Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi référé — 23 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Adresse 3]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 6]





REFERENCES : N° RG 24/01382 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNFL

Minute : 24/00244







Monsieur [X] [N]
Représentant : Me Sylvain SENDA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 62

 

C/


Madame [L] [J]
Monsieur [V] [Z]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Sylvain SENDA,

Copie délivrée à :

Monsieur [V] [Z]
Madame [L] [J]

Le


ORDONNANCE DE REFERE 
DU 23 Juillet 2024




Ordonnance rendue par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 23 Juillet 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 10 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Monsieur [X] [N]
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représenté par Me Sylvain SENDA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 62



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR(S) :


Madame [L] [J]
[Adresse 5]
[Adresse 5]

non comparante

Monsieur [V] [Z]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
comparant



D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 30 juin 2015, Monsieur [X] [N] a donné à bail à Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 1 120 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [N] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 784 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de janvier 2024, le 30 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, Monsieur [X] [N] a fait assigner Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [J] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés soit la somme de 5 697 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, 
- condamner Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [J] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et des mises en demeure.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [X] [N] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 30 janvier 2024, et ce pendant plus de six semaines.

A l'audience du 10 juin 2024, Monsieur [X] [N], assisté de son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à titre provisionnel à la somme de 10 992,97 euros, selon décompte en date du 3 juin 2024. Il a indiqué que le paiement intégral du loyer courant n’avait pas été repris avant l’audience et s’oppose à la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Sur la demande de travaux formée par Monsieur [Z], il conteste l’absence de chauffage sur une longue période compte tenu des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires et indique que le locataire est de mauvaise foi, ayant toujours répondu aux sollicitations de Monsieur [Z]. 

Monsieur [V] [Z], comparant en personne, a reconnu la dette même s’il indique que les paiements directement effectués auprès du bailleur n’ont pas été pris en compte et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, estimant être en capacité de régler la dette locative. Il a affirmé que ses revenus s'élèvent à 2 700 euros par mois avec 4 enfants à charge. Il explique avoir arrêté de payer le loyer à cause de l’absence de chauffage dans le logement ainsi que de l’absence d’eau chaude pendant deux ans, l’eau chaude étant revenu en novembre 2023 contrairement au chauffage qui ne fonctionne toujours pas. Il demande à ce que le bailleur procède aux travaux de remise en état du chauffage. Il précise que Madame [J] a quitté le logement il y a plusieurs années.
S’il ne pouvait pas rester dans les lieux, il demande un délai d’un an pour quitter les lieux.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile, Madame [L] [J] n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 juillet 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 22 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [X] [N] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 30 juin 2015 ne contient pas de clause résolutoire. Pour autant, l’article 24I précité dispose que la clause résolutoire est sous-entendue dans tout contrat de bail de sorte qu’ un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 30 janvier 2024, pour la somme en principal de 2 784 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mars 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. 

En application de l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Ainsi, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, faute pour les locataires d’avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. 

En l’espèce il résulte du décompte acutalisé produit par le bailleur que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée et l’expulsion sera ordonnée, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux des locataires postérieurement à la cessation du bail.

Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [J] étant sans droit ni titre depuis le 13 mars 2024, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
 
La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article R412-3 du même code dispose à cet égard que pour l'application des dispositions de l'articleL. 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d'office.

En l'espèce, Monsieur [V] [Z] indique avoir arrêté de payer le loyer pour contraindre le bailleur à effectuer des travaux de remise en état du chauffage dans le logement.

Cependant, la dette est importante et Monsieur [V] [Z] ne justifie pas ni de ses ressources, ni de sa charge de famille.

En conséquence sa demande de délais pour quitter les lieux ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [J] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Monsieur [X] [N] produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [J] restent lui devoir la somme de 10 992,97 euros (en ce inclus 983,17 euros de frais de poursuite) à la date du 3 juin 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Les frais de poursuite facturés 983,17 euros, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, sont sérieusement contestables et seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [V] [Z] reconnaît devoir cette somme. Madame [L] [J], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Ils seront donc condamnés au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 10 009,80 euros.

Monsieur [V] [Z] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 4 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. En ce qui concerne la condamnation de Madame [L] [J], elle a été assignée par procès-verbal de recherches infructueuses et Monsieur [V] [Z] confirme qu’elle a quitté les lieux il y a plusieurs années. En conséquence la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle la concernant est sérieusement contestable et il sera dit n’y avoir lieu à référé au titre de cette demande. 

La solidarité n’étant pas demandée, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

Si, en application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Cependant, l'absence par Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [J] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de leur octroyer de tels délais de paiement. 

Cette demande ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de travaux

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce Monsieur [V] [Z] invoque une absence de chauffage dans le logement et demande la remise en état de l’installation. Il résulte de manière évidente d’échanges de messages écrits entre les parties au début du mois de janvier 2024 qu’un problème de non vidange du chauffage a entraîné un dysfonctionnement qui a persisté malgré ladite vidange. Et Monsieur [X] [N] ne justifie aucunement que des travaux sont en cours.

Cependant, le bail étant considéré comme résilié, le propriétaire des lieux occupé ne saurait être jugé tenu de l'ensemble des obligations du bail, y compris en matière d’entretien du logement. 

En conséquence cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de mise en demeure, dont le caractère nécessaire au titre de la présente procédure n’est pas démontré.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [X] [N] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juin 2015 entre Monsieur [X] [N] et Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 12 mars 2024 ;

Rejetons la demande de délais pour quitter les lieux ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [J] à verser à Monsieur [X] [N] la somme provisionnelle de 10 009,80 euros (décompte arrêté au 3 juin 2024, incluant la mensualité de juin 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Condamnons Monsieur [V] [Z] à verser à Monsieur [X] [N] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 1 435 euros), à compter du 4 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

Disons n’y avoir lieu à référé au titre de la demande de condamnation de Madame [L] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle ;

Rejetons la demande de travaux ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons in solidum Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [J] à verser à Monsieur [X] [N] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection