Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi référé — 23 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 2]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : 01 48 13 37 92
@ : [Courriel 4]





REFERENCES : N° RG 24/01122 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZHTB

Minute : 24/00223







Monsieur [Y] [O] [K]
Représentant : Me Ahmed SOLIMAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 241

 

C/


Monsieur [X] [F] [T]
Représentant : Me Rose nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 247
Madame [J] [E]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Ahmed SOLIMAN

Copie délivrée à :
Me Rose Nicole SIME
Madame [J] [E]

Le


ORDONNANCE DE REFERE 
DU 23 Juillet 2024




Ordonnance rendue par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 23 Juillet 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Y] [O] [K]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Me Ahmed SOLIMAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 241

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [F] [T]
 [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Me MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, substituant Me Rose Nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 247

Madame [J] [E]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]

non comparante



D'AUTRE PART
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [Y] [O] [K] est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 5].

Autorisé par une ordonnance en date du 9 octobre 2023, M. [Y] [O] [K] a fait constater les conditions d’occupation des lieux par un commissaire de justice.

Il a par la suite fait signifier par acte du 28 février 2024 une sommation de quitter les lieux à M. [X] [F] [T] et Mme [J] [E].

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2024, M. [Y] [O] [K] a fait assigner M. [X] [F] [T] et Mme [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, statuant en référé, aux fins principales d’expulsion. 

A l’audience du 10 juin 2024 à laquelle l’affaire a été régulièrement convoquée après un premier renvoi lors de l’audience du 13 mai 2024, M. [Y] [O] [K], assisté de son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement ainsi que le bénéfice de ses prétentions exposées oralement à l’audience pour les demandes plus amples et contraires qui supplantent les termes des conclusions.
Il demande ainsi au juge des référés, au visa des articles 1875 et suivants du code civil, 1343-2 du code civil et 834 et 835 du code de procédure civile de : 
- A titre principal, 
- Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [X] [F] [T] et de Mme [J] [E] et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, des lieux sis [Adresse 3] ; 
- Ordonner la séquestration des meubles pouvant se trouver dans les lieux, dans tel garde-meubles ou local aux frais, risques et périls de M. [X] [F] [T] et de Mme [J] [E] ; 
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail et en tirer toutes les conséquences juridiques y afférant ; 
- A titre infiniment subsidiaire, autoriser son accès au logement ainsi qu’un changement de serrure sous astreinte de 50 euros par mois ; 
- En tout état de cause, 
- Débouter M. [X] [F] [T] de ses demandes reconventionnelles
- Condamner M. [X] [F] [T] à lui payer la somme de 400 euros par mois à titre prévisionnel au titre des charges à compter du mois de novembre 2023, avec intérêt au taux légal et capitalisation des intérêts ;
- Condamner solidairement M. [X] [F] [T] et de Mme [J] [E] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts ;
- Condamner solidairement M. [X] [F] [T] et de Mme [J] [E] aux entiers dépens, comprenant les frais de commissaire de justice ainsi que les frais d’exécution à venir ;

Au soutien de ses demandes et en substance, M. [Y] [O] [K] soulève l’absence de contestation sérieuse et fait valoir, au visa de l’article 1889 du code civil, que la nature du titre d’occupation de M. [X] [F] [T] est de manière manifeste un prêt à usage d’une chambre du logement dont le terme lui a été notifié et que dès lors, il se maintient dans les lieux sans droit ni titre, accompagné de Mme [E]. En outre, il soutient que la voie de fait est caractérisée en ce que les occupants l’ont empêché de pénétrer dans son logement en changeant la serrure de la porte d’entrée, en s’accaparant l’intégralité de l’appartement alors que seule une chambre était proposée dans le cadre du prêt à usage et en hébergeant des tiers dans les autres pièces dudit appartement. Dans le cas où le juge estime que la relation contractuelle doit s’analyser comme un bail verbal, M. [Y] [O] [K] fait valoir que ce dernier doit être résilié en raison de l’absence de paiement par le locataire des charges à hauteur de 400 euros mensuel depuis le mois de novembre 2023. Il reconnaît l’existence d’une procédure en cours au titre de l’insalubrité et renonce à sa demande d’indemnité d’occupation d’un montant de 850 euros pour ne réclamer que la somme mensuelle de 400 euros à titre provisionnel, au titre du paiement des charges du logement.
Au soutien de sa demande infiniment subsidiaire d’être autorisé à retourner dans les lieux, M. [Y] [O] [K] soutient qu’en raison du changement de serrure, il n’a plus accès à son logement dont il est propriétaire et à ses effets personnels restés dans celui-ci. Il précise que de toute évidence, quelle que soit la relation contractuelle liant les parties, elle ne porte que sur une seule des chambres et non sur la totalité de l’appartement et qu’ainsi M. [Y] [O] [K] en se l’accaparant le prive de son droit de propriété. 
Au soutien de sa demande de provision au titre des charges non versées depuis novembre 2023, M. [Y] [O] [K] estime que malgré l’arrêté de péril dont fait objet l’appartement, M. [X] [F] [T] est toujours redevable des charges courantes. 

M. [X] [F] [T], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Il demande au juge des référés, au visa des articles 834 du code de procédure civile, 1875 et 1876 du code civil, de :
- A titre principal, se déclarer incompétent ;
- A titre subsidiaire, rejeter l’intégralité des demandes formulées par M. [O] [K] ;
- A titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux ;
- A titre reconventionnel, 
- Condamner M. [O] [K] au paiement à titre provisionnel de la somme totale de 9.200 euros correspondant aux loyers indûment perçus ; 
- Condamner M. [O] [K] au paiement à titre provisionnel de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 
- En tout état de cause, condamner M. [O] [K] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Au soutien de ses prétentions et en substance, M. [X] [F] [T] fait valoir que le juge des référés est incompétent pour se prononcer sur les demandes de M. [Y] [O] [K] en ce qu’il a modifié ses fondements juridiques entre l’assignation et l’audience, qu’il existe un bail verbal entre les parties depuis novembre 2021 et aucunement un prêt à usage et finalement que l’immeuble litigieux a fait l’objet de deux arrêtés de péril imminent en date du 16 décembre 2018 et du 24 août 2020, rendant illégale la conclusion d’un bail. Pour toutes ces raisons, M. [X] [F] [T] soutient qu’il existe des contestations sérieuses excluant la compétence du juge des référés.
M. [X] [F] [T] soutient par ailleurs que la relation contractuelle existante avec M. [Y] [O] [K] ne peut être qualifiée autrement que de bail verbal puisqu’un loyer lui était versé tous les mois. En outre, il précise que les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de la partie adverse ne sont pas justifiées en raison de l’impossibilité pour le propriétaire de retirer un loyer de la location d’un immeuble faisant l’objet d’un arrêté de péril. Finalement, sur la demande d’accès au logement et de provision des charges, M. [X] [F] [T] s’y oppose en ce qu’il estime que le bail porte sur l’intégralité du logement et non seulement sur une des chambres.
Au soutien de sa demande infiniment subsidiaire et dans le cas où la demande d’expulsion serait acceptée, M. [X] [F] [T] sollicite un an pour quitter les lieux dans le but de trouver une solution de relogement, justifiant d’une demande de logement social. 
M. [X] [F] [T] soutient également que les loyers perçus par le propriétaire l’ont été indûment en raison de l’existence des deux arrêtés de péril visant l’appartement et que la procédure a été abusive en ce que M. [Y] [O] [K] a usé de manœuvres pour entrer dans le logement pour récupérer les identités des occupants et que la procédure judiciaire a eu pour effet de porter atteinte à son honneur en le faisant passer pour un squatteur. 

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

Régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à l’étude, Mme [J] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre luminaire, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Sur la demande d’expulsion

Conformément aux articles 1875 et 1876 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. Ce prêt est essentiellement gratuit. 

L’article 1709 du code civil caractérise le bail par la jouissance d’une chose en contrepartie du paiement d’un prix.

En l’espèce, il résulte des pièces et des débats que M. [X] [F] [T] occupe le logement litigieux propriété de M. [Y] [O] [K].

En revanche la preuve de l’occupation sans droit ni titre du logement n’est pas rapportée avec l’évidence requise en référé dans la mesure où si aucun contrat de bail écrit n’a été signé entre les parties, des échanges écrits entre les parties en décembre 2022 font état du versement d’un loyer de 400 euros par mois avec un loyer à 600 euros par mois lorsque les travaux seront faits, et M. [X] [F] [T] justifie de versements mensuels de 400 euros par mois jusqu’en novembre 2023 et ce depuis mars 2022.

La contestation soulevée par M. [X] [F] [T] présente dès lors un caractère sérieux quant à la régularité de son occupation, un examen au fond étant nécessaire pour statuer sur la qualification de la relation contractuelle liant les parties et leurs obligations respectives, ce qui outrepasse la compétence du juge des référés, juge de l’évidence. 

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de ce chef. 

Sur la demande de résiliation du bail 

Il résulte de l'article 1224 du code civil que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, la demande formée au titre du prononcé de la résiliation du bail aux torts des locataires ne peut être accueillie dans le cadre de la présente procédure, dans la mesure où cette prétention implique l'appréciation d'une faute contractuelle et excède donc de jurisprudence constante les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence.

Il y a donc lieu de renvoyer les parties à se pourvoir au principal sur la demande en résiliation du bail ainsi que sur les demandes subséquentes.

Sur la demande d’accès au logement et de changement des serrures sous astreinte

En l’espèce, en application de l’article 834 du code de procédure civile précité, si M. [Y] [O] [K] fait état d’une urgence à entrer dans le logement pour récupérer ses affaires et changer les serrures pour accéder à son logement, la contestation résultant l’occupation régulière du logement ayant été jugée sérieuse, cette demande n’est pas évidente et nécessite un examen au fond, ce qui excède la compétence du juge des référés.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, M. [Y] [O] [K] ne justifie d’aucun dommage imminent, ou trouble manifestement illicite qui donnerait compétence au juge des référés de décider d’une mesure conservatoire pour le prévenir ou le faire cesser.

Aussi il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande. 

Sur la demande de provision au titre de l’occupation 

Il est constant que l'indemnité d'occupation, qui peut être de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il est constant que M. [X] [F] [T] et Mme [J] [E] occupent les lieux litigieux et que ce dernier versait 400 euros par mois en contrepartie de cette occupation, sans que le juge se prononce sur le périmètre de l’occupation ou la nature du titre d’occupation.

Nonobstant la nature du titre d’occupation, il n’en demeure pas moins que la jouissance des lieux doit manifestement être soumise à une contrepartie correspondant à la valeur équitable des locaux.

La consistante et les caractéristiques des lieux ne sont pas connues. Le commissaire de justice dans son procès-verbal de constat fait état de deux chambres.

Il est justifié que le logement fait l’objet de deux arrêtés de péril imminent en date du 16 décembre 2019 et du 24 août 2020 et que des travaux sont en cours. Cependant aucunes photographies de l’état actuel du logement ne sont produites. Les arrêtés décrivent l’état des parties communes sans évoquer les détails des logements individuels.

Au regard de ces éléments, M. [X] [F] [T] et Mme [J] [E] seront solidairement condamnés à verser à M. [Y] [O] [K] une provision mensuelle de 400 euros à compter du mois de décembre 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts provisionnel

En l’espèce, en vertu de l’article 835 du code de procédure civile précité, l’appréciation du caractère abusif du comportement de M. [Y] [O] [K] ainsi que le préjudice subi par le demandeur nécessite un examen au fond et outre passe la compétence du juge des référés, juge de l’évidence. 

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé. 

Sur la demande de restitution des loyers versés

En l’espèce, il convient de constater que, pour les mêmes raisons qu’exposées précédemment, l’existence de l’obligation n’est pas établie avec l’évidence requise pour statuer en référé, un examen des pièces produites étant nécessaires pour caractériser et évaluer les sommes dues, dont la répétition est contestée au demeurant par le demandeur. 

La demande de provision de répétition de l’indu sera donc rejetée. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, compte tenu de la solution donnée au litige, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Conformément à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, à payer à l'avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l'aide juridictionnelle, une somme qu'il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent et le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation

En l’espèce, l’équité et les circonstances de la cause commandent de rejeter les demandes formées au titre l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 seront rejetées. 

Sur l’exécution provisoire 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé au titre des demandes d’expulsion, d’accès au logement, de provision à titre indemnitaire et de restitution des loyers ;

CONDAMNONS solidairement M. [X] [F] [T] et Mme [J] [E] à payer à Monsieur M. [Y] [O] [K] une provision mensuelle de 400 euros par mois à compter du mois de décembre 2023 ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

REJETONS les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION