Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 2 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
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REFERENCES : N° RG 23/01281 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YX3D

Minute : 24/00162

PMM





S.A. IMMOBILIERE 3F
Représentant : Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :

 

C/


Monsieur [E] [J] [Y]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Patricia ROTKOPF
Copie délivrée à :
M [E] [J] [Y]
Le Préfet de la Seine Saint Denis

Le


ORDONNANCE DE REFERE 






Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 6 février 2024
tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection 
Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier audiencier 


ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. IMMOBILIERE 3F, demeurant [Adresse 5], prise en la personne de on représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE


D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [J] [Y], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté


D'AUTRE PART


EXPOSÉ DU LITIGE 

Selon acte sous seing privé du 16/02/2022, prenant effet le 17/02/2022, la S.A d’HLM Immobilière 3F a consenti à  M. [J] [Y] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 4], sur la commune de [Localité 8], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 388,08 €, outre les provisions sur charges, avec contrat confort +. 

Un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer hors charges a été versé par le preneur.

Par avenant au bail signé le 01/03/2022, les parties ont convenu de la location d’un emplacement de stationnement 1146P-1093, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 19,71 € et un dépôt de garantie de ce montant a été remis par le preneur.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 11/12/2023, la S.A d’HLM Immobilière 3F a fait citer en référé M. [E] [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

- ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique, à l’expiration du délai de deux mois prévu par les articles L 411-1, L 412-1, L 412-2, L 412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou local du choix de la requérante et ce, aux frais, risques et périls du cité, sous réserve des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

- condamner le défendeur, à titre provisionnel, à lui payer :

. une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer du logement, sans préjudice des charges et jusqu’à parfaite libération des lieux, et subsidiairement, d’une indemnité d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant du loyer,

. la somme de 5 198,35 € au titre de la dette locative due au 31/10/2023, terme du mois d’octobre 2023 inclus,

- condamner le défendeur à lui payer la somme de 360 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

Le service départemental de prévention des expulsions locatives n’a pas transmis de diagnostic social et financier avant l’audience.



A l’audience du 06/02/2024, la société Immobilière 3F, représentée par son avocate, a sollicité, le bénéfice de l’acte introductif d’instance. Il lui a été demandé de produire un décompte actualisé pour vérifier l’éventuel paiement avant l’audience de l’entier loyer, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 23 juillet 2023 et il a été précisé qu’en ce cas, un délai de paiement pourrait être envisagé. Aucune opposition n’a été formée sur ce point.
M. [E] [J] [Y], cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 02/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience. 


MOTIFS DE LA DÉCISION
 
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 applicable au jour de l’introduction de l’instance, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat le 12/12/2023, par voie électronique, soit six semaines au moins avant l’audience.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par le bailleur social deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, par courrier distribué le 13/07/2023. 
 
La demande est donc recevable.

Sur la demande en paiement

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. 

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il a été vérifié que la location du parking est un accessoire au bail.

Il ressort de l’examen de l’historique du compte reçu par note autorisée le 09/02/2024 que le défendeur n’a pas repris le paiement du loyer courant, de sorte que la dette locative mentionnée s’élève à 6 503,96 € selon décompte arrêté au 08/02/2024, terme du mois de janvier 2024 inclus, mais l’actualisation n’ayant pu être débattu par le défendeur absent, il convient de l’écarter. 

M. [E] [J] [Y] ne justifie d’aucun paiement libératoire. Il sera condamné à payer la somme non sérieusement contestable de 5 198,35 € réclamé lors de l’assignation par la S.A d’HLM Immobilière 3F, échéance du mois d’octobre 2023 inclus dont il est intégralement justifié. 


Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 §1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit au paragraphe 9 de ses conditions générales une clause prévoyant sa résiliation de plein droit notamment pour défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 20/07/2023, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer en principal la somme de 3 136,77 € visant la clause résolutoire. L’examen de l’historique du compte du locataire permet de constater que ce dernier n’a pas, dans le délai légal, soldé les causes du commandement de payer.

Cet acte, qui visait également tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, étant resté infructueux pendant plus de deux mois, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail ont donc été réunies le 20/09/2023 à minuit.

En application de l’article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, applicable dès le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
 
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus  pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

M. [E] [J] [Y] ne s’est pas présenté à l’audience. La juge a soulevé d’office la possibilité d’octroyer un échéancier dans l’hypothèse où le paiement du loyer aurait repris avant l’audience, mais, ainsi que cela a été mentionné, le défendeur n’a effectué aucun paiement depuis l’assignation. Dans ces conditions, aucun délai n’est envisageable.



En conséquence, le bail est résilié depuis le 21/09/2023 et M. [E] [J] [Y] devra libérer les lieux. Faute de libération volontaire, la société Immobilière 3 F sera autorisée à faire procéder à son expulsion selon les modalités qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, depuis la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, avec remise des clés ou par expulsion, le défendeur est redevable, en lieu et place du loyer et des charges, d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer par provision au montant du loyer tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dont il sera justifié. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

Succombant principalement à l’instance, M. [E] [J] [Y] sera condamné aux dépens.

Au regard de la situation financière respective des parties, l’équité commande en revanche de rejeter la demande indemnitaire formée par la S.A d’HLM Immobilière 3F sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction, 

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 16/02/2022 ont été réunies le 20/09/2023 à minuit .

Constatons que M. [E] [J] [Y] n’a pas repris le paiement de l’entier loyer avant l’audience et qu’il ne peut donc bénéficier d’un délai suspensif des effets de la clause résolutoire ni d’aucun délai de paiement ;

Constatons que le bail est résilié depuis le 21/09/2023 ;

Fixons par provision le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, dont M. [E] [J] [Y] est redevable en lieu et place du loyer du logement, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamnons M. [E] [J] [Y] à payer à la S.A d’HLM Immobilière 3F la somme provisionnelle de 5 198,35 euros (cinq mille cent quatre-vingt-dix-huit euros et trente-cinq centimes), au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamnons M. [E] [J] [Y] à payer à la S.A d’HLM Immobilière 3F l’indemnité d’occupation telle que fixée à compter du terme du mois de novembre 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux avec remise des clés ou par expulsion ;

Ordonnons à M. [E] [J] [Y] de quitter les lieux sis [Adresse 4], sur la commune de [Localité 8] et de les rendre libres de tous occupants de leur chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante : 

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis
[Adresse 9]
[Localité 6] ; 

Disons que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

Déboutons la S.A d’HLM Immobilière 3F de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [E] [J] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit. 

Ainsi jugé le 02/04/2024
Et ont signé,

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE