Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 4]
[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 10]





REFERENCES : N° RG 24/04598 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZK4P

Minute : 24/00742







Société MILA
Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

 

C/


Monsieur [X] [M]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me BELMONT Laure

Copie délivrée à :
Mr [M] [X]

Le


JUGEMENT DU 04 Juillet 2024






Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 04 Juillet 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 27 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Société MILA
[Adresse 3]
[Localité 8]
représentée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [X] [M]
[Adresse 5]
[Localité 7]
né le 30 Juin 1972 à [Localité 11] ALGERIE
de nationalité Algérienne
non comparant



D'AUTRE PART






EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 7 septembre 2019, Monsieur [S] [I] a donné à bail à Monsieur [X] [M] un appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 1 160 euros outre une provisions sur charges.

A la suite d’une décision d’expulsion et de paiement d’un arriéré locatif prononcé le 9 mai 2022, les lieux ont été repris par le bailleur suivant procès-verbal de reprise du 9 mai 2025.

Un procès-verbal de constat de l’état des lieux a été établi par commissaire de justice le 5 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, la société MILA a fait assigner Monsieur [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir condamner Monsieur [X] [M] à lui payer les sommes suivantes :
- 4 016,60 euros avec intérêts légaux à compter de la sommation de payer du 14 décembre 2023,
- 1 500 euros à titre indemnitaire,
- 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 27 mai 2024 à laquelle l’affaire a été régulièrement appelée, la société MILA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [X] [M], bien que régulièrement cité par procès-verbal de remise à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la société MILA pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les dégradations locatives et le défaut d'entretien du preneur

En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l'espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement établi que les lieux ont été pris en bon, sauf les élements d’équipement suivant indique comme en “état d’usage” :
- dans la cuisine : la hotte, le micro-onde, le grille pain ; pour le réfrigérateur, une étagère cassée
- dans le salon : les chaises
- dans la chambre 1 : chaise, commide et coussin,
- dans la chambre 2 : chaise, la poignée d’une fenêtre ferme mal
- les WC
- dans la salle de bain : plinthe, meuble sous évier
- sur le balcon : chaise
- dans le couloir : miroir indiqué comme HS

Il ressort de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée amiable précité et le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 5 juin 2023 postérieurement à la reprise des lieux, les dégradations suivantes :
- logement non entretenu, présentant des salissures pour lesquelles aucun nettoyage au départ n’a été effectué, avec un grand nombre d’encombrants non retirés par le locataire sortant,
- dans le salon : parquet hors d’usage présentant des épaufrures, des écailles, peintures hors d’usage avec des traces de moisissures, poignée de la porte fenêtre cassée, volet hors d’usage,
- dans la chambre 1 : peinture hors d’usage avec traces de moisissures, parquet hors d’usage avec décollement et écailles, dépose d’une partie du plafond laissant apparaître la structure de la toiture de l’immeuble, placard hors d’usage avec notamment les portes qui ne ferment plus, deux radiateurs déposés sur le sol, fenêtre impossible à fermer.
- couloirs et circulation : parquet hors d’usage, peinture hors d’usage, noircie par endroit, porte de placard hors d’usage, 
- salle de bain : peinture hors d’usage, carreaux de carrelage cassés, fendus ou épaufrés, bouton de porte manquant sur le meuble sous le lavabo, traces de calcaire sur le robinet mélangeur, éclats au niveau du miroir, plafonnier pour partie manquant, traces de calcaire sur la faïence murale, moisissures sur les joints, 
- dans la 2ème chambre : barre de seuil hors d’usage, peinture de la porte d’accès sale, peinture noircie, volet des vantaux ouvrants hors d’usage, poignée de la porte fenêtre cassée, 
- sanitaire : peinture hors d’usage, cuvette hors d’usage,
- cuisine : barre de seuil manquante, arrachée, peinture hors d’usage, poignée hors d’usage ou à refixer, carreaux de carrelage cassés, épaufrés, peinture hors d’usage, plaque de cuisson hors d’usage, crédence hors d’usage, caisson descellé au niveau de la hotte aspirante, inox de l’évier régulièrement piqué, moisissure sur les joints,
Les photographies produites permettent de corroborer les constatations du commissaire de justice sur les dégradations qui outrepassent la vétusté naturelle des lieux liée à l’occupation d’un bien depuis près de 4 ans.


La société MILA justifie d’une subrogation de Monsieur [I] dans ses droits de propriétaire à agir à l’encontre du locataire sortant, par une quittance subrogatoire du 23 août 2023 par laquelle Monsieur [I] reconnaît avoir reçu de la société MILA la somme de 4 016,60 euros au titre des réparations locatives.

A l’appui de la demande de condamnation du locataire sortant, la société MILA produit deux devis :
- un devis émanant de la société de nettoyage Miraclean établi le 14 juin 2023 et fixant à la somme de 690,80 euros le coût du nettoyage complet de l’appartement et de son désencombrement. Compte tenu des constatations précitées, Monsieur [X] [M] qui a manqué à son obligation d’entretien du bien est tenu au paiement de cette somme ;
- un devis émanant de la société de réparation PGN clean établi le 29 juin 2024 et fixant à la somme de 5 285 euros le montant des réparations locatives consistant en une reprise complète des peintures, et le remplacement du parquet et des plinthes. Il est établi que l’état des peintures et des sols à la reprise des lieux nécessitait une réfection complète. Compte tenu de la durée d’occupation des lieux, un taux de vétusté a été justement appliqué par la société MILA. 



En conséquence, les sommes réclamées par la société MILA, subrogée dans les droits du bailleur, sont bien dues et Monsieur [X] [M] sera justement condamné à payer à la société MILA la somme de 4 016,60 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts légaux à compter du 14 décembre 2023, date de la sommation de payer caractérisant une interpellation suffisante.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société MILA ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard à s’exécuter et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [X] [M] qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il est inéquitable de laisser à la société MILA la charge de ses frais irrépétibles. Monsieur [X] [M] sera condamné à lui verser la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [X] [M] à payer à la société MILA la somme de 4 016,60 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts légaux à compter du 14 décembre 2023 ;

Déboute la société MILA de ses demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur [X] [M] à payer à la société MILA la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [X] [M] aux dépens ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection