Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 1 octobre 2024

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : Syndic. de copro. [3] c/ [X], [M] [E] 
N° 24/00830
Du 01 Octobre 2024 
4ème Chambre civile
 N° RG 24/01885 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PWSE 
 


























Grosse délivrée à 

expédition délivrée à 
la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES



le 01 Octobre 2024 


mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du un Octobre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO,Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 01 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. 

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le01 Octobre 2024 , signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI,greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort, 


DEMANDERESSE: 

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [3] pris en la personne de son syndic en exercice, la société GESTION BARBERIS, SASU dont le siège social est sis [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître David TICHADOU de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant



DÉFENDEUR:

Monsieur [X], [M] [E]
c/o Monsieur [S] [E] – [3] – [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
défaillant





































EXPOSÉ DU LITIGE

M. [X] [E] est propriétaire des lots numéros 2014, 2022, 2249 et 2248 d’un immeuble en copropriété dénommé « [3] » situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Par lettre du 19 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [3] » a mis en demeure M. [X] [E] de payer la somme de 12.237,37 euros de charges de copropriété dues au 1er février 2024.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, par acte du 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de dénommé « [3] » situé [Adresse 2] à [Localité 4] a fait assigner M. [X] [E] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

15.121,67 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2024 et jusqu’à parfait règlement, capitalisés annuellement, 1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,les frais de relance et de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il indique fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en indiquant produire les procès-verbaux des assemblées générales des 23 juin 2022 et 10 janvier 2024 ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels, le détail des dépenses de la copropriété, l’état financier après répartition, les appels de fonds ainsi qu’un état récapitulatif et détaillé de sa créance. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ce copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir que si la détermination du caractère nécessaire des frais relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, les frais de transmission du dossier à l’avocat, de suivi de contentieux et de remise du dossier à l’huissier de justice peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant. Il soutient que ce n’est que par la faute de Monsieur [E] que le syndic a rémunéré un salarié spécifiquement dédié au contentieux et que s’ils ne sont pas imputés exclusivement à ce copropriétaire défaillant, ils seront payés par la collectivité.
Il fait valoir enfin que la carence totale du défendeur depuis le 1er avril 2023 lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement, en le privant de la trésorerie nécessaire à son fonctionnement, qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [X] [E] n’a pas constitué avocat, avant la clôture de la procédure ordonnée le 19 juin 2024, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [3] »a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement de charges et frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [3] » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [X] [E] est propriétaire des lots de copropriété n 2014, 2022, 2249 et 2248,le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 novembre 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2021 au 31/03/2022,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024,
le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2021 au 31/03/2022,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024,
le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 décembre 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2022 au 31/03/2023,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2024 au 31/03/2025, 
le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 janvier 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2022 au 31/03/2023,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2024 au 31/03/2025, 
l’état financier après répartition au 31/03/2023,les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [X] [E],une mise en demeure de payer la somme de 12.237,37 euros de charges de copropriété dues au 1er février 2024 adressée à M. [X] [E] par lettre du 19 février 2024,un relevé de compte débiteur de la somme de 15.121,67 euros au 1er avril 2024, 
Toutefois, ce solde débiteur de 15.121,67 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

- Des frais de mise en demeure d’un montant de 25 euros le 21/11/2023,
- Des frais de conciliation d’un montant de 35 euros le 14/12/2023,
- Des frais de mise au contentieux d’un montant de 260 euros le 26/01/2024,

le tout pour un montant total de 320 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de mise en demeure », ou de « frais de mise au contentieux » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Le recouvrement des charges de copropriété fait partie intégrante des missions dévolues au syndic si bien que la rémunération d’un salarié pour accomplir cette tâche est inhérente à sa fonction, sauf diligences particulières.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais de la mise en en demeure de 25 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble dénommé « [3] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance à hauteur de 14.826,67 euros, comptes arrêtés au 1er avril 2024, que M. [X] [E] sera condamné à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2024 et jusqu’à parfait paiement, capitalisés annuellement lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le décompte révèle que M. [X] [E] s’abstient de régler toute contribution aux charges depuis le 1er avril 2023, ce qui impose à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes et aux travaux d’entretien de l’immeuble 

Il lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 500 euros.

M. [X] [E] sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble dénommé « [3] » la somme de 300 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, M. [X] [E] sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [3] »la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [X] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [3] » situé [Adresse 2] à [Localité 4], la somme de 14.826,67 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2024 et jusqu’à parfait règlement ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE M. [X] [E] à payer syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [3] » situé [Adresse 2] à [Localité 4], la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [X] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [3] » situé [Adresse 2] à [Localité 4], la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [3] » situé [Adresse 2] à [Localité 4], de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [X] [E] aux dépens ;


Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

 


LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT