Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 23 janvier 2024

23/01/2024



ARRÊT N°



N° RG 21/00994 

N° Portalis DBVI-V-B7F-OAJN

A.M R / RC



Décision déférée du 13 Janvier 2021 

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,

JCP de SAINT-GAUDENS 

(19/00142)



MME [K]

















S.A.S. MCD

S.C.I. LOEVA





C/



[M] [R]

[Y] [R] épuse [V]

[E] [H] épouse [R]





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT TROIS JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANTES



S.A.S. MCD - MASTRUCK CHEF DEVELOPPEMENT

Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulouse sous le numéro 810 966 192, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean-romain RAPP de la SELARL SELARL INTTER-BARREAUX PRICENS, avocat au barreau de TOULOUSE



S.C.I. LOEVA

Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulouse sous le numéro 824 264 360, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean-romain RAPP de la SELARL SELARL INTTER-BARREAUX PRICENS, avocat au barreau de TOULOUSE



INTIMES



Monsieur [M] [R]

[Adresse 5] 

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par Me François ABADIE, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS



Madame [Y] [R] épouse [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me François ABADIE, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS



Madame [E] [H] épouse [R]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me François ABADIE, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS





COMPOSITION DE LA COUR



Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 26 Juin 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :



M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : N.DIABY





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.



***





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par un premier acte authentique du 18 juillet 2017, Mme [E] [H] veuve [R] a vendu à la Sas Mastruck Chef Développement (Sas Mcd) au prix de 150 000 € un fonds de commerce d'hôtel-restaurant-café situé [Adresse 6], connu sous l'enseigne 'Hostellerie des 7 molles', comprenant le nom commercial, la clientèle et l'achalandage, le bénéfice de la licence de quatrième catégorie, le mobilier, le matériel ainsi que les ustensiles et outillages servant à son exploitation.



Par un second acte notarié du même jour, Mme [E] [H] veuve [R], M. [M] [R] et Mme [Y] [R] épouse [V] ont vendu à la Sci Lovea l'immeuble situé [Adresse 6] composé d'un corps de bâtiment de deux étages, un terrain de tennis, une piscine et six garages, outre une parcelle en nature de pré située sur la même commune au prix de 250.000 €.



Estimant avoir été tenues dans l'ignorance de ce que l'installation électrique présentait des défauts importants au point que l'établissement a fait l'objet d'un arrêté de fermeture par le maire de la commune de Sauveterre de Comminges le 26 septembre 2017, la Sci Lovea et la Sas Mcd ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Gaudens aux fins de voir ordonner une mesure d'expertise destinée à décrire les désordres affectant l'installation électrique et à donner tout élément d'information sur l'arrêté de fermeture de l'établissement.



Par ordonnance du 2 juillet 2018, le juge des référés a rejeté la demande d'expertise.



Par acte d'huissier des 27 février et 1er mars 2019, la Sci Lovea et la Sas Mcd ont fait assigner Mme [E] [H] veuve [R], M. [M] [R] et Mme [Y] [R] épouse [V] devant le tribunal de grande instance de Saint-Gaudens aux fins d'obtenir réparation pour le manquement à l'obligation d'information des vendeurs.



Par jugement contradictoire du 13 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens a : 



- débouté la Sci Lovea et la Sas Mastruck Développement-Mcd de l'ensemble de leurs demandes,

- condamné la Sci Lovea et la Sas Mastruck Développement-Mcd à payer à [E] [R], [M] [R] et [Y] [R] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la Sci Lovea et la Sas Mastruck Développement-Mcd aux dépens.









Pour statuer ainsi, le juge a considéré que le diagnostic de l'installation électrique n'avait pas à être produit s'agissant d'un immeuble affecté exclusivement à l'usage commercial, que la vétusté de l'installation électrique était connue tout aussi bien des vendeurs que des acquéreurs avant la vente, le maire de [Localité 8] les en ayant informés les uns et les autres. Relevant que l'acte de vente du fonds de commerce mentionnait expressément que la sécurité incendie était défaillante il a estimé qu'au regard du prix de vente du fonds de commerce et des murs (400 000 €) et du montant des travaux engagés par les acquéreurs tel qu'il résulte d'articles de presse (1 500 000 €) la non-conformité de l'installation électrique ne pouvait constituer un élément déterminant du consentement de ces derniers. 



Par déclaration en date du 2 mars 2021, la Sci Lovea et la Sas Mcd ont relevé appel de ce jugement en critiquant l'ensemble de ses dispositions.





EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 2 juin 2023, la Sci Lovea et la Sas Mastruck développement - Mcd, appelantes, demandent à la cour, au visa des articles 1112-1, 1137, 1170, 1604 et 1611 du code civil, de l'article 700 du code de procédure civile, de : 



- réformer la décision dont appel,

Statuant de nouveau,

- 'dire et juger' que Mme [E] [H] veuve [R] a manqué à son obligation d'information en omettant d'informer les acquéreurs de l'avis défavorable de la commission de sécurité et d'accessibilité qui a été à l'origine de la décision de fermeture de l'établissement signifiée le 25 septembre 2017, et a manqué à son obligation essentielle de délivrance du fonds de commerce au titre de l'absence de conformité de l'installation électrique.

- 'dire et juger' que les consorts Mme [E] [H] veuve [R], M. [M] [R] et Mme [Y] [R] ont manqué à leur obligation d'information loyale en omettant d'indiquer que l'installation électrique n'était pas conforme à la réglementation en vigueur malgré l'apparence de cette conformité résultant de l'existence de prises faisant mention de la prise à la terre.

- condamner in solidum Mme [E] [H] veuve [R], M. [M] [R] et Mme [Y] [R] à payer à la Sci Loeva la somme de 150.000 euros en réparation du préjudice subi du fait du manquement à l'obligation d'information du vendeur, correspondant à une partie du coût des travaux de mise en conformité et de mise en sécurité de l'installation électrique de l'ensemble immobilier,

- condamner Mme [E] [H] veuve [R] à payer à la Sas Mastruck développement - MCD, la somme de 180.000 euros correspondant à la perte de résultat de l'exercice 2019, en réparation de l'impossibilité d'exploiter le fonds de commerce ayant fait l'objet d'une fermeture administrative durant la réalisation des travaux de mise en conformité des installations électriques et de mise aux normes au regard des règles de sécurité.

- condamner in solidum Mme [E] [H] veuve [R], M. [M] [R] et Mme [Y] [R] au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens.



Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 17 mai 2023, Mme [E] [H] épouse [R], M. [M] [R] et Mme [Y] [R] épouse [V], intimés, demandent à la cour de : 



- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la Sci Loeva et la Sas Mastruck chef développement - MCD de l'ensemble de leurs demandes, 

- le confirmer pour le surplus, 

- débouter les Sci Loeva et Sas MCD de leurs demandes en cause d'appel, 

- les condamner à verser aux concluants la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens



L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 juin 2023 et l'affaire a été examinée à l'audience du 26 juin 2023. 



MOTIFS DE LA DECISION



La vente du fonds de commerce



La Sas Mcd fait valoir que Mme [E] [H] épouse [R] a manqué à son obligation de délivrance au regard de l'absence de conformité de l'installation électrique et à son devoir d'information sur la possible fermeture administrative de l'établissement, les clauses exonératoires de responsabilité figurant à l'acte de vente et vidant ces obligations de leur substance lui étant inopposables.



Elle demande réparation de la perte d'exploitation engendrée par le retard pris pour l'ouverture de l'établissement prévue pour le 1er janvier 2019 mais effective seulement au 1er janvier 2020 en raison des travaux de mise aux normes. 



Mme [H] épouse [R] fait valoir que le fait que l'établissement était fermé depuis octobre 2016 et qu'il avait fait l'objet d'un avis défavorable de la commission de sécurité était connu de l'acquéreuse, que l'acte de vente mentionne expressément que la centrale incendie est en panne et que les détecteurs de fumée sont obsolètes, qu'en tout état de cause l'exploitant d'un Etablissement recevant du public (Erp) fermé depuis plus de 10 mois doit demander l'autorisation d'ouverture au public et que l'immeuble ayant été totalement réhabilité par les acquéreuses les travaux préconisés par la commission de sécurité sont devenus sans objet et ne peuvent avoir provoqué un retard de 14 mois dans l'ouverture de l'établissement.



En vertu des dispositions de l'article 1604 du code civil la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.



Le manquement à l'obligation de délivrance conforme résulte d'un défaut de conformité de la chose vendue aux spécifications convenues par les parties.



En vertu des dispositions de l'article 1112-1 du code civil celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre et n'en informe pas cette dernière qui ignore légitimement cette information ou fait confiance à son cocontractant engage sa responsabilité contractuelle. 



Il appartient à l'acquéreuse, qui ne demande ni la résolution ni la nullité de la vente, de justifier de l'existence d'un préjudice en lien de causalité direct avec le défaut de délivrance conforme ou le manquement à l'obligation d'information.



L'acte de vente du 18 juillet 2017 porte sur un fonds de commerce d'hôtel-restaurant-café comprenant l'enseigne, le nom commercial, la clientèle et l'achalandage y attachés ainsi que le bénéfice de la licence de 4eme catégorie pour 5000 € et le mobilier et matériel, les ustensiles et outillages servant à son exploitation pour 145 000 €. 

Il est mentionné en page 6 : « Aux termes d'un procès-verbal d'assemblée générale du 31 décembre 2016, il a été décidé la dissolution anticipée de la Sarl Hostellerie des Sept Molles à compter de ce même jour et sa liquidation amiable.

Etant ici encore précisé :

- que l'activité de la Sarl Hostellerie des Sept Molles a cessé le 16 octobre 2016.

- que le contrat de location de gérance susvisé a fait l'objet d'une résiliation amiable le 31 décembre 2016, sans indemnité de part ni d'autre.

Une copie de ce contrat de location gérance et de l'acte de résiliation est demeurée ci-annexée ».

Au paragraphe « HYGIENE-SECURITE » page 8 il est stipulé : « Le CESSIONNAIRE reconnaît être informé de l'obligation qui lui incombe de se soumettre à la réglementation relative à l'hygiène, à la salubrité et aux injonctions de la commission de sécurité.

A cet égard, le CEDANT déclare, sous sa responsabilité, n'avoir reçu aucune injonction de mise en conformité concernant le fonds objet du présent acte ou les locaux dans lesquels il est exploité.

Observation étant ici faite qu'aucune inspection sanitaire relative à l'hygiène alimentaire n'a été menée par la direction départementale de la protection des populations dépendant de la préfecture de la Haute-Garonne.

Le CESSIONNAIRE déclare se soumettre aux éventuelles injonctions des services compétents pouvant intervenir à compter de son entrée en jouissance et ce sans aucun recours contre le CEDANT.

Le CEDANT déclare que la centrale incendie installée dans l'immeuble dans lequel est exploité le fonds de commerce est en panne, et que par conséquent les détecteurs de fumée sont obsolètes.

Le CESSIONNAIRE déclare vouloir faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre quiconque ».

Au paragraphe « ABSENCE DE SANCTION PENALE » il est stipulé que « Le propriétaire du fonds déclare que l'établissement n'a, à ce jour, fait l'objet d'aucune fermeture administrative ou judiciaire et ne pas avoir reçu d'avertissement sur la possibilité d'une telle mesure ».

En page 14, après rappel des dispositions de l'article 1112-1 du code civil, il est stipulé que «Parfaitement informés de cette obligation par le notaire soussigné, CEDANT et CESSIONNAIRE déclarent, chacun en ce qui le concerne, ne connaître aucune information dont l'importance serait déterminante pour le consentement de l'autre et qui ne soit déjà relatée aux présentes ».

En page 15 sont mentionnés les résultats d'exploitation pour les années 2014 à 2016 et il est stipulé que «pour le prorata couru jusqu'à ce jour, le cédant déclare ne pas être en mesure d'indiquer son résultat en raison de l'arrêt de l'activité du locataire gérant au 16 octobre 2016, ce que le cessionnaire reconnaît et accepte ».







Il apparaît ainsi que l'acquéreuse était informée de ce que le fonds de commerce acquis n'était plus exploité depuis 9 mois au jour de la vente.



Elle était informée de l'avis défavorable rendu le 21 mai 2013 par la commission de sécurité de l'arrondissement de [Localité 7] motivé par le non-fonctionnement de l'alarme après coupure électrique, le non-isolement et l'absence de détection dans les locaux de stockage, le non-cloisonnement de la cage d'escalier ainsi que l'absence de vérification des installations techniques, le maire de [Localité 7] attestant avoir reçu M. [G] [C], gérant de la Sas Mcd, au printemps 2017 et l'avoir informé de cet avis défavorable. Cet élément n'est au demeurant plus contesté par l'acquéreuse qui ne peut prétendre sérieusement, s'agissant de l'acquisition d'un fonds de commerce destiné à exploiter un Erp de 5eme catégorie, que n'étant pas professionnelle de l'hôtellerie elle n'aurait pas pris la mesure des implications de cet avis. 

Au demeurant l'arrêté de fermeture administrative est intervenu le 26 septembre 2017, alors que le fonds de commerce n'était plus exploité depuis 11 mois ; dès la signature de l'acte de vente la Sas Mcd ne pouvait légitimement ignorer qu'elle devrait en tout état de cause demander l'autorisation administrative d'ouverture au public.



Par ailleurs la non conformité de l'installation électrique dans les chambres pour absence de mise à la terre ne constitue pas un défaut de conformité de la chose vendue aux spécifications convenues par les parties au regard des stipulations du contrat rappelées ci-dessus, les parties ayant expressément convenu que le cessionnaire prendrait le fonds dans son état actuel sans pouvoir prétendre ni exiger aucune indemnité ni diminution du prix fixé pour quelque cause que ce soit et qu'il reconnaissait être informé de l'obligation de se soumettre à la réglementation relative à l'hygiène, à la salubrité et à la sécurité ainsi qu'aux injonctions de la commission de sécurité à ses frais, risques et périls, sans aucun recours contre quiconque et quelles qu'en soient les conséquences (page 7 et 8 de l'acte de vente).



Ces clauses ne vident pas de leur substance les obligations légales mises à la charge du vendeur dans la mesure où les différents éléments du fonds de commerce vendu énumérés à l'acte ont fait l'objet d'une délivrance conforme.



Il résulte du tout qu'en l'absence de défaut de conformité de la chose vendue aux spécifications convenues par les parties et en l'absence de manquement de la vendeuse à son obligation d'information, les demandes indemnitaires de la Sas Mcd doivent être rejetées, le jugement étant confirmé.



La vente de l'immeuble 



La Sci Lovea soutient que les vendeurs ont délibérément dissimulé des informations déterminantes de son consentement concernant la mise en conformité du bâtiment nécessaire à la levée de l'arrêté municipal de fermeture de l'établissement, ce qui l'a contrainte à solliciter, pour tenter d'atténuer le surcoût qu'elle n'avait pas initialement budgété, de solliciter le classement de l'hôtel-restaurant 3 étoiles en catégorie 4 étoiles, ce qu'elle a obtenu.



Elle demande à titre de dommages et intérêts le coût des travaux de mise en conformité de l'installation électrique et des travaux induits par les saignées réalisées pour le passage des gaines ainsi que des travaux de mise aux normes de l'établissement aux règles de sécurité.



Les consorts [R] font valoir que l'ensemble immobilier a été vendu pour le prix de 250 000 € alors qu'il avait été évalué le 30 juin 2011 à la somme de 977 731 €, que l'acte de vente stipule que l'immeuble est vendu dans son état actuel avec clause exonératoire des vices cachés, qu'ils ignoraient l'absence des fils de terre, que cette information n'était pas déterminante du consentement de l'acquéreuse qui souhaitait réaliser des travaux lourds de rénovation totale de l'immeuble, que l'absence d'isolement des locaux de stockage et de l'encloisonnement de l'escalier était apparente lors de l'acquisition et qu'ainsi aucun manquement à son obligation d'information en lien de causalité avec le préjudice invoqué par la Sci Lovea n'est démontré.



En vertu des dispositions de l'article 1112-1 du code civil celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre et n'en informe pas cette dernière qui ignore légitimement cette information ou fait confiance à son cocontractant engage sa responsabilité contractuelle. 



Il appartient à l'acquéreuse, qui ne demande pas la nullité de la vente, de justifier d'un manquement à l'obligation d'information portant sur un élément déterminant de son consentement et de l'existence d'un préjudice en lien de causalité direct avec le manquement à l'obligation d'information qu'elle invoque.



Il est constant, comme relevé plus haut, que l'acquéreuse était informée de ce que le fonds de commerce d'hôtel-restaurant-café n'était plus exploité depuis 9 mois au jour de la vente.

Elle était informée de l'avis défavorable rendu le 21 mai 2013 par la commission de sécurité de l'arrondissement de St Gaudens motivé par le non-fonctionnement de l'alarme après coupure électrique, le non-isolement et l'absence de détection dans les locaux de stockage, le non-cloisonnement de la cage d'escalier ainsi que l'absence de vérification des installations techniques, le maire de Saint Gaudens attestant avoir reçu M. [G] [C], gérant de la Sas Mcd et associé de la Sci Lovea, au printemps 2017 et l'avoir informé de cet avis défavorable. Cet élément n'est au demeurant plus contesté par l'acquéreuse qui ne peut prétendre sérieusement, s'agissant de l'acquisition d'un ensemble immobilier destiné à recevoir du public de catégorie 5, que n'étant pas professionnelle de l'hôtellerie elle n'aurait pas pris la mesure des implications de cet avis.



Au demeurant l'arrêté de fermeture administrative est intervenu le 26 septembre 2017, alors que le fonds de commerce n'était plus exploité depuis 11 mois ; dès la signature de l'acte de vente la Sci Lovea ne pouvait légitimement ignorer qu'elle devrait en tout état de cause demander l'autorisation administrative d'ouverture au public. 



Concernant l'information sur les non-conformités de l'installation électrique, il apparaît que l'ensemble immobilier vendu a été évalué en 2011 à 967 000 €.



Il a été vendu à la Sci Lovea pour la somme de 250 000 € et cette dernière a fait effectuer des travaux de rénovation d'envergure pour un montant a minima de 804 000 € tel qu'il ressort du contrat de maîtrise d'oeuvre du 30 mai 2018 qu'elle produit elle-même et portant sur la rénovation de l'ensemble immobilier d'une surface de plancher de 1800 m2.. Elle ne peut aujourd'hui soutenir que c'est la découverte du coût des travaux de remise aux normes de l'électricité qu'elle évalue elle-même à la somme de 227 340 € (travaux induits compris) qui a motivé ce choix d'effectuer des travaux importants pour un coût a minima quatre fois supérieur à celui qui lui était imposé par la nécessité de la mise aux normes des installations électriques.



Dans ces conditions cet élément ne peut être considéré comme déterminant du consentement de la Sci Lovea et elle doit être déboutée de ses demandes indemnitaires, le jugement étant confirmé.



Les demandes annexes



Confirmé en toutes ses dispositions principales le jugement entrepris doit aussi être confirmé quant à ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



Succombant en appel, la Sas Mcd et la Sci Lovea supporteront les dépens d'appel et se trouvent redevables d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir elles-mêmes prétendre à l'application de ce texte à leur profit.





PAR CES MOTIFS



La Cour,



- Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens ;



Y ajoutant,



- Condamne la Sas Mastruck Chef Développement et la Sci Lovea aux dépens d'appel ;



- Condamne la Sas Mastruck Chef Développement et la Sci Lovea à payer à Mme [E] [H] veuve [R], M. [M] [R] et Mme [Y] [R] épouse [V] pris ensemble la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;



- Déboute la Sas Mastruck Chef Développement et la Sci Lovea de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Le Greffier Le Président











N. DIABY M. DEFIX