Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 2 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 23/01198 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSKC

Minute : 24/00158

PMM





S.A. HLM LOGIREP
Représentant : Maître Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION CHAUMANET, CALANDRE - EHANNO, CAYLA - DESTREM, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R101

 

C/


Monsieur [W] [B]
Madame [K] [R] EP. [B]
Représentant : Mme [P] [B] (Fille)










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Paul-Gabriel CHAUMANET
Copie délivrée à :
M [W] [B]
Mme [K] [B]

Le


ORDONNANCE DE REFERE 






Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 6 février 2024
tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection 
Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier audiencier 


ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. HLM LOGIREP, demeurant [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION CHAUMANET, CALANDRE - EHANNO, CAYLA - DESTREM, avocats au barreau de PARIS


D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [B], demeurant [Adresse 5]
non comparant, ni représenté

Madame [K] [R] EP. [B], demeurant [Adresse 5]
comparante en personne assistée de Mme [P] [B] (Fille)


D'AUTRE PART


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16/01/2012, prenant effet le 15/01/2012, la S.A d’HLM LOGIREP a consenti à M. [W] [B] et à Mme [K] [B] née [R], co-preneurs solidaires, un bail portant sur un logement conventionné à usage d’habitation sis, [Adresse 5], sur la commune de [Localité 8], moyennant paiement d’un loyer initial de 448,58 € hors charges. 

Une somme correspondant au montant du loyer hors charges a été versée entre les mains de la société bailleresse à titre de dépôt de garantie.

Par exploit de commissaire de justice du 24/11/2023, la S.A d’HLM LOGIREP a fait assigner M. [W] [B] et Mme [K] [B] née [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges,

- ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

- condamner solidairement les défendeurs au paiement, à titre provisionnel :

. de la somme en principal de 2 933,34 € correspondant à l’arriéré de loyers à actualiser le jour de l’audience, tant en présence qu’en l’absence des locataires

. d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer en cours, outre les charges y afférent,

- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

A l’audience du 06/02/2024, la présidente de l’audience a donné communication aux parties des éléments contenus dans le diagnostic social et financier afin qu’il en soit débattu.

La S.A d’HLM LOGIREP, représentée par son conseil, a actualisé la dette à la somme de 2 664,69 €, frais inclus, a souligné que des paiements ont été effectués et a accepté l’échéancier proposé par la défenderesse emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté. Pour le surplus, elle a demandé le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

Mme [K] [B] née [R], assistée de sa fille, Mme [P] [B], a complété les informations transmises par le service social et, invoquant sa bonne foi et l’aide financière que ses enfants pourront lui apporter, a demandé l’élaboration d’un plan d’apurement en proposant de verser 100 € chaque mois en plus du loyer et des charges.


M. [W] [B] cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 02/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».
 
Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être réputée avoir été valablement saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, la société bailleresse justifiant avoir notifié la situation d’impayé des locataires à la Caisse d’allocations familiales du département par courrier distribué le 14/02/2023 à l’organisme payeur.

Conformément à ce même article, dans sa version modifiée par la loi du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 20/11/2023 et du 22/11/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande en résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges est donc recevable.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure aux modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail contient, à l’article 12, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet. 

Un commandement de payer la somme en principal de 2 871,57 € a été signifié à chacun des locataires le 24/02/2023 et l’examen de l’historique du compte démontre que malgré deux paiements, les causes du commandement n’ont pas été intégralement à l’expiration du délai imparti par la Loi. 

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 24/04/2023 à minuit.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office, de vérifier les éléments constitutifs de la dette locative.

A l’audience, la société bailleresse a actualisé sa créance à la somme de 2 664,69 €, selon décompte du 30/01/2024, échéance du mois de décembre 2023 inclus. L’actualisation étant favorable, elle sera accueillie même si par son absence M. [W] [B] n’a pu en débattre.

Il ressort toutefois de l’examen des opérations du relevé de compte des locataires que cette somme inclus des pénalités de retard de réponse à l’enquête sociale prélevées sur le loyer du mois de février 2020 pour un montant de 7,62 € qui ne sauraient être retenues, à défaut de preuve fournie par le bailleur de ce que les locataires ont effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation. Enfin, des frais sont encore inclus, correspondant probablement à des frais de procédure (776,52 € au total - soit plus d’un tiers de la dette locative réelle -, intégrés dans le relevé du compte des locataires en violation des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989) alors qu’il est constant que ces frais ne peuvent en aucun cas être assimilés à la dette locative sans risquer de voir prononcer l’expulsion des locataires pour d’autres motifs que ceux expressément prévus par les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989. 

Il ressort des déclarations de la défenderesse que M. [W] [B] aurait quitté le logement familial depuis un an et qu’une procédure de divorce aurait été diligentée mais, le défendeur ne démontre pas avoir délivré un congé au bailleur et en tout état de cause, les consorts [B] restent solidairement engagés au paiement du loyer et des charges tant qu’ils demeurent unis par les liens du mariage.

Les consorts [B] ne démontrent aucun paiement libératoire. Ils seront solidairement condamnés au paiement de la somme non sérieusement contestable de 1 880,55 € arrêtée au 30/01/2024 et terme du mois de décembre 2023 inclus.

En application de l’article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus  pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués par le service social et des débats que le couple est séparé depuis un an et que Mme [K] [R] épouse [B], qui bénéficie de l’allocation pour adulte handicapé (971,37 €), est restée au domicile avec leurs quatre enfants encore à charge. 

La défenderesse ajoute à l’audience que la situation évolue favorablement puisque sa fille, [P], vient de signer un contrat de travail à temps partiel et qu’elle est en capacité de l’aider financièrement. Parallèlement, un dossier de FSL a été déposé.

Le loyer s’élève à 918,97 €, charges incluse, mais les locataires bénéficient d’une réduction loyer solidarité de 95,39 € et de l’allocation pour le logement à hauteur de 429,99 €. Il ressort de l’historique du compte que les locataires n’ont jamais totalement cessé de payer au moins partie du loyer et que depuis plusieurs mois, ils versent outre l’entier loyer, des sommes complémentaires qui ont permis de diminuer le montant de la dette.

La bonne foi des défendeurs est établie et leur capacité financière à honorer un plan d’apurement est démontrée. Les parties s’entendent sur un échéancier par mensualités de 100 € qui permettre d’apurer la dette dans le délai imparti par la Loi.

Il convient en conséquence de fixer l’échéancier selon les modalités convenues entre les parties, emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant que le plan d’apurement sera respecté. 

Si les échéances sont réglées régulièrement, et que la dette est soldée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur social. 
De plus, l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges concernant tant le logement que les deux emplacements de stationnement, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant de chaque loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux, et l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef sera autorisée. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Succombant principalement à l’instance, les consorts [B] seront condamnés aux dépens, lesquels seront limités aux frais du commandement de payer du 24/02/2023 et de l’assignation, le surplus des frais dont il n’est nullement justifié et qui n’aurait pas dû être intégré dans la dette locative restant à la charge du bailleur. L’équité commande enfin, au regard de la situation financière des parties, de rejeter la demande formée par la S.A LOGIREP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.






PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction, 

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 16/01/2012 ont été réunies le 24/04/2023 à minuit ;

Condamnons solidairement M. [W] [B] et Mme [K] [B] née [R] à payer à la S.A d’HLM LOGIREP la somme provisionnelle de 1 880,55 euros (mille huit cent quatre-vingt euros et cinquante-cinq centimes) selon décompte du 30/01/2024, à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Suspendons les effets de ladite clause, 

Autorisons M. [W] [B] et Mme [K] [B] née [R] à solder la dette en 19 mensualités d’un montant minimum de 100 euros (cent euros) chacune, payables au plus tard le 10 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision et la 19ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que si les débiteurs se libèrent ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons, en ce cas, à M. [W] [B] et à Mme [K] [B] née [R] de quitter le logement sis, [Adresse 5], sur la commune de [Localité 8] et de le rendre libre de tous occupants de leur chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Condamnons en ce cas, solidairement M. [W] [B] et Mme [K] [B] née [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

 Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires au présent dispositif ; 

Rejetons la demande indemnitaire formée par la S.A d’HLM LOGIREP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [W] [B] et Mme [K] [B] née [R] aux dépens, lesquels seront limités au coût du commandement de payer et de l’assignation, sans autre frais antérieur à la présente décision ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 02/04/2024.
Et ont signé,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE