Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 1 octobre 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



Chambre civile 1-2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 01 OCTOBRE 2024



N° RG 23/03791 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V46S



AFFAIRE :



S.A. HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de NANTERRE, sous le numéro 582 000 105, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité





C/

[V] [Y]

 ...



S.A. D'HLM A CONSEIL D'ADMINISTRATION BATIGERE HABITAT venant aux droits de la société d'HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Mai 2023 par le Tribunal de proximité de SAINT GERMAIN EN LAYE

 

N° RG : 11-23-0253



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 01/10/24

à : 











Me Ondine CARRO





Me Mélina PEDROLETTI



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE PREMIER OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A. HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de NANTERRE, sous le numéro 582 000 105, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 8]



Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 26144

Représentant : Me Pascale BOYAJEAN PERROT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1486 





APPELANTE

****************





Monsieur [V] [Y]

Assisté par sa curatrice Mme [K] [U]

de nationalité 

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représentant : Me Ondine CARRO, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 - N° du dossier 14988





Madame [U] [K] en qualité de tutrice de Monsieur [V] [Y], demeurant UDAF DES YVELINES

UDAF DES YVELINES

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentant : Me Ondine CARRO, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 - N° du dossier 14988







INTIMES

****************

S.A. D'HLM A CONSEIL D'ADMINISTRATION BATIGERE HABITAT venant aux droits de la société d'HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626







PARTIE INTERVENANTE

















Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Mai 2024, Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats et du prononcé de décision : Madame Céline KOC





EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous-seing privé du 12 mai 2021, la société HLM Batigère en Ile-de-France a donné à bail à M. [V] [Y], placé sous curatelle de I'UDAF, un appartement situé au [Adresse 5], à [Localité 7]. 



Le 23 décembre 2022, la société HLM Batigère en Ile-de-France, qui avait déjà dû reloger M. [Y] suite à de nombreuses nuisances occasionnées dans son ancien logement, a adressé à M. [Y] une mise en demeure d'avoir à cesser ses agissements. 



Cette mise en demeure étant restée vaine, la société HLM Batigère en Ile-de-France a, par acte de commissaire de justice du 12 février 2023, fait délivrer assignation à M. [Y] et à Mme [K], prise en sa qualité de curatrice du locataire, à comparaître devant le juge du contentieux de la protection de Saint-Germain-en-Laye, aux fins notamment de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail suite aux manquements graves de M. [Y] et d'ordonner son expulsion. 



Par jugement contradictoire du 31 mai 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en- Laye a : 

- débouté la société HLM Batigère en Ile-de- France de l'ensemble de ses demandes, 

- condamné la société HLM Batigère en Ile de France aux dépens. 



Par déclaration déposée au greffe le 12 juin 2023, la société HLM Batigère en Ile-de- France a relevé appel de ce jugement. 



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 22 août 2023, la société HLM Batigère Habitat venant aux droits de la société HLM Batigère en Ile-de-France, appelante, demande à la cour : 

- de la déclarer recevable et bien fondée son intervention volontaire, 







- en conséquence, de la déclarer recevable et bien fondée en son appel interjeté à l'encontre du jugement rendu le 31 mai 2023 par le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye, 

- d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la société HLM Batigère en Ile-de- France de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée aux dépens, 



Statuant à nouveau, à titre principal, 

- d'ordonner la résiliation judiciaire du bail daté du 12 mai 2021, 

- de constater que M. [Y] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 5] à [Localité 7], 

- d'ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce avec le concours de la force publique et l'assistance du serrurier, si besoin est, 

- de dire que le sort des meubles présents sur les lieux sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application en date du 31 juillet 1992, 

- de fixer l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail avait été poursuivi, augmenté des charges, et ce jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par l'expulsion, soit par la remise des clefs, 

- de condamner M. [Y] à payer à la société HLM Batigère en Ile-de -France le montant de l'indemnité d'occupation ci-avant fixée, au plus tard le 5 de chaque mois, jusqu'à la libération effective des lieux, 

- de condamner M. [Y] au paiement d'une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

- de condamner M. [Y] au paiement d'une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner M. [Y] en tous les dépens y compris ceux du commandement de payer en vertu des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Me [N]. 



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 25 mars 2024, M. [Y] et Mme [K], prise en sa qualité de curatrice de l'intimé, demandent à la cour de : 

- le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 31 mai 2023 par le tribunal de proximité de Saint-Germain-en- Laye, 



Y faisant droit, à titre principal,

- de débouter la société HLM Batigère Habitat venant aux droits de la société HLM Batigère en Ile-de- France de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 



A titre subsidiaire, 

- d'ordonner un délai de 24 mois pour lui permettre de se reloger, 







En tout état de cause, 

- de juger que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 25 avril 2024. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DECISION.



Sur l'appel de la société d'HLM Batigere Habitat 



Sur la demande de résiliation du bail consenti le 12 mai 2021 à M. [Y]. 



Sur la réalité des troubles de voisinage et leur imputabilité à M. [Y]. 



Au soutien de son appel, la société d'HLM Batigère Habitat reproche au premier juge de l'avoir déboutée de ses demandes, faisant valoir qu'il a commis une erreur d'appréciation en considérant que les témoins ont déclaré pour la plupart ne pas être en capacité d'identifier clairement l'auteur des nuisances qu'ils dénoncent dans l'immeuble. Elle expose que les voisins de M. [Y] l'ont pourtant clairement désigné comme étant l'auteur des troubles de voisinage qu'ils subissent, que les nuisances réitérées qu'il provoque portent gravement atteinte à la tranquillité et à la salubrité de l'immeuble. 



M. [Y] réplique qu'ainsi que l'a relevé le tribunal de proximité, les désordres dénoncés par le bailleur au soutien de sa demande d'expulsion et notamment la présence d'excréments, d'urine et les traces de sang dans les parties communes, s'ils sont attestés par plusieurs occupants de l'immeuble, ne peuvent pas lui être imputés avec certitude, que les signataires des attestations versées aux débats ne sont pas en mesure d'identifier clairement l'auteur des troubles et ce d'autant moins qu'il s'semblerait qu'au moins deux résidents soient susceptibles d'être à l'origine de nuisances. 



Sur ce, 



Conformément aux dispositions de l'article 1728 du code civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d'une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail. 







Aux termes de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. 



En application des textes susvisés, le bailleur est donc fondé en application combinée des articles 1728,1729 et de l'article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d'user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé. 



En l'espèce, la société d'HLM Batigere Habitat justifie non seulement la réalité des nuisances provoquées dans l'ensemble immobilier, mais également leur imputabilité à faute à M. [Y] par les différentes pièces qu'elle verse aux débats, à savoir et par ordre chronologique : 

- un rapport du centre d'action sociale de la ville de [Localité 9] qui atteste que M. [Y] s'était comporté de manière identique dans un précédent logement qui lui avait été donné à bail dans cette ville et que la situation était devenue invivable pour les voisins, ce qui a conduit la société bailleresse à le reloger dans l'appartement sis à [Localité 7] depuis le 12 mai 2021, 

- un signalement du 25 mai 2022 aux termes duquel Mme [D], voisine dans l'immeuble, fait état d'une situation alarmante, évoquant des traces de sang sur les murs des parties communes et la présence de deux alcooliques dégradant les murs et les sols des parties communes, 

- un signalement du gardien en date du 10 octobre 2022, aux termes duquel ce dernier précise que M. [Y] fume dans son logement et les parties communes, ce qui conduit au déclenchement de l'alarme incendie de l'immeuble, qu'il sonne à une heure tardive chez une autre résidente, Mme [L], qui présente également des problèmes d'alcoolémie et qu'il dérange les voisins, 

- la lettre recommandée avec avis de réception qu'elle a adressée le 14 novembre 2022 à la tutrice de M. [Y], pour l'informer des troubles répétés que le majeur protégé cause dans l'immeuble et pour lui demander de prendre toutes mesures nécessaires afin d'y mettre un terme, 

- le signalement daté du 30 novembre 2022 du gardien de l'immeuble qui évoque de nouveau les troubles de voisinage causés par M. [Y] qui ne respecte pas la vie en communauté et trouble la tranquillité des locataires, qu'il est souvent alcoolisé, qu'il vomit et fume dans les parties communes, se rend la nuit chez Mme [L] et s'acharne sur la sonnette de sa porte pour qu'elle lui ouvre, 

- le signalement effectué le 1er décembre 2022 par une autre résidente qui se plaint des troubles provoqués par M. [Y] et une d'une autre locataire présentant les mêmes problèmes d'alcoolémie, évoquant également la présence de mégots dans les couloirs, des poubelles devant les portes, la présence d'excréments dans l'escalier et d'urine dans l'ascenseur, 

- la sommation d'avoir à cesser sans délai de tels agissements, qu'elle a fait délivrer le 23 décembre 2022 par voie de commissaire de justice, 









- un nouveau signalement du gardien du 11 janvier 2023, qui indique que s'amoncellent de très nombreux mégots de cigarettes jetées sur la fenêtre du logement situé au-dessous du sien, ainsi qu'au niveau du parking de l'immeuble, 

- une attestation de la directrice territoriale de la bailleresse en date du 11 janvier 2023 qui mentionne que dès son installation à [Localité 7], M. [Y] s'est fait remarquer défavorablement, qu'il est constamment alcoolisé dans son appartement ou dans les parties communes de l'immeuble, qu'il fait la manche devant voire auprès des résidents, qu'il souille les parties communes de vomi,

- trois clichés photographiques montrant la présence de bouteilles vides et d'objets jetés par la fenêtre au droit du logement de M. [Y] et jonchant le sol de la résidence. 



La société bailleresse que d'autres faits d'une certaines gravité lui ont été signalés depuis le jugement dont appel : 

- Mme [D] a attesté le 1er juin 2023 que M [Y] qui est alcoolique provoque des troubles de voisinage régulièrement, qu'il s'amuse à demander des cigarettes dans les couloirs, que lorsqu'il boit, il lui arrive de tomber, que son hygiène laisse à désirer et qu'il dégage des odeurs nauséabondes qui envahissent le 2ème étage, 

- Mme [O] a attesté également le 8 juin 2023 en ces termes ; 'le lundi 5 juin au soit à 2h30 du matin, j'ai entend comme tous les soirs, M. [Y] tapant très fort à la porte de Mme [L], les bruits étaient tellement forts que le bruit m'a interpellée dans mon sommeil, j'ai dû intervenir pour lui dire d'arrêter et de partir, ces faits sont répétitifs tels que mes déclarations que je ne compte plus', 

- M. [Y] s'est présenté le 22 juin 2022 dans les locaux de la bailleresse, fortement alcoolisé pour signaler qu'il avait perdu ses clés, que c'est sans succès que sa tutrice a été contactée en urgence le même jour, qu'il a alors erré dans les parties communes, alcoolisé, dégageant une odeur nauséabonde et a dormi devant sa porte d'entrée où il a passé l'entier week-end, 

- le gardien s'est présenté le 23 juin 2023 chez Mme [L] pour faire installer une porte anti-vandalisme, à son arrivée, il y a trouvé M. [Y] installé chez elle alors que celle-ci le sollicitait afin qu'il fasse sortir M. [Y] qui a refusé. 



La société d'HLM Batigère Habitat justifie avoir procédé à des tentatives de dialogue et à des prises de contact avec la tutrice du locataire, lui avoir adressé ainsi qu'à la tutrice, plusieurs mises en demeure d'avoir à cesser les troubles. 



Les nombreux faits dénoncés par les nombreux voisins dont il est justifié qu'ils sont effectivement commis par M. [Y] avec son amie d'infortune, Mme [L] (laquelle fait également l'objet d'une procédure séparée), constituent des troubles particulièrement graves, générateur d'un climat d'insécurité et d'insalubrité dans l'ensemble immobilier. 









Quelle que soit sa situation personnelle, familiale, le locataire est responsable de ses actes et sa responsabilité ne peut être effacée ni minorée par l'absence de renouvellement de tels agissements, car exiger la persistance du trouble au moment où le juge statue serait ajouter à la loi. 



Le comportement excessif de M. [Y] constitue une violation grave à l'une des clauses essentielles du bail qui lui impose de n'importuner quiconque par son attitude et de quelque façon que ce soit. La gravité de son comportement est donc de nature à justifier la résiliation du bail. Le jugement rendu le 31 mai 2023 par le tribunal de proximité de Saint-Germain-en- Laye doit être infirmé en toutes ses dispositions. 

Statuant à nouveau, il y a lieu de prononcer la résiliation du consenti le à M. [Y] à ses torts exclusifs, de prononcer son expulsion selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. 



Sur la demande de dommages-intérêts formée par la société d'HLM Batigère Habitat. 



La société d'HLM Batigere Habitat sollicite la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts à l'encontre de M. [Y]. 



Les préjudices subis par la bailleresse du fait du comportement inapproprié de M. [Y] justifie qu'il lui soit alloué la somme qu'elle sollicite. En effet, ainsi que la société d'HLM Batigere Habitat l'indique très justement, l'attitude la locataire nécessite la mobilisation de ses équipes, y compris de nettoyage, au-delà de ce que recouvre la gestion normale des résidences, qu'elle doit faire face et répondre au mécontentement des autres locataires qui, à raison, se plaignent des troubles qu'ils subissent. 



M. [Y] a ainsi et du fait de son comportement commis une faute ayant causé un préjudice à la bailleresse en lien avec cette faute.



M. [Y], assisté par sa curatrice, Mme [K], doit être condamné à verser à la société d'HLM Batigere Habitat, la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts. 



Sur les mesures accessoires. 



M. [Y], assisté par sa curatrice, Mme [K], doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de la société d'HLM Batigere Habitat au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant M. [Y], représentée par sa tutrice, 









Mme [K], à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Infirme le jugement rendu le 31 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain- en- Laye en toutes ses dispositions, 



Statuant à nouveau, 



Prononce la résiliation judiciaire du bail consenti le 12 mai 2021 par la société d'HLM Batigèreen Ile- de- France aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société d'HLM Batigere Habitat portant sur l'appartement situé au [Adresse 5] à [Localité 7] aux torts et griefs exclusifs de M. [Y], 



Dit que M. [Y] est désormais occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5] à [Localité 7], 



Dit qu'à défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois de la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, 



Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter de la résiliation du bail à une somme égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail avait été poursuivi, augmenté des charges et condamne M. [Y] à son paiement à compter du jugement et jusqu'à la remise effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion, 



Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application du 31 juillet 1992, 



Condamne M. [Y], assisté par sa curatrice, Mme [K] à verser à la société d'HLM Batigere Habitat, la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts, 













Condamne M. [Y], assisté par sa curatrice, Mme [K], à verser à la société d'HLM Batigere Habitat, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. [Y], assisté par sa curatrice, Mme [K] aux dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel pouvant être recouvrés recouvré par Me Pedroletti avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Céline KOC, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière Le Président