Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 1 octobre 2024

PhD/ND



Numéro 24/2933





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 01/10/2024 







Dossier : N° RG 23/01645 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IRV7 





Nature affaire :



Cautionnement - Recours de la caution contre le débiteur principal ou contre une autre caution















Affaire :



S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES





C/



[S] [P]







 























Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 01er octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 25 Juin 2024, devant :



Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes,





Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère 







qui en ont délibéré conformément à la loi.



















dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 824 541 148, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Julie CHATEAU de la SCP JEAN LUC SCHNERB - JULIE CHATEAU - ANCIENNEMENT DANIEL LACLA U, avocat au barreau de Pau

Assistée de Me Catherine GAUTHIER (selarl LEVY ROCHE SARDA), avocat au barreau de Lyon







INTIME :



Monsieur [S] [P]

né le [Date naissance 2] 1995 à [Localité 5] (Côte d'Ivoire)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 6]



assigné





































sur appel de la décision 

en date du 23 FEVRIER 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU

RG : 22/528





FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES



Suivant acte sous seing privé du 19 septembre 2019, Mme [M] [T] a donné à bail d'habitation à M. [S] [P] un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 320 euros ;



La société Action logement services (sa), au titre du dispositif Visale, s'est portée caution solidaire du paiement des loyers dans la limite de 36 échéances impayées.



Suite aux défaillances du locataire, la caution a réglé au bailleur plusieurs loyers impayés.



Par acte d'huissier du 28 février 2022, la société Action logement services a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 323,24 euros au titre du loyer du mois de décembre 2021.



Suivant exploit du 7 juin 2022, la société Action logement services a fait assigner M. [P] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau en constatation de la résiliation du bail, expulsion et paiement de la somme de 2.936,64 euros au titre des loyers réglés au profit du bailleur.



M. [P] a reconnu devoir les sommes réclamées et a sollicité des délais d'apurement de la dette.



Le juge des contentieux de la protection a rouvert les débats en invitant la société Action logement services à justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.



La société Action logement services a indiqué que cette saisine n'était pas applicable en la cause.



Par jugement contradictoire du 23 février 2023, le juge des contentieux de la protection a :



- déclaré irrecevable l'action en résiliation du bail

- condamné M. [P] à verser à la société Action logement services la somme de 6.182,77 euros, arrêtée au 31 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2022 sur la somme de 323,24 euros et pour le surplus à compter de la présente décision

- débouté M. [P] de sa demande de délais de paiement

- condamné M. [P] à verser à la société Action logement services la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- débouté la société Action logement services du surplus de ses demandes

- condamné M. [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.



Par déclaration faite au greffe de la cour le 12 juin 2023, la société Action logement services a relevé appel de ce jugement limité à la disposition ayant déclaré irrecevable son action en résiliation du bail et à celle l'ayant déboutée du surplus de ses demandes.



Le 8 août 2023, la déclaration d'appel a été signifiée à M. [P], dans les formes de l'article 656 du code de procédure civile.







Les 14 septembre 2023 et 21 mai 2024, la société Action logement services a fait signifier ses conclusions d'appel à M. [P], dans les formes de l'article 656 du code de procédure civile.



La procédure a été clôturée par ordonnance du 22 mai 2024. 



***



Vu les dernières conclusions remises le 17 mai 2024, signifiées le 21 mai 2024 par la société Action logement services qui a demandé à la cour d'infirmer le jugement des chefs critiqués dans la déclaration d'appel, et, statuant à nouveau, de :



- déclarer recevable son action

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail

- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [P]

- ordonner l'expulsion de M. [P] et de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique

- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges

- condamner M. [P] à payer lesdites indemnités d'occupation à la société Action logement services dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération des lieux

- réactualisant la créance, condamner M. [P] à lui payer la somme de 8.121,89 euros, arrêtée au 17 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 février 2022 sur la somme de 323,24 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation

- y ajoutant, condamner M. [P] à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



MOTIFS



sur la procédure ,



En l'espèce, il ressort des procès-verbaux de commissaire de justice que la déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été signifiées à étude, dont la réalité a été vérifiée, dans les formes de l'article 656 du code de procédure civile.



La cour paraissant régulièrement saisie, il sera statué par arrêt rendu par défaut, en application de l'article 474 du code de procédure civile.



Par ailleurs, il résulte des articles 472 et 954 alinéa 6 du code de procédure civile qu'en appel, si l'intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, que le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés et qu'enfin, il doit examiner, au vu des moyens d'appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s'est déterminé.



sur le fond du litige



Il n' y a pas lieu de statuer sur la confirmation des chefs du jugement qui n'ont pas été visés dans la déclaration d'appel dont l'effet dévolutif est limité aux dispositions ayant déclaré irrecevable l'action de la société Action logement services pour défaut de saisine, en sa qualité de personne morale, de la commission des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation et ayant rejeté le surplus de ses demandes.





Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, il résulte des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales sont tenus de délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.



Contrairement à ce qu'a retenu le jugement entrepris, la société Action logement services fait valoir, à bon droit, que cette disposition ne s'applique pas à l'action en constatation de la résiliation du bail engagée par une caution personne morale subrogée dans les droits d'un bailleur personne physique qui est dispensé de saisir la dite commission, dès lors que le subrogé exerce les droits et actions du subrogeant.



En l'espèce, la société Action logement services a fait délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire et l'assignation en constatation de la résiliation du bail en sa qualité de caution subrogée dans les droits et actions de Mme [T], bailleur personne physique, en vertu de quittances subrogatives, conformément à l'article 2309 du code civil.



Le jugement sera donc infirmé sur ce point et la société Action logement services déclarée recevable en son action.



Il est établi que M. [P] n'a pas régularisé le loyer du mois de décembre 2021 dans les deux mois du commandement de payer du 8 février 2022, la disposition du jugement ayant accueilli le recours subrogatoire de la caution pour un montant incluant le loyer de décembre étant passée en force.



Par conséquent, la société Action logement services est recevable et fondée, en sa qualité de caution subrogée dans les droits et actions du bailleur et poursuivant un intérêt légitime d'éviter un accroissement de la dette locative garantie par le cautionnement, à faire constater la résiliation du bail à compter du 9 avril 2022.



S'agissant de la demande de fixation et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, il ressort des productions que la société Action logement services a réglé « les loyers » échus postérieurement à la résiliation du bail jusqu'au mois d'août 2023.



En application du contrat de cautionnement liant les parties, la société Action logement services est subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l'impayé de loyers, le terme de « loyers », désignant 'le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par le locataire au bailleur, ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d'occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation du bail'.



Il convient donc de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à une somme égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et de condamner M. [P] à payer à la société Action logement services les indemnités d'occupation postérieures.



Et, réactualisant seulement la condamnation prononcée en première instance, au vu du décompte versé aux débats, M. [P] sera condamné à payer à la société Action logement services la somme de 8.313,07 euros, comprenant les loyers et indemnités d'occupation arrêtée au mois d'août 2023, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 323,24 euros à compter du 8 février 2022, sur la somme de 2.613,40 euros à compter de l'assignation du 7 juin 2022, et sur le surplus à compter des conclusions d'appel du 14 septembre 2023.



Et, M. [P] sera condamné au paiement des indemnités d'occupation postérieures jusqu'à la libération des lieux sur justificatif des quittances subrogatives attestant de leur paiement entre les mains du bailleur.



M. [P] sera condamné aux dépens d'appel.



La société Action logement services sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile en appel.



PAR CES MOTIFS



la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt par défaut, et en dernier ressort,



INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action de la société Action logement services et débouté la société Action logement services du surplus de ses demandes,



et statuant à nouveau de ces chefs,



DECLARE recevable l'action en constatation de la résiliation du bail liant M. [P] et Mme [T],



CONSTATE la résiliation dudit bail à compter du 9 avril 2022,



ORDONNE l'expulsion de M. [P] et de tous occupants de son chef, des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique,



FIXE une indemnité mensuelle d'occupation, due à compter de la résiliation du bail, à la somme égale au montant du loyer contractuel outre les charges,



et, réactualisant le montant de la condamnation prononcée en première instance,



CONDAMNE M. [P] à payer à la société Action logement services la somme de 8.313,07 euros, comprenant les loyers et indemnités d'occupation arrêtée au mois d'août 2023, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 323,24 euros à compter du 8 février 2022, sur la somme de 2.613,40 euros à compter du 7 juin 2022, et sur le surplus à compter du 14 septembre 2023,



CONDAMNE M. [P] aux dépens d'appel,



DEBOUTE la société Action logement services de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile en appel,



AUTORISE Me Château, avocat, à procéder au recouvrement direct des dépens d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière La Présidente