Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 1 octobre 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



Chambre civile 1-2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 01 OCTOBRE 2024



N° RG 23/01598 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VXGE



AFFAIRE :



[T] [I]





C/

[L] [K] épouse [V]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Août 2022 par le Juge des contentieux de la protection de TP [Localité 13]



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 01/10/24

à : 





Me Lorine PEREZ



Me Céline PISA







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE PREMIER OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [T] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentant : Me Lorine PEREZ, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 633



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/010901 du 10/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 15])





APPELANT

****************





Madame [L] [K] épouse [V]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentant : Me Céline PISA, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 424 - N° du dossier 2021032







INTIMEE

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Juin 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE

Greffier, lors du prononcé de décision : Madame Céline KOC







EXPOSE DU LITIGE



Par accord verbal en date du 14 octobre 2020, Mme [L] [V] née [K] a donné à bail à M. [T] [I] une chambre n°1 chez l'habitant et l'usage de parties communes d'habitation (cuisine, salle de douche, toilette, buanderie) situés [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 500 euros et 50 euros au titre des provisions sur charges. 



Par acte sous seing privé du 19 décembre 2020 à effet au 1er octobre 2020, les lieux loués ont fait l'objet d'un contrat de bail écrit.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 février 2021, Mme [V] a mis en demeure M. [I] de produire une attestation d'assurance habitation.



En outre, invoquant des loyers impayés, la bailleresse a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d'huissier de justice en date du 18 février 2021.



Par arrêté préfectoral du 6 septembre 2021, les locaux loués ont été déclarés insalubres en application de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation. Dans ce contexte, Mme [V] a été mise en demeure de faire cesser la mise à disposition des locaux et de reloger son locataire dans un délai de deux mois.



Par acte d'huissier de justice en date du 4 octobre 2021, Mme [V], laquelle faisait valoir que son locataire avait refusé plusieurs propositions de relogement, a assigné M. [I] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye en demandant, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:

- la résiliation judiciaire du bail,

- l'expulsion, 
- la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant de 500 euros,

- le versement par M. [I] de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- la compensation de cette somme avec une éventuelle condamnation de la demanderesse, outre les dépens et le versement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement contradictoire du 18 août 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a :

- prononcé la résolution judiciaire du contrat de bail conclu le 19 décembre 2020 entre Mme [V] et M. [I] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2],



- ordonné en conséquence à M. [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

- dit qu'à défaut pour M. [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [V] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

- débouté Mme [V] de sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation à la charge de M. [I],

- condamné M. [I] à verser à Mme [V] les provisions sur charges d'un montant équivalent à celles qu'elles auraient été si le contrat s'était poursuivi, à compter du mois de juin 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

- condamné M. [I] à verser à Mme [V] la somme de 1 900 euros au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- condamné M. [I] à payer la somme de 400 euros à Mme [V] en réparation de son préjudice moral,

- débouté M. [I] de sa demande de dommages et intérêts,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- débouté les parties de leurs demandes d'indemnités fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné que les dépens de l'instance soient supportés à part égale par chacune des parties,

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.



Par déclaration déposée au greffe le 8 mars 2023, M. [I] a relevé appel de ce jugement. 



Par ordonnance d'incident en date du 21 mars 2024, le conseiller de la mise en état a : 

- déclaré recevable la demande de radiation formée par Mme [V],

- débouté Mme [V] de la totalité de ses demandes,

- vu l'article 700 du code de procédure civile, débouté M. [I] de sa demande en paiement,

- condamné Mme [V] aux dépens de l'incident.



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 30 novembre 2023, M. [I], appelant, demande à la cour de : 

Sur l'appel principal,

- déclarer l'appel recevable,

- infirmer le jugement n°11-21-001089 du 18 août 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye en ce qu'il :









* a prononcé la résolution judiciaire du contrat de bail conclu le 19 décembre 2020 avec Mme [V] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8],

* lui a ordonné en conséquence de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement,

* a dit qu'à défaut pour lui d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [V] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

* l'a condamné à verser à Mme [V] les provisions sur charges d'un montant équivalent à celles qu'elles auraient été si le contrat s'était poursuivi, à compter du mois de juin 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

* l'a condamné à verser à Mme [V] la somme de 1 900 euros au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement,

* l'a condamné à payer à Mme [V] la somme de 400 euros en réparation de son préjudice moral,

* a dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire,

* l'a débouté de ses demandes tendant à:

- déclarer irrecevables les demandes nouvelles de Mme [V] pour absence de lien suffisant avec les demandes initiales, 

- débouter Mme [V] de toutes ses demandes, fins et prétentions, 

- condamner Mme [V] à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts, 

- condamner Mme [V] à verser à son avocat une somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, 

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Statuant à nouveau, in limine litis,

- déclarer irrecevable la demande de Mme [V] tendant à ce qu'il soit condamné à lui verser une somme de 4 900 euros au titre des loyers et charges impayés,

Au fond,

- débouter Mme [V] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

- condamner Mme [V] à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts,

- condamner Mme [V] à verser à Me [X] une somme de 2 000 euros en application des dispositions combinées de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

- condamner Mme [V] aux entiers dépens,

Sur l'appel incident,

- débouter Mme [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.









Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 16 mai 2024, Mme [V], intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de : 

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, à l'exception de celles ayant condamné M. [I] à lui verser une somme de 400 euros en réparation de son préjudice moral, et l'ayant déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Et le réformant, à titre incident,

- condamner M. [I] à lui régler la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner M. [I] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles de première instance,

En tout état de cause,

- condamner M. [I] à lui verser à la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles d'appel,

- le condamner en tous les dépens.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 30 mai 2024.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la résiliation judiciaire du bail



M. [I] fait grief au premier juge d'avoir prononcé la résiliation du bail au visa de l'article L. 521-3-2 VII du code de la construction et de l'habitation comme demandé par Mme [V] née [K].



Poursuivant l'infirmation de ce chef du jugement, il fait valoir que cet alinéa prévoyant la possibilité d'une résiliation du bail ne concerne que le cas où le locataire refuse trois offres de relogement faites par le maire, le président d'un établissement public de coopération intercommunale ou la personne publique ayant pris l'initiative d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat et n'est donc pas applicable à sa situation. 



Il soutient que l'article L. 521-3-1 II du code de la construction et de l'habitation qui oblige le propriétaire d'un immeuble faisant l'objet d'une cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation de locaux de faire une offre de relogement à ses occupants ne prévoit pas la possibilité d'une résiliation du bail en cas de refus de ces offres par le locataire.



En tout état de cause, il indique qu'il convient de tenir compte uniquement des offres de relogement proposés par Mme [V] née [K] à compter du 6 septembre 2021 et dont il a eu connaissance. Il affirme qu'elles ne correspondaient ni à ses besoins ni à ses possibilités et ne satisfaisaient donc pas aux critères prévus par l'article L. 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation. Il en déduit qu'à supposer que Mme [V] née [K] puisse se prévaloir de l'article L. 521-3-2 VII du même code, il était fondé à ne pas donner suite à ces offres. 



Mme [V] née [K], qui demande la confirmation du chef du jugement ayant prononcé la résiliation du bail, fait valoir que l'article L. 521-3-2 I du code de la construction et de l'habitation, qui renvoie à l'article L. 511-11 visé dans l'arrêté préfectoral relatif au local litigieux, est donc applicable en l'espèce, ce qui est corrollairement le cas de l'article L. 521-3-2 VII visant l'une des hypothèses de l'article L. 521-3-2 I et précisant la sanction prévue en cas de refus d'au moins trois offres de relogement. 



Sur le fond, elle soutient avoir fait tout son possible pour reloger M. [I], et ce dès la mise en demeure de l'[Localité 5] annonçant l'arrêté préfectoral du 6 septembre 2021, affirmant avoir trouvé des locaux correspondant aux besoins et possibilités financières de son locataire, ce dont elle lui a fait part tant par sms, courriels et lettres recommandées, de même qu'à l'[Localité 5], sans retour de sa part. Elle ajoute que les contestations de ces offres par M. [I] sont intervenues uniquement à l'occasion de la présente instance et ne peuvent prospérer, l'obligation de relogement n'étant pas une obligation de résultat pour le bailleur qui n'a pas à endosser une responsabilité tenant à l'impossibilité pour le locataire de justifier de sa situation financière. Elle fait valoir que M. [I] ayant refusé au moins trois logements proposés, la résiliation du bail doit être prononcée.



Sur ce,



L'article L. 521-3-1 II, dans sa version en vigueur au jour de la notification de l'arrêté, dispose que lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ou lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux mentionnés à l'article L. L. 331-23 du code de la santé publique, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2.



Il résulte de l'article L. 521-3-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable au présent litige que :









I. (...) Lorsque l'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité mentionné à l'article L. 511-11 ou à l'article L. 511-19 comporte une interdiction définitive ou temporaire d'habiter ou que les travaux prescrits rendent temporairement le logement inhabitable, et que le propriétaire ou l'exploitant n'a pas assuré l'hébergement ou le relogement des occupants, l'autorité compétente prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger.

(...)

VII.-Si l'occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des I ou III, le juge peut être saisi d'une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d'occupation et à l'autorisation d'expulser l'occupant.



En application de l'article L. 521-2 III du code de la construction et de l'habitation, (...), une déclaration d'insalubrité, un arrêté de péril ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d'occupation ou d'hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l'article L. 521-3-2. 



Il résulte de la combinaison de ces textes que la sanction prévue par l'article L. 521-3-2 VII, qui s'applique aux arrêtés préfectoraux pris en application de l'article L. 511-11, ne se limite pas aux offres de relogement effectuées par l'autorité compétente en cas de défaillance du propriétaire mais s'appliquent également à celles effectuées par ce dernier conformément aux dispositions de l'article L. 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation, cette disposition ayant pour objet d'éviter les refus abusifs de relogement.



En l'espèce, par arrêté du 6 septembre 2021, le préfet des Yvelines a déclaré insalubre, en application de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, le local situé [Adresse 1] à [Localité 7], propriété de Mme [V] née [K], laquelle a été tenue de faire cesser la mise à disposition de ce local aux fins d'habitation et de procéder au relogement de l'occupant dans un délai de deux mois.



Il apparaît que dès le courrier de l'[Localité 5] d'Ile-de-France du 22 juin 2021 l'avisant du rapport de visite et d'un arrêté d'insalubrité à venir ainsi que son obligation de relogement définitif des occupants, Mme [V] née [K] a adressé à M. [I] plusieurs offres de relogement par courriel ou par lettres recommandées avec accusé de réception (pièces 21 à 29 de l'intimée), qu'elle a également communiqués à l'[Localité 5] tout en lui faisant part du refus de coopération de M. [I], laquelle en a pris acte dans son courrier du 6 août 2021.



A compter de la notification de l'arrêté préfectoral, Mme [V] née [K] a proposé de nouvelles offres de relogement à M. [I]:











- par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 octobre 2021 (pièce 47): 3 propositions sur les communes de [Localité 6], [Localité 14] et [Localité 7], dont les loyers et charges étaient compris entre 470 et 585 euros, avec les coordonnées téléphoniques des propriétaires. M. [I] écarte ces offres de relogement au motif qu'il n'en a pas eu connaissance. Cependant, Mme [V] née [K] ne saurait être tenue pour responsable du fait qu'il ne soit pas allé retirer ces courriers, étant ajouté qu'elles apparaissent correspondre aux besoins et possibilités de M. [I] qui ne les critique pas sur ce point. 



- par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 octobre 2021 (pièce 48): 8 propositions émanant d'agences immobilières sur les communes de [Localité 7], [Localité 10], [Localité 11], [Localité 9] et [Localité 12], dont les loyers et charges étaient compris entre 490 et 742 euros. M. [I] écarte également ces offres de relogement au motif qu'il n'en a pas eu connaissance, ce qui est inopérant, étant ajouté qu'au moins deux d'entre elles ([Localité 7] - 536 euros et [Localité 10] - 490 euros) apparaissent correspondre aux besoins et possibilités de M. [I] qui ne les critique pas sur ce point. 



- par courrier du 8 décembre 2021 (pièce 52) retiré par M. [I]: 2 propositions sur les communes de [Localité 13] (550 euros loyer avec charges) et [Localité 14] (490 euros) avec les coordonnées des propriétaires, de sorte que M. [I] ne peut critiquer ces offres du seul fait qu'il ne s'agissait pas d'offres 'publiées' dès lors qu'il n'a même pas pris attache avec eux pour confirmer ces informations. Il convient en outre de relever qu'il s'agit de biens situés dans un secteur géographique proche de son domicile sans que M. [I] explicite en quoi cette distance de la commune de [Localité 7] lui posait difficulté. Enfin, il ne saurait être reproché à Mme [V] née [K] de lui avoir proposé des logements pour lesquels des garanties étaient demandées par les propriétaires (en l'occurrence un contrat de travail et des fiches de paye), son obligation étant de lui présenter des offres de relogement adaptées à ses besoins et possibilités.



- par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 décembre 2021 (pièce 53): 5 propositions émanant d'agences immobilières sur les communes de [Localité 7], [Localité 10] et [Localité 6], dont les loyers et charges étaient compris entre 620 et 690 euros.



- par courrier du 3 mars 2022 (pièce 59) retiré par M. [I]: 2 propositions sur les communes de [Localité 6] (590 euros loyer charges) et [Localité 7] (730 euros). 



Ainsi que l'a justement relevé le premier juge, Mme [V] née [K] a donc proposé à M. [I] bien plus que trois offres de relogement correspondant à ses besoins et possibilités, y compris après la prise de l'arrêté préfectoral, tout en mettant l'[Localité 5] en copie, respectant ainsi les obligations mises à sa charge. De son côté, le locataire a refusé ces offres et n'a même pas répondu à ces courriers ni pris attache avec les propriétaires des biens ou les agences immobilières pour a minima visiter les logements et déposer un dossier de candidature. 





Dans ces conditions, le comportement de M. [I] justifie la résiliation du bail et l'expulsion de son occupant. 



Le jugement déféré mérite ainsi confirmation de ces chefs.



Sur la demande en paiement des provisions sur charges



M. [I] fait grief au premier juge de l'avoir condamné au paiement des provisions sur charges pour la période postérieure à l'arrêté d'insalubrité tout en déboutant Mme [V] née [K] de sa demande d'indemnités d'occupation.



Il fait valoir qu'outre la contradiction dans les motifs de la décision, l'indemnité d'occupation a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux d'un occupant sans droit ni titre. Or, il soutient que Mme [V] née [K] est dans l'incapacité de rapporter la preuve des dépenses réelles liées aux charges, aucun justificatif n'étant produit, et qu'elle n'a donc jamais justifié du préjudice qu'elle subirait du fait de son maintien dans les lieux concernant sa consommation d'eau, d'électricité, de gaz, des taxes ou des assurances. Il ajoute n'avoir pas été en mesure de jouir pleinement des lieux puisqu'il est régulièrement hospitalisé depuis 2021 compte tenu de son état de santé lié à la situation de précarité et de harcèlement dans laquelle il vivait alors. 



Mme [V] née [K] demande la confirmation de ce chef du jugement, M. [I] étant redevable des provisions sur charges d'un montant équivalent à celles qui auraient été dues si le contrat s'était poursuivi.



Sur ce,

En application de l'article L. 521-2 I du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable au jour de l'arrêté, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.



Il en résulte que les provisions sur charges restent dues par le locataire, ne s'agissant pas de sommes dues en contrepartie de l'occupation du logement comme le sont les loyers ou les indemnités d'occupation, mais celles dues en contrepartie des différents services et dépenses visées à l' article 23 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que ces charges restent dues malgré l'arrêté d'insalubrité, étant rappelé qu'elles pourront faire l'objet d'une régularisation au vu de la consommation réelle de M. [I]. 







Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [I] à payer à Mme [V] née [K] les provisions sur charges d'un montant équivalent à celles qui auraient été dues si le contrat de bail s'était poursuivi et ce jusqu'à la libération effective des lieux.



Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés



* Sur la recevabilité de la demande



M. [I] fait grief au premier juge d'avoir déclaré recevable la demande additionnelle de Mme [V] née [K] en paiement des loyers et charges impayés au motif que l'arriéré locatif est l'accessoire de la demande principale en résiliation et en expulsion et qu'elle se rattache par un lien suffisant aux demandes originaires.



Il demande à la cour de déclarer irrecevable la demande de Mme [V] née [K] de lui payer la somme de 4 900 euros au titre des loyers et charges impayés en faisant valoir que cette prétention ne figurait pas dans ses demandes initiales; que la demande de résiliation judiciaire n'est pas fondée sur un arriéré locatif et ne se rattache pas au bail mais à l'arrêté d'insalubrité, de sorte que la demande en paiement portant sur des arriérés de loyers qui seraient dus avant l'arrêté ne présente aucun lien avec la demande de résiliation dont elle n'est ni la conséquence ni l'accessoire.



Mme [V] née [K] demande la confirmation du chef du jugement ayant déclaré sa demande additionnelle recevable en reprenant les motifs du premier juge qui n'a fait que rappeler l'alinéa 1er de l'article 70 du code de procédure civile et user de son pouvoir d'appréciation souverain reconnu par la Cour de cassation. 



Sur ce,



En application de l'article 65 du code de procédure civile, constitue une demande additionnelle la demande par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures.



Il résulte de l'article 70 du code de procédure civile que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.



En l'espèce, Mme [V] née [K] a présenté devant le premier juge une demande en paiement de la somme de 4 900 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2021, soit pour la période antérieure à l'arrêté d'insalubrité, demande qu'elle n'avait pas formulée dans son acte introductif d'instance qui comprenait une demande en résiliation du bail et en expulsion.







Il apparaît ainsi que cette demande en paiement se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant en ce qu'elles ont toutes pour origine le contrat de bail liant les parties quand bien même la demande en résiliation du bail n'était pas fondée sur un arriéré locatif.



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a déclaré recevable la demande en paiement des loyers et charges impayés.



* Sur le montant de l'arriéré locatif



M. [I] s'oppose à la demande en paiement de l'arriéré des loyers et charges antérieurs à l'arrêté d'insalubrité en faisant valoir le caractère indécent du logement au vu de l'arrêté d'insalubrité et que le caractère impropre du logement préexistait à son installation.



Mme [V] née [K] demande la confirmation du jugement déféré. Elle fait valoir que l'arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2021 inclus s'élevait à 4 350 euros mais que le tribunal n'a condamné M. [I] qu'au paiement de la somme de 1 900 euros en appliquant un abattement de 70% pour compenser la perte de jouissance paisible du logement par M. [I], ce à quoi elle acquiesce.



Sur ce,



En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. (...)

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.











En l'espèce, il ressort de l'arrêté préfectoral du 6 septembre 2021 que le local est impropre à l'habitation du fait de sa nature et configuration, compte tenu d'une surface habitable inférieure à 9 m² sous une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m; qu'aucune pièce ne peut être qualifiée de pièce principale d'habitation, que le local est aménagé dans un ancien garage et enfoui à 65% par rapport au jardin et que l'éclairement naturel et la surface ouvrante des pièces principales sont insuffisants, ce qui est susceptible d'engendrer des risques d'atteintes à la santé mentale et des risques d'altération de la vue, de douleurs oculaires, de stress et de pathologies dépressives.



Pour autant, si l'insalubrité et l'indécence du logement sont établies, M. [I] n'allègue ni ne justifie d'une impossibilité totale d'utiliser les lieux qui seule pourrait fonder une exception d'inexécution de son obligation de paiement du loyer et le rejet de la demande en paiement de Mme [V] née [K].



La réfaction de 70% du montant des loyers échus impayés telle qu'appliquée par le premier juge afin de compenser la perte de jouissance paisible du logement par M. [I] et la condamnation de ce dernier à lui verser la somme totale de 1 900 euros se décomposant comme suit: 1 050 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période antérieurs au 6 septembre 2021 et 850 euros au titre des charges impayées jusqu'au mois de mai 2022 inclus, méritent ainsi confirmation.



Sur les demandes de dommages et intérêts



* Sur la demande de M. [I]



M. [I] demande la condamnation de Mme [V] née [K] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des articles 1240 et 1719 du code civil et fait grief au premier juge de l'avoir débouté de cette demande malgré la multitude de preuves apportées. 



Il soutient que Mme [V] née [K] a mis à sa disposition un local d'habitation qui ne présentait aucune caractéristique permettant d'y réponse et ce dans le mépris des dispositions législatives et réglementaires en vigueur et de la dignité humaine. Il ajoute qu'elle a eu un comportement inquiétant pour lequel il a déposé plusieurs plaintes et mains courantes, consistant notamment en une intrusion permanente dans les locaux privés sans autorisation, le changement des serrures permettant l'accès au sol-sol en décembre 2020 au motif qu'il n'aurait pas payé son loyer, un comportement menaçant et agressif (nuisances sonores permanentes, suppression d'équipements, blocage de numéros) afin de le faire partir.



Il affirme avoir subi un harcèlement de la part de Mme [V] née [K] l'ayant conduit à être hospitalisé à de nombreuses reprises, ce qui l'a fait sombrer alors qu'il commençait sa vie d'adulte, étant tout juste âgé de 21 ans lors de son installation et ce que son expulsion n'a fait qu'empirer.









Mme [V] née [K] demande la confirmation du jugement déféré ayant débouté M. [I] de cette demande. 



Elle explique la mise en location d'un local non-conforme par son ignorance des règles du code de la construction et de l'habitation et souligne avoir tout fait pour se mettre en règle avant même la prise de l'arrêté préfectoral. Elle soutient que les nombreuses affirmations de l'appelant à son encontre ne sont pas prouvées et ont été portées à sa connaissance pour la première fois au cours de l'instance et donc à l'évidence pour les besoins de la cause, le seul courrier adressé par M. [I] en cours de bail le 4 août 2021 n'y faisant pas référence. Elle affirme que la mauvaise foi de ce dernier est manifeste.



Sur ce,



En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 



L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.



En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les relations entre M. [I] et sa bailleresse ont été particulièrement conflictuelles, de nombreuses plaintes et mains courantes ayant été déposées de part et d'autre, chacun dénonçant des faits de tapage diurne et nocturne, violation de domicile, surveillance et harcèlement à l'encontre de l'autre.



S'il est établi que Mme [V] née [K] a changé les serrures du logement le 14 décembre 2020 dans un contexte de loyers impayés avant la signature d'un bail écrit, la situation a été rétablie suite à la plainte déposée par M. [I] et un bail a été signé entre les parties.



M. [I] ne rapporte pas la preuve d'un trouble de jouissance résultant du comportement de Mme [V] née [K] pour lequel il a déposé une main courante en mai 2021 et deux plaintes en juin 2021 pour des faits de manoeuvres, menaces et voies de fait ou contrainte afin de forcer une personne à quitter son lieu d'habitation depuis le 14 décembre 2021, aucun élément objectif ne venant corroborer ces plaintes dont les suites judiciaires n'ont pas été précisées, les attestations de deux anciens locataires ne concernant pas des faits subis par M. [I]. 





Il ne justifie pas davantage d'un préjudice en résultant. S'il établit avoir été hospitalisé à quatorze reprises pour quelques heures entre janvier 2020 et février 2023, voire quelques jours en novembre 2022, il n'est pas établi que ces passages à l'hôpital, dont la cause est inconnue, seraient dus au comportement de Mme [V] née [K] à son égard, étant au surplus relevé qu'ils avaient commencé avant son entrée dans les lieux survenu en octobre 2020.



Par ailleurs, il convient de relever, comme l'a justement fait le premier juge, que le préjudice de jouissance résultant de la configuration des lieux a été réparé par la réfection du montant du loyer à hauteur de 70%.



En conséquence, la demande de dommages et intérêts de M. [I] est rejetée et le jugement est confirmé de ce chef.



* Sur la demande de Mme [V] née [K]



M. [I] fait grief au premier juge de l'avoir condamné à verser à Mme [V] née [K] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.



Il fait valoir que Mme [V] née [K] ne justifie d'aucun préjudice moral qui pourrait lui être imputé directement; que ce n'est qu'à la suite de ses propres plaintes à son égard qu'elle l'accusé de faits identiques à son encontre et qu'elle n'établit pas de lien de causalité entre l'état dépressif réactionnel qu'elle invoque et son comportement.



Mme [V] née [K] demande l'octroi de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros en faisant valoir que M. [I] a fait changer les serrures donnant accès aux parties communes en s'en réservant ainsi un accès exclusif, de sorte qu'elle n'avait plus accès à la buanderie du sous-sol pour y laver son linge, ni à la chaudière, au tableau électrique et à l'arrivée d'eau. Elle ajoute avoir dû affronter l'agressivité de M. [I] dès qu'elle voulait accéder aux parties communes, ce qui l'a contrainte à déposer plainte. Elle ajoute qu'elle est une personne fragile bénéficiant d'un titre d'invalidité. Elle affirme que le comportement de M. [I] a perduré après le jugement déféré alors qu'elle se trouvait encore plus affaiblie par ses problèmes de santé.



Sur ce,



En application de l'article 1240 code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 



M. [I] reconnaît dans ses conclusions avoir changé les serrures menant au sous-sol en soutenant que Mme [V] née [K] ne devait pas y avoir accès, comme il l'a indiqué à l'huissier de justice venu constater les lieux le 14 juin 2021 en lui précisant que selon le bail, les pièces sont communes aux locataires et non à la propriétaire et qu'il était dans son bon droit quand il a changé les serrures. Mme [V] née [K] produit le constat d'huissier de justice du 14 juin 2021 faisant état d'un changement de serrures pour l'accès aux parties communes. 





Il ressort du contrat de bail l'existence de pièces communes ainsi listées: cuisine, salle de douche, toilette, buanderie. Le règlement intérieur annexé précise que le locataire loue une chambre chez l'habitant et que le reste de la maison est à usage commun à tous: cuisine, buanderie, terrasse, de sorte que la bailleresse était bien-fondée à pouvoir accéder à ces parties communes. 



Elle justifie avoir ainsi été empêchée d'accéder à la buanderie par M. [I] et aux parties communes (chaudière, tableau électrique), lui causant ainsi un préjudice de jouissance durant plusieurs mois avec impossibilité de faire procéder à la révision de la chaudière, ce qui a nécessité l'intervention des services de police le 20 janvier 2022 sans succès, M. [I] ayant refusé l'accès comme l'ont relevé les policiers (pièce 58) et le 1er novembre 2022 au cours de laquelle il a accepté de laisser l'accès afin d'effectuer les différents entretiens (pièce 73).



Elle justifie par ailleurs de l'agressivité de M. [I] au travers de deux messages qu'elle produit (pièces 4 et 5) et des plaintes qu'elle a déposées pour violences de sa part à son égard le 14 novembre 2021 suite à une altercation au sujet de l'accès aux parties communes. Si les suites données n'ont pas été justifiées, elle produit un certificat de son médecin traitant du 15 novembre 2021 indiquant que Mme [V] née [K] lui a dit avoir été agressée et relevant qu'elle présente un état d'anxiété majeur réactionnel avec pleurs, sentiment de détresse et de panique, avec prescription d'un traitement anxiolytique et ITT de 3 jours.



Postérieurement au jugement déféré, elle produit une nouvelle plainte pour violences déposée le 15 novembre 2022 dont elle ne précise pas les suites données et qui n'est corroborée par aucun autre élément. 



Compte tenu de la durée et de la persistance du comportement fautif de M. [I], les préjudices subis par Mme [V] née [K] en résultant seront intégralement indemnisés par l'octroi d'une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.



Le jugement déféré est en conséquence infirmé quant au quantum de l'indemnisation.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



M. [I], qui succombe en son appel, est condamné aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. La cour n'étant saisie d'aucun appel du chef du jugement déféré relatif aux dépens, aucune des parties n'en ayant demandé l'infirmation, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point. En revanche, les dispositions du jugement critiqué relatives aux frais irrépétibles son confirmées.



M. [I] est condamné à payer à Mme [V] née [K] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.











PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour sauf sur le montant des dommages et intérêts dus à Mme [V] née [K],



Statuant à nouveau de ce seul chef, 



Condamne M. [T] [I] à payer à Mme [L] [V] née [K] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;



Condamne M. [T] [I] à payer à Mme [L] [V] née [K] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [T] [I] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. 





Prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Céline KOC, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière Le Président