Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 11 juillet 2024

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00640 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VA3A
CODE NAC : 70C - 0A
AFFAIRE : S.A. IMMOBILIERE 3F C/ [D] [I] [T]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier


PARTIES :

DEMANDERESSE

S. A. IMMOBILIERE 3F
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 141 533
dont le siège social est sis 159 rue Nationale - 75013 PARIS

représentée par Maître Patricia ROTKOPF, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE - Vestiaire : PN 427




DEFENDEUR

Monsieur [D] [I] [T]
demeurant 7 rue Roger Salengro - 94120 FONTENAY SOUS BOIS

non représenté



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Débats tenus à l’audience du : 27 Juin 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : le 11 Juillet 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2024



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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 avril 2022, la S.A. IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [D] [I] [T] un emplacement de stationnement situé 5 et 7 rue Roger Salengro à FONTENAY SOUS BOIS (94120) [n°2104P-0021], moyennant un loyer mensuel de 61,28 € TTC, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.A. IMMOBILIERE 3F a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 18 octobre 2023 à Monsieur [D] [I] [T] pour une somme de 264,56 € au titre de l’arriéré locatif au 16 octobre 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 11 avril 2024, la S.A. IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [D] [I] [T] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
- condamner Monsieur [D] [I] [T] à payer à la S.A. IMMOBILIERE 3F la somme provisionnelle de 595,26 € au titre des loyers et charges échus au terme de février inclus ;
- ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [I] [T] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- condamner Monsieur [D] [I] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges ; subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;
- autoriser la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, sous réserve des dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 ;
- condamner Monsieur [D] [I] [T] au paiement d'une somme de 400,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 27 juin 2024, la S.A. IMMOBILIERE 3F, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus et a actualisé la dette locative à la baisse à la somme de 138,29 € au 17 juin 2024 [terme de mai 2024 inclus].

Bien que régulièrement assigné par acte remis à étude, Monsieur [D] [I] [T] n'a pas constitué avocat. 

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2024.









MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cette disposition permet aux parties à un contrat de bail de prévoir une clause résolutoire, octroyant au bailleur la faculté de résilier de plein droit le bail, en cas de non-exécution par le locataire de l’une des obligations mentionnées au contrat.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire (article 6) qui stipule que faute de règlement d’un seul mois de loyer, la location sera résiliée de plein droit, si bon semble au bailleur, quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure recommande restée infructueuse.

Le 18 octobre 2023, un commandement de payer les loyers et/ou les charges a été signifié à Monsieur [D] [I] [T]. Ce dernier précise qu’à défaut de paiement dans le délai quinze jours la S.A. IMMOBILIERE 3F pourra se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail.

En faisant délivrer ce commandement, la S.A. IMMOBILIERE 3F n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 264,56 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 2 novembre 2023.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 

L’expulsion de Monsieur [D] [I] [T] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par Monsieur [D] [I] [T] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d'expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.A. IMMOBILIERE 3F, l'obligation de Monsieur [D] [I] [T] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 17 juin 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 138,29 € [terme de mai 2024 inclus] somme au paiement de laquelle il convient de condamner Monsieur [D] [I] [T].


Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [I] [T], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, listés par l’article 695 du code de procédure civile, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Monsieur [D] [I] [T] ne permet d’écarter la demande de la S.A. IMMOBILIERE 3F formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 400,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.




PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,


CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 novembre 2023,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [D] [I] [T] et de tout occupant de son chef de l’emplacement de stationnement situé 5 et 7 rue Roger Salengro à FONTENAY SOUS BOIS (94120) [n°2104P-0021] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Monsieur [D] [I] [T], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS Monsieur [D] [I] [T] à la payer,

CONDAMNONS par provision Monsieur [D] [I] [T] à payer à la S.A. IMMOBILIERE 3F la somme de 138,29 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 17 juin 2024 [terme de mai 2024 inclus],

CONDAMNONS Monsieur [D] [I] [T] aux entiers dépens, listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS Monsieur [D] [I] [T] à payer à la S.A. IMMOBILIERE 3F la somme de 400,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 11 juillet 2024.




LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,