des dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
o à titre subsidiaire :
➣ ordonner une mesure d'expertise avec pour objet de vérifier l'existence de critères de déplafonnement et la détermination de la valeur locative du bail renouvelé,
➣ fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 18.000 euros, hors taxes et hors charges, par an,
o débouter la société LES TOQUES de l'ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses demandes, la SCI [V] fait valoir, au visa des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que le montant du loyer doit être déplafonné compte tenu de la modification des caractéristiques du local et de l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité. 
Ainsi, elle soutient que des travaux ont été réalisés au cours du bail écoulé, consistant en la réunion des deux locaux par suppression d'un mur porteur, ce qui a permis la création d'un seul et même local, augmentant incontestablement la surface de vente accessible à la clientèle. Elle prétend que cette modification des caractéristiques des locaux, réalisée au cours du bail, peu important qu'ils aient été entrepris par le preneur précédent, constitue une cause de déplafonnement.
Par ailleurs, elle expose que les facteurs locaux de commercialité ont évolué du fait de la création d'une nouvelle ligne de tramway en 2019, de nouveaux parkings, d'un ensemble immobilier de logements et bureaux à 400 mètres du local, modifiant notoirement la commercialité du secteur et générant objectivement une augmentation conséquente de la clientèle pour le commerce de pizzéria, peu important l'absence d'impact sur le chiffre d'affaires.

La SCI [V] prétend que la valeur locative de la globalité des locaux doit être fixée à la somme 40.000 euros, correspondant à 18.000 euros pour sa partie et 22.000 euros pour la partie voisine, cette proposition retenant des abattements. 

A l'audience, messieurs [D] et [W] [S], et madame [B] [A] épouse [S], soutenant leur mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 27 juin 2024 et déposé au greffe le 20 juin 2024, sollicitent du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit, de: 

o à titre principal :
➣ fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 22.000 euros hors taxes et hors charges,
➣ condamner la SARL LES TOQUES à lui payer les arriérés de loyers correspondant aux compléments de loyers à compter du 1er juillet 2022 avec intérêts au taux légal, et avec capitalisation des intérêts,
➣ condamner la SARL LES TOQUES au paiement des dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
o à titre subsidiaire :
➣ ordonner une mesure d'expertise avec pour objet de vérifier l'existence de critères de déplafonnement et la détermination de la valeur locative du bail renouvelé,
➣ fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 22.000 euros, hors taxes et hors charges, par an,
o débouter la société LES TOQUES de l'ensemble de ses demandes.

Les consorts [S] soutiennent des moyens identiques à ceux exposés par la SCI [V]. 

A l'audience, la SARL LES TOQUES, soutenant ses mémoires notifiés par voie électronique et déposés au greffe le 28 juin 2024, demande au juge des loyers commerciaux de:

o à titre principal :
➣ débouter la SCI [V] et les consorts [S] de leurs demandes,
➣ fixer le loyer de renouvellement à la date du 1er juillet 2022 à la somme mensuelle de 769,83 euros hors taxes concernant le bail avec les consorts [S], et à la somme mensuelle de 907,66 euros hors taxes concernant le bail avec la SCI [V],
o à titre subsidiaire :
➣ ordonner une mesure d'expertise aux frais avancés des demandeurs,
➣ fixer le loyer provisionnel à la somme de 1.000 euros concernant le bail conclu avec la SCI [V] et à la somme de 900 euros concernant le bail conclu avec les consorts [S],
o en tout état de cause :
➣ écarter l'exécution provisoire de droit s'il est fait droit aux prétentions des demandeurs,
➣ condamner la SCI [V] au paiement des dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
➣ condamner les consorts [S] au paiement des dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SARL LES TOQUES soutient, dans les deux dossiers, que les bailleurs ont une appréciation erronée de l'évolution du secteur marchand entourant le local, et qu'elle justifie supporter une perte régulière de chiffre d'affaires depuis trois bilans consécutifs déficitaires. 

S'agissant de l'état du local et des travaux réalisés, elle se réfère à une expertise judiciaire ordonnée dans le cadre d'une autre procédure l'ayant opposée aux bailleurs, exposant avoir pour sa part réalisé les travaux de modification d'une partie de la distribution, et contestant avoir réalisé les autres travaux. Selon elle, le loyer fixé tenait compte des aménagements liés à l'ouverture du mur de refend lors de sa conclusion. 

Concernant la détermination de la valeur locative, la SARL LES TOQUES prétend que celle-ci est en réalité inférieure au montant revendiqué par les bailleurs. Elle soutient que l'absence de relevé des surfaces établi contradictoirement entre les parties rend impossible d'appréhender avec précision les surfaces de pondération en fonction de leur destination. 
Elle fait également valoir l'existence de facteurs de minoration de la valeur locative en application de l'article R145-8 du code de commerce au titre des différents transferts de charge et de la taxe foncière.

A l'audience, les parties ont indiqué leur accord pour la jonction des deux procédures.

En cours de délibéré, les parties ont indiqué leur accord pour que soit ordonnée une mesure de médiation en parallèle d'une mesure d'expertise judiciaire. 







MOTIVATION

Sur la jonction des procédures

En vertu de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l'espèce, le litige concernant un ensemble commercial unique, il apparaît d'une bonne administration de la justice d'ordonner la jonction des deux procédures.

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l'article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le principe du plafonnement prévu à l'article L145-34 du code de commerce sera écarté en présence d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L. 145 33.

En vertu de l'article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d'un consultant. 
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. 
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Par application de l'article 131-1 du code de procédure civil, le juge saisi d'un litige peut, après avoir recueilli l'accord des parties, ordonner une médiation. 

En l'espèce, il résulte de l'expertise judiciaire diligentée dans le cadre d'une procédure en manquement aux obligations du bail, que des travaux ont effectivement été réalisés dans le local commercial depuis la prise d'effet du bail, et notamment depuis la cession du fonds de commerce en 2016 à la SARL LES TOQUES pour un montant de 210.596 euros qui ont consisté en la transformation du local devenu une pizzeria après avoir été une poissonnerie, avec notamment la suppression d'un escalier et l'ouverture d'un mur de refend pour créer une communication entre deux espaces. L'expertise permet de relever que ces travaux correspondent à une restructuration lourde de l'immeuble, dès lors susceptible d'avoir un impact sur la fixation du montant du loyer.
Les bailleurs produisent également une expertise amiable non contradictoire ayant relevé la présence de travaux réalisés en 2012 puis en 2016 après la cession du fonds. 

Cette expertise amiable permet également de constater l'existence d'une évolution des conditions d'accès au local au regard des transports en commun et des parkings, et la présence d'un nouvel ensemble immobilier édifié durant la période du bail. En revanche, cette expertise ne permet pas de démontrer en l'état l'impact sur le commerce, que la société preneuse conteste.

Les éléments produits par les parties sont par ailleurs insuffisants pour déterminer en l'état la superficie pondérée des locaux. 

Ces éléments produits par les parties sont suffisants pour constater l'existence d'une divergence de fait entre elles et de débats sur l'existence de motifs de déplafonnement. Cette divergence commande d'ordonner une expertise judiciaire, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. 

En parallèle de cette expertise, il convient d'ordonner une mesure de médiation judiciaire compte tenu des enjeux entourant la situation contractuelle des parties et de leur accord exprimé en ce sens.

Durant le cours de l'expertise et de la médiation, il convient de fixer un loyer provisionnel égal au montant du loyer en cours en l'absence d'élément suffisamment probatoire permettant de modifier la situation actuelle. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

- dépens

En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
 
En l'espèce, la procédure n'étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l'attente de la suite de la procédure.

- Frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l'examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

- Exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il convient donc de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.




PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux,

Ordonne la jonction des dossiers n° RG 24/2736 et n° RG 24/2734 et dit qu'ils se poursuivront sous le numéro RG 24/2734 ;

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er juillet 2022 entre la SCI [V] et la SARL LES TOQUES portant sur le local situé [Adresse 2] à [Localité 7] et du prix du bail renouvelé le 1er juillet 2022 entre la monsieur [D] [S] et monsieur [W] [S], et madame [B] [A] épouse [S] et la SARL LES TOQUES portant sur le local situé [Adresse 3] à [Localité 7] :

➣ ordonne une médiation, et désigne pour y procéder [Localité 5] MEDIATION ([Adresse 1] à [Localité 5] [Courriel 6] ) 

Dit que la mission de médiation débutera, pour une durée de 3 mois renouvelable une fois, à compter du jour où la provision sera versée entre les mains du médiateur, qui en informera le service centralisateur sans délai,
 
Fixe à 1.200 € le montant de la provision à valoir sur la rémunération du médiateur qui devra être versée, après répartition à parts égales entre les parties sauf meilleur accord entre elles, par chacune des parties entre les mains du médiateur au plus tard lors du premier entretien de médiation, par chèque ou virement, à parts égales sauf meilleur accord entre les parties, dans le délai de un mois à compter de la décision ordonnant la médiation par chèque ou virement, à peine de caducité de la désignation du médiateur, sous réserve du bénéfice de l'aide juridictionnelle,

Dit que la partie éventuellement bénéficiaire de l'aide juridictionnelle sera dispensée de ce règlement par application de l'article 22-2 alinéa 3 de la loi du 8 février 1995, étant rappelé que la rétribution du médiateur relevant de l'aide juridictionnelle est fixée par le magistrat taxateur dans les conditions et plafonds fixés par les articles 99 et 100 du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020,

Dit que les séances de médiation se dérouleront dans les locaux professionnels du médiateur ou en tout autre lieu convenu avec les parties, ou par visioconférence avec l'accord des parties,
 
Dit que dans le cas d'une médiation longue ou de frais élevés exposés (déplacement, location de salle ou de matériel par exemple) le médiateur pourra soumettre, aussitôt qu'elle apparaîtra justifiée, au tribunal, avec l'accord des parties, une demande tendant à la fixation d'un complément de rémunération,
 
Dit que le complément de rémunération ainsi fixé sera provisionné entre les mains du médiateur,

Dit que pendant le déroulement de la médiation les parties pourront décider de mettre en œuvre la mesure d'expertise judiciaire selon les modalités définies ci-après, ou de modifier les termes de sa mission par acte d'avocat, ou de désigner amiablement un autre technicien,
 
Dit que le médiateur informera la juridiction par l'intermédiaire de l'adresse mail [Courriel 8] du déroulement et de l'issue de la médiation,


➣ ordonne une mesure d'expertise confiée à madame [Y] [R] épouse [X], demeurant [Adresse 4] à [Localité 5], pour y procéder, avec mission de:

1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s'avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l'article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l'article 242 du code de procédure civile, 

2 - donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 23 juillet 2012 au 30 juin 2022, l'existence des critères de déplafonnement invoqués par le bailleur, à savoir: 

- les caractéristiques du local considéré
- les facteurs locaux de commercialité 

 et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l'article L 145-34, 

en précisant d'une part la valeur locative globale pour l'ensemble du local, et d’autre part la valeur pour chacun des baux actuellement en cours,

 
3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l'expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois à compter de l'avis de consignation;

Dit que l'expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l'avis de consignation ;

Fixe à la somme de 3.000 euros la provision que le demandeur, la SCI [V], monsieur [D] [S] et monsieur [W] [S], et madame [B] [A] épouse [S] devront consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de huit mois, faute de quoi l'expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d'une consignation par application de la loi sur l'aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d'expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l'expert empêché ;

Dit que le preneur durant l'instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement ;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l'article R 145-31 du code de commerce, qu'en cas de conciliation intervenue au cours d'une mesure d'instruction, l'expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l'affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l'acte exprimant leur accord ;

Réserve l'examen des demandes au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu'au dépôt du rapport d'expertise ;
 
Dit que dès la fin de la médiation et/ou le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés, en application de l'article R 145-31 du code de commerce ;

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.



LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE