Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 1 octobre 2024

N° RG 22/02898 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OH73









Décision du 

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 02 mars 2022



RG : 19/10751

ch 1 cab 01 A



[P]

[X]



C/



[B]

S.A.S. UP NOTAIRES

S.A.R.L. GNN





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 01 Octobre 2024







APPELANTS :



Mme [D] [P]

née le 09 Mars 1971 à [Localité 12] (38)

[Adresse 4]

[Localité 3]



M. [L] [X]

né le 05 Mai 1969 à [Localité 10] (11)

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentés par Me Gérard BENOIT de la SELARL BENOIT - LALLIARD - ROUANET, avocat au barreau de LYON, toque : 505





INTIMEES :



Mme [J] [B]

née le 02 Novembre 1963 à [Localité 11] (59)

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représentée par Me Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocat au barreau de LYON, toque : 680





La SAS UP NOTAIRES, prise en la personne de Maître [W] 

[Y], notaire associé,

[Adresse 1]

[Localité 6]



représentée par Me Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 1813

ayant pour avocat plaidant Me Laurent BOHE de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719





La société GNN

[Adresse 2]

[Localité 8]



Représentée par Me Olivier COSTA de la SELARL VALORIA SOCIÉTÉ D'AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : T.88

ayant pour avocat plaidant Me Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : B0811



 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 16 Mars 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Juin 2024



Date de mise à disposition : 01 Octobre 2024







Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, 



assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier 



A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller





Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Stéphanie LEMOINE, conseiller, pour le président légitimement empêché, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

 



EXPOSÉ DU LITIGE



Le 23 juillet 2018, Mme [J] [B], propriétaire d'un studio dans un immeuble à [Localité 9], a confié à la société GNN, exerçant sous l'enseigne « rez-de-chaussée.com », un mandat exclusif de vente, avec la précision que le bien serait vendu loué en bail meublé, la locataire bénéficiant d'un bail d'une année depuis le 6 novembre 2017.



Le 30 août 2018, la société GNN a transmis à Mme [B] une offre d'achat pour l'appartement, lui recommandant de mettre fin au bail en cours afin de faciliter la vente, les potentiels acquéreurs souhaitant acheter un bien libre de toute occupation. 



Mme [B] a fait délivrer un congé pour vendre à sa locataire selon courrier du 3 septembre 2018, lui demandant de quitter le logement au plus tard le 5 novembre 2018.



Par courrier en réponse du 12 septembre 2018, la locataire a accusé réception du courrier de résiliation du bail et confirmé à Mme [B] qu'elle quitterait l'appartement au plus tard au 5 novembre 2018.



Un compromis de vente notarié, passé en l'étude de M. [W] [Y], notaire (le notaire), a été régularisé le 25 septembre 2018 entre Mme [B], d'une part, M. [L] [X] et Mme [D] [P], d'autre part, au prix de 93 000 euros. Le compromis précisait que « le bien est vendu libre de toute location, habitation ou occupation et encombrement quelconque » et stipulait une « clause de garantie de jouissance », rédigée ainsi qu'il suit : « Le vendeur déclare que le bien objet des présentes est loué au profit de Mme [x], suivant contrat de location établi sous seing-privé en date à [Localité 9] le 6 novembre 2017, laquelle a donné a confirmé [sic] son départ effectif au plus tard le 5 novembre 2018 ainsi qu'il résulte d'un courrier dont une copie est demeurée ci-jointe aux présentes ».



Conformément aux stipulations de ce compromis, M. [X] et Mme [P] ont versé la somme de 5 050 euros à titre de dépôt de garantie et d'acompte sur frais.



Par courrier du 6 octobre 2018, la locataire a contesté le congé qui lui avait été délivré au motif que le délai de préavis de trois mois n'avait pas été respecté.



Par deux courriers datés du 22 décembre 2018, M. [X] et Mme [P] ont informé Mme [B] qu'ils renonçaient à l'acquisition du bien litigieux du fait du non-respect de la clause de garantie de jouissance et ont mis en demeure Mme [B] de régulariser l'acte authentique sous peine de solliciter le versement de la pénalité de 9 300 euros prévue au titre de la clause pénale.



Par un courrier de son conseil du 25 janvier 2019, Mme [B] a répondu qu'elle acceptait leur renonciation à acquérir mais que la clause pénale n'était pas applicable dès lors que la condition selon laquelle le bien était vendu libre de toute location avait défailli.



Parallèlement, le conseil de Mme [B] a adressé un courrier recommandé à la société GNN ainsi qu'au notaire pour les informer des revendications des acquéreurs et leur indiquer qu'elle ne manquerait pas de solliciter leur garantie si Mme [P] et M. [X] cherchaient à être indemnisés du fait de la non-réitération de la vente.



Le 13 novembre 2019, M. [X] et Mme [P] ont assigné Mme [B] en paiement de la clause pénale de 9 300 euros.



Mme [B] a appelé en la cause le notaire et la société CNN afin qu'ils soient condamnés à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.



Par jugement du 2 mars 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a : 

- ordonné la restitution par le notaire, exerçant au sein de l'office notarial société Up notaires, à Mme [P] et M. [X] de la somme de 5 050 euros consignée entre les mains du notaire, outre accessoires sans délai à compter de la signification de la décision,

- rejeté l'ensemble des autres demandes,

- dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Par déclaration du 20 avril 2022, Mme [P] et M. [X] ont relevé appel du jugement. 



Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 1er juin 2022, ils demandent à la cour de : 

- juger recevable et fondé leur appel,

- infirmer le jugement en ce qu'il a : 

- rejeté l'ensemble des autres demandes,

- dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens,

Statuant à nouveau, 

- prononcer la résolution judiciaire de la promesse de vente du 25 septembre 2018 aux torts exclusifs de Mme [B],

- condamner Mme [B] à leur payer la somme de 9 300 euros en application de la clause pénale,

- condamner Mme [B] à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamner Mme [B] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [B] aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Maître Beugnot, avocat constitué sur son affirmation de droit.



Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 25 juillet 2022, Mme [B] demande à la cour de : 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement, 

et en tant que de besoin,

à titre principal :

- dire et juger qu'il n'y a pas lieu à prononcer la résolution judiciaire de la promesse de vente du 25 septembre 2018, cette dernière étant d'ores et déjà caduque,

- dire et juger qu'elle n'a commis aucune faute,

- débouter Mme [P] et M. [X] de l'ensemble de leurs demandes,

Subsidiairement, si la cour devait faire droit aux demandes de condamnation de Mme [P] et M. [X] à son égard : 

- réduire à de plus juste proportion le montant de la clause pénale, qui est excessive au regard du préjudice subi par M. [X] et Mme [P],

- condamner la société GNN et la société Up notaires, prise en la personne du notaire, à la relever et garantir intégralement de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au profit de M. [X] et Mme [P],

En tout état de cause : 

- condamner Mme [P] et M. [X] ou toute autre partie qui succombera à lui payer à la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [P] et M. [X] ou toute autre partie qui succombera aux entiers dépens.



Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 5 août 2022, la société Up notaires (la société de notaires) demande à la cour de : 

- confirmer le jugement rendu le 2 mars 2022, 

- débouter M. [X] et Mme [P], ainsi que Mme [B], de l'ensemble de leurs prétentions en ce qu'elles sont dirigées à son encontre,

à titre subsidiaire, 

- réduire notablement le préjudice allégué par M. [X] et Mme [P],

- statuer ce que de droit sur le sort du dépôt de garantie et donner acte au notaire qu'il se libérera de la somme séquestrée entre les mains de qui il appartiendra, selon décision de justice à défaut d'accord des parties,

à titre infiniment subsidiaire,

- condamner la société GNN à la relever et garantir de l'intégralité des condamnations qui par impossible seraient mises à sa charge en principal, intérêts, frais et accessoires, 

en tout état de cause, 

- condamner M. [X] et Mme [P], ou tout succombant, à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers étant distraits au profit de la SAS Tudela associés, sur son affirmation de droit.



Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 5 août 2022, la société GNN demande à la cour de : 

- constater la violation du principe du contradictoire par M. [X] et Mme [P], 

- constater que la société GNN n'a pas été en mesure de prendre connaissance et de répondre aux conclusions des appelants, 

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, 

Y ajoutant, 

- condamner in solidum Mme [B], M. [X], Mme [P] et la société de notaires à lui payer la somme de 6 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, 

Et en tout état de cause, 

- débouter Mme [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- débouter M. [X], Mme [P] et la société de notaires de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

- débouter toute autre partie de toutes demandes présentées contre elle, 

- juger que la responsabilité de l'étude notariale est engagée, 

- juger que seule l'étude notariale pourrait éventuellement être condamnée à payer une indemnité à toute partie requérante, 

- condamner la société de notaires à la garantir et relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle, 

- condamner in solidum Mme [B], M. [X], Mme [P] et la société de notaires aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Bismuth avocat, avocat au barreau de Lyon dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 mars 2023. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.



MOTIVATION



A titre liminaire, la cour rappelle qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de constatations qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. Il en est de même pour les demandes tendant à voir « juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. 



1. Sur la restitution du dépôt de garantie



Aucune des parties ne demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a ordonné la restitution par le notaire, exerçant au sein de la société de notaires, à Mme [P] et M. [X] de la somme de 5 050 euros consignée entre les mains du notaire, outre accessoires sans délai à compter de la signification de la décision,



Le jugement est donc définitif sur ce point. 



2. Sur la demande de résolution de la promesse de vente



M. [X] et Mme [P] demandent à la cour de prononcer la résolution judiciaire de la promesse de vente aux torts exclusifs de Mme [B], faisant valoir que : 
- la promesse n'est pas caduque, l'absence de locataire étant une caractéristique du bien vendu et non une condition suspensive à la réalisation de la promesse ;

- la condition suspensive d'obtention du financement n'est pas en cause, d'autant que Mme [B] ne pouvait s'en prévaloir en l'absence de mise en demeure de sa part ;
- en s'engageant à vendre un bien libre de tout locataire alors qu'il ne s'agissait pas d'un fait acquis, Mme [B] a commis un manquement grave à son obligation de délivrance conforme, à la garantie de jouissance et à son interdiction de proroger le contrat de bail.



Mme [B] réplique que : 
- le compromis de vente comprenait une condition suspensive selon laquelle le bien serait vendu libre de toute location et les acquéreurs connaissaient l'aléa de l'événement ;
- les appelants ne peuvent solliciter la résolution d'un acte qui a déjà été frappé de caducité puisqu'ils se sont prévalus de cette condition suspensive pour ne pas réitérer l'acte ;
- elle n'a commis aucun manquement à ses obligations car elle pensait légitimement vendre un bien libre de toute occupation, et ne peut être tenue pour responsable de cet aléa qui avait été signalé aux acquéreurs. 







Réponse de la cour



C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que :

- M. [X] et Mme [P] se sont prévalus du revirement de la locataire par un courrier adressé à leur venderesse le 22 décembre 2018, 

- à cette date, postérieure à celle stipulée pour la réitération, cette renonciation a été acceptée par Mme [B], de sorte que le compromis dont le terme était expiré est devenu caduc,

- M. [X] et Mme [P] ne peuvent donc solliciter la résolution de cet acte déjà frappé de caducité et auquel il a été définitivement mis fin.



Pour confirmer la décision attaquée, la cour ajoute seulement que l'accord des parties sur la caducité de l'acte est confirmé par le courrier adressé par l'avocat des appelants au conseil de Mme [B], dans lequel il indique que « le principe de la caducité du compromis est établi et acquis par l'ensemble des parties puisque dans votre courrier du 25 janvier 2019, vous actez la 'renonciation' de mes clients au regard du non-respect par les vôtres, de la clause de garantie de jouissance ».



Au vu de ce qui précède, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [X] et Mme [P] de leur demande de résolution du compromis aux torts exclusifs de Mme [B].



3. Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale



M. [X] et Mme [P] font valoir que : 
- la promesse de vente du 25 septembre 2018 stipule une clause pénale dont toutes les conditions d'application sont réunies ;
- le montant de l'indemnité fixée par cette clause n'est pas excessif dès lors que l'échec de cette transaction a interrompu leur projet d'achat immobilier depuis plus de trois ans et leur a causé un préjudice moral en raison de l'incertitude dans laquelle ils se trouvaient. 



Mme [B] réplique que : 
- toutes les conditions relatives à l'exécution de la vente n'étaient pas remplies puisque la vente devait porter sur un bien libre de toute location, ce qui n'a pu être le cas, et que la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'a pas été réalisée dans les délais prévus contractuellement ;
- elle n'a jamais refusé de régulariser l'acte authentique, la renonciation à poursuivre la vente ayant émané des acquéreurs.

Subsidiairement si la cour devait considérer la clause pénale applicable, elle sollicite la modération de cette dernière. 



Réponse de la cour



La promesse de vente stipule que « Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de neuf mille trois cents euros (9 300 euros) à titre de dommages-intérêts conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil ».



L'unique condition suspensive particulière prévue par le contrat est celle relative à l'obtention d'un prêt par les acquéreurs, le caractère libre de toute occupation du bien vendu n'étant pas érigé en condition suspensive mais qualifié de « garantie de jouissance ».



Dès lors, c'est à tort que les appelants soutiennent que leur renonciation motivée par le non-respect par Mme [B] de la clause de garantie de jouissance doit entraîner le versement à leur profit du montant de la pénalité prévue au contrat.



Au surplus, la cour observe en premier lieu, qu'aux terme de la clause contractuelle précitée, la pénalité est due par la partie qui ne régularise pas l'acte authentique. Or, ce sont les appelants qui, par courrier du 22 décembre 2018, ont renoncé à l'acquisition du bien.



En second lieu, à la date du courrier officiel de leur conseil du 8 mars 2019, par lequel ce dernier prend acte que « le principe de la caducité du compromis est établi et acquis par l'ensemble des parties », M. [X] et Mme [P] n'avaient pas justifié de la réalisation de la seule condition suspensive prévue au contrat, relative à l'obtention du prêt.



En conséquence, la cour confirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation de M. [X] et Mme [P] au paiement du montant de la clause pénale.



4. Sur la demande de dommages-intérêts



Le refus opposé par Mme [B] à la demande en paiement étant justifié, le jugement est encore confirmé en ce qu'il a débouté M. [X] et Mme [P] de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.



5. Sur les frais irrépétibles et les dépens



Le jugement est enfin confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.



M. [X] et Mme [P], qui succombent en leur appel, sont condamnés aux dépens d'appel et à payer à Mme [B] la somme de 2 000 euros et à la société de notaires la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles qu'elles ont dû engager.



Il n'apparaît pas contraire à l'équité, en revanche, de laisser à la charge de la société GNN ses frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement déféré,



Y ajoutant,



Condamne M. [L] [X] et Mme [D] [P] à payer à Mme [J] [B] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [L] [X] et Mme [D] [P] à payer à la société Up notaires la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société GNN,



Condamne in solidum M. [L] [X] et Mme [D] [P] aux dépens d'appel,



Fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande. 



La greffière, La Conseillère pour le Président empêché,