Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 2 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 23/01207 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSK5

Minute : 24/00161

PMM





S.A. IMMOBILIERE 3F
Représentant : Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :

 

C/


Madame [S] [X]
Monsieur [B] [G]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Patricia ROTKOPF
Copie, pièces délivrées à :
Mme [S] [X]
Copie délivrée à :
M [B] [G]

Le


ORDONNANCE DE REFERE 






Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 6 février 2024
tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection 
Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier audiencier 


ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. IMMOBILIERE 3F, demeurant [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE


D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :

Madame [S] [X], demeurant [Adresse 5]
comparante en personne

Monsieur [B] [G], demeurant [Adresse 5]
non comparant, ni représenté


D'AUTRE PART


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 09/03/2016, la S.A d’HLM Immobilière 3F a consenti à M. [B] [G] un bail portant sur un logement à usage d’habitation sis, [Adresse 5], sur la commune de [Localité 8], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 219,65 € outre les provisions sur charges.

Un dépôt de garantie du montant du loyer hors charges a été versé par le preneur.

M. [B] [G] a épousé le 22/07/2017 Mme [S] [X] et en a informé la société bailleresse. Les époux [G] sont devenus co-titulaires du bail.

Par exploit de commissaire de justice du 04/12/2023, la S.A Immobilière 3F a fait assigner M. [B] [G] et Mme [S] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

- ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,

- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou local du choix de la requérante et ce, aux frais, risques et périls des défendeurs, sous réserve des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

- condamner solidairement les défendeurs au paiement, à titre provisionnel :

. de la somme en principal de 3 158,64 € correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 31/10/2023, terme du mois d’octobre 2023 inclus,

. à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer majoré des charges, subsidiairement dire qu’elle ne saurait être inférieure au montant du loyer,

- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 360 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais du commandement, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure. 

Le service départemental des expulsions locatives n’a pas transmis de bilan social et financier.

A l’audience du 06/02/2024, la S.A d’HLM Immobilière 3F, représentée par son conseil, a actualisé la dette locative à la somme de 3 396,49 €, arrêtée au 21/12/2023, terme du mois de décembre 2023 inclus mais reconnaît qu’elle ne dispose pas du décompte actualisé au jour de l’audience. Il lui a été demandé d’en communiquer un par note contradictoire à adresser au tribunal durant le délibéré et sous quinzaine. 

En réponse à la défenderesse, l’avocat du bailleur social indique que son client n’est pas opposé à l’octroi d’un échéancier suspendant les effets de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté.

Mme [S] [X] a expliqué les difficultés rencontrées ayant conduit à la dette locative et a invoqué sa bonne foi ainsi que sa volonté d’apurer la dette pour solliciter un plan d’apurement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [B] [G], cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu ni personne pour lui. Le courrier prévu par ces dispositions a été remis à la barre. Il a été retourné à l’expéditrice avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 02/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été avisée, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, de la situation d’impayé des locataires, par courrier recommandé avec avis de réception distribué à l’organisme le 14/08/2023.

Conformément à ce même article, § III, dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 05/12/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande en résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges est donc recevable.

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le juge des référés est juge de l’évidence.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure aux modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Par application de ce texte, le juge peut, même d’office, vérifier les éléments constitutifs de la dette locative.

En l’espèce, le bail contient, à l’article 9 de ses conditions générales, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 167,86 € a été signifié à chacun des locataires le 01/08/2023. Il ressort de l’examen de l’historique du compte que, malgré des paiements, les causes du commandement n’ont pas été soldées dans le délai imparti par la Loi. 
En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 02/10/2023 à minuit par application des dispositions de l’article 462 du code de procédure civile.

Par note autorisée et reçue au greffe de la juridiction le 27/02/2024, la société bailleresse communique un décompte détaillé arrêté au 08/02/2024 portant mention d’une créance d’un montant de 3 279,28 €, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Jusqu’au terme de la procédure de divorce, M. [B] [G] et Mme [S] [X] restent solidairement engagés au paiement des loyers et des charges. Ils seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 3 279,28 € arrêtée au 08/02/2024, terme du mois de janvier 2024 inclus.

En application de l’article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus  pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [S] [X] exerce la profession d’auxiliaire de vie, pour un salaire d’environ 2 000 €. Une procédure de divorce est en cours. Les deux enfants du couple poursuivent leurs études en Espagne. 

La défenderesse a repris le paiement de son loyer et effectue des paiements relativement réguliers depuis le mois d’août 2023. 

Au regard de la bonne foi de la défenderesse et des efforts déjà consentis, la société Immobilière 3F ne s’oppose pas à l’octroi d’un plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de délai et de fixer un échéancier selon les modalités précisées au dispositif, emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant que le plan d’apurement sera respecté. 

Si les échéances sont réglées régulièrement, et que la dette est soldée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur social. 
De plus, l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges concernant le logement, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux, et l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef sera autorisée. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Succombant principalement à l’instance, M. [B] [G] et Mme [S] [X] seront condamnés aux dépens, mais l’équité commande, au regard de la situation financière des parties, de rejeter la demande formée par la S.A d’HLM Immobilière 3F sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe de la juridiction, 

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location du 09/03/2016 ont été réunies le 02/10/2023 à minuit ;

Condamnons solidairement M. [B] [G] et Mme [S] [X] à payer à la S.A d’HLM Immobilière 3F la somme provisionnelle de 3 279,28 euros (trois mille deux cent soixante-dix-neuf euros et vingt-huit centimes) selon décompte du 08/02/2024, à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Déboutons la S.A d’HLM Immobilière 3F du surplus de sa demande en paiement ;

Suspendons les effets de ladite clause, 

Autorisons M. [B] [G] et Mme [S] [X] à se libérer de la dette par 32 mensualités dont 32 d’un montant minimum de 100 euros (cent euros) payables en sus du loyer courant majoré des charges et au plus tard le 10 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 33ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que si les débiteurs se libèrent ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons, en ce cas, à M. [B] [G] et à Mme [S] [X] de quitter les lieux sis, [Adresse 5] et de les rendre libres de tous occupants de leur chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Condamnons en ce cas, solidairement M. [B] [G] et Mme [S] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

 Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires au présent dispositif ; 

Rejetons la demande indemnitaire formée par la S.A d’HLM Immobilière 3F sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Condamnons in solidum M. [B] [G] et Mme [S] [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 02/04/2024.
Et ont signé,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE