Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi fond — 3 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 23/02888 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YPBA

Minute : 24/00588







S.A. EMMAUS
Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

 

C/


Monsieur [I] [W]
Madame [S] [W]




ok





Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SELARL CABINET SALLARD CATTONI

Copie délivrée à :
Monsieur [I] [W]
Madame [S] [W]

Le

AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au Greffe de la Juridiction de Proximité en date du TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Mélissa BLANCHE, juge placée affectée au Tribunal judiciaire de Bobigny pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois par ordonnance du 27 novembre 2023 rendue par le Premier Président de la Cour d’Appel de Paris, statuant en qualité des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffière ;

Après débats à l'audience publique du 08/02/2024
tenue sous la Présidence de Madame Mélissa BLANCHE, Madame Mélissa BLANCHE, juge placée affectée au Tribunal judiciaire de Bobigny pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois par ordonnance du 27 novembre 2023 rendue par le Premier Président de la Cour d’Appel de Paris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, 
Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :
La Société EMMAUS HABITAT, SA à loyer modéré dont le siège social est [Adresse 5] - [Localité 6] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés, es qualités, audit siège.

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [W], demeurant [Adresse 4] - [Localité 7]
comparant en personne

Madame [S] [W], demeurant [Adresse 4] - [Localité 7]
non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 juillet 2013, la société anonyme d'habitations à loyer modéré EMMAUS HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [I] [W] et Madame [S] [W] sur des locaux situés au [Adresse 4] - [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 304,19 euros et d'une provision pour charges de 214,17 euros.

Monsieur [I] [W] et Madame [S] [W] ont déposé un dossier de surendettement. La commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis leur a imposé des mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code. 

Par courrier recommandé en date du 25 novembre 2022, la société EMMAUS HABITAT a mis en demeure Monsieur [I] [W] et Madame [S] [W] de régler la somme de 3277,03 euros en application des mesures imposées par la commission de surendettement dans un délai de 15 jours, sous peine de caducité du plan de surendettement. 

Par actes de commissaire de justice du 7 février 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3592,56 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
 
La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Monsieur [I] [W] et Madame [S] [W] le 5 juin 2023.

Par assignations du 22 novembre 2023, la société EMMAUS HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [I] [W] et Madame [S] [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi majoré de 25% augmenté des charges légalement exigibles, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 1838,21 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 3 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sous réserve de la majoration sollicitée,
 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

A l'audience du 8 février 2024, la société EMMAUS HABITAT précise que la dette locative, actualisée au 31 janvier 2024, s'élève désormais à 1512,20 euros et maintient le surplus de ces demandes. La société EMMAUS HABITAT indique qu'elle n'est pas opposée à d'éventuels délais de paiement. 

Monsieur [I] [W] fait valoir que la dette est soldée suite à trois virements récents. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [S] [W] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La juge a demandé à l'avocat de la société EMMAUS HABITAT de communiquer sous quinze jours un décompte actualisé de la dette, puis la décision a été mise en délibéré au 3 avril 2024.

Par note en délibéré du 18 mars 2024, le conseil de la société EMMAUS HABITAT a transmis un décompte arrêté au 5 février 2024 faisant apparaître que la dette était soldée et a indiqué que sa cliente maintenait néanmoins ses demandes au titre des dépens et de l'article 700.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

La société EMMAUS HABITAT justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la dette locative

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l'espèce, Monsieur [I] [W] a produit à l'audience les justificatifs de virements de 660 euros le 29 janvier 2024, de 140 euros le 1er février 2024 et de 715 euros le 5 février 2024, qui n'apparaissaient pas sur le décompte versé par la bailleresse. 

Le décompte arrêté au 5 février 2024 et communiqué par note en délibéré fait apparaitre un solde créditeur de 2,80 euros au profit des locataires. 

Des frais d'assurance ont cependant été facturés à tort aux locataires sans aucune justification à hauteur de 29,54 euros (sur les mois de juillet 2023 à janvier 2024) et des frais de contentieux ont été inclus dans le décompte à hauteur de 330,15 euros alors qu'ils relèvent des dépens (facturés le 28/02/2023 et le 31/01/2024). Dès lors, après déduction de ces frais, le solde est créditeur à hauteur de 362,49 euros au profit des locataires à la date du 5 février 2024. 

La société EMMAUS HABITAT sera donc déboutée de sa demande en paiement.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 7 février 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3592,56 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 avril 2023.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l'espèce, le décompte communiqué par note en délibéré permet de constater que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire ont été apurées le 5 février 2024 et que la dette est entièrement soldée à ce jour. 

Il convient donc d'accorder rétroactivement à Monsieur [I] [W] et Madame [S] [W] un délai d'un an pour s'acquitter de leur dette en suspendant les effets de la clause résolutoire. 

Monsieur [I] [W] et Madame [S] [W] ayant soldé la dette dans le délai imparti, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué. Les demandes d'expulsion, de fixation d'une indemnité d'occupation et de condamnation à son paiement seront donc rejetées.

Sur les autres demandes

Dans la mesure où il est fait droit partiellement aux demandes de la bailleresse et où la dette n'a été apurée qu'en cours d'instance, Monsieur [I] [W] et Madame [S] [W] seront condamnés in solidum aux dépens de la procédure, une clause de solidarité étant insérée au bail. Il sera toutefois relevé qu'une somme de 330,15 euros s'est noyée dans le décompte et a déjà été payée par les défendeurs (frais de contentieux facturés le 28/02/2023 et le 31/01/2024). Elle devra donc être déduite des sommes dues. 

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la bailleresse au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 février 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 juillet 2013 entre la société anonyme d'habitations à loyer modéré EMMAUS HABITAT, d'une part, et Monsieur [I] [W] et Madame [S] [W], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] - [Localité 7] est résilié depuis le 8 avril 2023,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire insérée au bail, 

ACCORDE à Monsieur [I] [W] et Madame [S] [W] un délai d'un an pour se libérer de la dette,

CONSTATE que les débiteurs se sont intégralement acquittés des causes du commandement de payer et de l'arriéré locatif dans le délai imparti,

DIT que la condition résolutoire est réputée n'avoir jamais joué,

DEBOUTE la société anonyme d'habitations à loyer modéré EMMAUS HABITAT de sa demande en paiement,

DEBOUTE la société anonyme d'habitations à loyer modéré EMMAUS HABITAT de sa demande de fixation de l'indemnité d'occupation et de condamnation à son paiement,

DIT n'y avoir lieu à expulsion,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [W] et Madame [S] [W] à payer à la société EMMAUS HABITAT la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [W] et Madame [S] [W] aux dépens, étant précisé qu'une somme de 330,15 euros a déjà été payée par les locataires à ce titre et devra être déduite des sommes dues, 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge