Tribunal Judiciaire · Baux Commerciaux — 1 octobre 2024

01 Octobre 2024

N° Rôle : N° RG 22/00007 - N° Portalis DB3U-W-B7G-MRXE

CODE NAC : 30C

S.A.R.L. DNSV IMMOBILLIER
c/
Monsieur [Y] [B]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE.


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BAUX COMMERCIAUX


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JUGEMENT.


JUGEMENT rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise par Madame Aude BELLAN, Vice-Président, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Isabelle PAYET, greffière, le 01 Octobre 2024 après débats à l’audience publique du 03 Septembre 2024.

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DEMANDERESSE

S.A.R.L. DNSV IMMOBILLIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Jonathan THOMAS, avocat au barreau de VAL D’OISE, et Me Anne BOURGEONNEAU, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDERESSE

Monsieur [Y] [B]
né le 09 Septembre 1979 à [Localité 7]
de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Christelle GUERRIER, avocat au barreau de VAL D’OISE, et Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS







FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 5 juillet 1999, la société SIVA, aux droits de laquelle vient Monsieur [Y] [B] (suite à l'acquisition du bien par acte authentique du 13 juin 2019), a donné à bail commercial à la société DNSV IMMOBILIER des locaux à usage commercial pour une activité d'agence immobilière situés lot n°9, [Adresse 1], pour une durée de 9 années à compter du 5 juillet 1999, moyennant un loyer de 81 600 francs HT et HC.

Les locaux se composent d'une boutique de 39,55 mètres carré avec sous-sol, WC et lavabo.

Le bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 23 juin 2008 pour 9 ans, moyennant un loyer de 16 880 euros HT HC.

Suivant exploit du 1er février 2021, la société DNSV IMMOBILIER a fait délivrer une demande de renouvellement pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2021.

Monsieur [Y] [B] n'a pas réagi dans le délai de trois mois.

Le loyer annuel, depuis le 6 janvier 2020, s'élève à la somme de 20 645,36 euros HC et HT selon les écritures du demandeur.

Dans son mémoire notifié par courrier recommandé du 21 février 2022, distribuée le 22 février 2022, la société DNSV IMMOBILIER a formulé les demandes suivantes :
- fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 10 250 € hors taxes et hors charges par an au 1er avril 2021,
- juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal notamment s'agissant du trop-perçu,
- juger que les intérêts échus depuis plus d'un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343–2 du Code civil,
- condamner la partie adverse aux dépens,
- à titre subsidiaire, désigner un expert.

Suivant assignation du 18 mai 2022, la société DNSV IMMOBILIER a donné assignation à Monsieur [Y] [B] afin de solliciter la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative à compter du 1er avril 2021 à la somme annuelle de 10 250 € hors-taxes hors charges et, à titre subsidiaire, la désignation d'un expert judiciaire.

Suivant jugement du 14 février 2023, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise en nommant Monsieur [S] et a fixé le montant du loyer provisionnel pendant toute la durée de l'instance à la somme de 19 000 euros.

L’expert a déposé son rapport le 18 décembre 2023. Après renvois afin de permettre aux parties de se mettre en état, le dossier a été plaidé lors de l’audience du 3 septembre 2024.

La société DNSV IMMOBILIER, suivant mémoire récapitulatif du 30 mai 2024, notifié par lettre recommandée avec avis de réception, a sollicité que le juge des loyers commerciaux fixe le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2021 à la somme annuelle de 10 705,50 euros, dise que les trop versés de loyer consécutif à cette fixation produiront intérêts au taux légal depuis le 21 février 2022 et à compter de chaque échéance nouvelle, avec anatocisme, laisse à la charge de chaque partie à l’instance les frais non compris dans les dépens et la moitié des dépens incluant les frais de l’expertise judiciaire, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.


La société DNSV IMMOBILIER a formulé les arguments suivants:
–les événements évoqués par le bailleur (installation d’un petit supermarché, extension du marché de la ville, investissement par des preneurs commerciaux dans le cœur de ville) sont tous postérieurs à la date de renouvellement,
–les avantages particuliers octroyés au preneur par la franchise avec la société Nestenn n’ont aucun rapport avec la fixation du loyer du bail renouvelé,
–la surface pondérée doit être retenue à 39 m², dans la mesure où les locaux au sous-sol sont accessibles par un escalier raide et étroit avec une hauteur sous plafond de 1,90 m², ce qui ne permet pas de recevoir de la clientèle mais constitue un espace de travail pour le personnel. Il convient donc d’appliquer un coefficient de pondération de 0,15 pour ces locaux,
–le loyer unitaire doit être retenu à 300 € par mètre carré pondéré : le prix de 340 € par mètre carré pondéré retenu par l’expert est trop élevé en comparaison avec le loyer pour des locaux voisins « [5] » (278 € par mètre carré pondéré), outre les caractéristiques défavorables des locaux en sous-sol,
–l’abattement global à retenir est de 8,5 % : 2,5 % (ainsi que retenu par l’expert judiciaire) en raison de la prise en charge par le preneur de l’assurance de l’immeuble et 6% s’agissant de la clause d’accession du bail commercial.

Dans son mémoire en défense n°2 du 26 août 2024, notifié par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 27 août 2024, Monsieur [Y] [B] a sollicité que le juge des loyers commerciaux fixe le loyer du bail renouvelé à effet au 1er avril 2021 à la valeur locative, fixe le loyer des locaux commerciaux au montant de 16 700 € par an, déboute la partie adverse de ses demandes et partage les dépens par moitié entre les parties.

À l'appui de ses demandes, Monsieur [Y] [B] a fait valoir les arguments suivants :
–[Localité 4] est une ville agréable, qui jouxte la forêt de [Localité 6], qui est bien desservie au niveau des infrastructures routières et par les transports publics, étant précisé que les locaux sont situés à 300 m de la gare dans l’artère principale de la ville avec 50 commerces en activité dans cette rue (dont le bureau de poste), un supermarché à proximité immédiate, un centre-ville rénové et un grand programme de construction de logements avec toutes les commodités,
–la ville de [Localité 4] comprend près de 16 000 habitants avec un revenu moyen supérieur à la moyenne départementale, à dominante résidentielle,
–les locaux bénéficient d’une très bonne visibilité et ont fait l’objet de travaux de rafraîchissement en 2020, le sous-sol est directement accessible depuis le rez-de-chaussée et comporte une salle de réunion et de visioconférence ainsi que des locaux techniques,
–l’agence appartient au réseau franchisé Nestenn qui comporte 450 agences immobilières,
–l’expert judiciaire a relevé la présence de concurrents en listant deux fois l’agence Century 21, il a retenu à tort le coefficient de pondération de 0,25 pour le sous-sol alors qu’il aurait dû appliquer le coefficient de 0,35, 
–l’expert judiciaire aurait dû retenir la valeur locative de 400 € du mètre carré pondéré en s’appuyant sur une seule et unique référence (bail consenti à effet au 31 janvier 2022 pour un commerce d’institut de beauté), étant précisé que le commerce concerné n’est pas du tout dans la même situation qu’une agence immobilière notamment du point de vue des conséquences de la crise sanitaire,
–s’agissant de l’abattement de 2,5 % retenu par l’expert sur la valeur locative au motif que le preneur doit rembourser l’assurance de l’immeuble au bailleur, il convient non de pratiquer un abattement forfaitaire mais tout simplement de retrancher la somme réglée par le bailleur à l’assurance en 2021, soit la somme de 135,53 euros,
–s’agissant de la demande du preneur de pratiquer un abattement de 6 % sur la valeur locative en raison de la possibilité pour le bailleur de demander la remise des lieux en leur état primitif, il convient de préciser que les travaux réalisés en 2020 relevaient du rafraîchissement et non de l’aménagement de locaux bruts : en conséquence, un tel abattement est injustifié, l’abattement proposé par l’expert judiciaire à hauteur de 3 % étant parfaitement adapté,
–la fixation du loyer renouvelé doit donc être fixée au montant de 400 € pour 43,31 m² pondérés, dont il convient de retrancher 135,53 euros au titre du remboursement de la prime d’assurance et 3 % d’abattement pour état d’usage, soit une somme de 16 672,82 euros au 1er avril 2021.

Pour l'exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à l'acte et aux mémoires susvisés.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les locaux loués sont composés :
–au rez-de-chaussée : espace d’accueil avec comptoir et petite zone d’attente, un dégagement central qui dessert trois bureaux, dont un fermé par une porte, au fond du local accès sur la cour commune,
–au sous-sol accessible depuis le fond du local, à droite : une salle de réunion cloisonnée, une réserve avec espace kitchenette, l’armoire électrique, WC avec lave-mains.

S'agissant du déplafonnement

L'article L 145–33 du code de commerce dispose que le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux déterminée d'après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité.

Conformément aux dispositions de l'article R145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Il n’est pas contesté que le loyer renouvelé doit faire l’objet d’un déplafonnement.

Les conclusions de l’expertise

L’expert judiciaire relève que les locaux commerciaux présentent des facteurs favorables (emplacement visible au sein d’un pôle commerçant donnant [Adresse 3], artère passante menant à la gare, concentration de trois autres agences immobilières dans un rayon de 100 m, témoignant de la pertinence de l’emplacement pour une agence, linéaire standard, sous-sol directement relié, de configuration également régulière) mais également défavorables (configuration trapézoïdale faiblement impactante). Il a conclu à une valeur locative de 340 € par mètre carré pondéré et par an avant correction. Il a appliqué un abattement de 2,5 % concernant la prise en charge de l’assurance transférée au preneur selon les termes du bail. Il a donc conclu à une valeur locative du loyer renouvelé au 1er avril 2021 à 13 900 € par an hors taxes et hors charges.

Les points de contestation de l’expertise

La surface pondérée

La pondération reste principalement utilisée pour les surfaces des commerces de centre-ville en « pied d’immeuble ». Elle permet de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente). 
Elle est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves…). 
Il résulte des pièces versées aux débats (certificat de superficie SOCOTEC établi le 24 mai 2023) que les surfaces suivantes ont été mesurées : 35,36 m² au rez-de-chaussée et 30,91 m² au sous-sol.

La charte de l’expertise (cinquième édition) recommande de pondérer les surfaces commerciales. En l’espèce, la première zone doit porter sur les cinq premiers mètres depuis la vitrine (linéaire de façade de 6,30 m) et la deuxième zone au-delà, soit une surface de 34,29 m² au rez-de-chaussée, ainsi que retenu par l’expert.
S’agissant du sous-sol, l’expert a retenu une pondération de 0,25, soit une surface pondérée de 7,73 m².

Le preneur sollicite de retenir un coefficient de pondération de 0,15, justifiant celui-ci par la raideur et l’étroitesse de l’escalier ainsi que par la faible hauteur sous plafond, ne permettant pas d’utiliser les locaux pour l’accueil de la clientèle. Le bailleur, quant à lui, propose d’appliquer un coefficient de pondération de 0,35, expliquant que le sous-sol est directement accessible depuis le rez-de-chaussée et comporte une salle de réunion et de visioconférence, permettant l’accueil des clients. Le bailleur propose donc de différencier la partie « salle de réunion » de la partie technique et d’appliquer pour la salle de réunion le coefficient prévu à la charte entre 0,30 et 0,40.

En l’espèce, il convient de valider le coefficient de pondération de 0,25 retenu par l’expert judiciaire pour les locaux situés en sous-sol. En effet, conformément à la charte de l’expertise précitée, il apparaît que les annexes diverses reliées peuvent bénéficier d’un coefficient de pondération compris entre 0,15 et 0,25. Il résulte des photographies versées aux débats que l’accueil clientèle se fait en réalité dans les locaux du rez-de-chaussée. L’escalier menant au sous-sol bas de plafond ainsi que les locaux du sous-sol également bas de plafond ne peuvent être proposés pour l’accueil clientèle. L’aménagement d’une salle au sous-sol avec quatre chaises et les équipements autour montrent qu’il s’agit d’un local technique dédié au repos des salariés. Cet espace ne peut donc être considéré comme une zone de vente reliée. Le bon état des locaux et leurs caractéristiques ne permettent pas de minorer le coefficient de pondération à 0,15.

Ainsi que l’expert le propose, il convient de retenir une surface pondérée de 42 m².

La valeur locative

Il résulte de la combinaison des articles L 145–33 et R 145–6, R 145–7 du code de commerce qu’il convient de prendre en compte le voisinage immédiat et, dans un second temps, de corriger la valeur locative en vertu des articles R 145–3, R 145–4, R 145–5, R 145–8 et R 145–35 du même code.

L’expert judiciaire a concentré le périmètre des références au centre commerçant de [Localité 4], si possible le long de l’[Adresse 3]. Il a pu observer que les références variaient entre 220 € et 391 € par mètre carré pondéré (hormis deux baux ponctuels à 110 et 137 € par mètre carré portant vraisemblablement sur des surfaces annexes à un premier local pris à bail à 282 € par mètre carré). Il a pu observer que les références les plus élevées portaient sur des baux renouvelés dont les loyers sont anciens et dépassent 350 € par mètre carré pondéré du fait de l’indexation. Il a ajouté que la seule prise à bail récente (référence [5] au numéro 27) s’inscrit en amplitude basse à 278 € par mètre carré pondéré, précisant que cette référence est révélatrice car l’ancien loyer s’élevait à 19 173 € par an contre 13 890 € par an désormais. Il en a déduit que les nouvelles locations n’atteignent pas les précédents loyers ayant été indexés sur des années. Il en a donc tenu compte dans l’appréciation de la valeur locative, précisant que le loyer de marché s’avère inférieur au loyer résultant de baux anciens, indexés.


Le bailleur précise que la baisse de loyer pour l’institut de beauté [5] s’explique par la période de crise sanitaire, laquelle n’impacte pas le domaine immobilier. Néanmoins, aucun élément n’est produit au soutien de cette affirmation, étant précisé que la crise sanitaire a impacté l’ensemble des commerces. Le bailleur précise également que l’expert ne s’est appuyé que sur une seule référence pour conclure à une tendance à la baisse des loyers des nouveaux baux. Néanmoins, il résulte des développements de l’expertise judiciaire que d’autres références ont été prises en compte. Il convient donc de rejeter les arguments du bailleur en vue de retenir un montant de 400 € par mètre carré pondéré.
Le preneur, quant à lui, propose de retenir une valeur moyenne de 300 € par mètre carré pondéré, évoquant un sous-sol avec une faible hauteur sous plafond accessible par un escalier raide et étroit, un prix trop élevé en comparaison du loyer des locaux voisins de la boutique [5] ainsi qu’un trop faible abattement en raison de la clause d’accession différée.
Les caractéristiques du sous-sol ont déjà été prises en considération pour la détermination du coefficient de pondération et ne justifient pas, en l’état des pièces versées aux débats, une diminution de la valeur du loyer renouvelé. L’expert judiciaire a tenu compte d’une visibilité moindre pour les locaux voisins de la boutique [5] pour majorer d’environ 22 % le loyer proposé pour les locaux pris à bail par la société DNSV Immobilier. Ce choix sera validé, la visibilité des locaux commerciaux ayant une influence non négligeable sur la fixation du loyer. L’argumentation afférente à la clause d’accession doit être évoquée dans le paragraphe afférent aux abattements. Ainsi, la valeur unitaire retenue par l’expert à hauteur de 340 € par mètre carré pondéré n’est pas excessive comme le prétend le preneur.


L’abattement

Le transfert de l’assurance au preneur selon les termes du bail commercial justifie selon l’expert judiciaire un abattement de 2,5 %. Le bailleur conteste cet abattement, expliquant qu’il convient de retrancher la somme de 135,53 euros correspondant au montant de l’assurance en 2021. A cette fin, il produit un avis de prélèvement de la société AXA de 661,20 euros s’agissant des 522 tantièmes que celui-ci détient au sein de l’immeuble. Ainsi, au prorata, il apparaît que la somme annuelle due au titre de l’assurance pour le local considéré s’élève à 135,53 euros qu’il convient de déduire du loyer annuel. 

S’agissant de la clause d’accession, il ressort de la jurisprudence qu’en présence d’une clause d’accession assortie d’une possibilité par le bailleur d’exiger la remise en état des locaux en fin de bail doit s’apprécier en fin de jouissance. Dès lors, les travaux réalisés par le preneur n’appartiennent pas encore au bailleur et ne doivent donc pas être pris en compte dans la valeur locative du loyer de renouvellement. Par ailleurs, les travaux dont la facture est versée au débat évoque des travaux de rafraîchissement, ce qui ne permet pas de considérer les locaux comme bruts. Ainsi, la demande formulée par le preneur pour un abattement de 6 % sera donc rejetée.

Conclusion

Il convient donc de fixer le montant du loyer renouvelé au 1er avril 2021 à la somme de 14144,47 € hors-taxes hors charge par an (340 euros X 42 m² P). Il résulte de l’expertise judiciaire que le loyer plafond de renouvellement au 1er avril 2021 s’élevait à 19 763 € hors-taxes hors charges par an. Le jugement du 14 février 2023 a fixé le loyer annuel provisionnel dû à compter dudit jugement pendant toute la durée de l’instance à 19 000 €. Il en résulte qu’il existe donc un trop-perçu en faveur du bailleur. Il convient donc de dire que les trop versés de loyer consécutifs à la fixation du présent jugement produiront intérêts au taux légal depuis le 21 février 2022, date du mémoire en demande à compter chaque échéance nouvelle, avec capitalisation des intérêts.

Sur les mesures accessoires

L’exécution provisoire est de droit et ne peut être écartée en l’espèce.

Il convient de laisser à la charge de chaque partie à l’instance les frais non compris dans les dépens. Les dépens seront également laissés à la charge de chaque partie, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, conformément aux demandes formulées.


PAR CES MOTIFS


Statuant par décision contradictoire en matière de loyers commerciaux et en premier ressort,

Constate l'absence de plafonnement du loyer renouvelé;

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2021 à la somme de 14 144,47 euros hors taxes et hors charges, les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées,

Dit que les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer et le loyer provisionnel courront depuis le 21 février 2022 et à compter de chaque échéance et qu’ils seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343–2 Code civil,

Laisse à la charge de chaque partie les frais de l’instance non compris dans les dépens ainsi que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise le 1er octobre 2024,


 LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE