Tribunal Judiciaire · Service des référés — 1 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/53970 - N° Portalis 352J-W-B7I-C44HE

N° : 7

Assignation du :
28 et 30 Mai 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 01 octobre 2024



par Sophie COUVEZ, vice-présidente au tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

Madame [V] [L]
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Me Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS - #C2358


DEFENDERESSES

La société [Localité 6] BANGLA RESTAURANT S.A.R.L. 
[Adresse 1]
[Localité 6]

non constituée

URSSAF ILE DE FRANCE
[Adresse 4]
[Localité 5]

non constituée




DÉBATS

A l’audience du 05 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 



Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,


EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 5 mars 2014, Mme [L] a donné à bail commercial à la société [Localité 6] Bangla Restaurant des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel de 16 000 euros, hors charges et hors taxes, payable à terme échu à une fréquence trimestrielle.

Par acte du 17 mars 2023, le bail commercial a été renouvelé moyennant un loyer annuel de 20 218, 40 euros, hors charges et hors taxes, payable à terme échu à une fréquence trimestrielle. 

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [L] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte en date du 10 avril 2024, à la société [Localité 6] Bangla Restaurant, pour une somme de 10 469, 73 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 avril 2024.

Par acte en date du 28 mai 2024, Mme [L] a fait assigner la société [Localité 6] Bangla Restaurant devant la juridiction des référés aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la société [Localité 6] Bangla Restaurant et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- ordonner la séquestration du mobilier conformément à la loi du 9 juillet 1991,
- condamner la société [Localité 6] Bangla Restaurant à payer à Mme [L] la somme provisionnelle de 5 469, 73 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au premier trimestre 2024 inclus, outre la somme de 546, 97 euros au titre de la clause pénale contractuelle,
- condamner la société [Localité 6] Bangla Restaurant au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel actualisé plus charges et taxes jusqu’à la libération effective des lieux,
- condamner la société [Localité 6] Bangla Restaurant au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, 
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Elle a également fait assigner devant la présente juridiction, par acte en date du 30 mai 2024, l’URSAAF Ile-de-France, en sa qualité de créancier inscrit sur le fonds de commerce.

A l’audience du 5 septembre 2024, Mme [L] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus. Elle a précisé, qu’à la suite de versements effectués par la société [Localité 6] Bangla Restaurant, l’arriéré locatif s’élève à 3 351, 24 euros au deuxième trimestre 2024 (terme échu).

Bien que régulièrement assignées à l’étude et à personne morale, la société [Localité 6] Bangla Restaurant et l’URSAAF Ile-de-France n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire 
L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement. 

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 10 avril 2024 par Mme [L] à la société [Localité 6] Bangla Restaurant pour avoir paiement de la somme de 10 469, 73 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 8 avril 2024. 

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17, alinéa 1, du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Mme [L] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Il résulte du décompte au 16 mai 2024 produit par Mme [L] que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées en totalité dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur les demandes relatives à l’expulsion et ses conséquences
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 
L’expulsion de la société [Localité 6] Bangla Restaurant et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions
L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.



Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société [Localité 6] Bangla Restaurant depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande de Mme [L].

Sur la demande relative à l’arriéré locatif
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Suivant l’article 16 du code de procédure civile, « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. »

En l’espèce, dans l’assignation qui été délivrée à la société [Localité 6] Bangla Restaurant, Mme [L] sollicite sa condamnation à lui payer, à titre de provision, la somme de 5 469, 73 euros correspondant aux loyers et charges impayés et/ ou indemnités d’occupation incluant l’échéance du premier trimestre 2024. 

Or, il ressort du décompte actualisé au 2 septembre 2024, que la société [Localité 6] Bangla Restaurant a procédé, depuis la signification de l’assignation, à deux versements pour un montant total de 9 000 euros, qui excède ainsi le montant réclamé dans l’assignation. 

S’il s’évince de ce décompte que la société [Localité 6] Bangla Restaurant reste encore à devoir une somme de 3 351, 24 euros, cette somme est due au titre de l’échéance du deuxième trimestre 2024 qui n’est pas visée dans l’assignation. 

Or, dès lors que la société [Localité 6] Bangla Restaurant n’est pas constituée à la présente procédure et que Mme [L] ne lui a pas fait signifier de conclusions afin d’actualiser ses demandes, il ne saurait, en application de l’article 16 du code de procédure civile, être tenu compte des échéances postérieures à l’assignation au titre de l’arriéré locatif (étant rappelé que ces échéances sont dues au titre de l’indemnité d’occupation que la société [Localité 6] Bangla Restaurant doit verser, à titre provisionnel, à Mme [L] jusqu’à la libération des lieux).

Plus aucune somme n’étant due par la société [Localité 6] Bangla Restaurant au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation réclamés dans l’assignation, la demande de Mme [L] de condamnation au paiement, à titre de provision, de la somme de 5 469, 73 euros sera rejetée. 

Sur la demande relative à la clause pénale 
Mme [P] sollicite également la condamnation de la société [Localité 6] Bangla Restaurant à lui verser, par provision, la somme de 546, 97 euros au titre de la clause pénale contractuelle,

Elle demande, en conséquence l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les mesures accessoires
La société [Localité 6] Bangla Restaurant, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance ainsi qu’à verser à Mme [L] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 500 euros. 

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 mai 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [Localité 6] Bangla Restaurant et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procedures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société [Localité 6] Bangla Restaurant, à compter de la résiliation du bail du 11 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Rejetons la demande de Mme [L] de condamnation par provision de la société [Localité 6] Bangla Restaurant au paiement de la somme de 5 469, 73 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [L] formées au titre de la clause pénale ;

Condamnons la société [Localité 6] Bangla Restaurant aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société [Localité 6] Bangla Restaurant à payer à Mme [L] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes de Mme [L] ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 01 octobre 2024


Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Sophie COUVEZ