Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 2 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 23/05199 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X7TM
Minute n° 24/00061












EXPERTISE











Grosse délivrée
le :
à

















JUGEMENT RENDU LE DEUX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 03 Juillet 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 02 Octobre 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.R.L. IMMEUBLE DG 
Immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 529.043.508, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 5]

représentée par Maître Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX,


ET :

S.A.S.U. KILOUTOU
Immatriculée au RCS de Lille Métropole sous le numéro 317.686.061, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 6]

représentée par Maître Jérôme WALLAERT, de la SARL Edifices Avocats, avocats au barreau de LILLE, avocat plaidant et Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX, avocat postulant


Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile


EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 27 juillet 2010, la société JAD a donné à bail commercial à la société AQUILOC, à compter du 1er janvier 2011 pour une durée de neuf ans, un local situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant un loyer annuel initial de 42.300 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de location de matériels professionnels pour le BTP et le bâtiment, et la formation professionnelle sur site avec nos matériels ainsi que toutes activités connexes ou complémentaires.

Le 10 décembre 2021, la SASU KILOUTOU venant aux droits de la société AQUILOC a fait signifier au bailleur, la SARL IMMEUBLE DG, venant aux droits de la société JAD, une demande de renouvellement du bail.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 1er mars 2023, la SARL IMMEUBLE DG a, par acte du 15 juin 2023, fait assigner la SASU KILOUTOU devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022. 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SARL IMMEUBLE DG, soutenant son mémoire signifié le 14 mai 2024 et déposé au greffe le même jour, sollicite du juge des loyers commerciaux de : 

à titre principal :fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 86.400 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2022,débouter la société KILOUTOU de ses demandes,condamner la société KILOUTOU au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail renouvelé, et réserver les frais et dépens.
La SARL IMMEUBLE DG soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative compte tenu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenue au cours du bail expiré. Elle soutient que cette modification est caractérisée par une augmentation de 6,4% de la population, l’accroissement de 12% du nombre de logements et de 36,40% du nombre de résidences secondaires, et qu’elle est notable pour le preneur au regard de la nature de son activité. Elle ajoute que des travaux de voirie réalisés ont permis de faciliter l’accès au commerce, et que les locaux sont situés dans une zone qui s’est considérablement développée constituant la zone commerciale la plus dynamique du bassin d’[Localité 7], le tout à proximité d’un nouveau pôle de santé. 
Elle sollicite de voir fixer la valeur locative à la somme annuelle de 86.400 euros tenant compte du très bon état d’entretien des locaux et de la surface d’exploitation, de l’adaptation des locaux à la destination du bail, des conditions locatives ordinaires et de droit commun, des facteurs locaux de commercialité favorables, et des prix couramment pratiqués dans le voisinage qui s’établissent entre 160 et 200 euros le m2. 


Pour contester la prétention du preneur visant à voir fixer la valeur locative à une valeur inférieure au loyer du bail expiré, la SARL IMMEUBLE DG fait valoir que la société preneuse n’a pas invoqué cette valeur dans sa demande de renouvellement du bail signifié le 10 décembre 2020, et que son estimation est erronée s’agissant notamment des valeurs de comparaison retenues, des coefficients de pondération retenus, de la valorisation du terrain extérieur qui ne peut être considéré comme un simple terrain nu excédentaire alors qu’il est essentiel à l’activité du preneur.
Subsidiairement, la SARL IMMEUBLE DG ne s’oppose pas à l’organisation d’une expertise si la juridiction ne s’estimait pas suffisamment éclairée.

A l’audience, la SASU KILOUTOU, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 14 juin 2024, et remis au greffe le 12 juin 2024, demande au juge des loyers commerciaux de :

débouter la société IMMEUBLE DG de ses demandes,à titre reconventionnel :constater que le bail est renouvelé à compter du 1er janvier 2022, fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 40.000 euros hors taxes et hors charges,condamner, le cas échéant, la société IMMEUBLE DG à lui payer le différentiel de loyer entre celui réellement acquitté depuis la date de renouvellement et le loyer de 40.000 euros hors taxes et hors charges, majoré de la TVA, assorti des intérêts moratoires capitalisés à compter de la date de notification du mémoire,
à titre subsidiaire, ordonner la désignation d’un expert judiciaire avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués à compter du 1er janvier 2022 et fixer le loyer provisionnel à la somme de 40.000 euros par an pour la durée de l’instance,en toute hypothèse, condamner la société IMMEUBLE DG au paiement des dépens qui comprendront les éventuels frais d’expertise et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SASU KILOUTOU soutient, à l’appui du débouté de la demande principale formée par le bailleur, que celui-ci ne justifie pas d’un motif de déplafonnement. Elle expose l’absence de modification notable et favorable pour son commerce des facteurs locaux de commercialité dès lors qu’elle n’exerce par un commerce de proximité seul impacté par les évolutions de la population et que les promoteurs constructeurs ne font pas appel à sa société. Elle prétend être située dans une zone distincte de celle plus récente invoquée par le bailleur, et que ses locaux se trouvent dans une zone très mal signalisée et bénéficiant d’une mauvaise visibilité. Elle ajoute que l’ouverture de l’hôpital était une information connue du bailleur lors de la conclusion du bail.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, elle fait valoir que le renouvellement et la valeur locative doivent être déterminés au 1er janvier 2022 conformément aux articlesL145-33 et L145-34 du code de commerce, et que celle-ci est inférieure au loyer plafonné compte tenu des clauses et conditions du bail constituant des charges exorbitantes de droit commun et des références locatives proposées. 




MOTIVATION


Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le principe de plafonnement du montant du loyer tel que prévu à l’article L145-34 du code de commerce sera écarté et le loyer fixé à la valeur locative soit s’il est justifié que cette valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné soit en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L. 145-33.

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. 
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. 
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, la SARL IMMEUBLE DG produit une pièce permettant d’attester de l’évolution de la population et du nombre de logements durant le cours du bail expiré. 
La société KILOUTOU produit une expertise non judiciaire et non contradictoire au soutien de sa prétention visant à la fixation du loyer à une valeur locative inférieure au loyer plafonné.

Ces éléments sont insuffisants pour permettre à la juridiction de statuer, mais démontrent l’existence d’une divergence sur des points de fait qui nécessite l’organisation d’une mesure d’instruction contradictoire afin de permettre aux parties d’échanger et de donner des éléments d’information complémentaires au tribunal.

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer actuel, les éléments produits par le preneur n’étant pas suffisants pour permettre de retenir une fixation du loyer à la valeur proposée.

Sur les frais du procès 

- dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er janvier 2022 entre la SARL IMMEUBLE DG et la SASU KILOUTOU portant sur le local situé [Adresse 4] à [Localité 8], ordonne une mesure d’expertise confiée à madame [C] [K] épouse [M], demeurant [Adresse 3] [Localité 9], pour y procéder, avec mission de:

1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile, 

2 - donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2021, l’existence des critères de déplafonnement invoqués par le bailleur , à savoir: 

- les facteurs locaux de commercialité 

 et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l’article L145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34, 

3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,


Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois à compter de l’avis de consignation ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;

Fixe à la somme de 3.500 euros la provision que le demandeur devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement ;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;

Réserve les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.



LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE