Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 1 octobre 2024

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 7] c/ [C] [P] 

N° 
Du 01 Octobre 2024 

4ème Chambre civile
 N° RG 24/01800 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PWGB 


 





















Grosse délivrée à 
la SEP GABORIT - SAMMOUR

expédition délivrée à 


le 01 Octobre 2024 

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du un Octobre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 01 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. 


PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 01 Octobre 2024, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : 
réputée contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDEUR: 

Syndicat de copropriétaires de la résidence [8] 
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par son syndic en exercice le Cabinet CLARUS dont le siège social est [Adresse 5], agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège
représenté par Me Cecile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant, Me Laetitia GABORIT de la SEP GABORIT - SAMMOUR, avocats au barreau de NICE, avocats postulant



DÉFENDEUR:

Monsieur [C] [P]
[Adresse 6]
[Adresse 3]
[Localité 1]
non représenté



































EXPOSÉ DU LITIGE

M. [C] [P] est propriétaire du lot n 9 d’un immeuble dénommé « Résidence [8] » située [Adresse 4].

Par lettre du 28 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » a mis en demeure M. [C] [P] de lui payer la somme de 534,24 euros de charges de copropriété dues au 1er mars 2023.

Par lettre du 13 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] » a de nouveau mis en demeure M. [C] [P] de payer la somme de 2.151,57 euros de charges de copropriété dues au 2 mars 2024.

Par acte du 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] » située [Adresse 4] a fait assigner M. [C] [P] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

1.585,87 euros de charges de copropriété arrêtées au 25 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2023,514 euros au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi de 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2023,8.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens, avec distraction au profit de Maitre Laëtitia Gaborit, avocat, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer et les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit au recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 90 de la loi n 2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la loi n 65-557 du 10/07/1965.
Il fonde sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour rapporter la preuve du principe et du montant de sa créance, tous les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes ou adoptant les budgets prévisionnels, les relevés des appels de fonds afférentes aux charges courantes et aux travaux, les décomptes individuels de charges ainsi qu’un état récapitulatif et détaillé de sa créance. Il précise que le décompte du copropriétaire défendeur est débiteur depuis le 1er janvier 2023 et ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ce copropriétaire d’un montant de 514 euros doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée du défendeur lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [C] [P] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 19 juin 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « Maison Verani » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

1. Sur les charges.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [C] [P] est propriétaire du lot de copropriété n 9,le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024, 
le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mars 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,
les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [C] [P],une mise en demeure de payer la somme de 534,24 euros de charges de copropriété dues au 1er mars 2023, adressée à M. [C] [P] par lettre du 28 février 2023,une mise en demeure de payer la somme de 2.151,57 euros de charges de copropriété dues au 2 mars 2024, adressée à M. [C] [P] par lettre du 13 mars 2024,un relevé de compte débiteur de la somme de 1 585,87 euros de charges de copropriété exclusivement au 25 avril 2024.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Maison Verani » rapporte la preuve du principe et du montant de sa créance de charges d’un montant de 1 585,87 euros, comptes arrêtés au 25 avril 2024, que M. [C] [P] sera condamné à lui payer.
 
Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 février 2024 et jusqu’à parfait règlement.

2. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Il est acquis, sur le fondement de ce texte, que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de relance », ou de « remise du dossier » à l’huissier, ou de « constitution du dossier » pour l’avocat, ou encore des frais de « suivi de recouvrement » ou de « suivi de la procédure » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme nécessaires au recouvrement de la créance les frais de la première mise en demeure (25 euros + 8 euros). En revanche, les frais de la sommation de payer qui est une lettre d’avocat dont les honoraires entrent dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, ne seront pas retenus. De même, le coût de l’assignation sera inclus dans les dépens de la présente décision.

Par conséquent, M. [C] [P] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » la somme de 33 euros de frais nécessaires au recouvrement de la créance avec intérêt au taux légal à compter 8 février 2024 et jusqu’à parfait règlement.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des différents décomptes fournis que M. [C] [P] procède régulièrement à des paiements pour tenter de contenir sa dette de charges.

Si les règlements auxquels il procède sont insuffisants au regard de sa dette, ce qui impose à la copropriété de procéder à des avances de fonds pour pallier sa défaillance, ils font obstacle à ce que la mauvaise foi de ce copropriétaire soit caractérisée.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « Maison Verani » sera par conséquent débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive à défaut d’établir que son préjudice est causé par la mauvaise foi de M. [C] [P].

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, M. [C] [P] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [C] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] » située [Adresse 4] les sommes de :

1 585,87 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 25 avril 2024 ;33 euros de frais nécessaires au recouvrement de la créance, comptes arrêtés au 25 avril 2024 ; 
DIT que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024 et jusqu’à parfait règlement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] » située [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [C] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] » située [Adresse 4] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] » située [Adresse 4] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [C] [P] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Laëtitia Gaborit, avocat au Barreau de Nice, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. 
 LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT