Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 24/02111 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6OU

Minute : 24/00455







Société IMMOBILIERE 3F
Représentant : Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :

 

C/


Monsieur [D] [Y] [H]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me ROTKOPF Patricia

Copie délivrée à :
Mr [H] [D]

Le


JUGEMENT DU 29 Avril 2024






Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 29 Avril 2024;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 18 Mars 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Société IMMOBILIERE 3F
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE,



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [D] [Y] [H]
[Adresse 4]
[Localité 7]
comparant



D'AUTRE PART









EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 avril 2018, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [D] [Y] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7], ainsi qu’un emplacement de stationnement situé à la même adresse référencé 2678P-0028.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 5.707,96 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 3 janvier 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [D] [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,Condamner Monsieur [D] [Y] [H] à lui verser la somme de 10.103,63 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens
L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2024.

A cette date, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle est autorisée à faire parvenir en cours de délibéré et avant le 1er avril 2024 un décompte actualisé.

Monsieur [D] [Y] [H] comparaît en personne. La décision sera contradictoire.
Il reconnaît la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en sus du loyer courant. Il indique travailler et percevoir des revenus de l’ordre de 2.300 euros mensuels. Il indique avoir effectué des virements importants, qui couvrent largement le paiement du loyer courant, avant l’audience.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 29 avril 2024.

Par message électronique parvenu au greffe le 3 avril 2024, la SA IMMOBILIERE 3F fait parvenir au tribunal un décompte actualisé établissant le montant de la dette à hauteur de 7.871,58 euros au 31 mars 2024, terme de mars 2024 inclus, et faisant état de paiements à hauteur de 3.500 euros, 2.500 euros et 2.000 euros entre le 1er mars et le 8 mars 2024, soit un règlement intégral du loyer courant à la date de l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 11 janvier 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CAF le 9 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 janvier 2024.

En conséquence, l’action introduite par la SA IMMOBILIERE 3F est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires 19 septembre 2023, pour la somme en principal de 5.707,96 euros. Ce commandement visant à la fois les délais de deux mois et de six semaines, le délai prévu contractuellement trouve à s’appliquer.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 20 novembre 2023. 

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève, frais déduits, à 7.871,58 euros au 31 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse.

Le locataire sera condamné à verser cette somme au bailleur, portant intérêts à compter du 19 septembre 2023, date du commandement, sur la somme de 5.707,96 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. 

Sur les délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. 

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur a indiqué spontanément à l’audience sa volonté de se maintenir dans les lieux. Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il convient donc d’analyser la volonté de se maintenir dans les lieux comme une demande d’octroi de délais de paiement suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire. 

Il ressort en outre du décompte produit par le bailleur que le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, et a effectué des versements importants qui ont considérablement fait diminuer le montant de la dette locative. 

Le locataire sera autorisé à se libérer de sa dette locative suivant 35 mensualités de 200 euros, et une 36e mensualité soldant la dette en principal et intérêts. Ces mensualités seront dues à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision, et à la date d’exigibilité du loyer courant.

Il sera rappelé au dispositif de la présente décision, comme il l’a été à l’audience, que ces mensualités sont dues en plus du loyer courant, et que tout manquement du locataire au paiement de son loyer courant ou d’une mensualité due entraînera l’acquisition de la clause résolutoire et donnera au bailleur la possibilité d’expulser le locataire, ce dernier devenant par suite et en outre redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, jusqu’à parfaite libération des lieux. 

Sur les autres demandes

Monsieur [D] [Y] [H], qui perd le procès, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SA IMMOBILIERE 3F a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [D] [Y] [H] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 20 novembre 2023 du contrat de bail conclu le 11 avril 2018 entre la SA IMMOBILIERE 3F et Monsieur [D] [Y] [H],

CONDAMNE Monsieur [D] [Y] [H] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 7.871,58 euros au titre de sa dette locative au 31 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse, portant intérêts à compter du 19 septembre 2023, date du commandement, sur la somme de 5.707,96 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, 

AUTORISE Monsieur [D] [Y] [H] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 200 euros, et une 36e mensualité soldant la dette en principal et intérêts,

PRECISE que ces mensualités seront dues à la date prévue contractuellement pour le versement du loyer courant, en sus du loyer courant, et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DECIDE en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme : 

La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du manquement,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,Monsieur [D] [Y] [H] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment)Monsieur [D] [Y] [H] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle payable au plus tard le dernier jour de chaque mois et égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,Qu’à défaut pour Monsieur [D] [Y] [H] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par le bailleur, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissées dans les lieux aux frais de l’expulsé dans un garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur

CONDAMNE Monsieur [D] [Y] [H] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur [D] [Y] [H] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire. 

Ainsi jugé le 29 avril 2024.

Et ont signé,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection